ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569 ยังคงเผชิญความท้าทายต่อเนื่อง จากปีญหาเศรษฐกิจและกำลังซื้อหดตัว
โดยเฉพาะตลาดคอนโดในกลุ่มคนต่างชาติที่ 'เคยเป็นฮีโร่พยุงตลาดอสังหาไทย' แต่ตอนนี้กลับ "ชะลอตัวชัดเจน" สะท้อนจากยอดโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมชาวต่างชาติ ไตรมาส 1 ปีนี้ (ข้อมูลจาก REIC) พบว่า
-หน่วยโอนฯ 3,241 หน่วย ลดลง -17.3% (YoY)
-มูลค่าโอนฯ 13,464 ล้านบาท ลดลง -17.9% (YoY)
รัสเซีย พลิกแซงเมียนมาขึ้นเบอร์ 2 ต่างชาติซื้อคอนโดไทยมากสุด
อย่างไรก็ดี กลับมีหนึ่งสัญชาติที่เติบโตโดดเด่นสวนทางตลาด นั่นคือ "รัสเซีย" ที่เริ่มกลับมาโดดเด่นอีกครั้ง
โดยรัสเซียมียอดโอนฯ คอนโด จำนวน 383 หน่วย เพิ่มขึ้น +33% YoY และมีมูลค่า 1,665 ล้านบาท เพิ่มขึ้น +68.7% YoY ทะยานสู่อันดับ 2 ต่างชาติที่โอนฯ คอนโดไทยมากที่สุดในช่วงไตรมาส 1 ปี 2569 นี้
เบียด "เมียนมา" ตกไปเป็นอันดับ 3 แทน (เดิมอันดับ 2) ซึ่งไตรมาสล่าสุดเมียนมา มียอดโอนฯ 279 หน่วย ลดลง -36.4% YoY และมูลค่า 968 ล้านบาท ลดลง -39.0% YoY
เช่นเดียวกับ "จีน" ที่แม้จะครองอันดับ 1 ในกลุ่มต่างชาติ แต่อัตราการเติบโตกลับ 'ติดลบ' โดยมีจำนวนหน่วยโอนฯ 906 หน่วย ลดลง -38.8% YoY และมีมูลค่า 3,493 ล้านบาท ลดลง -42.9% YoY
รัสเซียหนุนมูลค่าโอนฯ อสังหาภูเก็ตโตสุดในไทย
หากเจาะลึกทำเลที่รัสเซียโอนกรรมสิทธิ์คอนโดสูงสุด คือ ภูเก็ต
-หน่วยโอน 156 หน่วย (คิดเป็นสัดส่วน 40.7% ของคอนโดที่ชาวรัสเซียซื้อ)
-มูลค่า 1,065 ล้านบาท (คิดเป็นสัดส่วน 63.9% ของคอนโดที่ชาวรัสเซียซื้อ)
ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั้งหมดในภูเก็ต ในไตรมาส 1 ปี 2569 มีจำนวน 2,548 หน่วย (+17.9%) และมูลค่า 10,365 ล้านบาท (+34.9%) ถือเป็นอัตราการเติบโตสูงสุดในไทยในแง่มูลค่านั่นเอง
หากเทียบแล้ว ปฏิเสธไม่ได้ว่า "แรงซื้อคอนโดของชาวรัสเซีย" เป็นส่วนสำคัญในการขับเคลื่อนตลาดอสังหาภูเก็ต โดยคิดเป็น 15.03% ของหน่วยโอนฯ และ 10.27% ของมูลค่าโอนฯ ในภูเก็ต
ถอดรหัสแรงซื้อ "รัสเซีย" พยุงตลาดคอนโดฯ ต่างชาติได้จริงหรือ?
สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย เปิดเผยว่า แม้กระแสข่าวจะโหมว่า "กำลังซื้อชาวรัสเซีย" กำลังมาแรงในตลาดคอนโดมิเนียมไทย
แต่หากวิเคราะห์สถิติจริง ๆ แล้ว "อาจช่วยพยุงตลาดต่างชาติได้เพียงบางส่วน แต่ยังไม่สามารถทดแทนกลุ่มลูกค้าจีนที่เป็นหัวใจหลักได้" ด้วยเหตุผลสำคัญ 3 มิติ ดังนี้
1.สัดส่วนตลาด จีนยังครองแชมป์ รัสเซียยังตามห่าง
ตลาดคอนโดฯ ต่างชาติในไทยจะรุ่งหรือร่วง ขึ้นอยู่กับกลุ่มลูกค้าจีนเป็นหลัก เพราะปัจจุบันจีนครองส่วนแบ่งตลาด (Market Share) สูงถึง 38%
แม้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ของชาวรัสเซียจะปรับตัวเพิ่มขึ้น แต่เมื่อเทียบกับจีนแล้ว รัสเซียยังน้อยกว่าจีนถึง 58% และมีสัดส่วนในตลาดรวมเพียงประมาณ 16% เท่านั้น เม็ดเงินและจำนวนยูนิตจึงยังห่างกันมาก
2. เจาะพฤติกรรม "คนรัสเซีย" ทำไมแห่ซื้อคอนโดฯ ภูเก็ต?
-ชอบอยู่เป็นกลุ่มก้อน (Community) คนรัสเซียนิยมซื้ออสังหาฯ ตามๆ กัน ในอดีตเคยกระจุกตัวอยู่ที่หาดจอมเทียน พัทยา แต่ปัจจุบันเทรนด์นี้ย้ายมาที่ "ภูเก็ต" อย่างชัดเจน
-นายหน้า (Agent) รัสเซียทรงอิทธิพล ตอนนี้ในภูเก็ตมีเอเจนต์ชาวรัสเซียคึกคักมาก เวลาผู้ประกอบการ (Developer) จัดงาน Agent Day จะมีนายหน้ารัสเซียเข้าร่วมมากกว่าชาติอื่นๆ อย่างเห็นได้ชัด
-ปัจจัยบีบคั้นและปลดล็อกทางการเงิน ปัญหาภายในประเทศทำให้ชาวรัสเซียจำเป็นต้องกระจายความเสี่ยงมาลงทุนนอกประเทศ ประกอบกับปัญหาการโอนเงินที่เคยติดขัดจากการถูกตัดออกจากระบบ Swift ในช่วงก่อนหน้านี้ ปัจจุบันทั้งฝั่งผู้ประกอบการและผู้ซื้อสามารถแก้ปัญหานี้ได้เรียบร้อยแล้วจึงทำให้ยอดโอนกลับมาโต
3. สิ่งที่ต้องจับตา-อย่าเพิ่งด่วนสรุปจากตัวเลข High Season
ทั้งนี้ ยอดโอนฯ ของรัสเซียที่พุ่งสูงในช่วงไตรมาส 4 ถึงไตรมาส 1 เป็นเพราะเป็นช่วง High Season ที่ชาวรัสเซียหนีหนาวมาเที่ยวไทยพอดี
การเติบโตแบบไตรมาสต่อไตรมาส (QoQ) ของช่วงต้นปีนี้แฝงไปด้วยปัจจัยฤดูกาล ดังนั้น จึงจำเป็นต้องรอดูตัวเลขในไตรมาส 2 และภาพรวมต่อเนื่องทั้งปี เพื่อพิสูจน์ว่าความต้องการซื้อนี้เป็นของจริงในระยะยาวหรือไม่
"ตราบใดที่นักท่องเที่ยวและผู้ซื้อชาวจีนยังคงเดินทางเข้าประเทศไทยเป็นอันดับ 1 แรงซื้อจากรัสเซียอาจเข้ามาช่วยเสริมชดเชยยอดที่ลดลงของจีนได้บ้าง แต่ในภาพรวมระดับประเทศ รัสเซียยังไม่สามารถเป็นฮีโร่มาทดแทนตลาดจีนได้อย่างเต็มรูปแบบ"