ซาวิลส์ ที่ปรึกษาด้นอสังหาริมทรัพย์ รายงานภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียม กทม. ณ สิ้นไตรมาสที่ 3 ปี 2569 พบว่า ตลาดยังอยู่ในภาวะฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป โดยผู้ประกอบการใช้ความระมัดระวังอย่างสูงในการเปิดโครงการใหม่ ท่ามกลางกำลังซื้อชะลอตัว หนี้ครัวเรือน และเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อที่เข้มงวด
ล่าสุดวิกฤตน้ำท่วมฝั่งตะวันออกยังซ้ำเติมความเชื่อมั่น ส่งผลให้มีการสั่งเลื่อนเปิดตัวโครงการใหม่รวมกว่า 1,000 ยูนิต
พิษน้ำท่วมซ้ำกดดันความเชื่อมั่น ผู้พัฒนาเลื่อนเปิด 3 โครงการใหญ่
ภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการอาวุโส แผนกวิจัยตลาดและประชาสัมพันธ์ ซาวิลล์ (ประเทศไทย) เปิดเผยว่า ในไตรมาส 3 ปี 2569 มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่เพียง 8 โครงการ รวม 3,737 ยูนิต มูลค่าประมาณ 46,340 ล้านบาท แม้จำนวนยูนิตจะปรับเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า 80.35% แต่ภาพรวมยังคงเป็นการเปิดตัวอย่างระมัดระวัง
ทั้งนี้ โครงการเปิดตัวใหม่จำนวน 3,274 ยูนิต เป็นของผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ คิดเป็นสัดส่วน 87.61%
ขณะที่ผู้พัฒนานอกตลาดฯ มีสัดส่วนเพียง 12.39% หรือประมาณ 463 ยูนิต ซึ่ง "ผู้ประกอบการรายเล็กบางรายถึงขั้นต้องหยุดการขายชั่วคราวหลังเปิดขายได้เพียงไม่กี่เดือนเนื่องจากยอดขายไม่เข้าเป้า"
ไฮไลต์สำคัญในไตรมาสนี้ คือ การพบ 3 โครงการใหม่ อุปทานรวมกว่า 1,000 ยูนิต ถูกสั่งเลื่อนการเปิดตัวออกไป โดยเฉพาะโครงการในพื้นที่ กรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก ซึ่งได้รับผลกระทบจากสถานการณ์น้ำท่วมในช่วงที่ผ่านมา ทำให้ผู้ประกอบการกังวลต่อความเชื่อมั่นของผู้ซื้อ การรับรู้ความเสี่ยงด้านทำเล และอุปสงค์ระยะสั้น จึงตัดสินใจชะลอโครงการเพื่อรอประเมินสถานการณ์อย่างชัดเจน
อย่างไรก็ตาม โครงการใหม่ที่ยังเดินหน้าเปิดตัวตามแผนในทำเลศักยภาพสูง เช่น รอบสวนลุมพินี ริมแม่น้ำเจ้าพระยา และแคมปัสคอนโด ยังคงได้รับการตอบรับที่ดี โดยสามารถสร้างยอดขายช่วง Presale รวมได้มากกว่า 20,000 ล้านบาท
สต็อกค้างเกือบ 6.4 หมื่นยูนิต ตลาดแข่งลดราคาสูงสุด 50%
ภาพรวมซัพพลายคอนโดมิเนียม กทม. ที่อยู่ระหว่างการขาย ณ สิ้นไตรมาส 3 ปี 2569 มีจำนวนทั้งสิ้น 167,841 ยูนิต มียอดขายแล้ว 103,191 ยูนิต (คิดเป็นอัตราการขาย 61.48%) ส่งผลให้มี ซัพพลายเหลือขายสะสมรอการระบายอยู่อีก 64,650 ยูนิต (ประมาณ 38.52%)
ทั้งนี้ ซัพพลายคอนโดใน กทม. แบ่งเป็น 3 กลุ่ม.ได้แก่
1.กลุ่มระดับกลางถึงกลางบน (50,001 - 150,000 บาท/ตร.ม.) ครองสัดส่วนใหญ่ที่สุดในตลาด รวม 130,059 ยูนิต หรือคิดเป็นสัดส่วน 77.48% ของซัพพลายรวม
2.กลุ่ม Premium ถึง Ultra-Luxury (150,001 บาท/ตร.ม. ขึ้นไป) มีอุปทานรวม 28,594 ยูนิต
3.กลุ่ม Super Rich/Ultra-Luxury (ราคามากกว่า 500,000 บาท/ตร.ม.) มีเพียง 946 ยูนิต สัดส่วน 0.56%
ส่วนรูปแบบห้องพักยอดนิยม คือ ห้องสตูดิโอ (Studio) มีอัตราการขายดีที่สุดที่ 68.90% ตามด้วย รูปแบบ 2 ห้องนอน ที่ 65.20%
จากปริมาณสต็อกค้างสะสม ประกอบกับอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ที่อยู่ในระดับสูง ทำให้ผู้พัฒนาส่วนใหญ่เน้นใช้กลยุทธ์นำโครงการสร้างเสร็จพร้อมขายมาจัดโปรโมชันและลดราคาอย่างรุนแรง โดยพบผู้พัฒนานิยมปรับลดราคาลงมากกว่า 50% เพื่อเร่งระบายสต็อกและบริหารกระแสเงินสด
จับตาปี 69 "ตลาดของผู้ซื้อ" ผู้ประกอบการเบนเข็มรุกเมืองท่องเที่ยว
ซาวิลส์ คาดการณ์ว่า ภาพรวมการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ ตลอดปี 2569 จะอยู่ที่ประมาณ 20,000 ยูนิต เติบโต 20%YoY ซึ่งยังคงเป็นระดับที่ต่ำกว่าช่วงก่อนวิกฤตโควิด-19 สะท้อนถึงการลงทุนอย่างระมัดระวัง
นอกจากนี้ ผู้พัฒนารายใหญ่หลายรายเริ่มปรับสัดส่วนกระจายการลงทุนออกจากกรุงเทพฯ ไปยังเมืองท่องเที่ยวและเมืองเศรษฐกิจสำคัญ เช่น ภูเก็ต และพัทยา ซึ่งได้รับอานิสงส์จากการฟื้นตัวของท่องเที่ยว และอุปสงค์จากผู้ซื้อชาวต่างชาติทั้งเพื่อการอยู่อาศัยและการลงทุน ทำให้มีศักยภาพการเติบโตโดดเด่นกว่ากรุงเทพฯ ในระยะสั้นถึงระยะกลาง
ตลาดคอนโดปี 69 ท้าทายสุดในรอบหลายทศวรรษ
ภัทรชัย ประเมินว่า ช่วงที่เหลือของปี 2569 ตลาดคอนโดฯ กรุงเทพฯ จะยังคงเป็น "ตลาดของผู้ซื้อ" (Buyer's Market) และ "นับเป็นหนึ่งในช่วงเวลาที่ท้าทายที่สุดของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในรอบหลายทศวรรษ"
สำหรับไตรมาสสุดท้ายของปี 2569 เซกเมนต์ที่จะยังคงโดดเด่นและรักษายอดขายได้ดี คือ คอนโดมิเนียมระดับ Luxury โดยเฉพาะกลุ่ม Branded Residence ในพื้นที่ใจกลางเมือง ซึ่งยังได้รับแรงสนับสนุนจากความต้องการของกลุ่มผู้มีฐานะทางการเงินสูงและผู้ซื้อชาวต่างชาติ
ขณะเดียวกัน ผู้พัฒนาจะยังคงให้ความสำคัญกับการเปิดตัวโครงการที่มีการกำหนดราคาอย่างเหมาะสมและสามารถสร้างความได้เปรียบในการแข่งขันตั้งแต่วันเปิดขาย
ส่วน "คอนโดมิเนียมริมแม่น้ำเจ้าพระยา" และ "แคมปัสคอนโด" ใกล้มหาวิทยาลัยและศูนย์การแพทย์ จะยังคงเป็นเซกเมนต์ที่ได้รับความสนใจจากผู้พัฒนาอย่างต่อเนื่อง เนื่องจาก มีฐานดีมานด์ที่ชัดเจน ทั้งจากผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัย นักลงทุน และผู้ปกครองที่ต้องการซื้อที่พักอาศัยให้บุตรหลาน ส่งผลให้ตลาดทั้งสองกลุ่มยังมีศักยภาพในการพัฒนาโครงการใหม่ในระยะต่อไป แม้ว่าภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพมหานครจะยังอยู่ในช่วงของการฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปก็ตาม
