ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) รายงานสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ 5 จังหวัด ได้แก่นครราชสีมา ขอนแก่น อุดรธานี อุบลราชธานี และมหาสารคาม ช่วงครึ่งแรกปี 2569 พบสัญญาณฟื้นตัวจากเรียลดีมานด์ที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง แต่ทิศทางและโครงสร้างตลาดของแต่ละพื้นที่เริ่มมีความแตกต่างกันอย่างชัดเจน
บ้านมือสองอีสานโต ครอง 70-90% ของยอดโอน 1H/69
ดร.มานะ นิมิตรวานิช ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า มาตรการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ร่วมกับการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง มีส่วนหนุนให้กิจกรรมในตลาดดีขึ้น ส่งผลให้จำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศเพิ่มขึ้นราว 18% และมูลค่าการโอนเพิ่มขึ้นราว 10% ในช่วงครึ่งปีแรก
อย่างไรก็ดี สิ่งที่น่าสนใจของภาคอีสานคือ “ตลาดบ้านมือสอง” มีสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์สูงกว่า 70% และบางจังหวัดเข้าใกล้ 90% ของยอดโอนทั้งหมด สะท้อนถึงกำลังซื้อที่แท้จริงและกลายเป็นคู่แข่งสำคัญของบ้านใหม่
ด้าน สิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและนวัตกรรม รักษาการผู้ช่วยผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า 5 จังหวัดภาคอีสาน ครึ่งแรกปี 2569 มีซัพพลายรวม 15,777 หน่วย (+4.4% YoY) มูลค่า 53,241 ล้านบาท
ขณะที่ ยอดเปิดตัวใหม่ (New Supply) อยู่ที่ 2,224 หน่วย (+62.3% YoY) มูลค่า 6,803 ล้านบาท และทำยอดขายได้ใหม่ (New Sales) 2,356 หน่วย (+0.5% YoY) คิดเป็นมูลค่า 7,778 ล้านบาท
ส่งผลให้มียอดเหลือขายสะสม (Remaining Supply) จำนวน 13,421 หน่วย (+5.3% YoY) และมูลค่า 45,463 ล้านบาท คิดเป็นอัตราดูดซับเฉลี่ย 2.5% คาดใช้เวลาระบายสต็อกคงเหลือรวม 34 เดือน (อาคารชุด 22 เดือน / บ้านจัดสรร 44 เดือน)
ขอนแก่น ตลาดแข็งแกร่งที่สุด มียอดโอนฯ แซงโคราช
ภาพรวมตลาดอสังหาขอนแก่นเติบโตโดดเด่น ยอดขายใหม่สูงกว่าหน่วยเปิดขายใหม่ประมาณ 1.9 เท่า สต็อกลดลงเกือบ 10% และยอดโอนรวมเพิ่มขึ้นเกือบ 30% "ขึ้นเป็นอันดับหนึ่งของภาคแซงหน้านครราชสีมา"
ครึ่งแรกปี 2569 ขอนแก่นมี Total Supply 6,760 หน่วย (+6.0% YoY) มูลค่า 21,482 ล้านบาท โดย New Sales ขยายตัว 17.4% YoY จากแรงขับเคลื่อนของอาคารชุดที่ยอดขายพุ่งสูงถึง 70.0% (มีโครงการใหม่ในเมืองปิดการขายได้ 100%) ขณะที่บ้านจัดสรรยอดขายลดลง 18.7%
ระยะเวลาระบายสต็อก คาดใช้เวลาเพียง 27 เดือน (อาคารชุด 21 เดือน / บ้านจัดสรร 35 เดือน)
โคราชตลาดใหญ่ เน้นบริหาร-เร่งระบายสต็อกเดิม
ภาพรวมอสังหานครราชสีมา ยอดขายใหม่สูงกว่าเปิดขายใหม่ 1.6 เท่า ส่งผลให้สินค้าคงเหลือลดลง 5.3% (เหลือ 3,763 หน่วย) ผู้ประกอบการชะลอการเปิดโครงการใหญ่และหันมาเน้นระบายสต็อก
ทั้งนี้ Total Supply ลดลง 7.6% YoY โดย New Supply ที่เพิ่มขึ้น 46.5% ทั้งหมดเป็นบ้านจัดสรร แต่ New Sales รวมปรับลดลง 23.7% YoY
จากยอดขายใหม่ลดลง คาดต้องใช้เวลาประมาณ 51 เดือน หรือมากกว่า 4 ปีในการระบายสต็อกเดิมทั้งหมด (บ้านจัดสรร 51 เดือน / อาคารชุด 56 เดือน)
พื้นที่น่าห่วง คือ อ.ปากช่อง มีอัตราดูดซับบ้านจัดสรรเพียง 1.2% ต่อเดือน คาดใช้เวลาระบายสต็อกบ้านจัดสรรสูงถึง 74 เดือน ส่วนอาคารชุดอยู่ที่ 45 เดือน
อุดรธานีซัพพลายทะลัก จับตาสต็อกสะสม
ภาพรวมซัพพลายอสังหาอุดรฯ ขยายตัวก้าวกระโดด ซัพพลายเติบโตเร็วกว่าความสามารถในการขาย โดยสินค้าคงเหลือประเภทอาคารชุดเพิ่มขึ้นเกือบ 3 เท่า และบ้านแนวราบเพิ่มขึ้นเกือบ 50%
โดย Total Supply พุ่งขึ้น 74.4% YoY และ New Supply เพิ่มขึ้นถึง 719.8% YoY แม้ New Sales ภาพรวมจะเติบโต 73.8% YoY (จากคอนโดที่พุ่ง 356.5% สวนทางบ้านจัดสรรที่ลดลง 16.5%) แต่สต๊อกเหลือขาย หรือ Remaining Supply ก็พุ่งสูงขึ้น 74.6% YoY เช่นกัน
ระยะเวลาระบายสต็อก อยู่ที่ประมาณ 26 เดือน ซึ่ง REIC เตือนว่าควรชะลอการเติมอุปทานใหม่เพื่อป้องกันไม่ให้ระยะเวลาขายสะสมเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว
อุบลราชธานีตลาดชะลอตัว แนะปรับสินค้าให้เข้าถึงกำลังซื้อจริง
ภาพรวมอสังหาอุบลฯ มียอดโอนรวมเพิ่มขึ้นประมาณ 14% แต่โครงการเปิดใหม่ขายได้ช้า โดยสินค้าคงเหลือคอนโดเพิ่มขึ้นเกือบ 28% สะท้อนว่ากำลังซื้อตอบรับกับบ้านแนวราบระดับราคาเข้าถึงได้มากกว่า
ทั้งนี้ Total Supply ลดลง 14.7% YoY ส่วน New Supply ลดลง 18.2% YoY (ทั้งหมดเป็นบ้านจัดสรร) และ New Sales ลดลงถึง 56.3% YoY (คอนโดขายลดลงถึง 96.6%) เหลือหน่วยเหลือขาย 1,176 หน่วย
ส่งผลให้อัตราดูดซับเฉลี่ยลดลงเหลือ 1.5% ต่อเดือน คาดใช้เวลาขายอุปทานคงเหลือเฉลี่ยยาวนานถึง 59 เดือน
มหาสารคาม เน้นโครงการไซส์เล็กตอบโจทย์เรียลดีมานด์
ภาพรวมอสังหามหาสารคามยอดโอนบ้านใหม่ลดลงประมาณ 27% และการเปิดโครงการใหม่เพียงโครงการเดียวอาจส่งผลกระทบต่อสมดุลตลาด ตลาดทั้งหมดในปัจจุบันจึงมีเพียงโครงการบ้านจัดสรร (ไม่มีคอนโดเสนอขาย)
ด้าน Total Supply เพิ่มขึ้น 5.4% YoY และ New Sales เพิ่มขึ้น 16.7% YoY แต่ Remaining Supply ยังเพิ่มขึ้น 4.3% YoY
ส่งผลให้มีอัตราดูดซับเฉลี่ยอยู่ที่ 1.6% ต่อเดือน คาดใช้เวลาขายสต๊อกคงเหลือประมาณ 55 เดือน