ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมในไทยกำลังเข้าสู่ภาวะซัพพลายตึงตัว หลังความต้องการที่ดินนิคมอุตสาหกรรมและโรงงานให้เช่ายังขยายตัวต่อเนื่อง แต่พื้นที่ใหม่เข้าสู่ตลาดมีจำกัด!
ที่ดินนิคมฯ เหลือว่าง 5.49% ราคาขยับ 8.65 ล้านบาท/ไร่ พัฒนาเพิ่ม 2 หมื่นไร่ใน 2 ปีนี้
พงษ์พันธ์ พลอยเพ็ชร หัวหน้าฝ่ายโลจิสติกส์และอุตสาหกรรม คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย เปิดเผยว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมในไตรมาส 3 ปี 2569 ยังเติบโตต่อเนื่อง จากความต้องการของนักลงทุนไทยและต่างชาติ ทั้งการย้ายฐานการผลิต การกระจายห่วงโซ่อุปทาน และการขยายตัวของธุรกิจโลจิสติกส์และอีคอมเมิร์ซ ขณะที่ผู้พัฒนาโครงการยังระมัดระวังการลงทุนใหม่ ทำให้อุปทานเข้าสู่ตลาดไม่ทันกับความต้องการ
ข้อมูล ณ ไตรมาส 3 ปี 2569 พบว่า ที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมทั่วประเทศมีพื้นที่รวม 222,388 ไร่ โดยอัตราพื้นที่ว่าง (VACANCY RATE) ลดลงเหลือ 5.49% จาก 5.73% ในไตรมาส 2 คิดเป็นพื้นที่ว่างประมาณ 12,210 ไร่
ขณะที่ ราคาที่ดินเฉลี่ยเพิ่มขึ้นเป็น 8.65 ล้านบาทต่อไร่ จาก 8.40 ล้านบาทต่อไร่ในไตรมาสก่อน หรือเพิ่มขึ้นประมาณ 3%
จำแนกตามรายพื้นที่พบว่ามีราคาและอัตราว่างต่างกันดังนี้
1.Central Zone พื้นที่รวม 38,670 ไร่ มีพื้นที่ว่างต่ำสุดที่ 1.41% และราคาเฉลี่ย 7.75 ล้านบาท/ไร่ แบ่งออกเป็น
-อยุธยา ราคาที่ดินเฉลี่ย 6 ล้านบาท/ไร่ พื้นที่ว่าง 1.96%
-กรุงเทพ ราคาที่ดินเฉลี่ย 14 ล้านบาท/ไร่ พื้นที่ว่าง 0%
-ปทุมธานี ราคาที่ดินเฉลี่ย 7.5 ล้านบาท/ไร่ พื้นที่ว่าง 0%
-สระบุรี ราคาที่ดินเฉลี่ย 3.5 ล้านบาท/ไร่ พื้นที่ว่าง 2.04%
2.Eastern Zone พื้นที่รวม 74,028 ไร่ มีพื้นที่ว่างต่ำสุดที่ 8.08% และราคาเฉลี่ย 10.62 ล้านบาท/ไร่ (สูงสุดในทุกโซน) แบ่งออกเป็น
-ฉะเชิงเทรา ราคาที่ดินเฉลี่ย 8.6ล้านบาท/ไร่ พื้นที่ว่าง 11.45%
-ชลบุรี ราคาที่ดินเฉลี่ย 9.75 ล้านบาท/ไร่ พื้นที่ว่าง 4.12%
-สมุทรปราการ ราคาที่ดินเฉลี่ย 13.5 ล้านบาท/ไร่ พื้นที่ว่าง 8.71%
3.Eastern Seaboard Zone พื้นที่รวม 109,689 ไร่ มีพื้นที่ว่าง 5.18% และราคาเฉลี่ย 7.5 ล้านบาท/ไร่ แบ่งออกเป็น
-แหลมฉบัง ราคาที่ดินเฉลี่ย 6.5 ล้านบาท/ไร่ พื้นที่ว่าง 6.72%
-ระยอง ราคาที่ดินเฉลี่ย 8.5 ล้านบาท/ไร่ พื้นที่ว่าง 4.7%
นอกจากนี้ ยังมีที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมประมาณ 20,286 ไร่ที่อยู่ระหว่างการพัฒนาในปี 2569 - 2570 ประกอบด้วย
ปี 2569 (เปิดตัวไตรมาส 4 ปีนี้ทั้งหมด)
-โรจนะ อยุธยา เฟส 10 จำนวน 2,296 ไร่
-อารยะ จำนวน 1,700 ไร่
-อมตะซิตี้ ระยอง 2 (หนองละลอก) จำนวน 1,547 ไร่
-อมตะซิตี้ ชลบุรี 2 (บ้านบึง) 2,213 ไร่
-ทีเอฟดี 2 (ขยายพื้นที่) จำนวน 1,240 ไร่
ปี 2570
-ดับบลิวเอชเอ อีสเทิร์นซีบอร์ด 5 (WHA ESIE 5) จำนวน 6,490 ไร่ (เปิด Q1/2570)
-บลิวเอชเอ สระบุรี 2 (SIL 2) จำนวน 2,400 ไร่ (เปิด Q4/70)
ยังไม่ทราบปีอีก 1 แห่ง คือ เฟรเซอร์ส หนองเสือช้างชลบุรี จำนวน 2,400 ไร่
อานิสงส์มูลค่า FDI พุ่ง ดิจิทัล-ดาต้าเซ็นเตอร์
ทั้งนี้ ที่ดินนิคมอุตสาหกรรม ได้รับแรงขับเคลื่อนสำคัญจากการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) โดยช่วงเดือนมกราคม-มิถุนายน 2569 สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) อนุมัติโครงการลงทุนรวม 1,300 โครงการ ลดลง 14% จากปีก่อน แต่มีมูลค่าลงทุนรวม 1.31 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้น 45%
ในจำนวนนี้เป็นโครงการลงทุนจากต่างประเทศ 900 โครงการ ลดลงประมาณ 15% แต่มีมูลค่ารวม 1.14 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้น 81% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน คิดเป็น 87% ของมูลค่าการลงทุนที่ BOI อนุมัติทั้งหมด
อุตสาหกรรมดิจิทัลเป็นกลุ่มที่มีมูลค่าการลงทุนสูงสุดที่ 839,231 ล้านบาท หรือประมาณ 74% ของ FDI ทั้งหมด โดยมีโครงการ Data Hosting และ Data Center ขนาดใหญ่เป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญ
ขณะที่สิงคโปร์เป็นแหล่งเงินลงทุนต่างชาติอันดับ 1 ด้วยมูลค่า 883,343 ล้านบาท คิดเป็น 78% ของ FDI ทั้งหมด ส่วนจีนมีจำนวนโครงการลงทุนมากที่สุด 308 โครงการ หรือ 34% ของโครงการ FDI ทั้งหมด
อย่างไรก็ตาม เม็ดเงินลงทุนขนาดใหญ่ในกลุ่มดิจิทัลไม่ได้หมายความว่าจะกระจายประโยชน์สู่เศรษฐกิจและแรงงานไทยในวงกว้างเท่ากับอุตสาหกรรมที่ใช้แรงงานจำนวนมาก เนื่องจากธุรกิจดาต้าเซ็นเตอร์มีการใช้บุคลากรค่อนข้างน้อยเมื่อเทียบกับมูลค่าการลงทุน
ขณะเดียวกัน การพัฒนาดาต้าเซ็นเตอร์ยังเผชิญข้อจำกัดด้านผังเมืองและระบบไฟฟ้า รวมถึงความไม่ชัดเจนของเกณฑ์กำกับดูแลจากภาครัฐ ทำให้ผู้ลงทุนบางส่วนชะลอการตัดสินใจ แม้จะมีความสนใจเข้ามาลงทุนในไทยก็ตาม
โรงงานให้เช่าฮอต ยอดจอง 90-100% ก่อนสร้างเสร็จ แหลมฉบังพื้นที่ว่างต่ำสุด 2%
ไม่ใช่แค่ตลาดที่ดินที่ตึงตัว แต่ตลาดโรงงานสำเร็จรูปให้เช่า (Ready Built Factories: RBFs) กำลังเผชิญข้อจำกัดด้านพื้นที่พร้อมใช้งานเช่นกัน โดยไตรมาส 3 ปี 2569 ไม่มีอุปทานโรงงานสำเร็จรูปใหม่เข้าสู่ตลาด ทำให้พื้นที่รวมคงที่ 3.42 ล้านตารางเมตร แต่อัตราพื้นที่ว่างลดลงเหลือ 9.95% จาก 10.45% ในไตรมาสก่อน แบ่งออกเป็น
1.ทำเล Central Zone (กทม. อยุธยา ปทุมธานี และสระบุรี)
-พื้นที่รวม 614,669 ตร.ม.
-พื้นที่ว่าง 34,720 ตร.ม. (อัตราว่าง 5.65%)
-ค่าเช่า 176 บาท/ตร.ม./เดือน
2.ทำเล Eastern Zone (ชลบุรี,สมุทรปราการ,ฉะเชิงเทรา)
-พื้นที่รวม 1,878,921 ตร.ม.
-พื้นที่ว่าง 280,037 ตร.ม. (อัตราว่าง 14.9%)
-ค่าเช่า 207 บาท/ตร.ม./เดือน
3.ทำเล Eastern Seaboard Zone (แหลมฉบัง,ระยอง) ถือเป็นทำเลดีที่สุดในไตรมาสนี้ ด้วยอัตราว่างต่ำสุด และค่าเช่าสูงที่สุด
-พื้นที่รวม 923,233 ตร.ม.
-พื้นที่ว่าง 25,105 ตร.ม. (อัตราว่างต่ำสุด 2.72%)
-ค่าเช่า 219 บาท/ตร.ม./เดือน
อย่างไรก็ดี ค่าเช่าโรงงานสำเร็จรูปอาจปรับเพิ่มขึ้นประมาณ 10-15 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน หากพื้นที่ใหม่ยังมีไม่เพียงพอ โดยค่าเช่าในบางกรณีอาจขยับขึ้นไปถึง 250 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน แต่หากมีซัพพลายใหม่เข้าสู่ตลาดมากเพียงพอ ค่าเช่าอาจอยู่ในระดับประมาณ 230 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ทั้งนี้ ตัวเลขดังกล่าวเป็นการประเมินยังไม่ใช่ค่าเช่าเฉลี่ยที่เกิดขึ้นแล้วในตลาด
"ปัจจุบันโรงงานให้เช่าในหลายทำเลได้รับความสนใจสูง โดยบางโครงการมียอดจองแตะ 90% ตั้งแต่ก่อนก่อสร้างแล้วเสร็จ ขณะที่บางพื้นที่ โดยเฉพาะโซนแหลมฉบังพื้นที่โรงงานในโครงการบางแห่งถูกจองเต็ม 100% ตั้งแต่ก่อนเปิดตัว"
ทั้งนี้ กลุ่มที่ได้รับความสนใจเป็นพิเศษคือโรงงานขนาดใหญ่ประมาณ 10,000-20,000 ตารางเมตร ไปจนถึง 20,000-30,000 ตารางเมตร ซึ่งหาพื้นที่พร้อมใช้งานได้ยากขึ้น โดยมีผู้ประกอบการบางรายแสดงความต้องการเช่าตั้งแต่เริ่มตอกเสาเข็ม แม้โรงงานจะยังสร้างไม่เสร็จ ขณะที่โรงงานขนาดประมาณ 5,000 ตารางเมตรก็เริ่มมีผู้สนใจจองตั้งแต่ช่วงเริ่มก่อสร้างเช่นกัน
ความต้องการดังกล่าวส่วนหนึ่งมาจากนักลงทุนต่างชาติที่ต้องการตั้งฐานการผลิตในไทย ประกอบกับผู้ผลิตบางรายต้องการเพิ่มสินค้าคงคลังเพื่อรองรับความไม่แน่นอนของห่วงโซ่อุปทาน ทำให้ความต้องการพื้นที่โรงงานไม่ได้จำกัดอยู่เฉพาะผู้ประกอบการรายใหญ่เท่านั้น แต่ครอบคลุมหลายกลุ่มอุตสาหกรรม
สำหรับปี 2569 คาดว่าจะมีโรงงานสำเร็จรูปใหม่เข้าสู่ตลาดเพียง 1 โครงการ ประมาณ 50,000 ตารางเมตร คือโครงการอารยะของเฟรเซอร์สฯ