เปลี่ยนอาคารเก่าเป็นรายได้ นักลงทุน 'เซ้งตึกแถวเก่า' ปรับปรุง-ปล่อยเช่าช่วง ฟันส่วนต่างค่าเช่าทำกำไร

ตึกแถวเก่าที่เคยเป็นหน้าร้านทำมาหากินของครอบครัว กำลังเปลี่ยนบทบาทเป็นสินทรัพย์สร้างรายได้ของคนรุ่นใหม่ เมื่อทายาทได้รับมรดกเป็นอาคารพาณิชย์ แต่ไม่ต้องการสานต่อธุรกิจเดิม เลือกปล่อยเช่าหรือให้คนอื่นเซ้งต่อแทนการลงมือทำธุรกิจเอง

ขณะเดียวกัน นักลงทุนรายย่อยมองเห็นโอกาสจากการรับเซ้งตึกในต้นทุนต่ำ นำมาปรับปรุงแล้วปล่อยเช่าช่วง เพื่อสร้างรายได้จากส่วนต่างค่าเช่าโดยไม่ต้องซื้ออาคารเป็นกรรมสิทธิ์ของตัวเอง

จากมรดกตึกแถว สู่รายได้ประจำ ไม่ต้องทำธุรกิจเอง

"Positioning" ลงพื้นที่สัมภาษณ์เจ้าของตึกแถวย่านจรัญสนิทวงศ์ หนึ่งกรณีที่น่าสนใจ คือ เจ้าของตึกแถว อายุ 28 ปี (ขอสงวนชื่อ-นามสกุล) ซึ่งได้รับตึกแถวเป็นมรดก ให้ข้อมูลว่า สำหรับคนรุ่นใหม่ที่ได้รับมรดกเป็นตึกแถวหรืออาคารพาณิชย์ การสานต่อกิจการของครอบครัวอาจไม่ใช่ทางเลือกเดียวอีกต่อไป โดยเฉพาะในกรณีที่ไม่มีประสบการณ์ทำธุรกิจ ไม่ต้องการแบกรับต้นทุนการดำเนินงาน หรือไม่มีเวลาบริหารจัดการด้วยตัวเอง การนำอาคารออกปล่อยเช่าหรือให้ผู้อื่นเซ้งต่อจึงเป็นอีกทางเลือกในการสร้างรายได้ประจำจากทรัพย์สินที่มีอยู่

"แม้รายได้จากค่าเช่าอาจไม่สูงเท่ากับการลงมือทำธุรกิจเอง แต่ช่วยลดภาระในการดำเนินงานและความเสี่ยงจากการประกอบธุรกิจโดยตรง ขณะเดียวกัน เจ้าของยังคงถือครองกรรมสิทธิ์ในอาคารของตัวเอง"

อีกด้านหนึ่ง การมีตึกแถวเก่าที่เจ้าของต้องการปล่อยเช่า กลายเป็นช่องทางให้ "ผู้ประกอบการรายย่อย" เข้ามารับช่วงสิทธิการเช่าหรือเซ้งพื้นที่ โดยเฉพาะอาคารที่มีต้นทุนเริ่มต้นไม่สูงมาก จากนั้นจึงปรับปรุงพื้นที่ให้เหมาะกับการใช้งาน ก่อนนำไปปล่อยเช่าต่อ ทั้งในรูปแบบที่อยู่อาศัย ร้านอาหารขนาดเล็ก ร้านข้าวแกง และธุรกิจบริการต่าง ๆ ตามความเหมาะสมของทำเล

ตัวอย่างหนึ่งอยู่ที่ย่านจรัญสนิทวงศ์ 65 เป็นตึกแถวอายุมากกว่า 30 ปี มีการเสนอเซ้งในราคา 105,000 บาทต่อคูหา สัญญา 3 ปี และมีค่าเช่าที่จ่ายให้เจ้าของอาคารเดือนละ 2,500 บาท ขณะที่ผู้รับเซ้งนำอาคารไปปรับปรุงและ "ปล่อยเช่าช่วง" (การนำทรัพย์สินที่ตนเองเช่ามาไปปล่อยเช่าต่ออีกทอด) ได้เดือนละ 10,000 บาท

เมื่อคำนวณจากตัวเลขดังกล่าว ผู้ประกอบการมีส่วนต่างค่าเช่าก่อนหักต้นทุนอื่นเดือนละ 7,500 บาท หรือ 90,000 บาทต่อปี หากสามารถปล่อยเช่าได้ต่อเนื่องครบ 36 เดือน จะมีรายได้จากการเช่าช่วงรวม 360,000 บาท หักค่าเช่าที่จ่ายเจ้าของอาคารตลอดสัญญา 90,000 บาท เหลือส่วนต่างสะสม 270,000 บาท และเมื่อหักค่าเซ้ง 105,000 บาท จะเหลือเงิน 165,000 บาทตลอด 3 ปี

เงินจำนวนนี้ยังไม่หักค่าปรับปรุงอาคาร ค่าซ่อมบำรุง และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ จึงยังไม่ใช่กำไรสุทธิที่แท้จริง หากคิดเฉพาะส่วนต่างค่าเช่า ผู้ประกอบการจะใช้เวลาประมาณ 14 เดือนจึงจะสะสมส่วนต่างได้เท่ากับเงินค่าเซ้งเริ่มต้น โดยมีเงื่อนไขว่าต้องมีผู้เช่าอย่างต่อเนื่องและไม่มีค่าใช้จ่ายอื่นเข้ามาเพิ่มเติม

กรณีนี้จึงแสดงให้เห็นว่า การเซ้งตึกแถวเก่ามาปล่อยเช่าช่วงอาจเป็นช่องทางสร้างรายได้โดยไม่ต้องซื้ออาคารเอง แต่ผลตอบแทนที่เกิดขึ้นจริงจะขึ้นอยู่กับเงินลงทุนปรับปรุง สภาพอาคาร และความสามารถในการรักษารายได้ค่าเช่าตลอดอายุสัญญา

ตึกเก่าไม่ได้ปล่อยเช่าได้ทุกทำเล โอกาสกระจุกตัวในย่านการค้า

อย่างไรก็ตาม การนำตึกแถวเก่ามาสร้างรายได้ไม่ได้หมายความว่าทุกอาคารจะมีผู้เช่ารองรับ

สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวว่า ปัจจุบันเจ้าของที่ได้รับมรดกเป็นตึกแถวมีจำนวนมากที่เลือกปล่อยเช่าแทนการทำธุรกิจเอง

อย่างไรก็ตาม ผู้ลงทุนรายย่อยที่อยากเซ้งตึกเก่าเพื่อมาทำธุรกิจ หรือปรับปรุงและปล่อยเช่าช่วงต่อ อาจต้องพิจารณาศักยภาพของทำเลเป็นหลัก ทั้งโอกาสในการทำธุรกิจ จำนวนคนสัญจร ความนิยมของย่าน และความสะดวกในการเดินทาง รวมถึงที่จอดรถของอาคารหรือพื้นที่จอดรถสาธารณะที่รองรับผู้มาใช้บริการ

สำหรับโมเดลรับเซ้งตึกเก่าในช่วงหลายปีที่ผ่านมาเห็นรูปแบบนี้เกิดขึ้นในบางทำเล แต่ไม่ได้กระจายตัวทั่วตลาด ตัวอย่างย่านที่ยังได้รับความสนใจ ได้แก่ ตลาดน้อย ทรงวาด ตลาดพลู เยาวราช สุขุมวิทบางช่วง และจรัญสนิทวงศ์บางช่วง เช่น บางขุนนนท์

ปัจจัยที่ช่วยดึงดูดผู้เช่าไม่ใช่เพียงตัวอาคาร แต่รวมถึงการเกิดขึ้นของกลุ่มร้านค้าและกิจกรรมทางเศรษฐกิจในพื้นที่ เมื่อผู้ประกอบการหลายรายเข้ามาเปิดร้านในย่านเดียวกันและช่วยกันประชาสัมพันธ์ ก็มีโอกาสสร้างความน่าสนใจให้พื้นที่โดยรวม ดึงดูดทั้งลูกค้าและนักท่องเที่ยว และเพิ่มโอกาสให้ร้านค้าแต่ละรายมีผู้ใช้บริการ

นอกจากย่านที่เป็นแหล่งท่องเที่ยวหรือมีคนเดินผ่านจำนวนมากแล้ว ทำเลใกล้ชุมชนขนาดใหญ่ โครงการที่อยู่อาศัย สถาบันการศึกษา และแหล่งงาน ก็เป็นอีกกลุ่มพื้นที่ที่มีโอกาสสร้างความต้องการเช่าได้เช่นกัน

อย่างไรก็ตาม ต้องพิจารณารูปแบบการใช้ชีวิตของคนในพื้นที่ด้วย เช่น ทำเลที่พึ่งพาคนทำงานหรือนักศึกษาอาจมีจำนวนผู้ใช้บริการลดลงในช่วงเย็น วันหยุดสุดสัปดาห์ หรือช่วงปิดภาคการศึกษา

"โมเดลนี้ยังมีแนวโน้มจำกัดอยู่ในกลุ่มนักลงทุนรายย่อย มากกว่าจะขยายตัวในวงกว้างเหมือนการลงทุนคอนโดมิเนียม เพราะการทำให้ตึกแถวเก่ากลับมาสร้างรายได้ต้องอาศัยปัจจัยหลายด้าน ทั้งสภาพแวดล้อม ที่จอดรถ และแนวโน้มเศรษฐกิจของชุมชนในระยะยาว"

รถไฟฟ้า เร่งตึกแถวต้องเปลี่ยนบทบาท

อีกปัจจัยที่ทำให้ตึกแถวบางส่วนต้องปรับเปลี่ยนรูปแบบการใช้ประโยชน์ คือการขยายเส้นทางรถไฟฟ้าออกไปทั่วกรุงเทพฯ ซึ่งส่งผลต่อรูปแบบการเดินทางและพฤติกรรมการจับจ่ายของผู้บริโภค โดยเฉพาะตึกแถวในย่านการค้าเดิมที่เคยพึ่งพาลูกค้าซึ่งเดินทางด้วยรถยนต์และจอดหน้าร้านได้สะดวก เมื่อการจอดรถหน้าบ้านหรือหน้าร้านทำได้ยากขึ้น การดำเนินธุรกิจแบบเดิมจึงต้องปรับตัว

พื้นที่ที่เจ้าของตึกแถวต้องการปล่อยเช่าหรือเซ้งมีอยู่ตามแนวรถไฟฟ้าหลายสาย โดยเฉพาะสายสีเขียว สีน้ำเงิน สีชมพู และสีเหลือง รวมถึงชุมชนที่เคยเป็นแหล่งงานขนาดใหญ่หรือจุดต่อรถโดยสารประจำทางในอดีต เช่น วงเวียนใหญ่ ท่าพระ สี่แยกบ้านแขก ลาดหญ้า ดาวคะนอง คลองสาน และปิ่นเกล้า

อย่างไรก็ตาม การอยู่ใกล้รถไฟฟ้าเพียงอย่างเดียวไม่ได้รับประกันว่าตึกแถวจะปล่อยเช่าได้ดี เพราะผู้เช่ายังคงพิจารณาความเหมาะสมของพื้นที่กับประเภทธุรกิจ สภาพอาคาร การเข้าถึงของลูกค้า และค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน โดยความต้องการเช่าในปัจจุบันครอบคลุมธุรกิจหลายประเภท ทั้งร้านอาหาร ร้านกาแฟ ร้านขนม และธุรกิจบริการ ไม่ได้จำกัดอยู่ที่ธุรกิจใดธุรกิจหนึ่ง

ค่าเช่าต่างกันหลายเท่า ขึ้นอยู่กับศักยภาพของย่าน

ความแตกต่างของค่าเช่าตึกแถวในแต่ละทำเลสะท้อนให้เห็นว่า มูลค่าของอาคารไม่ได้ขึ้นอยู่กับอายุหรือสภาพตึกเพียงอย่างเดียว แต่ขึ้นอยู่กับความต้องการเช่าและกิจกรรมทางเศรษฐกิจโดยรอบด้วย

โดยทำเลที่ได้รับความสนใจมีค่าเช่า ดังนี้

1.ทรงวาดและตลาดน้อย

ย่านที่ได้รับความสนใจในช่วงนี้ โดยค่าเช่าตึกแถวมีช่วงกว้างตั้งแต่ 30,000-150,000 บาทต่อเดือน

-หากเป็นตึกแถวเก่า 2 ชั้น ค่าเช่าอาจอยู่ที่ 30,000-50,000 บาทต่อเดือน

-อาคารอายุประมาณ 20-30 ปี สูง 3-4 ชั้น อาจมีค่าเช่ามากกว่า 50,000 บาทต่อเดือน

-บางอาคารซึ่งมีที่ดินว่างขนาดใหญ่สามารถมีค่าเช่าสูงถึง 150,000 บาทต่อเดือน

2.ตลาดพลู

-ย่านชุมชนเก่า ค่าเช่าอยู่ที่ประมาณ 10,000-35,000 บาทต่อเดือน

-ทำเลติด BTS ตลาดพลู ค่าเช่าอาจสูงกว่า 30,000 บาทต่อเดือน ขึ้นอยู่กับอายุและจำนวนชั้นของอาคาร

3.เยาวราช

-ค่าเช่าตึกแถวในทำเลที่ไม่ไกลจากรถไฟฟ้าสถานีวัดมังกรอาจอยู่ที่ 60,000-120,000 บาทต่อเดือน

-พื้นที่ซึ่งมีคนพลุกพล่านอาจมีค่าเช่าสูงถึง 120,000-300,000 บาทต่อเดือน

ทั้งนี้ ค่าเช่าที่กล่าวมาไม่รวมค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ซึ่งแตกต่างกันตามเงื่อนไขของเจ้าของและสภาพอาคาร

ตัวเลขดังกล่าวแสดงให้เห็นถึงโอกาสในการสร้างรายได้จากตึกแถวเก่าในทำเลที่มีความต้องการเช่าสูง แต่ก็สะท้อนด้วยว่าต้นทุนในการเข้าถึงทำเลเหล่านี้อาจสูงตามไปด้วย นักลงทุนจึงต้องประเมินทั้งค่าเซ้ง ค่าเช่า เงินลงทุนปรับปรุง และระดับค่าเช่าที่ผู้เช่าปลายทางยอมรับได้ ก่อนตัดสินใจรับช่วงสิทธิการเช่า

เซ้งตึกแถวเก่าต้องคิดให้ครบ ไม่ใช่ดูแค่ส่วนต่างค่าเช่า

สำหรับผู้ประกอบการที่ต้องการเข้ามาในตลาดนี้ อาจต้องประเมินความคุ้มค่าต้องเริ่มจากการสำรวจค่าเช่าและค่าเซ้งของอาคารโดยรอบ ก่อนนำต้นทุนปรับปรุงมาคำนวณร่วมกัน แล้วทดลองปล่อยเช่าเพื่อทดสอบความต้องการของตลาด

หากมีผู้สนใจเช่าในระดับราคาที่ตั้งไว้ ก็อาจรักษาเงื่อนไขเดิมไว้ในช่วงแรก และพิจารณาปรับค่าเช่าหรือค่าเซ้งเมื่อครบสัญญา แต่หากมีผู้สนใจน้อยหรือมีการต่อรองราคามาก ก็อาจสะท้อนว่าราคาที่ตั้งไว้สูงเกินไปเมื่อเทียบกับศักยภาพของทำเล

ความเสี่ยงสำคัญอีกด้านคือการลงทุนรีโนเวตที่สูงเกินไป เพราะต้นทุนที่เพิ่มขึ้นอาจทำให้ต้องตั้งค่าเช่าในระดับสูงตามไปด้วย และหากผู้เช่าไม่สามารถแบกรับต้นทุนได้ ก็อาจไม่ต่อสัญญาหรือขอยกเลิกก่อนครบกำหนด ส่งผลให้ผู้ลงทุนต้องรับภาระค่าเช่าและเงินลงทุนที่ยังไม่คืนทุน

นอกจากนี้ การพิจารณาสภาพอาคารยังเป็นเรื่องที่มองข้ามไม่ได้ โดยเฉพาะระบบไฟฟ้า ประปา ห้องน้ำ การรั่วซึม และการทรุดตัวของฐานราก ซึ่งอาจนำไปสู่ค่าซ่อมแซมหรือรีโนเวตจำนวนมาก และทำให้ต้นทุนจริงสูงกว่าที่ประเมินไว้ตั้งแต่ต้น

แม้การเซ้งตึกแถวเก่าจะเป็นอีกช่องทางให้คนรุ่นใหม่และนักลงทุนรายย่อยเข้ามาสร้างรายได้จากอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ต้องซื้ออาคารเอง แต่ไม่ใช่โมเดลที่ใช้เงินลงทุนน้อยหรือทำกำไรได้ง่ายเสมอไป เพราะยังต้องแบกรับต้นทุนการเช่าระยะยาว การปรับปรุง และความเสี่ยงจากการหาผู้เช่า