ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) รายงานดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 3 ปี 2569 อยู่ที่ 459.0 จุด เพิ่มขึ้น 2.6% YoY จาก 447.2 จุด และเพิ่มขึ้น 4.1% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน (QoQ) จาก 440.9 จุด
การขยับขึ้นของราคาที่ดินมีแรงหนุนจากการขยายโครงข่ายรถไฟฟ้าและทางหลวงที่เชื่อมต่อกรุงเทพฯ กับปริมณฑล ช่วยกระจายการอยู่อาศัยจากเมืองชั้นในสู่ชานเมืองและพื้นที่รอบศูนย์กลางธุรกิจ
ขณะเดียวกัน การพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสและศูนย์การค้าขนาดใหญ่ ยังเป็นอีกปัจจัยที่ผลักดันมูลค่าที่ดินในทำเลที่มีศักยภาพ
พระโขนง-บางนา แชมป์ราคาที่ดินโต 39% รับแรงส่ง New CBD ตะวันออก
สำหรับ 5 ทำเลที่ดินเปล่า กทม.-ปริมณฑล ที่มีการเติบโตสูงสุด ได้แก่
1.พระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ เพิ่มขึ้น 39.0%
ทำเลพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ มีอัตราการเติบโตของราคาที่ดินสูงสุดในไตรมาส 3 ปี 2569 ที่ 39% YoY ทิ้งห่างทำเลอื่นใน 5 อันดับแรก สะท้อนแรงส่งจากการขยายตัวของเมืองและศักยภาพด้านคมนาคมที่เชื่อมโยงทั้งย่านธุรกิจใจกลางกรุงเทพฯ และพื้นที่ภาคตะวันออก
ทำเลนี้มีโครงข่ายเดินทางครอบคลุม ทั้งรถไฟฟ้า BTS สายหลัก รถไฟฟ้าสายสีเหลือง และ Airport Rail Link รวมถึงโครงการในอนาคตอย่างรถไฟฟ้าสายสีเงิน (LRT บางนา-สุวรรณภูมิ)
ขณะที่การเดินทางด้วยรถยนต์ยังเชื่อมต่อผ่านทางด่วนเฉลิมมหานคร ทางด่วนฉลองรัช มอเตอร์เวย์กรุงเทพฯ-ชลบุรี และถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่
อีกแรงหนุนสำคัญคือการขยายตัวของเมืองจากสุขุมวิทชั้นในสู่กรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก โดยเฉพาะการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสและศูนย์การค้าขนาดใหญ่ระดับภูมิภาคอย่าง Bangkok Mall ที่เข้ามาเสริมบทบาททางเศรษฐกิจของพื้นที่ และหนุนการเปลี่ยนผ่านสู่ New CBD แห่งใหม่
อย่างไรก็ตาม แม้ราคาที่ดินทำเลนี้จะฟื้นตัวเป็นบวกต่อเนื่อง 5 ไตรมาส แต่ REIC ระบุว่าอัตราการเพิ่มขึ้นเริ่มส่งสัญญาณชะลอลง สะท้อนว่าการเติบโตยังเดินหน้าต่อ แต่ความแรงของการปรับตัวอาจไม่เท่ากับช่วงก่อนหน้า
2.กรุงเทพชั้นใน เพิ่มขึ้น 12.7%
ราคาที่ดินเติบโตบนข้อจำกัดของพื้นที่ โดยแทบไม่มีที่ดินเปล่าเหลือสำหรับพัฒนาใหม่ การลงทุนส่วนใหญ่ต้องซื้อทรัพย์สินเดิมเพื่อรื้อและสร้างใหม่
ขณะที่ความต้องการพื้นที่จากโครงการมิกซ์ยูส รถไฟฟ้า และธุรกิจยังหนุนมูลค่าที่ดิน ทำเลนี้ยังมีราคาที่ดินและอุปสงค์แข็งแกร่ง โดยไม่เคยหดตัวตั้งแต่ปี 2567
3.สมุทรสาคร เพิ่มขึ้น 11.4%
ได้แรงหนุนจากถนนพระราม 2 และโครงการทางยกระดับ M82 ช่วยเพิ่มความสะดวกในการเดินทางเข้าสู่กรุงเทพฯ ดึงดูดการซื้อที่ดินแปลงใหญ่เพื่อรอพัฒนาเชิงพาณิชย์และโครงการบ้านจัดสรร
อย่างไรก็ตาม หลังที่ดินศักยภาพถูกดูดซับไปมากในช่วงที่ผ่านมา ทำเลนี้เริ่มมีแนวโน้มชะลอตัว
4.เมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก เพิ่มขึ้น 10.9%
เริ่มฟื้นตัวกลับมาเป็นบวกในไตรมาส 2 และ 3 ปี 2569 หลังซบเซาตลอดปี 2568 รับแรงหนุนจากการขยายถนนราชพฤกษ์ตัดใหม่ (สาย 346) และศักยภาพของลาดหลุมแก้วที่เชื่อมต่อวงแหวนกาญจนาภิเษกและทางหลวงหมายเลข 340 เหมาะกับการลงทุนที่ดินแปลงใหญ่เพื่อพัฒนาคลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้า
สำหรับแนวโน้มระยะถัดไป REIC ประเมินว่า ทำเลปทุมธานีมีโอกาสเติบโตแบบค่อยเป็นค่อยไป โดยที่ดินติดถนนสายหลัก ใกล้แหล่งอุตสาหกรรมและสิ่งอำนวยความสะดวก มีแนวโน้มเติบโตดีกว่าพื้นที่ที่อยู่ลึกหรือมีข้อจำกัดในการพัฒนา
5.ราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทอง เพิ่มขึ้น 7.5%
ได้อานิสงส์จากรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ โครงข่าย BTS สายสีลม และทางด่วน-มอเตอร์เวย์ M82 ขณะที่พื้นที่แสมดำและบริเวณโดยรอบยังมีบทบาทด้าน E-Commerce และการขนส่งสินค้าลงสู่ภาคใต้ หนุนความต้องการที่ดินเพื่อพัฒนา Fulfillment Center และมินิแฟคตอรี่
ทั้งนี้ ทำเลราษฎร์บูรณะและพื้นที่ต่อเนื่องยังมีทิศทางราคาสลับขึ้นลง ไม่พบการปรับตัวลดลงรุนแรง จึงมีแนวโน้มเติบโตในระดับต่ำถึงปานกลาง
เปิด 5 ทำเลแนวรถไฟฟ้าราคาที่ดินเพิ่มสูงสุด
เมื่อพิจารณาราคาที่ดินเปล่าตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า มี 5 ทำเลที่ราคาขยายตัวมากสุด ดังนี้
อันดับ 1 BTS สายสุขุมวิท โดยมีอัตราการเติบโตสูงสุดในไตรมาส 3 ปี 2569 โดยดัชนีอยู่ที่ 580.2 จุด เพิ่มขึ้น 14.3% YoY จากการเป็นเส้นทางหลักที่เชื่อมย่านธุรกิจและทำเลเศรษฐกิจสำคัญ ซึ่งมีข้อจำกัดด้านที่ดินและมีความต้องการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมระดับบนและอาคารสำนักงานเกรด A รวมถึงแรงหนุนจากการท่องเที่ยว
อันดับ 2 รถไฟฟ้า MRT สายสีน้ำเงิน และสายสีแดงเข้ม ช่วงบางซื่อ-หัวลำโพง มีราคาที่ดินเติบโตเท่ากันที่ 12.7% YoY โดยมีค่าดัชนี 738.0 จุด และ 726.5 จุด ตามลำดับ
อันดับ 3 รถไฟฟ้าสายสีส้ม ช่วงศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 11.6% YoY ดัชนีอยู่ที่ 558.1 จุด รับความคืบหน้าของโครงการที่ช่วยเพิ่มศักยภาพพื้นที่ฝั่งตะวันออก
อันดับ 4 Airport Rail Link เพิ่มขึ้น 11.1% ดัชนี 522.9 จุด
อันดับ 5 รถไฟฟ้าสายสีเขียว ช่วงหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต เพิ่มขึ้น 10.8% ดัชนี 659.4 จุด
ภาพรวมสะท้อนว่า ราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้ายังเติบโตต่อเนื่อง ทั้งทำเลใจกลางเมืองที่มีข้อจำกัดด้านซัพพลาย และพื้นที่รอบเมืองที่ได้รับแรงหนุนจากการก่อสร้างและการเปิดให้บริการระบบขนส่งมวลชน
