จากกำลังซื้อผู้บริโภคลดลง ทำให้ช่วงหลายปีที่ผ่านมา "บ้านมือสอง" ได้รับความนิยมด้วยราคาที่ถูกกว่าบ้านมือหนึ่งราว ๆ 20-40% และตั้งอยู่ในทำเลที่ดี
ประกาศขาย 1.96 แสนหน่วย มีทั้งขายเอาสภาพคล่อง-เปลี่ยนที่อยู่-กรมบังคับคดีขายทอดตลาด
อ้างอิง ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) พบว่า มีการประกาศขายบ้านมือสองเพิ่มขึ้น จากช่วงไตรมาส 1 ปี 2566 อยู่ที่ 1.25 แสนหน่วย เป็น 1.96 แสนหน่วย ในไตรมาส 2 ปี 2569
แม้การประกาศขายจะลดลงจากช่วงพีกที่มีจำนวน 2.43 แสนหน่วยในไตรมาส 1 ปี 2569 ก็ตาม แต่ยังถือว่าอยู่ในระดับสูงอยู่ดี
SCB EIC ประเมินว่า ซัพพลายบ้านมือสองที่เพิ่มขึ้นมาจาก 2 ส่วนหลัก ได้แก่
1.การประกาศขายจากบุคคลธรรมดา และตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ ราว 70,542 หน่วย (ณ ไตรมาส 2/69) สาเหตุมักเกิดจากปัจจัยต่าง ๆ เช่น
-ปัญหาด้านการเงินของเจ้าของบ้าน หรือผู้ที่กำลังผ่อนชำระ ทำให้ต้องขายเพื่อเพิ่มสภาพคล่องทางการเงิน
-วิถีชีวิตเปลี่ยนไป ทำให้ต้องย้ายที่อยู่อาศัย หรือซื้อบ้านใหม่
-การขายบ้านเพื่อเก็งกำไรของกลุ่มนักลงทุน
-ภาระค่าซ่อมแซม ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ทำให้กลุ่มผู้มีบ้านหลายหลัง ขายสินทรัพย์ออกมา
2.ซัพพลายจากกรมบังคับคดี ราว 60,646 หน่วย กินสัดส่วน 32% ของการประกาศขายบ้านมือสอง
ปัญหาหนี้สินรุนแรง ทำให้มีการยึดบ้านมาขายทอดตลาดมากขึ้น
สัดส่วนประกาศขายบ้านมือสองจากกรมบังคับคดีขึ้นมามีสัดส่วนมากกว่า 30% ตั้งแต่ช่วงครึ่งหลังปี 2566
บ้านมือสองสัดส่วนยอดโอนโตแซงมือหนึ่ง
หากเจาะลึกตลาดใหญ่สุดของบ้านมือสอง คือ พื้นที่ กทม. และปริมณฑล หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสอง (อ้างอิง REIC) ในครึ่งปีแรก 2569 อยู่ที่ 4.3 หมื่นหน่วย เพิ่มขึ้น 27% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน (YoY)
ขณะที่ข้อมูลย้อนหลัง 7 ปีนี้ สัดส่วนยอดโอนฯ บ้านมือสองขยายตัวต่อเนื่องจนปัจจุบันแซงบ้านมือหนึ่ง
-ปี 2562 สัดส่วน 38%
-ปี 2563 สัดส่วน 37%
-ปี 2564 สัดส่วน 42%
-ปี 2565 สัดส่วน 49%
-ปี 2566 สัดส่วน 50%
-ปี 2567 สัดส่วน 52%
-ปี 2568 สัดส่วน 54%
-ครึ่งแรกปี 2569 สัดส่วน 56%
"ยอดโอนฯ ที่อยู่อาศัยมือหนึ่งใน กทม.และปริมณฑล หดตัวต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2566 ขณะที่มือสองเติบโตแข็งแกร่งกว่า แม้ปี 2568 จะหดตัว -10% YoY จากแรงกดดันด้านกำลังซื้อ หนี้ครัวเรือน และสินเชื่อแบงก์ที่เข้มงวด แต่ฟื้นตัวก้าวกระโดด 27% ในครึ่งแรกของปี 2569 หนุนสัดส่วนโอนมือสองเพิ่มเป็น 56% ของตลาดรวม (จาก 38% ปี 2562) ชี้ให้เห็นว่าบ้านมือสองกลายเป็นทางเลือกหลักในยุคกำลังซื้อจำกัด"
จับตาความเสี่ยงโอเวอร์ซัพพลาย กดดันช่องว่างราคามือสองมือหนึ่งห่างกัน 40-50%
แม้อัตราการดูดซับที่อยู่อาศัยมือสองในกรุงเทพฯ ในไตรมาสที่ 2 ปี 2569 จะกลับมาฟื้นตัวไปตามการ ขยายตัว ของการโอนกรรมสิทธิ์ แต่ในระยะข้างหน้า ยังต้องจับตาความเสี่ยงภาวะOversupply
แม้ที่อยู่อาศัยมือสองสามารถตอบโจทย์ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในภาวะที่กําลังซื้อยังมีอยู่จำกัดจากแรงหนุน
การตอบโจทย์ด้านราคาที่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยสามารถซื้อได้ และด้านความคุ้มค่าเป็นสำคัญ
แต่พบว่าตั้งแต่ในช่วงครึ่งหลังของปี 2568 การประกาศขายที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ เร่งตัวขึ้นมาก ขณะที่กำลังซื้อไม่สามารถดูดซับที่อยู่อาศัยมือสองออกจากตลาดได้มากเพียงพอ ส่งผลให้อัตราการดูดซับหรือการระบายสินค้าที่อยู่อาศัยมือสองในกรุงเทพฯ ปรับตัวลดลง ดังนี้
-ไตรมาส 1 ปี 68 อัตราดูดซับ 27%
-ไตรมาส 2 ปี 68 อัตราดูดซับ 23%
-ไตรมาส 3 ปี 68 อัตราดูดซับเหลือ 15%
-ไตรมาส 4 ปี 68 อัตราดูดซับ 16%
-ไตรมาส 1 ปี 69 อัตราดูดซับ 14%
-ไตรมาส 2 ปี 69 อัตราดูดซับ 25%
อย่างไรก็ตาม อัตราการดูดซับที่อยู่อาศัยมือสองในกรุงเทพฯ กลับมาฟื้นตัวในไตรมาสที่ 2 ปี 2569 ไปตามการขยายตัวของการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสอง
ในระยะข้างหน้า ยังต้องจับตาความเสี่ยงภาวะ Oversupply โดยปัญหาหนี้สินที่รุนแรงยังเป็นปัจจัยเร่งให้มีที่อยู่อาศัยมือสองจากกรมบังคับคดีออกสู่ตลาดมากขึ้น
อีกทั้งยังมีที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงินเฉพาะกิจธนาคารพาณิชย์และบริษัทบริหารสินทรัพย์ออกสู่ตลาดมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง
โดยในไตรมาสที่ 2 ปี 2569 มีหน่วยที่อยู่อาศัยประกาศขายจากกลุ่มนี้รวมกันถึง 63,753 หน่วย นับเป็นระดับสูงสุดในรอบ 10 ไตรมาสที่ผ่านมา
ซึ่งแม้ที่อยู่อาศัยมือสองจะทยอยถูกดูดซับจากความต้องการซื้อ แต่การมีซัพพลายใหม่เข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง จะส่งผลให้มีความเสี่ยงในการเกิดภาวะ Oversupply และจะส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยมือสองยังคงมีแนวโน้มต่ำกว่าราคาที่อยู่อาศัยมือหนึ่งอยู่มากต่อไป
อ้างอิงราคาเฉลี่ยการโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือหนึ่งกับบ้านมือสอง ใน กมม. และปริมณฑล ช่วง 6 เดือนแรก ปี 2569 ดังนี้
คอนโด
-มือหนึ่ง ราคา 3 ล้านบาท
-มือสอง ราคา 1.6 ล้านบาท
-คิดเป็นส่วนต่างราคา 46.6%
ทาวน์เฮ้าส์
-มือหนึ่ง ราคา 3.1 ล้านบาท
-มือสอง ราคา 1.8 ล้านบาท
-คิดเป็นส่วนต่างราคา 41.9%
บ้านเดี่ยวและบ้านแฝด
-มือหนึ่ง ราคา 9.3 ล้านบาท
-มือสอง ราคา 3.8 ล้านบาท
-คิดเป็นส่วนต่างราคา 59.1%
บ้านมือสองยังมีแนวโน้มราคาต่ำกว่าบ้านมือหนึ่งอยู่มาก ด้วยบ้านใหม่มีต้นทุนราคาที่ดินและการก่อสร้างสูง แม้ผู้ประกอบการเร่งระบายสต๊อกและอัดโปรโมชั่นก็ตาม
ขณะที่บ้านมือสองมีความยืดหยุ่นในด้านการเจรจาต่อรองราคาระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ทำให้ช่องราคาบ้านมือสองกับมือหนึ่งยังต่างกันมาก
ประเมินบ้านมือสองยังได้รับความนิยมต่อเนื่อง จากข้อจำกัดกำลังซื้อ
คาดปี 2570 หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสอง จะยังอยู่ในระดับสูงกว่ามือหนึ่งอย่างต่อเนื่อง ด้วยในช่วงที่เหลือของปี 2569 ไปจนถึงปี 2570 จะยังคงมีมาตรการภาครัฐ ได้แก่
-มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับการโอนที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท
-มาตรการผ่อนคลาย LTV ที่จะสิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2570
-อัตราดอกเบี้ยที่ยังมีแนวโน้มอยู่ในระดับต่ำช่วยพยุงกำลังซื้อตลาดที่อยู่อาศัย
อย่างไรก็ตาม SCB EIC มองว่า ยังขาดปัจจัยบวกที่จะมาหนุนการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยในภาพรวมได้อย่างมีนัยสำคัญ โดยผู้บริโภคยังเผชิญแรงกดดันจากทั้งหนี้ครัวเรือนในระดับสูง รายได้ครัวเรือนที่ชะลอลง รวมถึงความเข้มงวดในการให้สินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงินอย่างต่อเนื่อง ประกอบกับราคาที่อยู่อาศัยมือสองยังคงมีแนวโน้มต่ำกว่าราคาที่อยู่อาศัยมือหนึ่งอยู่มาก
สถานการณ์ดังกล่าว ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยมือสองยังมีแนวโน้มเป็นตัวเลือกที่ตอบโจทย์ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในภาวะที่กำลังซื้อจำกัด
อย่างไรก็ดี จากฐานที่สูงในปี 2569 จะส่งผลให้หน่วยโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสองในปี 2570มีแนวโน้มทรงตัวหรือหดตัวเล็กน้อย แต่คาดว่าสัดส่วนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสองจะยังอยู่ในระดับสูงกว่า 50% ของหน่วยโอนฯรวม สูงกว่าบ้านมือหนึ่งอยู่ดี