ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569 เผชิญความท้าทายต่อเนื่อง เพราะแม้ 'ดีมานด์อยากซื้อบ้านยังมีอยู่' แต่ผู้บริโภคกลับไม่พร้อมเดินหน้าไปสู่การเป็นเจ้าของจริง เนื่องจาก ความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ ภาระค่าใช้จ่าย และความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงิน ทำให้ผู้บริโภคจำนวนหนึ่งเลือกชะลอการตัดสินใจและรอดูสถานการณ์ก่อนก่อหนี้ระยะยาว
จากข้อมูล DDproperty พบว่า พฤติกรรมผู้บริโภคในไตรมาส 3 ปี 2569 เว็บไซต์ DDproperty ซึ่งเป็นมาร์เก็ตเพลสตัวกลางระหว่างผู้บริโภคกับเจ้าของอสังหา มียอดเข้าชมรวม 6.46 ล้านครั้ง เพิ่มขึ้น 2.99% จากไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) แต่จำนวนผู้ลงทะเบียนแสดงความสนใจซื้อหรือเช่า (Leads) กลับลดลง 18.2%
ปรากฏการณ์นี้เรียกว่า “High Search Interest, Low Conversion” หมายถึงผู้บริโภคยังค้นหาบ้านและคอนโดมิเนียมอย่างต่อเนื่อง แต่ยังไม่พร้อมขยับไปสู่ขั้นตอนการติดต่อสอบถามหรือตัดสินใจซื้อจริง สะท้อนช่องว่างระหว่างความต้องการที่อยู่อาศัย (Real Demand) กับความพร้อมทางการเงินที่ยังไม่สอดคล้องกัน
วิทยา อภิรักษ์วิริยะ Country Manager, PropertyGuru Thailand ซึ่งเป็นบริษัทแม่ของ DDproperty และ Think of Living กล่าวว่า แม้ภาครัฐจะมีมาตรการสนับสนุนภาคอสังหาริมทรัพย์ออกมาอย่างต่อเนื่อง แต่ผู้บริโภคยังระมัดระวังการใช้จ่ายและลังเลที่จะสร้างภาระหนี้ระยะยาว ทำให้ตลาดเข้าสู่ภาวะ Wait & See เพื่อรอดูทิศทางเศรษฐกิจและปัจจัยบวกที่จะช่วยเพิ่มความพร้อมทางการเงิน
โจทย์ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จึงไม่ใช่เพียงการเร่งกระตุ้นยอดขาย แต่ต้องทำความเข้าใจพฤติกรรมคนหาบ้านที่เปลี่ยนไป พร้อมพัฒนาสินค้าให้สอดคล้องกับกำลังซื้อ ราคา และคุณภาพชีวิตที่ผู้บริโภคต้องการ
ตลาดเช่าคนยังลังเลย้ายที่อยู่ ส่วนกลุ่มซื้อบ้านมีแต่กลุ่มลักชัวรี 30 ล้านบาทเติบโต
เมื่อแยกดูพฤติกรรมการค้นหาที่อยู่อาศัย พบว่า ตลาดเช่า ยังมีทิศทางเติบโต โดยไตรมาส 3/2569 มียอดเข้าชมประกาศเช่า 2.75 ล้านครั้ง เพิ่มขึ้น 10.2% QoQ แต่จำนวน Leads ลดลง 18.4% (QoQ) และหดตัวลง 26.4% (YoY) สะท้อนว่าผู้บริโภคยังมองหาทางเลือกในการอยู่อาศัย แต่ยังลังเลที่จะตัดสินใจย้ายที่อยู่
-กลุ่มค่าเช่า 30,000 - 40,000 บาทต่อเดือน มียอดเข้าชมประกาศเพิ่มขึ้น 22.3%
-กลุ่มค่าเช่า 20,000 - 30,000 บาทต่อเดือน เพิ่มขึ้น 13.6%
-กลุ่มค่าเช่าไม่เกิน 10,000 บาทต่อเดือน ยอดเข้าชมลดลง 1.6%
ด้านตลาดซื้อที่อยู่อาศัยยังเผชิญแรงกดดันมากกว่า โดยยอดเข้าชมประกาศขายอยู่ที่ 3.71 ล้านครั้ง ลดลง 1.8% QoQ ขณะที่ Leads ลดลง 15% สะท้อนการชะลอตัวของผู้บริโภคที่กำลังประเมินความพร้อมทางการเงินก่อนตัดสินใจซื้อ
อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาตามระดับราคา พบว่าตลาดลักชัวรีตั้งแต่ 30 ล้านบาทขึ้นไปยังเติบโตสวนกระแส โดยยอดเข้าชมประกาศขายเพิ่มขึ้น 3.3% และจำนวน Leads ก็เติบโตเช่นกัน แสดงให้เห็นว่าผู้ซื้อที่มีความพร้อมทางการเงินสูงยังคงมองหาที่อยู่อาศัยและมีโอกาสเดินหน้าซื้อได้ต่อเนื่อง
ขณะที่ตลาดระดับกลางราคา 5-10 ล้านบาท และ 10-30 ล้านบาท มียอดเข้าชมประกาศขายทรงตัว ส่วนกลุ่มราคาที่เข้าถึงได้ โดยเฉพาะ 1-3 ล้านบาท ยอดเข้าชมลดลง 5.7% สะท้อนแรงกดดันต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคกลุ่มที่ต้องพึ่งพาสินเชื่อเพื่อซื้อบ้าน
สะท้อนว่า ตลาดอสังหาฯ ไม่ได้ขาดคนสนใจซื้อบ้าน แต่ความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อและความมั่นใจต่อเศรษฐกิจกลายเป็นปัจจัยสำคัญที่กำหนดว่าความสนใจจะเปลี่ยนเป็นยอดขายได้มากน้อยแค่ไหน
5 เทรนด์บ้านยุคใหม่ พิจารณามากกว่าทำเล-ราคา เน้นบ้านต้านภัยพิบัติ-เวลเนส-เพ็ทเฟรนด์ลี่
ข้อมูลจาก Think of Living พบว่า ปัจจุบันปัจจัยการเลือกที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคมีความซับซ้อนขึ้น โดยไม่ได้พิจารณาเพียงราคา ทำเล หรือขนาดพื้นที่ แต่ให้ความสำคัญกับคุณภาพชีวิตและความคุ้มค่าในระยะยาวมากขึ้น ผ่าน 5 เทรนด์สำคัญ ได้แก่
1. บ้านต้องรับมือภัยพิบัติและสภาพอากาศสุดขั้ว
ความปลอดภัยของที่อยู่อาศัยไม่ได้จำกัดอยู่แค่ระบบรักษาความปลอดภัยหรือทำเลที่ไม่เปลี่ยว แต่รวมถึงความสามารถในการรับมือน้ำท่วม ความร้อน และความเสี่ยงจากการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ ผู้ซื้อจึงให้ความสำคัญกับประวัติน้ำท่วมของทำเล ระบบระบายน้ำ และมาตรการรับมือเหตุฉุกเฉินของโครงการมากขึ้น
2. Wellness กลายเป็นส่วนหนึ่งของการออกแบบบ้าน
บ้านไม่ได้เป็นเพียงพื้นที่พักอาศัย แต่ต้องช่วยส่งเสริมสุขภาพกายและใจด้วย แนวคิด Wellness จึงเริ่มขยายจากโครงการระดับลักชัวรีมาสู่ตลาด Affordable Segment มากขึ้น เช่น คอนโดมิเนียมราคา 2-3 ล้านบาท ที่เริ่มเพิ่มพื้นที่ส่วนกลางสำหรับกิจกรรมและการผ่อนคลาย ทั้งสนามบาสเกตบอล คอร์ตพิกเคิลบอล ห้องสปา และห้องนวด
3. Pet-friendly ไม่ใช่ตลาดเฉพาะกลุ่มอีกต่อไป
การเลี้ยงสัตว์เสมือนสมาชิกในครอบครัวทำให้ที่อยู่อาศัยที่รองรับสัตว์เลี้ยงได้รับความสนใจมากขึ้น ข้อมูลสำรวจคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ของ Think of Living พบว่า ปี 2568 มีคอนโดฯ Pet-friendly เปิดตัว 21 จากทั้งหมด 35 โครงการ คิดเป็นประมาณ 60%
ส่วนช่วงไตรมาส 1-3 ปี 2569 มีโครงการ Pet-friendly เปิดตัว 28 จากทั้งหมด 38 โครงการ หรือประมาณ 74% เพิ่มขึ้น 14 จุดเปอร์เซ็นต์จากปีที่ผ่านมา ขณะที่จำนวนโครงการเพิ่มขึ้น 33%
4. Rent-to-Own ทางเลือกของคนอยากมีบ้านแต่ยังไม่พร้อมซื้อ
เมื่อกำลังซื้อและการเข้าถึงสินเชื่อกลายเป็นข้อจำกัด โมเดลเช่าก่อนซื้อ (Rent-to-Own) จึงเป็นอีกทางเลือกที่น่าจับตา โดยมีรูปแบบตั้งแต่การเช่าพร้อมสะสมเงินเพื่อซื้อในอนาคต ไปจนถึงการนำค่าเช่าบางส่วนมาหักเป็นส่วนลดหรือเงินดาวน์ตามเงื่อนไขของโครงการ
โมเดลนี้ช่วยเพิ่มความยืดหยุ่นให้ผู้บริโภค มีเวลาจัดการสถานะทางการเงินก่อนซื้อ ขณะที่ผู้ประกอบการก็มีโอกาสระบายสต็อกและสร้างยอดขาย
อย่างไรก็ตาม การเปลี่ยนจากผู้เช่าไปเป็นเจ้าของยังขึ้นอยู่กับเงื่อนไขโครงการและความสามารถในการขอสินเชื่อของผู้ซื้อ
5. บริการหลังการขายและนิติบุคคลเป็นปัจจัยตัดสินใจ
ผู้บริโภคยุคใหม่ไม่ได้มองแค่คุณภาพบ้านในวันที่โอน แต่ยังให้ความสำคัญกับการดูแลหลังการขายและการบริหารจัดการโครงการในระยะยาว โดยบ้านแนวราบต้องมีระบบแก้ไข Defect และรับประกันโครงสร้างที่ชัดเจน ส่วนคอนโดมิเนียมต้องมีนิติบุคคลที่บริหารจัดการอย่างมืออาชีพและโปร่งใส เพราะสิ่งเหล่านี้ส่งผลโดยตรงต่อคุณภาพชีวิตหลังเข้าอยู่อาศัย
วิทยา กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 มีความท้าทายสองด้าน ทั้งกำลังซื้อที่ถูกกดดันจากเศรษฐกิจ และความต้องการที่อยู่อาศัยที่เปลี่ยนแปลงไป ผู้บริโภคยังต้องการบ้าน แต่ใช้เวลาพิจารณานานขึ้น พร้อมเปรียบเทียบทั้งราคา ความคุ้มค่า ฟังก์ชันการใช้งาน และคุณภาพการอยู่อาศัยในระยะยาว
สำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การแข่งขันจึงไม่ได้อยู่ที่การเปิดตัวโครงการใหม่หรือทำโปรโมชั่นเพื่อเร่งยอดขายเท่านั้น แต่ต้องพัฒนาสินค้าให้ตรงกับความต้องการและกำลังซื้อจริง รวมถึงติดตามข้อมูลพฤติกรรมผู้บริโภคอย่างต่อเนื่อง เพื่อเปลี่ยนความสนใจในการค้นหาที่อยู่อาศัยให้กลายเป็นการตัดสินใจซื้อหรือเช่าได้ในที่สุด