ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) เปิดเผยสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่ภาคเหนือ 5 จังหวัด ได้แก่ เชียงใหม่ ลำพูน เชียงราย พิษณุโลก และนครสวรรค์ ช่วงครึ่งแรกปี 2569 พบว่าตลาดกำลังเข้าสู่ช่วงเปลี่ยนผ่าน จากการเร่งขยายโครงการใหม่สู่การบริหารจัดการสต็อกที่อยู่อาศัยเดิม โดยผู้ประกอบการให้ความสำคัญกับการระบายสินค้าเพื่อเปลี่ยนเป็นกระแสเงินสด (Stock to Cash) มากกว่าการลงทุนเปิดโครงการใหม่
ดร.มานะ นิมิตรวานิช ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวว่า ตลาดที่อยู่อาศัยภาคเหนือเริ่มฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป หลังผ่านจุดต่ำสุดมาแล้ว โดยมีมาตรการภาครัฐเข้ามาช่วยพยุงตลาด ส่งผลให้ผู้ประกอบการเริ่มปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับกำลังซื้อและสถานการณ์ตลาด เห็นได้จากการเปิดโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกที่ลดลงประมาณ 9%
อย่างไรก็ตาม ตลาดยังเผชิญแรงกดดันจากหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ทำให้การดูดซับอุปทานสะสมยังต้องใช้เวลา โดยเฉพาะตลาดบ้านแนวราบที่ยังมีสต็อกเหลือขายจำนวนมาก
‘เชียงใหม่’ คอนโดฟื้นเด่น บ้านแนวราบยังต้องเร่งระบายสต็อก
สิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและนวัตกรรม รักษาการผู้ช่วยผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า จากผลสำรวจภาคสนามพบว่าพื้นที่จังหวัดเชียงใหม่ตลาดคอนโดมิเนียม ฟื้นตัวเด่นโตเกือบเท่าตัว ขณะที่บ้านจัดสรรชานเมืองยังคงต้องเร่งระบายสต็อก
โดยมี Total Supply รวม 12,715 หน่วย เพิ่มขึ้น 12.7% คิดเป็นมูลค่า 60,091 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 16.3% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)
ขณะที่ New Supply เพิ่มขึ้น 189.4% และ New Sales เพิ่มขึ้น 18.5% คิดเป็นมูลค่า 5,790 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 23.4%
หากแยกตามประเภท พบว่า คอนโดมียอดขายเพิ่มขึ้น 49.4% ขณะที่บ้านจัดสรรเพิ่มขึ้น 9% สะท้อนการฟื้นตัวที่แตกต่างกันของตลาด โดยเฉพาะคอนโดที่ได้รับแรงหนุนจากความต้องการของชาวต่างชาติและกลุ่มคนที่ต้องการใช้ชีวิตในเมือง
อย่างไรก็ตาม เชียงใหม่ยังมี Remaining Supply จำนวน 11,353 หน่วย เพิ่มขึ้น 12% มีอัตราดูดซับเฉลี่ย 1.8% ต่อเดือน คาดว่าจะใช้เวลาระบายสต็อกประมาณ 50 เดือน แบ่งเป็นอาคารชุด 39 เดือน และบ้านจัดสรร 55 เดือน
สำหรับทำเลที่มีการขายโดดเด่น ได้แก่
-อาคารชุดในโซนเมืองเชียงใหม่และสุเทพ-แม่เหียะ ซึ่งมียอดขาย New Supply รวม 500 หน่วย
-บ้านจัดสรรในโซนสันทราย มียอดขายเพิ่มขึ้น 62.4% มีอัตราดูดซับ 2.3% ต่อเดือน และคาดว่าจะใช้เวลาระบายสต็อกประมาณ 38 เดือน
ส่วนพื้นที่ที่ต้องเฝ้าระวังคือ บ้านจัดสรรโซนเมืองเชียงใหม่และโซนมหาวิทยาลัยพายัพ ซึ่งมีสต็อกสะสมสูง คาดว่าจะใช้เวลาระบายสต็อกประมาณ 163-380 เดือน โดยเฉพาะบ้านแนวราบและพูลวิลล่าระดับบนที่มีอุปทานใหม่เพิ่มขึ้น แต่ยอดขายลดลง ทำให้ผู้ประกอบการต้องเน้นบริหารสินค้าที่มีอยู่มากกว่าการขยายโครงการ
"เชียงใหม่กำลังขยายตัวในรูปแบบ Network City หรือเมืองหลายศูนย์กลาง โดยมีพื้นที่รอบนอกอย่างสันทราย สันกำแพง และหางดง เป็นย่านที่อยู่อาศัยใหม่ที่มีบริการรองรับ ขณะที่เชียงใหม่รอบนอกและลำพูนยังมีโอกาสเติบโตอย่างค่อยเป็นค่อยไปตามทิศทางเศรษฐกิจ"
พิษณุโลกยอดขายพุ่ง 61.4% แต่สต็อกยังสูง
ด้านตลาดพิษณุโลกเริ่มเห็นสัญญาณฟื้นตัวจากยอดขายใหม่ที่ขยายตัวโดดเด่น โดยมี Total Supply รวม 3,577 หน่วย เพิ่มขึ้น 8.7% คิดเป็นมูลค่า 14,592 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.1% ขณะที่ New Supply ลดลง 91.4% แต่ New Sales เพิ่มขึ้นถึง 61.4% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน
แม้ยอดขายจะเติบโต แต่ Remaining Supply ยังเพิ่มขึ้น 6% ส่งผลให้มีอัตราดูดซับเฉลี่ย 1.2% ต่อเดือน และต้องใช้เวลาระบายสต็อกประมาณ 78 เดือน ลดลงจากเดิม 119 เดือน
ทำเลที่มีการเติบโตเด่นคือบ้านจัดสรรโซนเมืองพิษณุโลก ซึ่งยอดขายเพิ่มขึ้น 405.9% หรือกว่า 4 เท่าตัว อยู่ที่ 86 หน่วย มีอัตราดูดซับ 3.8% ต่อเดือน คาดว่าจะใช้เวลาระบายสต็อกประมาณ 20 เดือน
อย่างไรก็ตาม บ้านจัดสรรในโซนบึงพระและโซนมหาวิทยาลัยนเรศวร-ท่าทอง ยังเป็นพื้นที่ที่ต้องเฝ้าระวัง เนื่องจากมีอัตราดูดซับต่ำเพียง 0.2-0.3% ต่อเดือน และต้องใช้เวลาระบายสต็อกนานถึง 367-452 เดือน
เชียงรายชะลอเปิดโครงการใหม่ ขณะที่นครสวรรค์กำลังซื้อยังไม่ฟื้น
สำหรับเชียงราย มี Total Supply รวม 3,020 หน่วย เพิ่มขึ้น 8.6% คิดเป็นมูลค่า 11,772 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 8.9% ขณะที่ผู้ประกอบการชะลอการเปิดโครงการใหม่ โดย New Supply ลดลง 43.3% เหลือ 68 หน่วย ซึ่งทั้งหมดเป็นบ้านจัดสรร
ส่วน New Sales เพิ่มขึ้น 22.9% โดยส่วนใหญ่มาจากบ้านจัดสรร แต่ Remaining Supply ยังคงเพิ่มขึ้น 7.8% อยู่ที่ 2,843 หน่วย มีอัตราดูดซับเฉลี่ย 1% ต่อเดือน และคาดว่าจะใช้เวลาระบายสต็อก 96 เดือน
ทำเลเด่นอยู่ที่บ้านจัดสรรโซนเมืองเชียงราย ซึ่งมียอดขายใหม่ 87 หน่วย และโซนแม่สายที่มีอัตราดูดซับ 2.3% ต่อเดือน คาดว่าจะใช้เวลาระบายสต็อก 37 เดือน
ขณะที่โซนสนามบิน-มหาวิทยาลัยแม่ฟ้าหลวงยังต้องเฝ้าระวัง แม้ยอดขายมีความสม่ำเสมอ แต่สต็อกเหลือขายสูง ทำให้อัตราดูดซับอยู่ที่ 0.8% และต้องใช้เวลาระบายสต็อกประมาณ 120 เดือน
ฟากนครสวรรค์ยังเผชิญภาวะตลาดหดตัว โดยมี Total Supply รวม 1,347 หน่วย ลดลง 22.6% คิดเป็นมูลค่า 6,858 ล้านบาท และไม่มีการเปิดโครงการใหม่ในช่วงครึ่งแรกของปี แม้ Remaining Supply จะลดลง 2.5% เหลือ 1,239 หน่วย แต่ New Sales กลับลดลงถึง 77% สะท้อนว่ากำลังซื้อในพื้นที่ยังไม่ฟื้นตัว
ตลาดนครสวรรค์มีอัตราดูดซับเฉลี่ย 1.3% ต่อเดือน และคาดว่าจะใช้เวลาระบายสต็อกประมาณ 69 เดือน โดยบ้านจัดสรรโซนท่าทองเป็นทำเลที่มียอดขายดีที่สุด ส่วนโซนดรีมแลนด์ยังต้องเฝ้าระวัง หลังยอดขายลดลง 86.2% มีอัตราดูดซับเพียง 0.7% ต่อเดือน และต้องใช้เวลาระบายสต็อกประมาณ 139 เดือน
ลำพูนสต็อกลด อัตราดูดซับสูงสุดในกลุ่ม
ส่วนจังหวัดลำพูนมี Total Supply รวม 979 หน่วย ลดลง 17.7% คิดเป็นมูลค่า 2,550 ล้านบาท โดย New Supply ลดลง 73% และ New Sales ลดลง 22.4% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่ Remaining Supply ลดลง 16.5% เหลือ 795 หน่วย
แม้ยอดขายใหม่จะลดลง แต่ภาพรวมตลาดยังมีอัตราดูดซับเฉลี่ย 3.1% ต่อเดือน และคาดว่าจะใช้เวลาระบายสต็อกประมาณ 26 เดือน โดยทำเลที่มีอัตราดูดซับสูงคือโซนนิคมอุตสาหกรรมลำพูน-บ้านม้า ซึ่งมีอัตราดูดซับ 4% ต่อเดือน และคาดว่าจะใช้เวลาระบายสต็อกเพียง 19 เดือน
บ้านมือสองโต 4 เท่า
ดร.มานะ กล่าวเพิ่มเติมว่า ตลาดที่อยู่อาศัยภาคเหนือยังมีข้อจำกัดสำคัญในกลุ่มบ้านราคา 2-3 ล้านบาท ซึ่งยังมีความต้องการซื้อ แต่ผู้บริโภคเผชิญข้อจำกัดจากมาตรฐานสินเชื่อที่เข้มงวด ผู้ประกอบการจึงควรร่วมมือกับธนาคารในการคัดกรองลูกค้าและทำ Pre-approval ตั้งแต่ต้นทาง รวมถึงพัฒนาสินค้าในระดับราคาที่เข้าถึงง่ายขึ้น
อีกหนึ่งความเปลี่ยนแปลงที่ผู้ประกอบการต้องจับตาคือ ตลาดบ้านมือสองที่เติบโตสูงกว่าบ้านใหม่ถึงประมาณ 4 เท่า เนื่องจากมีระดับราคาที่เข้าถึงง่ายกว่า ทำให้กลายเป็นทางเลือกสำคัญของผู้บริโภค และเพิ่มการแข่งขันให้กับตลาดบ้านใหม่
ทั้งนี้ ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยภาคเหนือกำลังทยอยฟื้นตัว แต่ผู้ประกอบการยังต้องให้ความสำคัญกับการบริหารสต็อก กระแสเงินสด และการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการ โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายเล็กที่ต้องแข่งขันกับบ้านมือสอง ด้วยการนำเสนอความคุ้มค่าและระดับราคาที่ตอบโจทย์กำลังซื้อในปัจจุบัน