ปัจจุบันจากแรงกดดันด้านกำลังซื้อทั้งจากผู้บริโภคไทยและชาวต่างชาติ ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ตจากเคยร้อนแรงจนมียอดเปิดตัวใหม่ทะลุ 15,330 ยูนิต/ปี พีกสุดเมื่อ 2 ปีก่อน ก่อนจะค่อย ๆ หดตัวลงนับตั้งแต่ปี 2568 เป็นต้นมา
ยอดขายอืดติดต่อกัน 1 ปีครึ่ง ระบายสต๊อกใช้เวลานาน 3.5 ปี
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยภูเก็ต ช่วงครึ่งแรกปี 2569 (1H/69) พบว่า ปัจจุบันมีซัพพลายรวม (Total Supply) 19,537 ยูนิต เพิ่มขึ้น 15.2% คิดเป็นมูลค่า 235,796 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 16.7% เมื่อเทียบกับปีก่อน (YoY)
โดยมี "หน่วยเปิดตัวใหม่ (New Supply)" รวม 3,161 ยูนิต และมีมูลค่าราว 35,133 ล้านบาท แบ่งออกเป็น
1.คอนโดมิเนียม
-จำนวน 2,851 ยูนิต (+34.9%)
-มูลค่า 21,612 ล้านบาท (+20.3%)
-เปิดตัวใหม่ราว 12 โครงการ กระจายตัวอยู่โซนหาดบางเทา-สุรินทร์มากสุด รองลงมาเป็นหาดราไวย์ มีราคาตั้งแต่ 2.9 - 344 ล้านบาท/ยูนิต
2.บ้านจัดสรร
-จำนวน 60 ยูนิต (-90.5%)
-มูลค่า 247 ล้านบาท (-94.8%)
-เปิดตัว 3 โครงการในโซนเทพกระษัตรี-ศรีสุนทร และ ฉลอง-วิชิต ราคาเริ่ม 2.9 - 14.5 ล้านบาท/ยูนิต
3.วิลล่า
-จำนวน 250 ยูนิต (-16.1%)
-มูลค่า 13,274 ล้านบาท (+25.4%)
ทั้งนี้ ในแง่ "ยอดขายได้ใหม่ (New Sales)" หดตัวติดต่อกันราว 1 ปีครึ่ง (3H) สะท้อนว่า 'ตลาดภูเก็ตเริ่มเกิดภาวะยอดขายอืด' ดังนี้
🏠บ้านจัดสรร
-1H/68 ขายได้ 382 หน่วย (-61.5% YoY)
-2H/68 ขายได้ 222 หน่วย (-76.3% YoY)
-1H/69 ขายได้ 138 หน่วย (-63.9% YoY)
จากเคยพีกสุดช่วง 1H/67 ที่ขายได้ 992 หน่วย (+129.6%YoY)
🏢คอนโด
-1H/68 ขายได้ 2,170 หน่วย (-53.5% YoY)
-2H/68 ขายได้ 2,529 หน่วย (-65.3% YoY)
-1H/69 ขายได้ 2,005 หน่วย (-7.6% YoY)
จากเคยพีกสุดช่วง 2H/67 ที่ขายได้ 7,298 น่วย (+92.9%YoY)
อย่างไรก็ดี "วิลล่าเป็นเพียงเซกเมนต์เดียวที่ยังคงเติบโตได้" ในช่วง 1H/69 นี้ โดยทำยอดขายใหม่ได้ 249 หน่วย (+1.2%YoY) คิดเป็นมูลค่า 8,764 ล้านบาท (+11.2%YoY)
จากการชะลอตัวของยอดขายได้ใหม่ ทำให้หน่วยเหลือขาย (Remaining Supply) ในภูเก็ต มีจำนวน 17,145 หน่วย เพิ่มขึ้น 21% YoY และมีอัตราดูดซับ หรือ อัตราการระบายสินค้าออก เหลือ 2.0% คาดว่าจะระบายสต๊อกได้ใน 43 เดือน คิดเป็นราว 3.5 ปี จากช่วงเดียวกันปีก่อนมีอัตราดูดซับ 2.7% ระบายสินค้าหมดใน 30 เดือน หรือประมาณ 2 ปีครึ่ง
บ้านจัดสรรโซน 'ป่าคลอก' เสี่ยงสูง ยอดขายน้อย ใช้เวลาระบายสินค้านานสุด 15 ปี
สำหรับบ้านจัดสรรภูเก็ต ในครึ่งปีแรก 2569 ทำยอดขายได้ 138 หน่วย (-63.9%) แต่มีหน่วยสร้างเสร็จเหลือขาย จำนวนม1,659 หน่วย (+1.4%) ทำให้อัตราดูดซับเหลือ 1.3% ใช้เวลาระบายสต๊อกนาน 72 เดือน (ราว 6 ปี) แบ่งออกเป็นหลัก ๆ 4 โซน ได้แก่
1.เทพกระษัตรี-ศรีสุนทร (ทำเลยอดขายสูงสุดของบ้านจัดสรร)
-ทำยอดขายใหม่ 51 หน่วย (-40.7%)
-สต๊อกเหลือขาย 468 หน่วย (-1.7%)
-อัตราดูดซับ 1.6% (อยู่ในโซนส้มที่เริ่มเสี่ยงชะลอตัว)
-ใช้เวลาระบายสต๊อก 55 เดือน (ราว 4.5 ปี)
"โซนเทพกระษัตรี-ศรีสุนทร ช่วงครึ่งหลังปี 2567 เคยขายได้สูงสุด 417 หน่วย อัตราดูดซับสูงถึง 6.2% ใช้เวลาระบายสต๊อกเพียง 10 เดือน แต่ช่วงครึ่งแรกปีนี้เหลือเพียง 51 หน่วย คิดเป็นการหดตัว -87% จากช่วงพีกสุด และถือเป็นการลดลงต่อเนื่อง 2 ปีติด นับตั้งแต่ปี 2568-ปัจจุบัน"
2.ฉลอง-วิชิต (อัตราดูดซับดีสุด ระบายสินค้าไว)
-ทำยอดขายใหม่ 42 หน่วย (-69.3%)
-สต๊อกเหลือขาย 178 หน่วย (+143.8%)
-อัตราดูดซับ 3.2% (อยู่ในโซนเขียวตลาดดี แต่อาจต้องระวังฟองสบู่กรณีคนแห่มาลงทุนมากไป)
-ใช้เวลาระบายสต๊อก 25 เดือน (1 ปีเศษ)
"แม้โซนฉลอง-วิชิต จะมีอัตราดูดซับดีสุดที่ 3.2% ในครึ่งแรกปี 2569 นี้ แต่เคยทำผลงานได้ดีกว่านี้เมื่อช่วงครึ่งแรกปี 2568 ที่มีอัตราดูดซับสูงถึง 10.9% ขายสินค้าได้หมดใน 3 เดือน"
3.เกาะแก้ว-รัษฎา
-ทำยอดขายใหม่ 25 หน่วย (-65.8%)
-สต๊อกเหลือขาย 450 หน่วย (-4.7%)
-อัตราดูดซับ 0.9% (อยู่ในโซนสีแดงมีความเสี่ยงสูง)
-ใช้เวลาระบายสต๊อก 108 เดือน (ประมาณ 9 ปี)
"ยอดขายได้ใหม่โซนเกาะแก้ว-รัษฎา หดตัวมา 1 ปีครึ่ง ซึ่งเคยมีช่วงดีที่สุดในครึ่งหลังปี 2567 ที่มีอัตราดูดซับ 7.0% ระบายสินค้าได้ใน 8 เดือน กลุ่มที่ต้องระวังมากสุดคือทาวน์เฮ้าส์ระดับราคา 3-5 ล้านบาท ใช้เวลาระบายสินค้านานสุด 330 เดือน (ราว 27.5 ปี)"
4.ป่าคลอก (ใช้เวลาระบายสินค้านานที่สุด)
-ทำยอดขายใหม่ 18 หน่วย (-76.6%)
-สต๊อกเหลือขาย 547หน่วย (-9%)
-อัตราดูดซับ 0.5% (อยู่ในโซนสีแดงมีความเสี่ยงสูง)
-ใช้เวลาระบายสต๊อก 182 เดือน (ประมาณ 16 ปี)
"ยอดขายได้ใหม่โซนป่าคลอกต่ำสุด เมื่อเทียบกับ 3 โซนก่อนหน้า ขณะที่สต๊อกเหลือขายอยู่ในระดับสูง ทำให้ต้องใช้เวลาระบายสินค้านานมาก"
สินค้าที่ควรจับตาเรื่องความเสี่ยงคือ
-บ้านเดี่ยวกลุ่มราคา 5.01-7 ล้านบาท ระบายสต๊อกนาน 333 เดือน
-บ้านแฝดกลุ่ม 3.01-5 ล้านบาท ระบายสต๊อก 111 เดือน
-ทาวน์เฮ้าส์ 2.01-3 ล้านบาท ระบายสต๊อกนาน 230 เดือน
คอนโดเสี่ยงสูง 4 ทำเลใหญ่ โซนไหน-ราคาไหนควรจับตา?
สำหรับตลาดคอนโดภูเก็ต ครึ่งปีแรก 2569 ทำยอดขาย 2,005 หน่วย (-7.6%) สต๊อกเหลือขาย 13,369 หน่วย (+26.1% คิดเป็นอัตราดูดซับ 2.2% ใช้เวลาระบายสินค้านาน 40 เดือน หรือราว 3.3 ปี แบ่งออก 10 โซนหลัก ดังนี้
1.หาดบางเทา-สุรินทร์ (ขายดีสุด)
-ทำยอดขายใหม่ 881 หน่วย (-3.2%)
-สต๊อกเหลือขาย 5,411 หน่วย (+20.4%)
-อัตราดูดซับ 2.3%
-ใช้เวลาระบายสต๊อก 37 เดือน (3 ปีเศษ)
🏢คอนโดกลุ่มราคาที่ต้องระวัง คือ
-ราคา 5.01-7.50 ล้านบาท อัตราดูดซับ 2.2% ระบายสต๊อกนาน 40 เดือน
-ราคา 10.01-20 ล้านบาท อัตราดูดซับ 2.2% ระบายสต๊อกนาน 40 เดือน)
-ราคา 20.01-40 ล้านบาท อัตราดูดซับ 2.1% ระบายสต๊อกนาน 42 เดือน
-ราคา 40 ล้านบาทขึ้นไป อัตราดูดซับ 1.5% ระบายสต๊อกนาน 62 เดือน
2.หาดราไวย์
-ทำยอดขายใหม่ 237 หน่วย (+0.4%)
-สต๊อกเหลือขาย 1,680 หน่วย (+3.7%)
-อัตราดูดซับ 2.1%
-ใช้เวลาระบายสต๊อก 43 เดือน
🏢คอนโดกลุ่มราคาที่ต้องระวัง คือ
-ราคา 2.01-3 ล้านบาท อัตราดูดซับ 1.9% ระบายสต๊อกนาน 48 เดือน
-ราคา 3.01-5 ล้านบาท อัตราดูดซับ 2% ระบายสต๊อกนาน 44 เดือน
-ราคา 5.01-7 ล้านบาท อัตราดูดซับ 1.7% ระบายสต๊อกนาน 52 เดือน
3.หาดกมลา
-ทำยอดขายใหม่ 236 หน่วย (+114.5%)
-สต๊อกเหลือขาย 1,233 หน่วย (+86.3%)
-อัตราดูดซับ 2.7%
-ใช้เวลาระบายสต๊อก 31 เดือน
🏢คอนโดกลุ่มราคาที่ต้องระวัง คือ
-ราคา 10.01-20 ล้านบาท อัตราดูดซับ 1.6% ระบายสต๊อกนาน 57 เดือน
-ราคา 20.01-40 ล้านบาท อัตราดูดซับ 1.9% ระบายสต๊อกนาน 48 เดือน
-ราคา 40 ล้านบาทขึ้นไป อัตราดูดซับ 0.9% ระบายสต๊อกนาน 102 เดือน
4.หาดในยาง-หาดในทอน
-ทำยอดขายใหม่ 204 หน่วย (+78.9%)
-สต๊อกเหลือขาย 1,161 หน่วย (+77.5%)
-อัตราดูดซับ 2.5%
-ใช้เวลาระบายสต๊อก 34 เดือน
🏢คอนโดกลุ่มราคาที่ต้องระวัง คือ
-ราคา 7.51-10 ล้านบาท อัตราดูดซับ 1.6% ระบายสต๊อกนาน 56 เดือน
-ราคา 20.01-40 ล้านบาท อัตราดูดซับ 1.1% ระบายสต๊อกนาน 84 เดือน
5.หาดกะรน-หาดกะตะ (โซนเสี่ยงสูง)
-ทำยอดขายใหม่ 172 หน่วย (-69.1%)
-สต๊อกเหลือขาย 1,590 หน่วย (-3.4%)
-อัตราดูดซับ 1.6%
-ใช้เวลาระบายสต๊อก 55 เดือน
🏢คอนโดกลุ่มราคาที่ต้องระวัง คือ
-ราคา 10.01-20 ล้านบาท อัตราดูดซับ 0.5% ระบายสต๊อกนาน 203 เดือน
-ราคา 20.01-40 ล้านบาท อัตราดูดซับ1% ระบายสต๊อกนาน 96 เดือน
-ราคา 3.01-5 ล้านบาท อัตราดูดซับ 1.7% ระบายสต๊อกนาน 54 เดือน
6.ฉลอง-วิชิต (โซนเสี่ยงสูง)
-ทำยอดขายใหม่ 159 หน่วย (+27.2%)
-สต๊อกเหลือขาย 1,236 หน่วย (+59.7%)
-อัตราดูดซับ 1.9%
-ใช้เวลาระบายสต๊อก 47 เดือน
คอนโดกลุ่มราคาที่ต้องระวัง คือ
-ราคา 5.01-7.50 ล้านบาท อัตราดูดซับ 1.1% ระบายสต๊อกนาน 87 เดือน
-ราคา 2.01-3 ล้านบาท อัตราดูดซับ 1.7% ระบายสต๊อกนาน 54 เดือน
7.ในเมืองกระทู้ (โซนเสี่ยงสูง)
-ทำยอดขายใหม่ 60 หน่วย (+150%)
-สต๊อกเหลือขาย 545 หน่วย (+202.8%)
-อัตราดูดซับ 1.7%
-ใช้เวลาระบายสต๊อก 55 เดือน
🏢คอนโดกลุ่มราคาที่ต้องระวัง คือ
-ราคา 2.01-3 ล้านบาท อัตราดูดซับ 1.6% ระบายสต๊อกนาน 58 เดือน
-ราคา 3.01-5 ล้านบาท อัตราดูดซับ 0.9% ระบายสต๊อกนาน 103 เดือน
8.เทพกระษัตรี-ศรีสุนทร
-ทำยอดขายใหม่ 24 หน่วย (-58.6%)
-สต๊อกเหลือขาย 170 หน่วย (-22.4%)
-อัตราดูดซับ 2.1%
-ใช้เวลาระบายสต๊อก 43 เดือน
🏢คอนโดกลุ่มราคาที่ต้องระวัง คือ
-ราคา 5.01-7.50 ล้านบาท อัตราดูดซับ 1.3% ระบายสต๊อกนาน 72 เดือน
-ราคา 7.51-10 ล้านบาท อัตราดูดซับ 1.3% ระบายสต๊อกนาน 72 เดือน
-ราคา 3.01-5 ล้านบาท อัตราดูดซับ 1.8% ระบายสต๊อกนาน 49 เดือน
9.หาดป่าตอง (โซนเสี่ยงสูง)
-ทำยอดขายใหม่ 12 หน่วย (+71.4%)
-สต๊อกเหลือขาย 206 หน่วย (+15.1%)
-อัตราดูดซับ 0.9%
-ใช้เวลาระบายสต๊อก 103 เดือน
🏢คอนโดกลุ่มราคาที่ต้องระวัง คือ
-ราคา 5.01-7.50 ล้านบาท อัตราดูดซับ 0.3% ระบายสต๊อกนาน 296 เดือน
-ราคา 3.01-5 ล้านบาท อัตราดูดซับ 1.6% ระบายสต๊อกนาน 59 เดือน
10.ตลาดใหญ่-ตลาดเหนือ
-ทำยอดขายใหม่ 11 หน่วย (-31.3%)
-สต๊อกเหลือขาย 49 หน่วย (-35.5%)
-อัตราดูดซับ 3.1%
-ใช้เวลาระบายสต๊อก 27 เดือน
🏢คอนโดกลุ่มราคาที่ต้องระวัง คือ
-ราคา 5.01-7.50 ล้านบาท อัตราดูดซับ 1.9% ระบายสต๊อกนาน 48 เดือน)
ยอดโอนกรรมสิทธิ์ภูเก็ต +14% ต่างชาติซื้อเพิ่ม 45% อิสราเอล-แคนาดา ติดโผใหม่
สำหรับยอดการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในภูเก็ต ครึ่งแรกปี 2569 อยู่ที่ 5,780 ยูนิต เพิ่มขึ้น 14% YoY
ส่วนข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดของชาวต่างชาติมีจำนวน 815 หน่วย เพิ่มขึ้น 45% YoY และมีมูลค่า 4,676 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 75.4% YoY ซื้อราคาเฉลี่ยทีา 5.7 ล้านบาท/ยูนิต
Top 10 สัญชาติที่โอนฯคอนโดมากสุด ได้แก่
อันดับ 1 รัสเซีย จำนวน 327 หน่วย (+95.8%)
อันดับ 2 จีน จำนวน 108 หน่วย (-10.7%)
อันดับ 3 ฝรั่งเศส จำนวน 42 หน่วย (+31.3%)
อันดับ 4 ออสเตรเลีย จำนวน 32 หน่วย (+146.2%)
อันดับ 5 สหราชอาณาจักร จำนวน 25 หน่วย (+4.2%)
อันดับ 6 อิตาลี จำนวน 24 หน่วย (+14.3%)
อันดับ 7 สหรัฐอเมริกา จำนวน 23 หน่วย (+15%)
อันดับ 8 อิสราเอล จำนวน 17 หน่วย (+88.9%)
อันดับ 9 โปแลนด์ จำนวน 16 หน่วย (+23.1%)
อันดับ 10 แคนาดา จำนวน 14 หน่วย (+100%)
ทั้งนี้ อิสราเอลกับแคนาดา เป็น 2 ชาติใหม่ที่เข้ามาติดโผท็อป 10 ของการโอนกรรมสิทธิ์ในรอบนี้ด้วย
