กลุ่มเศรษฐีกรุงเทพ พลิกวิกฤตน้ำท่วม จ่อซื้อบ้านหลังที่สองในภูเก็ต บริหารความเสี่ยงสินทรัพย์

เหตุการณ์น้ำท่วมในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล อาจกำลังเปลี่ยนวิธีคิดของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ จากเดิมเน้นพิจารณาทำเล ราคา และสิ่งอำนวยความสะดวกเป็นหลัก สู่การให้น้ำหนักกับความเสี่ยงของพื้นที่และความสามารถในการรักษามูลค่าสินทรัพย์ในระยะยาวมากขึ้น

วรัตถ์ สิริศักดานุกูล ผู้จัดการอาวุโส แผนกตลาดทุนและการลงทุน คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวว่า ความกังวลเรื่องน้ำท่วมอาจส่งผลต่อพฤติกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยในระยะยาว โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีความมั่งคั่งสูง ทั้งกลุ่ม HNWI (มีทรัพย์สิน 1-5 ล้านดอลลาร์สหรัฐ) และ UHNWI (มีทรัพย์สินมากกว่า 30 ล้านดอลลาร์) ที่มีความพร้อมทางการเงินในการถือครองอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง และสามารถซื้อบ้านหลังที่สองได้โดยไม่ต้องพึ่งพาสินเชื่อเป็นหลัก

"ภูเก็ต" จึงมีโอกาสรับอานิสงส์จากกลุ่มผู้ซื้อระดับบนในกรุงเทพฯ ที่ต้องการกระจายการถือครองสินทรัพย์ออกจากเมืองหลวง โดยตลาดภูเก็ตมีฐานความต้องการจากชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวรัสเซียและจีนในพื้นที่ฝั่งตะวันตกอยู่แล้ว

"หากความกังวลเรื่องน้ำท่วมฝังอยู่ในความคิดของผู้บริโภคในระยะยาว ภูเก็ตจะเป็นหนึ่งในเป้าหมายสำคัญของการกระจายการถือครองสินทรัพย์ของคนกรุงเทพฯ"

อย่างไรก็ตาม การซื้อบ้านหลังที่สองครั้งนี้ไม่ได้หมายถึงการย้ายหนีน้ำออกจากเมืองหลวง แต่เป็นการเพิ่มทางเลือกในการใช้ชีวิตและบริหารความเสี่ยง โดยยังคงมีบ้านหลักอยู่ในกรุงเทพฯ

หนี้ครัวเรือนสูง จำกัดโอกาสซื้อบ้านหลังที่สอง ส่วนบ้านหรูลุ้นรับอานิสงส์น้ำท่วม

แม้ความต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลที่มีความเสี่ยงน้ำท่วมต่ำมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น แต่การย้ายฐานการซื้อบ้านหลังที่สองไปต่างจังหวัดอาจไม่คึกคักเท่าช่วงหลังมหาอุทกภัยปี 2554 เนื่องจากข้อจำกัดด้านกำลังซื้อ

ข้อมูลจากธนาคารแห่งประเทศไทยระบุว่า สัดส่วนหนี้ครัวเรือนต่อ GDP ปรับตัวลดลงติดต่อกัน 2 ไตรมาส แต่ยังอยู่ในระดับสูง ขณะที่สถาบันการเงินยังเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ทำให้ผู้บริโภคที่ต้องพึ่งพาเงินกู้มีข้อจำกัดในการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติม

สถานการณ์ดังกล่าวทำให้กลุ่ม HNWI และ UHNWI ซึ่งมีความพร้อมทางการเงิน กลายเป็นกลุ่มอุปสงค์สำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับ Luxury ในระยะต่อไป

หากความต้องการซื้อบ้านหลังที่สองในภูเก็ตเพิ่มขึ้น และไม่มีเหตุการณ์น้ำท่วมใหญ่ในพื้นที่ปีนี้ สินค้าที่มีแนวโน้มได้รับประโยชน์มากที่สุด ได้แก่ คอนโดมิเนียมลักชูรี, พูลวิลล่าหรู และ Branded Residence เนื่องจากตอบโจทย์ทั้งการอยู่อาศัย การพักผ่อน และการสร้างผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า

อสังหา กทม. ในอนาคต ผู้ซื้อสอบประวัติน้ำท่วมเข้ม

ขณะเดียวกัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลอาจเผชิญการเปลี่ยนแปลงด้านการประเมินมูลค่า โดยผู้ซื้อจะตรวจสอบประวัติน้ำท่วม ระดับความสูงของพื้นที่ และระบบระบายน้ำของโครงการอย่างเข้มงวดขึ้น

วรัตถ์ ประเมินว่า เหตุการณ์น้ำท่วมอาจไม่ได้ทำให้ราคาที่ดินและบ้านในพื้นที่เสี่ยงลดลงทั้งหมด แต่มีโอกาสเกิดส่วนต่างราคาระหว่างทรัพย์สินที่มีความเสี่ยงสูง กับโครงการที่มีระบบบริหารจัดการน้ำท่วมอย่างมีประสิทธิภาพ

ขณะที่ ผู้พัฒนาโครงการอาจมีต้นทุนป้องกันน้ำท่วมเพิ่มขึ้น ซึ่งจะส่งผลต่อการประเมินราคาเสนอซื้อที่ดินในอนาคต

แนะเจ้าของที่ดินที่รับผลกระทบน้ำท่วมอย่ารีบขายที่ดิน

สำหรับเจ้าของที่ดินในพื้นที่ได้รับผลกระทบ แนะนำว่าไม่ควรรีบขายเพราะความกังวลเพียงอย่างเดียว แต่ควรเตรียมข้อมูลประวัติน้ำท่วมและมาตรการป้องกันให้ชัดเจน

โดยยังมีทางเลือกในการลงทุนระบบป้องกัน เช่น การสร้างคันดินหรือกำแพงป้องกันน้ำ การถมที่ดิน และการวางระบบระบายน้ำและสูบน้ำภายในโครงการ รวมถึงการร่วมทุน (Joint Venture) หรือปรับรูปแบบการพัฒนาให้เหมาะกับสภาพพื้นที่

ท้ายที่สุด วิกฤตน้ำท่วมอาจทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ต้องเปลี่ยนจากการแข่งขันด้านทำเลและราคา ไปสู่การพิสูจน์ความสามารถในการบริหารความเสี่ยงและรักษามูลค่าสินทรัพย์ในระยะยาว ขณะที่ภูเก็ตมีโอกาสเป็นอีกหนึ่งทำเลที่ผู้ซื้อระดับบนเลือกใช้กระจายการถือครองอสังหาริมทรัพย์นอกเมืองหลวง