ก่อนหน้านี้ตลาดคอนโดมิเนียมเชียงใหม่เคยเผชิญภาวะโอเวอร์ซัพพลาย และต้องใช้เวลาหลายปีในการดูดซับสต๊อก
วันนี้เริ่มส่งสัญญาณเปลี่ยนผ่าน เมื่อยอดขายคอนโดมิเนียมแซงหน้าจำนวนยูนิตเปิดตัวใหม่ต่อเนื่อง ขณะที่ซัพพลายใหม่หดตัวเหลือเพียง 2-3 โครงการต่อปี เปิดโอกาสให้ผู้ประกอบการกลับเข้ามารุกตลาดอีกครั้ง
หนึ่งในนั้นคือ “ศุภาลัย” ที่หวนคืนสู่ตลาดคอนโดมิเนียมเชียงใหม่ในรอบกว่า 12 ปี เปิดตัวโครงการ “ศุภาลัย ธาม เชียงใหม่” คอนโดมิเนียมสูง 33 ชั้น จำนวน 755 ยูนิต มูลค่า 2,550 ล้านบาท ปักหมุดทำเลฝั่งตรงข้ามเซ็นทรัล เฟสติวัล เชียงใหม่ พร้อมจับดีมานด์ทั้งกลุ่มคนท้องถิ่น ผู้ซื้อบ้านพักตากอากาศ และนักลงทุน
ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า การกลับมาพัฒนาคอนโดมิเนียมในเชียงใหม่ครั้งนี้ ไม่ได้มองเพียงช่องว่างจากจำนวนโครงการเปิดใหม่ที่ลดลง แต่ประเมินว่าความต้องการที่อยู่อาศัยในจังหวัดยังมีอยู่ เพียงแต่พฤติกรรมผู้ซื้อเปลี่ยนไป โดยให้ความสำคัญกับความสะดวกในการเดินทาง คุณภาพพื้นที่ใช้สอย และความคุ้มค่าในระยะยาวมากขึ้น
ตลอด 16 ปีที่ผ่านมา ศุภาลัยพัฒนาโครงการในเชียงใหม่แล้ว 25 โครงการ มูลค่ารวม 20,000 ล้านบาท การกลับมารุกตลาดคอนโดมิเนียมจึงเป็นอีกจังหวะในการขยายพอร์ตธุรกิจ ท่ามกลางตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ยังเผชิญแรงกดดันด้านกำลังซื้อ แต่เริ่มเห็นสัญญาณการปรับสมดุลของซัพพลาย
เชียงใหม่ยังมีจุดแข็งจากฐานประชากรราว 1.78 ล้านคน มีผู้มีงานทำประมาณ 1.05 ล้านคน GPP อยู่ที่ 293,000 ล้านบาท และรายได้ต่อหัวประมาณ 164,000 บาทต่อปี โดยมีทั้งภาคอุตสาหกรรมและการท่องเที่ยวเป็นแรงขับเคลื่อน สร้างความต้องการที่อยู่อาศัยจากทั้งคนทำงาน คนในพื้นที่ และผู้ที่ต้องการเข้ามาพักอาศัยเป็นครั้งคราว
เชียงใหม่เลิกโอเวอร์ซัพพลาย ยอดขายแซงเปิดตัวใหม่ต่อเนื่อง
ย้อนกลับไปช่วงปี 2557-2558 ตลาดคอนโดมิเนียมเชียงใหม่เคยเผชิญภาวะซัพพลายล้น หลังมีโครงการเปิดตัวมากกว่า 35-37 โครงการต่อปี จากเดิมที่มีโครงการเปิดใหม่เพียงปีละ 1 โครงการ ก่อนที่ตลาดจะต้องใช้เวลาหลายปีทยอยดูดซับสต๊อกที่สะสมอยู่
ปัจจุบันจำนวนโครงการเปิดตัวใหม่ลดลงเหลือเพียง 2-3 โครงการต่อปี ขณะที่ซัพพลายคอนโดมิเนียมเหลือประมาณ 500 ยูนิตต่อปี จากระดับ 1,500 ยูนิตต่อปีในปี 2561
ไตรเตชะระบุว่า จากการเก็บข้อมูลยอดซื้อขายคอนโดมิเนียมเชียงใหม่ในช่วงปี 2561-2568 พบว่า ยอดขายมากกว่าจำนวนยูนิตเปิดตัวใหม่ต่อเนื่องประมาณ 7 ปี สะท้อนการทยอยดูดซับซัพพลายส่วนเกินในอดีต ประกอบกับที่ผ่านมาแทบไม่มีโครงการใหม่เข้าสู่ตลาด
"ศุภาลัย มองว่าตลาดเชียงใหม่กำลังเข้าสู่ช่วงเปลี่ยนผ่าน จากตลาดที่เคยมีโครงการเปิดตัวจำนวนมาก สู่ตลาดที่ซัพพลายใหม่มีจำกัด และยังมีช่องว่างสำหรับผู้ประกอบการที่พร้อมเข้ามาลงทุน ในทุกวิกฤตมีโอกาส ตราบใดที่ซัพพลายปรับตัวได้ดีเท่ากับดีมานด์ ก็เป็นโอกาสของผู้ที่พร้อม”
ลุย “ศุภาลัย ธาม” ห้องใหญ่ จับเรียลดีมานด์-บ้านหลังที่สอง-นักลงทุน
การกลับมาครั้งนี้ ศุภาลัยเลือกสร้างความแตกต่างด้วยขนาดห้องชุด โดยโครงการ “ศุภาลัย ธาม เชียงใหม่” มีห้องพักขนาดตั้งแต่ 35-205 ตารางเมตร ราคาเฉลี่ย 67,000 บาทต่อตารางเมตร และราคาเริ่มต้น 2.09 ล้านบาทต่อยูนิต
จุดขายสำคัญคือการเพิ่มพื้นที่ใช้สอยให้ใหญ่กว่าคอนโดมิเนียมทั่วไปในทำเลเดียวกัน ซึ่งส่วนใหญ่มักเน้นห้องขนาดไม่เกิน 30 ตารางเมตร โดยเฉพาะความต้องการห้องแบบ 2-3 ห้องนอนที่มีแนวโน้มได้รับความสนใจจากลูกค้า
การวางสินค้าเช่นนี้ช่วยขยายฐานเป้าหมายให้ครอบคลุมมากกว่าคนซื้อคอนโดมิเนียมเพื่ออยู่อาศัยคนเดียว แต่รวมถึงครอบครัวที่ต้องการพื้นที่ใช้ชีวิต ผู้ปกครองที่ซื้อให้ลูกหลาน ผู้ที่ต้องการบ้านพักช่วงวันหยุด ตลอดจนนักลงทุนที่มองหาโอกาสสร้างรายได้จากการปล่อยเช่า
โดยความสนใจของผู้ต้องการซื้อคอนโดดังกล่าวแบ่งออกเป็น 4 ข้อหลัก ได้แก่
-ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง 55%
-ซื้อเพื่อการลงทุน 25%
-ซื้อเป็นบ้านพักตากอากาศช่วงวันหยุด 22%
-ซื้อเป็นสมบัติส่งต่อครอบครัว 9%
“ศุภาลัย ธาม เชียงใหม่ ตั้งเป้ายอดขาย 1,000 ล้านบาทภายในปี 2569 หลังมีลูกค้าลงทะเบียนสนใจระดับหลักพันคน ทั้งจากเชียงใหม่ กรุงเทพฯ และภาคเหนือ โดยโครงการผ่านการพิจารณา EIA แล้ว และคาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2573"
ตลาดเช่ายังมีโอกาส Rental Yield 5-7%
นอกจากดีมานด์ซื้อเพื่ออยู่อาศัย ตลาดเช่ายังเป็นอีกแรงหนุนของคอนโดมิเนียมเชียงใหม่ โดยที่อยู่อาศัยในเชียงใหม่มีอัตราผลตอบแทนค่าเช่า (Rental Yield) ประมาณ 5-7% แบ่งออกเป็น
1.คอนโดมิเนียม ประมาณ 17,000 บาทต่อเดือน
2.ทาวน์เฮาส์ ประมาณ 20,000 บาทต่อเดือน
3.บ้านเดี่ยว ประมาณ 27,000 บาทต่อเดือน
ยกตัวอย่าง โครงการศุภาลัย หางดง มีดีมานด์เช่าจากจากชาวต่างชาติ เพราะอยู่ใกล้โรงเรียนนานาชาติ จึงเริ่มมีลูกค้าหันมาซื้อเพื่อลงทุนในเชียงใหม่มากขึ้น
ขณะเดียวกัน ฐานผู้ซื้อคอนโดมิเนียมเชียงใหม่ก็ไม่ได้จำกัดอยู่เฉพาะคนในจังหวัด โดยลูกค้ามีทั้งคนเชียงใหม่ กรุงเทพฯ ภาคเหนือ และต่างชาติ อีกทั้งผู้ซื้อจำนวนมากไม่ได้พักอาศัยในเชียงใหม่เป็นหลัก ทำให้ตลาดบ้านหลังที่สองและการเข้ามาใช้ชีวิตในช่วงวันหยุดยังเป็นกลุ่มที่น่าจับตาเช่นกัน
อสังหาฯ ผ่านจุดต่ำสุด ฟื้นทีละนิด
แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 จะเริ่มผ่านจุดต่ำสุดและทยอยฟื้นตัว แต่การฟื้นตัวยังเป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไป โดยผู้บริโภคยังระมัดระวังการใช้จ่ายและใช้เวลาตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยนานขึ้น
ทั้งนี้ ศุภาลัยมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) อยู่ที่ 17% เพิ่มขึ้นจากประมาณ 15% ในปีก่อน สะท้อนข้อจำกัดด้านกำลังซื้อและความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อของผู้บริโภค
ขณะเดียวกัน บริษัทมองเห็นโอกาสลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นเพิ่มเติม โดยเฉพาะโกดังสินค้าให้เช่าในพนัสนิคม จังหวัดชลบุรี พื้นที่ประมาณ 100,000 ตารางเมตร ซึ่งมีผู้เช่าเหมาพื้นที่ทั้งหมดแล้ว และเตรียมเปิดดำเนินการในปี 2570
