ตลาดสำนักงานเอเชียแปซิฟิกส่งสัญญาณกลับมาขยายพื้นที่อีกครั้ง หลังเทรนด์การทำงานเริ่มนิ่ง ผู้เช่าครึ่งหนึ่งวางแผนเพิ่มพื้นที่สำนักงานใน 3 ปีข้างหน้า ขณะที่ความต้องการไม่ได้เน้นแค่ขนาด แต่ให้น้ำหนักกับคุณภาพอาคารและประสิทธิภาพการใช้พื้นที่มากขึ้น ดันออฟฟิศเกรด A+ ในย่าน CBD กรุงเทพฯ รับอานิสงส์จากเทรนด์ Flight to Quality
โชติกา ทั้งศิริทรัพย์ หัวหน้าแผนกที่ปรึกษาการพัฒนาโครงการและวิจัยตลาด ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า จากผลสำรวจความคิดเห็นผู้เช่าพื้นที่สำนักงานในเอเชียแปซิฟิกประจำปี 2569 พบว่า 50% ของผู้ตอบแบบสอบถามคาดว่าจะขยายพื้นที่สำนักงานในช่วง 3 ปีข้างหน้า โดย 60% ของกลุ่มที่วางแผนขยายพื้นที่ ระบุว่าการเติบโตของธุรกิจจากการดำเนินงานของบริษัทเอง (Organic Growth) เป็นปัจจัยหลัก
สัญญาณดังกล่าวเกิดขึ้นในช่วงที่ตลาดสำนักงานกำลังเข้าสู่สมดุลใหม่ หลังรูปแบบการทำงานและการเข้าพื้นที่สำนักงานเริ่มมีเสถียรภาพมากขึ้น ทำให้โจทย์ขององค์กรเปลี่ยนจากการดึงพนักงานกลับเข้าออฟฟิศ มาสู่การออกแบบพื้นที่ให้ตอบโจทย์ประสบการณ์พนักงานและประสิทธิภาพธุรกิจ
เทรนด์ลดพื้นที่-ย้ายออฟฟิศเกรดต่ำ สู่ออฟฟิศคุณภาพสูง
ปัจจุบันพบว่า ผลสำรวจ 88% ระบุว่าพนักงานเข้าทำงานที่สำนักงานอย่างน้อย 3 วันต่อสัปดาห์ สูงสุดนับตั้งแต่เกิดโควิด-19 ขณะที่ 85% มองว่าอัตราการเข้าทำงานในสำนักงานเริ่มเข้าสู่ระดับที่มีเสถียรภาพแล้ว
เมื่อการเข้าออฟฟิศกลายเป็นส่วนหนึ่งของรูปแบบการทำงานที่ชัดเจนขึ้น บริษัทจึงกลับมาทบทวนพอร์ตอสังหาริมทรัพย์ของตัวเองอีกครั้ง โดยไม่ได้หมายถึงการเพิ่มพื้นที่ในทุกทำเลหรือทุกอาคาร แต่เป็นการรวมพื้นที่ ลดพื้นที่ที่มีคุณภาพต่ำกว่า และย้ายงบลงทุนไปยังสำนักงานที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกและสภาพแวดล้อมที่ดีกว่า
ขณะเดียวกัน การกลับเข้าทำงานของพนักงานยังทำให้บางบริษัทเผชิญข้อจำกัดด้านพื้นที่ ส่งผลให้ความต้องการเช่าพื้นที่เพิ่มเติมกลับมาอีกครั้ง โดยแนวโน้มการขยายตัวเห็นได้ชัดในอินเดียและญี่ปุ่น ซึ่งมีข้อจำกัดด้านพื้นที่ว่าง
ส่วนจีนแผ่นดินใหญ่ยังมีความต้องการจากบริษัทเทคโนโลยีและพลังงานสะอาด แม้การขยายตัวชะลอลงเมื่อเทียบกับตลาดอื่นในภูมิภาค
AI ยังไม่เปลี่ยนดีมานด์ออฟฟิศในระยะสั้น
อีกหนึ่งปัจจัยที่กำลังเปลี่ยนวิธีบริหารจัดการองค์กรคือ AI โดยผลสำรวจพบว่า 46% ของผู้ตอบแบบสอบถามนำ AI มาใช้หรือเป็นผู้ขับเคลื่อนการนำ AI มาใช้ในงานด้านอสังหาริมทรัพย์ขององค์กร เพิ่มขึ้นจาก 9% ในปี 2567
อย่างไรก็ตาม ผลกระทบของ AI ต่อความต้องการพื้นที่สำนักงานยังไม่ชัดเจน ผู้เช่ามากกว่าครึ่งระบุว่า AI ยังไม่มีผลกระทบ หรือเร็วเกินไปที่จะประเมินผลต่อขนาดกำลังคนและพื้นที่สำนักงานโดยรวม
บทบาทของ AI ในปัจจุบันจึงยังอยู่ที่การเพิ่มประสิทธิภาพการดำเนินงาน สนับสนุนการตัดสินใจ และยกระดับการบริหารจัดการสถานที่ทำงาน มากกว่าจะเป็นปัจจัยที่ทำให้องค์กรเร่งลดพื้นที่สำนักงานอย่างมีนัยสำคัญ
Flight to Quality ดันออฟฟิศเกรด A+ กรุงเทพฯ รับปัจจัยบวก
ทิศทางการเลือกสำนักงานในภูมิภาคสะท้อนถึงการมุ่งสู่พื้นที่คุณภาพสูง โดยผู้ตอบแบบสอบถาม 85% ต้องการสำนักงานในอาคารเกรด A ขึ้นไป และ 48% คาดว่าสำนักงานของบริษัทจะตั้งอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD)
สำหรับกรุงเทพฯ ซีบีอาร์อี ระบุว่า เทรนด์ Flight to Quality กำลังเกิดขึ้นเช่นเดียวกัน โดยบริษัทข้ามชาติขนาดใหญ่หลายแห่งย้ายสำนักงานไปยังอาคารเกรด A+ ในย่าน CBD ซึ่งส่วนใหญ่เช่าพื้นที่ในขนาดเท่าเดิมหรือมากกว่าเดิม ขณะเดียวกันยังพบการเช่าพื้นที่เพิ่มเติมเพื่อรองรับการเติบโตของธุรกิจ และคาดว่าแนวโน้มดังกล่าวจะดำเนินต่อไป
อีกปัจจัยที่น่าสนใจคือ พนักงานในกรุงเทพฯ มีอัตราการเข้าออฟฟิศเฉลี่ยเกือบ 4 วันต่อสัปดาห์ แม้บริษัทข้ามชาติและบริษัทไทยขนาดใหญ่หลายแห่งปรับมาใช้รูปแบบไฮบริดมากขึ้น แต่บริษัทไทยจำนวนไม่น้อยยังคงกำหนดให้พนักงานเข้าทำงานเต็มเวลา
เมื่อความต้องการพื้นที่สำนักงานกลับมา ขณะเดียวกันองค์กรก็ให้ความสำคัญกับคุณภาพมากขึ้น ทำให้อาคารเกรด A+ ในย่าน CBD มีโอกาสรับประโยชน์จากการย้ายสำนักงานของผู้เช่า โดยเฉพาะกลุ่มที่ต้องการยกระดับสถานที่ทำงานโดยไม่จำเป็นต้องเพิ่มพื้นที่เช่าเสมอไป
ความต้องการย้ายสำนักงานในกรุงเทพฯ ส่วนหนึ่งมาจากผู้เช่าที่ออกจากอาคารเกรด A รุ่นเก่าและอาคารเกรด B ซึ่งเช่ามาเป็นเวลานานเกือบ 20 ปีหรือมากกว่า
ขณะที่อัตราการใช้พื้นที่ในอาคารเกรด A+ เพิ่มขึ้น สวนทางกับอาคารเก่าที่มีอัตราการใช้พื้นที่ลดลง โดยเฉพาะอาคารที่ยังไม่ได้รับการปรับปรุง
สถานการณ์นี้ทำให้ตลาดสำนักงานไม่ได้แข่งขันกันเพียงเรื่องค่าเช่าหรือทำเล แต่รวมถึงความสามารถในการรักษาผู้เช่าและดึงดูดองค์กรรุ่นใหม่ผ่านคุณภาพอาคารและการตอบโจทย์การใช้งานจริง
สำหรับเจ้าของอาคารสำนักงาน การปรับปรุงสินทรัพย์ให้สอดคล้องกับความต้องการของผู้เช่าจึงเป็นโจทย์สำคัญ ท่ามกลางตลาดที่กำลังฟื้นความต้องการ แต่การเติบโตเริ่มกระจุกตัวในอาคารคุณภาพสูง ขณะที่อาคารที่ไม่ตอบโจทย์มีความเสี่ยงสูญเสียความสามารถในการแข่งขันมากขึ้น