ให้ฟรียังไม่มีคนเอา! “บ้านร้าง” เกลื่อนญี่ปุ่น ขายไม่ออก-รื้อก็แพง-ภาษีที่ดินซ้ำเติม

ญี่ปุ่นกำลังเผชิญ "วิกฤตบ้านร้าง" เมื่อจำนวนบ้านว่างเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง สวนทางกับโครงสร้างประชากรที่เปลี่ยนไป จนบ้านที่เคยเป็นสินทรัพย์ของครอบครัว กลับกลายเป็นภาระที่เจ้าของไม่รู้จะจัดการอย่างไร บางหลังขายไม่ออก ปล่อยเช่าก็ยาก ขณะที่การรื้อถอนต้องใช้เงินหลักล้านเยน ซ้ำยังมีภาษีที่ดินเป็นอีกหนึ่งต้นทุนที่ทำให้เจ้าของบางส่วนเลือกเก็บบ้านไว้ แม้ไม่ได้ใช้ประโยชน์

บ้านว่างทะลุ 9 ล้านหลัง สูงสุดเป็นประวัติการณ์

ข้อมูลสำรวจที่อยู่อาศัยปี 2023 ของกระทรวงกิจการภายในและการสื่อสารญี่ปุ่น (MIC) ระบุว่า ญี่ปุ่นมีบ้านว่าง 9.002 ล้านหลัง คิดเป็น 13.8% ของบ้านทั้งหมด หรือเกือบ 1 ใน 7 หลัง ทำสถิติสูงสุด และเพิ่มขึ้นเกือบ 2 เท่าในรอบ 30 ปี

อย่างไรก็ตาม บ้านว่างไม่ได้หมายถึงบ้านร้างทั้งหมด เพราะยังรวมบ้านที่ประกาศขาย ปล่อยเช่า และบ้านพักหลังที่สอง

กลุ่มที่น่ากังวลคือบ้านว่างประเภทอื่น (Other vacant houses) ซึ่งไม่ได้อยู่ในกลุ่มให้เช่า ขาย หรือบ้านพักหลังที่สอง มีจำนวน 3.856 ล้านหลัง สะท้อนบ้านที่อาจถูกปล่อยทิ้งหรือไม่ได้ใช้ประโยชน์อย่างจริงจัง

ปัญหานี้เชื่อมโยงกับหลายปัจจัย ทั้งการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างประชากร การย้ายถิ่นเข้าสู่เมืองใหญ่ ผู้สูงอายุย้ายไปอยู่สถานดูแล และการจัดการบ้านที่ได้รับมรดก

บ้านเก่ารื้อแพง ขายที่ดินอาจไม่คุ้ม

รายงาน FNN Prime Online สื่อญี่ปุ่น พาไปสำรวจเมืองอิซูมิ (Isumi) จังหวัดชิบะ ซึ่งเผชิญปัญหาบ้านว่างและร้านค้าปิดตัว ในย่านการค้าพบอาคารผนังหลุดล่อน พืชขึ้นรก และร้านค้าที่ปิดกิจการมานาน

เจ้าของอาคารรายหนึ่งเผยว่า ร้านค้าที่เคยปล่อยเช่าถอนตัวไปเมื่อราว 15 ปีก่อน หลังจากนั้นอาคารก็แทบไม่ได้ใช้งานอีก

ขณะที่เจ้าของบ้านรายหนึ่งระบุว่า ค่ารื้อถอนบ้านซึ่งเมื่อ 3-4 ปีก่อนอยู่ที่ประมาณ 3 ล้านเยน ปัจจุบันเพิ่มเป็น 5 ล้านเยน หรือราว 1.06 ล้านบาท (คำนวณจากอัตราแลกเปลี่ยน 1 เยน ≈ 0.213 บาท)

สำหรับเจ้าของบ้านสูงวัย ค่าใช้จ่ายระดับนี้กลายเป็นภาระก้อนใหญ่ โดยเฉพาะพื้นที่ที่ราคาที่ดินต่ำ จนการขายทรัพย์สินอาจไม่คุ้มกับต้นทุนรื้อถอน

รื้อบ้านแล้ว ภาษีที่ดินอาจเพิ่ม

อีกหนึ่งปัจจัยที่ทำให้เจ้าของบ้านลังเล คือสิทธิประโยชน์ทางภาษีที่ดินของญี่ปุ่น

โดยทั่วไป ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยขนาดไม่เกิน 200 ตารางเมตรต่อหน่วยที่อยู่อาศัย จะได้รับสิทธิลดฐานภาษีทรัพย์สิน (Fixed Asset Tax) เหลือ 1 ใน 6 ของราคาประเมิน ส่วนพื้นที่เกินมีฐานภาษีเหลือ 1 ใน 3 ตามเงื่อนไขที่กำหนด

หากรื้อบ้านจนที่ดินไม่เข้าเงื่อนไขที่อยู่อาศัย ฐานภาษีที่ดินอาจเพิ่มขึ้น โดยกรณีที่เคยได้รับสิทธิลดฐานเหลือ 1 ใน 6 อาจทำให้ภาษีส่วนนี้เพิ่มได้สูงสุด 6 เท่า หากไม่มีปัจจัยอื่นเปลี่ยนแปลง

กลไกดังกล่าวทำให้เจ้าของบางส่วนเลือกเก็บบ้านเก่าไว้ แม้ไม่ได้ใช้ประโยชน์ เพราะการรื้อถอนอาจเพิ่มทั้งต้นทุนก้อนใหญ่และภาระภาษีในระยะยาว

อย่างไรก็ตาม ไม่ใช่บ้านว่างทุกหลังจะได้รับสิทธิประโยชน์นี้ตลอดไป ญี่ปุ่นมีมาตรการจัดการบ้านร้างที่ขาดการดูแลหรือเป็นอันตราย หากเจ้าของไม่ปฏิบัติตามคำแนะนำและถูกออกคำแนะนำหรือคำสั่งตามขั้นตอนจนถึงระดับที่กฎหมายกำหนด อาจถูกเพิกถอนสิทธิลดหย่อนภาษีได้

บ้านร้างลามเป็นปัญหาเศรษฐกิจท้องถิ่น

ปัญหาบ้านร้างไม่ได้จบแค่ภาระของเจ้าของ แต่ยังกระทบความปลอดภัยและเศรษฐกิจชุมชน ทั้งอาคารเสี่ยงพัง ไฟไหม้ วัชพืชรกร้าง ตลอดจนสภาพแวดล้อมที่เสื่อมโทรม

ก่อนหน้านี้ Saga TV รายงานกรณีเมืองอิมาริ (Imari) จังหวัดซากะ ที่เริ่มรื้อถอนบ้านไม้อันตราย หลังเจ้าของเสียชีวิตและทายาทสละสิทธิ์รับมรดก บ้านมีปัญหากระเบื้องหลังคาร่วงและเสี่ยงต่อผู้สัญจรบนทางเดินใกล้เคียง เทศบาลจึงใช้มาตรการรื้อถอนทางปกครอง โดยมีค่าใช้จ่ายประมาณ 3.8 ล้านเยน

ส่วนเมืองอิซูมิ (Isumi) จังหวัดชิบะ พยายามแก้ปัญหาด้วยการจับคู่บ้านว่างให้ผู้ย้ายถิ่นเช่า โดยตลอด 14 ปี เกิดสัญญาเช่า 166 ราย แต่ยังไม่สามารถแก้ปัญหาบ้านว่างได้ทั้งหมด

ขณะที่โครงการประมูลบ้านว่าง ซึ่งเปิดให้ผู้ซื้อและผู้ขายเจรจาราคาและรูปแบบการใช้ประโยชน์ มีสัญญาซื้อขายเกิดขึ้นเพียง 3 ราย นับตั้งแต่เริ่มโครงการในปี 2023 จนถึงช่วงเวลาที่รายงาน

อีกด้านหนึ่ง การช่วยเหลือค่ารื้อถอนยังมีข้อจำกัด โดย FNN รายงานว่า ใน 54 เทศบาลของจังหวัดชิบะ มีเพียง 15 แห่งที่มีระบบช่วยเหลือค่าใช้จ่ายรื้อถอนบ้าน

ให้บ้านฟรี ทางออกของเจ้าของที่บ้านขายไม่ออก

เมื่อบ้านเก่ากลายเป็นสินทรัพย์ที่ไม่มีคนต้องการ ญี่ปุ่นจึงเริ่มมีช่องทางส่งต่อบ้านที่ขายยาก เช่น Minna no Zero-en Bukken แพลตฟอร์มกลางที่เปิดให้เจ้าของประกาศส่งต่อบ้านและที่ดินโดยไม่คิดราคาซื้อขาย เพื่อจับคู่กับผู้ที่ต้องการรับโอน

แนวทางนี้ช่วยเปิดทางให้เจ้าของหาทางออกจากภาระการถือครอง ทั้งค่าดูแล ซ่อมบำรุง และภาษีในอนาคต หากโอนกรรมสิทธิ์ได้สำเร็จ

แต่บ้านราคา 0 เยน ไม่ได้หมายถึงต้นทุนเป็นศูนย์ เพราะผู้รับอาจต้องรับผิดชอบภาษี ค่าจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ค่าซ่อมแซม และค่ารื้อถอนตามเงื่อนไข

ด้านแนวโน้มระยะยาว Nomura Research Institute (NRI) ประเมินว่า อัตราบ้านว่างของญี่ปุ่นอาจเพิ่มจาก 13.8% ในปี 2023 เป็นประมาณ 25% ในปี 2043 สะท้อนว่าปัญหานี้ยังมีแนวโน้มรุนแรงขึ้น โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวที่มีความเสี่ยงทรุดโทรม