ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ตยังเป็นหนึ่งในตลาดที่มีโอกาสเติบโต โดยเฉพาะตลาดบ้านแนวราบที่เริ่มเห็นทั้งกำลังซื้อจาก Real Demand และกลุ่มนักลงทุนที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่า หลังตลาดเช่ามีผลตอบแทนจูงใจสูงถึง 10%
โดยยอดโอนกรรมสิทธิ์ภูเก็ตช่วงครึ่งปีแรก 2569 (อ้างอิง REIC) อยู่ที่ 5,780 หน่วย เติบโต 14% เมื่อเทียบกับปีก่อน (YoY)
คนไทยซื้อปล่อยเช่าเพิ่ม รับยีลด์เช่าบ้านสูง 10%
ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ภูเก็ตยังเป็นตลาดที่มีศักยภาพ โดยเฉพาะการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเซกเมนต์ที่ผู้ประกอบการเข้าไปทำไม่มากนัก ทั้งทาวน์เฮ้าส์ บ้านแฝด และบ้านเดี่ยว ซึ่งยังมี Real Demand รองรับ และเริ่มมีกลุ่มผู้ซื้อเพื่อการลงทุนปล่อยเช่าเพิ่มขึ้น
จุดที่น่าสนใจคือ ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าบ้านในภูเก็ตอยู่ในระดับสูง ยกตัวอย่าง "โซนเทพกระษัตรี" สามารถสร้าง Rental Yield ได้มากกว่า 10% จากระดับค่าเช่าเมื่อเทียบกับราคาขาย เช่น
-ทาวน์เฮ้าส์ ราคา 3 ล้านบาท ปล่อยเช่าได้ 36,000 บาท/เดือน
-บ้านแฝด ราคา 5-6 ล้านบาท ปล่อยเช่าได้เกือบ 50,000 บาท/เดือน
-บ้านเดี่ยว ราคา 10 ล้านบาท ปล่อยเช่าได้ 100,000 บาท/เดือน
คำนวณจากค่าเช่ารายเดือนเทียบกับราคาบ้าน จะคิดเป็นผลตอบแทนค่าเช่าขั้นต้นราว 14.4% สำหรับทาวน์เฮ้าส์ 10-12% สำหรับบ้านแฝด และ 12% สำหรับบ้านเดี่ยว ก่อนหักค่าใช้จ่ายต่าง ๆ
ส่วนใหญ่ผู้ซื้อเป็นคนไทย ทั้งคนท้องถิ่น และนักลงทุนอสังหาจากพื้นที่อื่น ๆ เนื่องจาก ตลาดเช่าบ้านภูเก็ตมีดีมานด์เช่าจากชาวต่างชาติโดยเฉพาะชาวสแกนดิเนเวียที่ต้องการประสบการณ์การอยู่อาศัยแบบโลคอลสูง ทำให้บ้านแนวราบในทำเลที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตมีโอกาสรองรับดีมานด์กลุ่มนี้
ประกอบกับถ้าพักระยะยาว และหารค่าเช่าบ้านเฉลี่ยเป็นรายวัน อย่างบ้านทาวน์เฮ้าส์ 2-3 ห้องนอน ค่าเช่า 36,000 บาท/เดือน ตกเฉลี่ย 1,200 บาท/วัน ถูกกว่าพักในโรงแรม
ยีลด์วิลล่าภูเก็ต แซงเมืองตากอากาศระดับโลก แรงซื้อมหาเศรษฐีย้ายถิ่น
ภูมิชาย มัธยมภพภิญโญ กรรมการผู้จัดการกลุ่มธุรกิจพัฒนาโครงการภาคใต้ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในภูเก็ตขับเคลื่อนด้วย Real Demand จากกลุ่มผู้ซื้อระดับสากล ไม่ใช่การเก็งกำไรระยะสั้น โดยปัจจุบันแรงซื้อมาจาก 2 กลุ่มหลัก ได้แก่
1.คนไทย 70% ส่วนใหญ่มีทั้งเจ้าของกิจการในภูเก็ตมาลงทุน รวมถึงเรียลดีมานด์ที่ย้ายมาทำงานในภูเก็ต
2.ต่างชาติ 30% มีทั้งกลุ่มมหาเศรษฐีซื้อเป็นบ้านตากอากาศ มาอยู่ในช่วงวันหยุด/ช่วงหนีหนาว สัก 3-4 เดือน และที่เหลือจะปล่อยเช่า สัญชาติที่ซื้อมากสุดยังคงเป็นรัสเซีย (31%) จีน (12%) และอิสราเอล (8%)
ปัจจัยสำคัญที่มีคนซื้ออสังหาภูเก็ต มาจาก "ผลตอบแทนการลงทุน" ที่ชนะเมืองตากอากาศระดับโลก โซน Prime อย่างบางเทาและเชิงทะเล ให้ผลตอบแทนสุทธิ หรือ Net Rental Yield อยู่ที่ 6.0% - 8.0%
ยกตัวอย่างวิลล่าลักชัวรี ราคาประมาณ 40 ล้านบาท/ยูนิต
-หากปล่อยเช่าระยะยาวด้วยสัญญา 1 ปี สามารถทำค่าเช่าได้ 300,000-400,000 บาท/เดือน
-หากเป็นสัญญาระยะสั้น 3 เดือน ค่าเช่าอาจสูงถึง 600,000-700,000 บาท/เดือน
ตัวเลขดังกล่าวสะท้อนโอกาสของตลาดวิลล่าภูเก็ต เมื่อเทียบกับเมืองตากอากาศระดับโลกอย่างแซงต์-โตรเปซ์ ซึ่งมียีลด์ 3-4.5% และโมนาโก 1.5-2.5%
ส่วนหนึ่งมาจากข้อจำกัดด้านต้นทุนที่ดินที่สูงของเมืองเหล่านั้น ซึ่งกดเพดานผลตอบแทน ขณะที่ภูเก็ตมีฤดูกาลท่องเที่ยวที่ยาวนาน โดยมี Footprint การท่องเที่ยวถึง 10 เดือนต่อปี
10 ปีนี้ ที่ดินภูเก็ตโต 10% ต่อปี "คอนโด" ขายดีขึ้น รับแรงส่งเมกะโปรเจ็กต์ไอคอนภูเก็ต
ไตรเตชะ ผู้บริหารศุภาลัย กล่าวต่อว่า อีกด้านที่สะท้อนความร้อนแรงของตลาดภูเก็ต คือราคาที่ดินที่ปรับตัวขึ้นต่อเนื่อง โดยในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินภูเก็ตขยับขึ้นเฉลี่ยประมาณ 10% ต่อปี
อย่างโซนเทพกระษัตรี ราคาที่ดินจากเดิมประมาณ 1-3 ล้านบาท/ไร่ ค่อย ๆ ขยับขึ้นมาอยู่ที่ 5-8 ล้านบาท/ไร่ และปัจจุบันขึ้นไปแตะ 10-15 ล้านบาท/ไร่
อย่างไรก็ตาม การปรับขึ้นของราคาที่ดินภูเก็ตยังมีข้อกังวลเรื่องการเติบโตที่ขาดแผนรองรับอย่างเป็นระบบ แตกต่างจากกรุงเทพฯ ที่ราคาที่ดินหลายทำเลขยับตามการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและความเจริญที่เข้ามา
"การขึ้นราคาที่ดินอย่างรวดเร็วโดยไม่มีปัจจัยรองรับชัดเจน อาจทำให้ตลาดมีความเสี่ยงที่จะปรับตัวลงแรงได้"
ยกตัวอย่าง เมื่อย้อนกลับไปช่วงก่อนโควิด-19 ที่ตลาดบ้านในภูเก็ตขายดีจนผู้ประกอบการเร่งเปิดโครงการและสร้างบ้านแทบไม่ทัน ศุภาลัยเองก็เปิดพรีเซล
ทว่าเมื่อถึงเวลาส่งมอบจริง กลับเป็นช่วงเผชิญปัญหาการแพร่ระบาดโควิดพอดี ทำให้ลูกค้ายกเลิกและไม่โอนกรรมสิทธิ์ราว 100 หลัง สะท้อนความเสี่ยงของการเร่งขยายซัพพลายตามกระแสตลาด
บทเรียนดังกล่าวทำให้การพัฒนาโครงการต้องระมัดระวังมากขึ้น โดยทยอยขายและบริหารจังหวะการเปิดโครงการให้สอดคล้องกับกำลังซื้อจริง
อย่างไรก็ตาม ภูเก็ตยังมีปัจจัยบวกจากเมกะโปรเจ็กต์ทยอยลงทุน โดยเฉพาะโครงการ ICONPHUKET หลังเปิดตัวแล้ว คอนโดศุภาลัยที่อยู่ห่างจากตัวคอนภูเก็ตราว 2 กม. มียอดซื้อคอนโดมิเนียมพุ่งขึ้นถึง 40 ยูนิตภายในเดือนเดียว จากปกติที่ทำยอดขายได้ประมาณ 5 ยูนิตต่อเดือนเท่านั้น
