“นฑา กิตติอักษร” รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ หรือ MJD เปิดเผยแนวทางบริหารธุรกิจของบริษัทในยุคนี้ว่าจะใช้กลยุทธ์มองหา “พันธมิตรร่วมทุน” เพื่อช่วยลดความเสี่ยงในการดำเนินธุรกิจ หลังจากต้นทุนส่วนที่ดินขยับสูงขึ้นมาก

“ค่าที่ดินคิดเป็น 25% ของการลงทุนพัฒนาโครงการและเราต้องลงไปก่อน ทำให้เราต้องการมี JV Partner มาช่วยลดความเสี่ยงการลงทุน ถ้าเป็นไปได้ก็อยากมีพันธมิตรร่วมทุนทุกโครงการหลังจากนี้” นฑากล่าว

ทำให้วิธีการจัดซื้อที่ดินของ MJD จากนี้จะเป็นการตั้งบริษัทย่อยขึ้นมาเพื่อซื้อที่ดินโดยเฉพาะเพื่อความคล่องตัวในร่วมทุนเมื่อเจรจาสำเร็จในภายหลัง ทั้งนี้ ส่วนที่ดินเก่าที่บริษัทจัดซื้อไว้แล้วจะลงทุนเองทั้งหมด ซึ่งนฑาระบุว่าบริษัทเหลือแลนด์แบงก์ไม่มากแล้ว

ข้อมูลจาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) ระบุว่าดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 2/2562 มีค่าดัชนีอยู่ที่ 236.9 จุด ถัดมาในไตรมาส 2/2567 พุ่งขึ้นมามีค่าดัชนีเท่ากับ 398.2 จุด หรือเพิ่มขึ้นถึง 68% ภายในรอบ 5 ปีเท่านั้น

นฑากล่าวต่อว่า ที่ผ่านมา MJD มีพันธมิตรร่วมทุนจากหลากหลายสัญชาติ เช่น สิงคโปร์ อิสราเอล เกาหลีใต้ ญี่ปุ่น และยังเปิดกว้างต้อนรับนักลงทุนบริษัทใหม่ๆ เสมอเพื่อร่วมทุนเป็นรายโครงการ

ยกตัวอย่างเมื่อปี 2566 MJD มีการเซ็นสัญญาร่วมทุนกับบริษัท GS E&C จากเกาหลีใต้ เพื่อร่วมพัฒนาโครงการ “Maru Chula” คอนโดมิเนียมไฮไรส์ทำเลใกล้จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย มูลค่าโครงการ 1,500 ล้านบาท

ขณะที่ปี 2567 นี้ เพิ่งประกาศเซ็นดีลกับกลุ่มบริษัทอสังหาฯ “Mori Trust” จากญี่ปุ่น เพื่อพัฒนาโครงการ “มอลตัน เกทส์ กรุงเทพกรีฑา 2” โครงการแนวราบมูลค่ากว่า 2,100 ล้านบาท

สำหรับกลุ่ม Mori Trust เป็นบริษัทอสังหาฯ ที่มีการลงทุนในญี่ปุ่นและกระจายการลงทุนสู่ต่างประเทศในสหรัฐฯ หลายเมือง เช่น นิวยอร์ก บอสตัน วอชิงตัน โดยนฑาเปิดเผยว่า การเข้ามาลงทุนกับ MJD ในไทยถือเป็นครั้งแรกที่ Mori Trust มีการลงทุนในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ และครั้งแรกที่ลงทุนในอสังหาฯ เพื่อขาย เพราะปกติแล้วบริษัทนี้นิยมลงทุนในอสังหาฯ เพื่อเช่า เช่น อาคารสำนักงาน โรงแรม รีสอร์ต

“นักลงทุนญี่ปุ่นต้องการออกมาลงทุนนอกประเทศมาก เพราะถ้าได้ผลตอบแทนมากกว่า 0% ถือว่าดีหมดสำหรับเขา อย่างในประเทศไทยเราถือว่าได้ IRR 10% ขึ้นไป ทำให้ญี่ปุ่นต้องการมาลงทุน” นฑาเปิดเผย โดย MJD ยังอยู่ระหว่างเจรจาดีลเพิ่มอีก 2 บริษัท เป็นบริษัทจากญี่ปุ่นทั้งคู่ และเคยเข้ามาลงทุนในไทยแล้ว

• “MJD” จับช่องว่างตลาด “ทาวน์เฮาส์หรู” เปิดแบรนด์ใหม่ “มิลฟอร์ด” ลุยทำเลรามคำแหง
• “เดอะ เกรท รูม” ขยายสาขา 2 ที่ “พาร์ค สีลม” ชูโมเดลธุรกิจ “โคเวิร์กกิ้งสเปซ” ร่วมทุนเจ้าของอาคาร

MJD เป็นบริษัทอสังหาฯ ขนาดกลางที่เน้นการลงทุนในเซ็กเมนต์ระดับกลางจนถึงอัลตราลักชัวรี และมีจุดเด่นเป็นเจ้าแรกที่ประกาศให้อสังหาฯ ทุกโครงการที่พัฒนาเป็นมิตรต่อสัตว์เลี้ยง (pet-friendly) รวมถึงคอนโดฯ ที่ปกติในไทยมักจะไม่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ ที่ผ่านมา MJD มีสัดส่วนรายได้ 90% จากคอนโดฯ และ 10% จากแนวราบ แต่นฑากล่าวว่ากลยุทธ์การลงทุนของบริษัทได้เปลี่ยนไปตามพฤติกรรมผู้บริโภคหลังโควิด-19 ทำให้รายได้ของบริษัทจะเปลี่ยนสัดส่วนเป็น 60% จากคอนโดฯ และ 40% จากแนวราบภายในปี 2570

“สุทธิรักษ์ เสถียรภาพอยุทธ์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ธนาสิริ กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) หรือ THANA กล่าวถึงผลประกอบการบริษัทที่สามารถพลิกกลับมาทำกำไรสำเร็จหลังขาดทุนติดต่อกันหลายปี โดยปี 2564 บริษัทมียอดขาย 843 ล้านบาท รายได้ 581 ล้านบาท อัตรากำไรสุทธิ 7.5%

หลังจากนี้บริษัทต้องการจะกลับมาเติบโตอย่างยั่งยืนภายใต้แผน 3 ปี (2565-67) จากปีนี้ตั้งเป้ายอดขาย 1,200 ล้านบาท ไปสู่เป้ายอดขาย 2,800 ล้านบาทภายในปี 2567 และเป้ารายได้ปีนี้ 1,000 ล้านบาท สู่เป้ารายได้ 2,400 ล้านบาทในปี 2567

ธนาสิรินั้นถือเป็นแบรนด์ที่มีชื่อเสียงในพื้นที่นนทบุรีจนถึงกรุงเทพฯ โซนเหนือ รวมถึงมีการขยายออกต่างจังหวัดมาแล้ว 3 จังหวัด คือ ภูเก็ต, อุดรธานี และสกลนคร โดยมีการพัฒนาโครงการสะสม 28 โครงการ ในรอบ 35 ปีที่ก่อตั้งบริษัท อย่างไรก็ตาม เมื่อต้องการเติบโต 3 เท่าใน 3 ปี บริษัทจึงต้องมีการขยายตัวออกนอกโซนถนัดที่เป็นฐานของตนเองด้วย

สุทธิรักษ์กล่าวว่า บริษัทจะเริ่มเปิดโครงการในโซนใหม่คือฝั่งกรุงเทพฯ ตะวันออก เช่น บางนา, จตุโชติ คาดว่าจะได้เห็นในปีหน้า ขณะนี้กำลังเล็งทำเลเพื่อจัดซื้อที่ดิน

จับมือ “อนาบูกิ” พาร์ทเนอร์เชิงกลยุทธ์

อีกส่วนที่จะช่วยให้ธนาสิริเติบโตได้เร็วขึ้นคือการร่วมทุนเป็นรายโครงการ โดยบริษัทเลือกจับมือกับ “อนาบูกิ โคซัน” บริษัทอสังหาริมทรัพย์จากญี่ปุ่น โดยเป็นอสังหาฯ รายกลางจากจังหวัดคากาวะ พัฒนาโครงการในภาคตะวันตกของญี่ปุ่นเป็นหลัก ผลประกอบการเฉลี่ยปีละ 30,000 ล้านบาท

ในช่วงที่ผ่านมา อนาบูกิ โคซันต้องการขยายตัวออกนอกประเทศ และมีไทยเป็นหนึ่งในเป้าหมาย ทำให้มีการเลือกเจรจากับธนาสิริ และเริ่มโครงการแรกที่ อนาบูกิ ธนาฮาบิแทต สะพานมหาเจษฎาบดินทร์-ราชพฤกษ์ บ้านแฝดและทาวน์โฮม ราคา 5.59-8 ล้านบาท จำนวนเพียง 88 หลัง เปิดตัวไปเมื่อปลายปี 2563

หลังประสบความสำเร็จโครงการแรกใกล้ขายหมด ทำให้มีการจอยต์เวนเจอร์อีกในโครงการที่สอง อนาบูกิ ธนาฮาบิแทต ราชพฤกษ์ มูลค่าโครงการ 1,070 ล้านบาท บ้านเดี่ยวและบ้านแฝด 167 ยูนิต ราคาเฉลี่ย 6.4 ล้านบาท เตรียมเปิดขายในไตรมาส 2 ปีนี้

ส่วนโครงการที่สามที่จะร่วมทุนกัน สุทธิรักษ์ระบุว่าทางอนาบูกิมีการพูดคุยถึงความพร้อมที่จะลงทุนแล้ว ซึ่งบริษัทคาดว่าน่าจะเปิดตัวปีหน้า เบื้องต้นจะเป็นโครงการบ้านแฝดราคาเริ่มต้น 3 ล้านบาท เนื่องจากอนาบูกิต้องการจะพัฒนาสินค้าราคาต่ำลงเพื่อเจาะตลาดระดับแมสให้ได้มากขึ้น และในการร่วมมือกับอนาบูกิ ธนาสิริมองเป็นความร่วมมือในระยะยาว จะมีการนำองค์ความรู้ต่างๆ จากทางญี่ปุ่นเข้ามาใช้ในไทยอย่างต่อเนื่อง

ทั้งนี้ สำหรับการเปิดตัวโครงการทั้งหมดของธนาสิริในปี 2565 จะประกอบด้วย 3 โครงการ มูลค่ารวม 2,370 ล้านบาท ได้แก่

• อนาบูกิ ธนาฮาบิแทต ราชพฤกษ์ บ้านเดี่ยวและบ้านแฝด ราคาเฉลี่ย 6.4 ล้าน มูลค่าโครงการ 1,070 ล้านบาท เปิดขายไตรมาส 2/65
• ธนาเรสซิเดนซ์ บรมราชชนนี-ปิ่นเกล้า บ้านเดี่ยวหรู จำนวน 47 ยูนิต ราคาเฉลี่ย 17 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 800 ล้านบาท เปิดขายไตรมาส 3/65
• ธนาวิลเลจ วงแหวนปิ่นเกล้า-ศิริราช บ้านแฝด จำนวน 115 ยูนิต ราคาเฉลี่ย 4.3 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 500 ล้านบาท เปิดขายไตรมาส 4/65

เน้นงานหลังการขาย ดูแลชุมชน

ด้านการสร้างแบรนด์ธนาสิริให้ชัดขึ้นพร้อมกับการขยายตัว สุทธิรักษ์กล่าวถึงการตอกย้ำเรื่องการดูแลหลังขายของบริษัทให้ชัดเจนขึ้น ตามสโลแกนบริษัท “ธนาสิริ…เราดูแล” ซึ่งจะนำทีมโดยผู้บริหารระดับสูง คือ “จรัญ เกษร” ประธานเจ้าหน้าที่สายงานปฏิบัติการ

จรัญกล่าวถึงโมเดลธุรกิจ “Model Total Green” ของธนาสิริที่จะทำงานให้เกิดความยั่งยืนตลอดการทำโครงการ ตั้งแต่การจัดหาที่ดินที่โปร่งใส ลดผลกระทบต่อชุมชนดั้งเดิม โครงการเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม ใช้วัสดุก่อสร้างพอเหมาะไม่เหลือเศษ และบริหารชุมชนให้เป็นชุมชนน่าอยู่

แนวความคิดเหล่านี้จะได้เห็นตั้งแต่ปีนี้ ทางธนาสิริมีการจัดตั้งทีมช่าง “Home Smile” ใช้งบลงทุน 1 ล้านบาท เพื่อเข้าไปตรวจสอบสภาพบ้านในโครงการเก่าอายุมากกว่า 10 ปีของบริษัท รวมถึงมีงบลงทุนอีกอย่างน้อย 1 ล้านบาทเพื่อปรับปรุงพื้นที่ส่วนกลางของโครงการเก่าเหล่านี้ให้อยู่ในสภาพดี และอาจมีการแก้ไขให้เหมาะกับผู้สูงวัย เป็น Universal Design

ด้านการบริหารชุมชน กำลังอยู่ระหว่างออกแบบโมเดลใหม่ ทำให้พื้นที่หน้าโครงการหมู่บ้านได้ใช้ประโยชน์อย่างเหมาะสม โดยบางโครงการที่มีที่ดินหน้ากว้าง จะมีที่ดินเหลือ 200-400 ตารางวา ซึ่งบริษัทไม่ต้องการสร้างอาคารพาณิชย์ขาย แต่ต้องการจะสร้างเป็นพื้นที่สำหรับคนในหมู่บ้านมากกว่า เช่น เป็นพื้นที่ให้คนในชุมชนนำสินค้ามาจำหน่าย หรือเปิดร้านที่เกี่ยวกับด้านสุขภาพ คาดว่าจะได้เห็นโปรโตไทป์แรกที่อนาบูกิ ฮาบิแทต ราชพฤกษ์ ช่วงปี 2566

“สิ่งเหล่านี้เป็นมากกว่าการสร้างแบรนด์ของเรา แต่ตลาดอสังหาฯ ไทยมีมูลค่าปีละ 2-3 แสนล้านบาท เราอยากจะให้เห็นว่า การดูแลชุมชนแบบนี้ไม่ได้กระเทือนตัวเลขของบริษัทขนาดนั้น และมีประโยชน์ในด้านความยั่งยืน” จรัญกล่าว

โดยทั้งสองบริษัทจะถือหุ้นฝั่งละ 50% ของทุนจดทะเบียน 10 ล้านบาท หุ้นที่ตราไว้หุ้นละ 100 บาท

ทั้งนี้บริษัทบีวี มีเดีย แอดส์ จะประกอบธุรกิจให้บริการและบริหารจัดการสื่อโฆษณาและประชาสัมพันธ์ จัดหาดารา นักแสดง หรือผู้มีชื่อเสียงมาร่วมทำกิจกรรมด้านการตลาดและการใช้ข้อมูลต่างๆ ที่ได้รับจากธุรกิจด้านออนไลน์ประกอบการโฆษณา

วีจีไอ มองว่า การร่วมทุนในครั้งนี้จะเป็นการขยายเครือข่ายสื่อออฟไลน์สู่ออนไลน์ (O2O Solution) ให้ครอบคลุมมากยิ่งขึ้น และการทำตลาดร่วมกับบีบีทีวีซื่งทำธุรกิจด้านสื่อวิทยุโทรทัศน์ จะช่วยเพิ่มความหลากหลายทั้งรูปแบบสื่อโฆษณา กลยุทธ์ และวิธีการในการนำเสนอขายสื่อแบบครบวงจรสอดคล้องกับความต้องการของผู้ซื้อสื่อหรือลูกค้าได้ดียิ่งขึ้น

ในขณะที่ช่อง 7 เองซึ่งมีทั้งสื่อทีวีและวิทยุจะเพิ่มโอกาสและช่องทางในการหารายได้จากโฆษณา และการทำตลาดทั้งออนไลน์และออฟไลน์ที่หลากหลายสามารถตอบโจทย์ลูกค้ายุคนี้ และยังสามารถรับมือกับการแข่งขันในสมรภูมิทีวีดิจิทัลได้มากขึ้น.

จะว่าไปแล้ว ทั้งคู่ถือเป็นคู่แข่งที่อยู่ในธุรกิจค้าปลีก โดย CPN ของตระกูลจิราธิวัฒน์ นั้น เป็นเจ้าของและบริหารศูนย์การค้า 3 แบรนด์ คือ เซ็นทรัลเวิลด์ เซ็นทรัลพลาซ่า และเซ็นทรัล เฟสติวัล ปัจจุบันมีสาขา 30 แห่งทั่วประเทศ และวางเป้าหมายจะขยายเพิ่มอีก 3 แห่งในต่างจังหวัด นอกจากนี้ยังเป็นเจ้าของโรงแรมเซ็นทาราทั้งในและต่างประเทศ

ในขณะที่เทสโก้ โลตัส นั้นเป็นค้าปลีกจากประเทศอังกฤษ เปิดดำเนินการในไทย 23 ปี ปัจจุบันมีสาขา 1,900 สาขาทั่วประเทศ มีร้านค้า 5 ฟอร์แมต คือ พลัส มอลล์, เอ็กซ์ตร้า, ไฮเปอร์มาร์เก็ต, ตลาด และ เอ็กซ์เพรส รวมถึงการขายผ่านออนไลน์ 3 ช่องทาง