ซีบีอาร์อี ประเทศไทย (CBRE) อ้างอิงข้อมูลของ มหาวิทยาลัยหอการค้าไทย พบว่า ดัชนีความเชื่อมั่นผู้บริโภคลดลงสู่จุดต่ำสุดในเดือนเมษายน 2563 ซึ่งลดลงมาเหลือ 47.2 เท่านั้น เป็นดัชนีที่ต่ำที่สุดนับตั้งแต่ปี 2541 หลังจากนั้นทยอยปรับตัวดีขึ้นเล็กน้อย ขึ้นมาสู่ระดับ 50.1 ในเดือนกรกฎาคม 2563

CBRE ยังคาดการณ์ว่า การเติบโตของยอดขายสาขาเดิม (Same-store-sales Growth : SSSG) ในช่วงไตรมาสที่ 2 ของปีนี้น่าจะติดลบทั้งธุรกิจค้าปลีกอาหารและธุรกิจอื่นๆ เนื่องจากเป็นช่วงที่มีการล็อกดาวน์ศูนย์การค้า

หลังจากผ่อนคลายล็อกดาวน์ในช่วงเดือนมิถุนายน ห้างค้าปลีกพยายามกระตุ้นกำลังซื้อผู้บริโภคหลายแนวทาง เช่น จัดกิจกรรมโปรโมชันยาวนานและบ่อยครั้งขึ้น ห้างค้าปลีกบางแห่งยังยอมปรับเงื่อนไขให้ยืดหยุ่นขึ้นด้วยสำหรับผู้เช่าเดิม เพื่อช่วยเหลือให้ผู้เช่าฟื้นฟูธุรกิจได้เร็วขึ้น

อย่างไรก็ตาม CBRE ได้สำรวจตลาดพื้นที่ค้าปลีกในเอเชียแปซิฟิกเมื่อเดือนพฤษภาคมในหัวข้อ “COVID-19 จะส่งผลต่อร้านค้าของคุณอย่างไรในช่วงที่เหลือของปีนี้” พบว่า จากมาตรการล็อกดาวน์ดังกล่าว ทำให้ช่วงที่ผ่านมาเจ้าของร้านค้าปลีกต่างหันไปใช้แพลตฟอร์มออนไลน์ในการทำธุรกิจจนมีความคุ้นเคย และมีแนวโน้มจะใช้ช่องทางออนไลน์ต่อเนื่องหลังผ่านพ้นวิกฤต โดยแยกแนวโน้มการปรับตัวทางธุรกิจออกเป็น 2 กลุ่มคือ

1) กลุ่มธุรกิจที่ให้ความสำคัญกับการสร้างยอดขายออนไลน์ให้เติบโต ได้แก่ ธุรกิจสินค้าราคาแพง, ธุรกิจเสื้อผ้าและอุปกรณ์กีฬา, ธุรกิจสินค้าอุปโภคบริโภค, ธุรกิจสินค้าไลฟ์สไตล์ และธุรกิจแฟชั่นและเครื่องแต่งกาย สัดส่วนผู้ตอบแบบสอบถามประมาณ 40-80% จะใช้กลยุทธ์การเพิ่มยอดขายออนไลน์เป็นหลักในการทำธุรกิจครึ่งปีหลัง

2) กลุ่มธุรกิจที่ให้ความสำคัญกับการรวมสาขา ได้แก่ ธุรกิจอาหารและเครื่องดื่ม, ธุรกิจค้าปลีกอื่นที่เน้นสร้างประสบการณ์ และธุรกิจสุขภาพและความงาม สัดส่วนผู้ตอบแบบสอบถามประมาณ 30-60% จะใช้กลยุทธ์หลักคือการลดสาขา

ทั้งนี้ หากเปรียบเทียบเฉพาะคำตอบเรื่องการลดสาขาหรือเพิ่มสาขาในช่วงครึ่งปีหลัง พบว่าทุกกลุ่มธุรกิจมีผู้ตอบว่าจะลดสาขามากกว่าเพิ่มสาขา ยกเว้นธุรกิจเสื้อผ้าและอุปกรณ์กีฬาซึ่งจะเพิ่มสาขามากกว่าการลดสาขา

“เมื่อสถานการณ์กลับสู่สภาวะปกติ การปรับลดขนาดพื้นที่เช่าเดิมจะกลายเป็นแนวทางที่สำคัญมากขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากผู้เช่าจะต้องประหยัดค่าใช้จ่าย โดยเฉพาะอย่างยิ่งธุรกิจที่มีขนาดเล็กและขนาดกลาง ห้างสรรพสินค้าจึงจำเป็นต้องปรับรูปแบบการจัดวางผังร้านค้า และจัดส่วนผสมของผู้เช่าแต่ละประเภท (Tenant Mix) ให้ละเอียดและรอบคอบมากขึ้น” จริยา ถ้ำตรงกิจกุล หัวหน้าแผนกพื้นที่ค้าปลีก ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ให้ความเห็น

• ถอดบทเรียน “ไมเนอร์ ฟู้ด” สู้ตลาดหลังวิกฤต เปิดสาขาไซส์เล็ก ทุ่มเดลิเวอรี่ เพิ่ม Cloud Kitchen
• Zara เตรียมปิด 1,200 สาขาทั่วโลก วงการ “ฟาสต์แฟชั่น” ปรับเกมใหม่ มุ่ง “ขายออนไลน์”

จริยายังกล่าวด้วยว่า การแพร่ระบาดของโรค COVID-19 จะเร่งให้ค้าปลีกออนไลน์เติบโต และค้าปลีกแบบดั้งเดิมต้องปรับตัว

ผู้พัฒนาโครงการห้างสรรพสินค้าแห่งใหม่จะต้องทบทวนแนวคิดการทำโครงการเพื่อให้เหมาะกับพฤติกรรมใหม่ของผู้บริโภค และมองว่าธุรกิจค้าปลีกไทยยังต้องใช้เวลาก่อนฟื้นตัวอย่างเต็มที่ ยกเว้นว่าจะมีการเปิดให้นักท่องเที่ยวเข้ามาได้เท่ากับช่วงก่อนเกิดการระบาด โดยเฉพาะศูนย์การค้าใจกลางกรุงเทพฯ ที่พึ่งพิงกำลังซื้อต่างชาติสูง

ซีบีอาร์อี กรุ๊ป ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ ได้ระบุถึงการแข่งขันในตลาด “พื้นที่ค้าปลีก” ของกรุงเทพมหานคร กำลังรุนแรงมากขึ้น ทั้งจากระหว่างร้านค้าที่มีหน้าร้านและร้านค้าออนไลน์จากการที่ธุรกิจอี-คอมเมิร์ซเติบโตขึ้น และระหว่างร้านค้าที่มีหน้าร้านด้วยกันเอง เพราะยังมีผู้พัฒนาโครงการศูนย์การค้าใหม่ตลอดเวลา

ธุรกิจอี-คอมเมิร์ซกำลังเป็นสิ่งที่ท้าทายร้านค้าปลีกแบบดั้งเดิมทั่วทุกมุมโลกรวมถึงประเทศไทย ในปัจจุบันอี-คอมเมิร์ซมีส่วนแบ่งในยอดค้าปลีกโดยรวมในประเทศไทยเพียงเล็กน้อยเท่านั้น แต่ซีบีอาร์อีคาดว่าแนวโน้มนี้จะเติบโตขึ้นอย่างรวดเร็ว ในสหราชอาณาจักร 18% ของยอดค้าปลีกในปัจจุบันมาจากออนไลน์มากกว่าการซื้อจากร้านค้าแบบดั้งเดิม

ผู้เช่าร้านค้าปลีกทั่วโลกต่างกำลังขยายช่องทางการขายให้มีความหลากหลายมากขึ้น (ออมนิ-แชนแนล) ทั้งแบบขายผ่านออนไลน์และขายออฟไลน์ในร้านค้าแบบปกติ ซึ่งในหลายแห่งได้นำไปสู่เหตุผลให้เกิดการปรับเปลี่ยนพอร์ตการค้าปลีกและการลดจำนวนหน้าร้านลง

ในกรุงเทพฯ สิ่งที่ส่งผลกระทบต่อเจ้าของโครงการค้าปลีกมิได้มาจากการเติบโตของอี-คอมเมิร์ซเพียงอย่างเดียว แต่ยังมาจากพื้นที่ค้าปลีกที่เพิ่มขึ้นอีกด้วย

จากการสำรวจโดยแผนกวิจัย ซีบีอาร์อี พบว่า ปัจจุบันมีพื้นที่ค้าปลีกมากกว่า 600,000 ตารางเมตรที่กำลังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง และมีกำหนดแล้วเสร็จภายในปี 2566 โดยมาจากศูนย์การค้าขนาดใหญ่เป็นหลัก เช่น เอ็มสเฟียร์ แบงค็อก มอลล์ และ วัน แบงค็อก นอกจากนี้ยังมีศูนย์การค้าใหม่ที่กำลังอยู่ระหว่างการวางแผนและจะเริ่มการก่อสร้างในไม่ช้าเช่นการพัฒนาพื้นที่โรงแรมดุสิตธานีขึ้นใหม่

การแข่งขันจะเริ่มรุนแรงมากขึ้นและเจ้าของโครงการค้าปลีกจะต้องปรับตัวให้เข้ากับสภาพแวดล้อมใหม่เพื่อความอยู่รอด แผนกวิจัย ซีบีอาร์อี มองว่า จะเกิดการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในรูปแบบการดำเนินธุรกิจค้าปลีก

ในอดีตเจ้าของโครงการค้าปลีกปล่อยเช่าพื้นที่ด้วยสัญญาที่มีระยะเวลา 3 ปี และเก็บค่าเช่ารายเดือน เจ้าของโครงการกำหนดค่าเช่าตามความสามารถของผู้เช่าในการจ่ายค่าเช่าตามประเภทธุรกิจขนาดของร้านค้าชั้นในอาคารและทำเลที่ตั้งภายในชั้น โดยเจ้าของโครงการพยายามที่จะเก็บค่าเช่าให้ได้มากที่สุดเท่าที่ผู้เช่าจะสามารถจ่ายได้ และผู้เช่ามีภาระผูกพันด้วยค่าเช่าแบบคงที่และรับความเสี่ยงทางธุรกิจที่ค่อนข้างมาก

แต่ในปัจจุบันรูปแบบการดำเนินธุรกิจกำลังเปลี่ยนแปลงไปผู้เช่าต้องการให้เจ้าของโครงการค้าปลีกร่วมรับความเสี่ยงด้วย โดยคำนวณค่าเช่าตามสัดส่วนรายได้ของผู้เช่า ซึ่งในประเทศไทยเป็นที่รู้จักในฐานะค่าเช่าจากกำไรขั้นต้น หรือ GP

เจ้าของโครงการและผู้เช่าจะได้รับประโยชน์หากธุรกิจดำเนินไปได้ด้วยดี แต่จะได้รับผลกระทบหากธุรกิจประสบปัญหา โดยที่เจ้าของโครงการไม่เพียงต้องรับความเสี่ยงในด้านการดึงดูดลูกค้าให้เข้ามายังศูนย์การค้า แต่ยังรวมถึงด้านความสำเร็จในการทำธุรกิจของผู้เช่า

ในปัจจุบันเป็นที่คาดหวังว่าเจ้าของโครงการไม่เพียงแต่ให้เช่าพื้นที่เท่านั้น แต่ต้องให้ข้อมูลและเป็นนักวิเคราะห์อีกด้วย ผู้เช่าต้องการให้เจ้าของโครงการเก็บรวบรวมวิเคราะห์และให้ข้อมูลเกี่ยวกับจำนวนคนและความถี่ที่เดินทางเข้าในศูนย์การค้า รวมถึงสิ่งที่ลูกค้าจับจ่ายใช้สอยและรายละเอียดอื่นๆ อีกมากมาย

ผู้เช่าต่างมีความต้องการในเรื่องปริมาณและคุณภาพของข้อมูลที่ได้รับจากเจ้าของโครงการค้าปลีกมากขึ้น เพื่อให้สามารถนำเสนอผลิตภัณฑ์และบริการที่ตรงกับลูกค้าของศูนย์การค้ามากที่สุด โดยเจ้าของโครงการจะต้องดึงดูดให้ลูกค้าเข้ามาเดินในศูนย์การค้า ไม่ใช่แค่ซื้อสินค้าผ่านออนไลน์เท่านั้น

การเพิ่มจำนวนร้านอาหารที่สามารถ “สร้างประสบการณ์” ให้แก่ลูกค้านับเป็นทางเลือกหนึ่ง แต่ร้านอาหารนั้นก็ไม่สามารถจ่ายค่าเช่าในระดับเดียวกันกับร้านค้าที่เป็นแบรนด์หรูได้

จริยา ถ้ำตรงกิจกุล หัวหน้าแผนกพื้นที่ค้าปลีก ซีบีอาร์อี ประเทศไทย มองว่า การสร้างโอกาสด้วยการมีร้านค้าแบบชั่วคราว หรือ “ป๊อปอัป” เป็นระยะเวลาสั้นๆ เป็นอีกหนึ่งเทรนด์ใหม่ที่ทำให้ลูกค้ามีเหตุผลที่จะเดินทางไปศูนย์การค้าเพราะลูกค้าจะไม่สามารถหาสินค้าหรือได้รับประสบการณ์ได้จากที่อื่นหรือในเวลาอื่น”

“การปฏิวัติในวงการค้าปลีกด้วยอี-คอมเมิร์ซและการแข่งขันที่เพิ่มมากขึ้นจากพื้นที่ค้าปลีกใหม่ๆ นั้นหมายความว่า เจ้าของโครงการจะต้องมีความรอบรู้มากขึ้นในสิ่งที่นำเสนอ ทั้งในแง่ของรูปแบบศูนย์การค้าและข้อมูล”

และนี่คือเหตุผลที่ทำให้การพัฒนาโครงการค้าปลีกเป็นหนึ่งในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มีความซับซ้อนมากที่สุด ทั้งยากกว่าและมีความต้องการมากกว่าตลาดพื้นที่สำนักงานอยู่มาก

ในตลาดค้าปลีกที่เปลี่ยนแปลงไปนี้ จะมีทั้งผู้ชนะและผู้แพ้ จะมีศูนย์การค้าที่ประสบความสำเร็จและที่ล้มเหลว และมีไม่มากนักที่จะมีผลการดำเนินงานที่อยู่ระหว่างกลาง.

คาดปี 65 พื้นที่สำนักงานล้นตลาด โคเวิร์กกิ้งสเปซคู่แข่ง

จากการสำรวจครั้งล่าสุดของแผนกวิจัย ซีบีอาร์อี ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก พบว่ามีพื้นที่สำนักงานใหม่มากกว่า 850,000 ตารางเมตร ที่กำลังอยู่ระหว่างการก่อสร้างและมีกำหนดแล้วเสร็จในช่วงไตรมาสที่ 4 ปี พ.ศ. 2561 ถึงไตรมาสที่ 4 ปี พ.ศ. 2565 โดยมากกว่าครึ่งหนึ่งตั้งอยู่ในย่านใจกลางธุรกิจหรือซีบีดี และมีพื้นที่สำนักงานอีกกว่า 1.7 ล้านตารางเมตรที่อยู่ในขั้นตอนการวางแผนโครงการ ซีบีอาร์อีคาดว่าจะมีการก่อสร้างอาคารสำนักงานใหม่เพิ่มเติมอีกในปี พ.ศ. 2562 ซึ่งจะทำให้จำนวนพื้นที่สำนักงานที่จะแล้วเสร็จในปี พ.ศ. 2565 พุ่งสูงขึ้นมากกว่า 500,000 ตารางเมตร

นิธิพัฒน์ ทองพันธุ์ หัวหน้าแผนกพื้นที่สำนักงาน ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ให้ความเห็นว่า แนวโน้มตลาดอาคารสำนักงานจะยังคงเหมือนเดิม โดยความต้องการพื้นที่เติบโตที่ระดับ 200,000 ตารางเมตรต่อปี และค่าเช่าจะยังคงปรับตัวสูงขึ้นเพียงแต่ในอัตราที่ช้าลงไปจนถึงปี พ.ศ. 2565 ที่จะมีพื้นที่สำนักงานใหม่เพิ่มเข้าสู่ตลาดมากกว่าความต้องการโดยเฉลี่ย โคเวิร์กกิ้งสเปซจะทำให้เกิดความต้องการใหม่ในตลาดอาคารสำนักงานโดยเฉพาะอย่างยิ่งในอาคารสำนักงานใหม่ระดับเกรดเอ 

โดยในช่วง 18 เดือนที่ผ่านมามีการเช่าพื้นที่เพื่อเปิดเป็นโคเวิร์กกิ้งสเปซแล้ว 44,000 ตารางเมตร ซึ่งจะเข้ามาแข่งขันโดยตรงกับพื้นที่สำนักงานแบบดั้งเดิมและอาจทำให้ปริมาณการใช้พื้นที่โดยรวมลดลง

ที่มา : แผนกวิจัย ซีบีอาร์อี

ค้าปลีกเปิดเพิ่ม แต่ยอดขายสาขาเดิมไม่โต

ด้านธุรกิจค้าปลีกของไทย ยังคงฟื้นตัวตามการขยายตัวทางเศรษฐกิจ ความเชื่อมั่นผู้บริโภคปรับตัวสูงขึ้น แต่ต้องเผชิญกับความท้าทายจากการบริโภคภายในประเทศที่ลดลง และการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วของธุรกิจค้าปลีกทั่วโลก

จากการประเมินของธนาคารแห่งประเทศไทย พบว่า ดัชนีค้าปลีกในเดือนสิงหาคม พ.ศ. 2561 อยู่ที่ระดับ 275.22 ซึ่งเพิ่มขึ้นจากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน 17.74% และดัชนีความเชื่อมั่นผู้บริโภคในเดือนสิงหาคม พ.ศ. 2561 เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 9.73% อย่างไรก็ตาม หนี้ในครัวเรือนยังคงอยู่ในระดับสูงที่ 78% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมของประเทศ หรือจีดีพี ซึ่งมีผลต่อการใช้จ่ายของผู้บริโภค

ตลาดค้าปลีกของไทยยังคงเผชิญกับการแข่งขันที่รุนแรงจากพื้นที่ค้าปลีกใหม่ๆ และอี-คอมเมิร์ซ ในปี พ.ศ. 2561 มีพื้นที่ค้าปลีกใหม่จำนวน 200,000 ตารางเมตร ซึ่งมากจาก 4 โครงการใหญ่ได้แก่ ไอคอนสยาม เกตเวย์ แอท บางซื่ออิเกียสาขาที่สอง ที่เซ็นทรัลพลาซ่า เวสต์เกต และเดอะมาร์เวล เอ็กซ์พีเรียนซ์ ไทยแลนด์ที่เมกาบางนา โดยผู้ค้าปลีกรายใหญ่หลายรายรายงานว่ายอดขายสาขาเดิม (Same-store-sales Growth) ไม่มีการเติบโตซึ่งมีสาเหตุมาจากการบริโภคภายในประเทศที่ชะลอตัว

ในอนาคต พื้นที่ค้าปลีกในประเทศไทยจะยังคงเติบโตต่อไป ณ ไตรมาสที่ 3 ปี พ.ศ. 2561 มีพื้นที่ค้าปลีกราว 1.4 ล้านตารางเมตรในกรุงเทพฯ ที่กำลังอยู่ในระหว่างการก่อสร้างและในขั้นตอนการวางแผนโครงการ ด้วยการแข่งขันที่เพิ่มมากขึ้น ความท้าทายสำหรับเจ้าของโครงการค้าปลีก ต้องปรับตัวเสนอขายผลิตภัณฑ์และบริการไปสู่การสร้างประสบการณ์ด้านค้าปลีกที่ตรงกับความคาดหวังในระดับที่สูงของลูกค้า

จากตัวเลขของสำนักงานพัฒนาธุรกรรมทางอิเล็กทรอนิกส์ พบว่า ตลาดอี-คอมเมิร์ซของไทยในปี พ.ศ. 2561 มีมูลค่า 3.06 ล้านล้านบาท และตัวเลขของเจดีเซ็นทรัลระบุว่า ตลาดอี-คอมเมิร์ซในปัจจุบันมีสัดส่วนประมาณ 3% ของยอดค้าปลีกทั้งหมด และเป็นที่คาดการณ์ว่าจะเพิ่มขึ้นเป็น 10% ภายในห้าปีข้างหน้า ด้านธนาคารแห่งประเทศไทยคาดการณ์ว่า อี-คอมเมิร์ซในประเทศไทยมีการเติบโตเร็วกว่าที่คาดไว้ แต่ยังคงมีสัดส่วนเพียง 2-3% ของยอดค้าปลีกทั้งหมด

“ผู้บริโภคจำนวนมากนิยมใช้บริการทั้งช่องทางออนไลน์และออฟไลน์ เจ้าของร้านที่มีหน้าร้านจึงจำเป็นต้องใช้กลยุทธ์ออมนิแชนแนล เพิ่มช่องทางให้หลากหลาย รวมหน้าร้านและช่องทางออนไลน์เข้าไว้ด้วยกัน เพื่อสร้าง “ประสบการณ์ในการซื้อสินค้า” ห้างสรรพสินค้าจำเป็นต้องปรับตัวอย่างมาก มิเช่นนั้นจะไม่สามารถอยู่รอดได้” จริยา ถ้ำตรงกิจกุล หัวหน้าแผนกพื้นที่ค้าปลีก ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าว

ห้องพักโรงแรมกลางกรุงฯ 46,800 ห้อง

สำหรับตลาดท่องเที่ยวของไทยยังคงเติบโตต่อเนื่อง โดยมีจีนเป็นตลาดที่ใหญ่ที่สุด คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 30% ของนักท่องเที่ยวต่างชาติทั้งหมด หลังจากที่มีนักท่องเที่ยวชาวจีนเพิ่มขึ้นเป็นอย่างมากในช่วงไม่กี่ปีมานี้ อุตสาหกรรมการให้บริการของไทยกำลังค่อยๆ ชะลอตัวหลังเกิดเหตุการณ์เรือล่มในภูเก็ตเมื่อเดือนกรกฎาคมที่ผ่านมา ซึ่งส่งผลให้ในไตรมาสที่ 3 ปี พ.ศ. 2561 นักท่องเที่ยวชาวจีนลดลง 8.8% ต่อปี อย่างไรก็ตาม ซีบีอาร์อีเชื่อว่ากรุงเทพฯ ได้รับผลกระทบน้อยกว่า

ตัวเลขจาก STR Global พบว่าอัตราการเข้าพักโดยเฉลี่ยของโรงแรมในย่านใจกลางกรุงเทพฯ ยังคงอยู่ในระดับที่สูงตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมา และปัจจุบันอยู่ที่ระดับ 80% ในช่วงสองปีที่ผ่านมาโรงแรมต่างๆ ที่มีอัตราการเข้าพักสูง ได้ปรับเพิ่มค่าห้องพัก ในช่วงไตรมาสที่ 3 ปี พ.ศ. 2561 พบว่าอัตราค่าห้องพักเฉลี่ยต่อวันจากห้องที่ขายได้จริง (ADR) ปรับตัวสูงขึ้น 4.3% ต่อปี ในขณะที่อัตราการเข้าพักยังคงอยู่ในระดับเดิม ส่วนรายได้เฉลี่ยต่อห้องพักที่มีทั้งหมด (RevPAR) ก็ปรับตัวสูงขึ้นเช่นเดียวกัน ซึ่งแสดงให้เห็นถึงแนวโน้มที่ดีของตลาดโรงแรมในกรุงเทพฯ

จากการสำรวจโดยแผนกวิจัย ซีบีอาร์อี พบว่า ภายในสิ้นปี พ.ศ. 2561 จะมีห้องพักโรงแรมในย่านใจกลางกรุงเทพฯ ทั้งสิ้น 46,800 ห้อง เพิ่มขึ้นจากปีที่แล้ว 4.6% แผนกวิจัย ซีบีอาร์อี คาดการณ์ว่า จะมีห้องพักโรงแรมเพิ่มขึ้นอีกประมาณ 11,000 ห้องภายในปี พ.ศ. 2565 ซึ่งจะทำให้โรงแรมในกรุงเทพฯ มีจำนวนทั้งสิ้น 58,000 ห้อง เพิ่มขึ้นราว 25% โดยส่วนใหญ่เป็นห้องพักในโรงแรมระดับกลาง ความท้าทายยังคงอยู่ที่การดึงดูดนักท่องเที่ยวชาวจีนเพื่อให้สอดคล้องกับห้องพักจำนวนมากที่จะมีเพิ่มขึ้นในอนาคตอันใกล้นี้

“เนื่องจากกรุงเทพฯ เป็นแหล่งท่องเที่ยวแบบพักข้ามคืนที่ได้รับความนิยมมากที่สุดในโลก ตามผลสำรวจสุดยอดจุดหมายปลายทางโลกประจำปี พ.ศ. 2561 ของมาสเตอร์การ์ด เราคาดว่าจะเห็นผลการดำเนินงานที่ดีของโรงแรมในช่วงไตรมาสที่ 4 ปีนี้ซึ่งเป็นฤดูท่องเที่ยวเนื่องในวันคริสต์มาสและวันหยุดปีใหม่” อรรถกวี ชูแสง หัวหน้าแผนกธุรกิจโรงแรม ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าว

อสังหาฯ ร่วมทุนต่างชาติญี่ปุ่นเยอะสุด

การให้สินเชื่อของธนาคารเพื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีความเข้มงวดทั้งสำหรับผู้พัฒนาโครงการและผู้ซื้อ ความกังวลเกี่ยวกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่เพิ่มมากขึ้นส่งผลให้ธนาคารแห่งประเทศไทยปรับลดอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) สำหรับการกู้ซื้อบ้านหลังที่สองมาที่ระดับ 80-90% และ 70% สำหรับการกู้ซื้อบ้านหลังที่สาม ซึ่งจะสกัดนักเก็งกำไรและนักลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์

ส่วนนโยบายการปล่อยสินเชื่อสำหรับผู้พัฒนาโครงการที่มีความเข้มงวดของธนาคารต่างๆ ได้ผลักดันให้ผู้พัฒนาโครงการมองหาแหล่งเงินทุนจากต่างประเทศในรูปของการร่วมทุน ตั้งแต่ช่วงต้นปี พ.ศ. 2561 มีการร่วมทุนระหว่างบริษัทไทยกับบริษัทต่างชาติมากกว่า 15 บริษัท โดยอย่างน้อย 75% ของการร่วมทุนดังกล่าวเป็นการร่วมทุนกับผู้พัฒนาโครงการจากญี่ปุ่น

เจอที่ดินแพง ต้องกระจายพอร์ตลงทุน เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์-โรงแรม-อาคารสำนักงาน

กุลวดี สว่างศรี หัวหน้าแผนกการลงทุนและที่ดิน ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวเสริมว่า ความต้องการที่ดินแบบมีกรรมสิทธิ์เต็มหรือฟรีโฮลด์ในย่านใจกลางเมืองยังคงมีอยู่มาก แต่ผู้พัฒนาโครงการพิจารณามากขึ้น และเป็นเรื่องยากมากขึ้นที่จะยอมรับราคาเสนอขายที่ดินที่พุ่งสูงขึ้น ผู้พัฒนาโครงการบางรายหันไปให้ความสนใจเช่าที่ดินแทน ซึ่งมีสัญญาเช่าระยะเวลา 30 ปีหรือ 50 ปี แต่มีไม่กี่ทำเลเท่านั้นที่ผู้พัฒนาโครงการคิดว่าจะสามารถสร้างผลตอบแทนได้อย่างเพียงพอภายในระยะเวลาการเช่า ผู้พัฒนาโครงการหลายรายกำลังกระจายพอร์ตการลงทุนจากโครงการที่พักอาศัยที่สร้างขึ้นเพื่อขายไปสู่การพัฒนาโครงการที่ก่อให้เกิดรายได้อย่างต่อเนื่อง ซึ่งได้แก่ เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ อาคารสำนักงาน และโรงแรม.

โดย ROI โครงการมิกซ์ยูสสูงกว่าโครงการรูปแบบเดียวถึง 1.5 เท่า

สอดคล้องกับ “กานต์ชนก บุญสุภาพร” แห่งศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ(อีไอซี) ธนาคารไทยพาณิชย์ ที่ทำรายงานบทวิเคราะห์ “มิกซ์ยูสคอนเซ็ปต์ ปั้นโปรเจกต์สู่แลนด์มาร์ค” ระบุเทรนด์การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบมิกซ์ยูสขนาดใหญ่และมีความซับซ้อนนั้นเกิดขึ้นทั่วโลก และขยายตัวมายังประเทศไทยเรียบร้อยแล้ว

มารีน่า เบย์ แซนด์ โปรเจคยักษ์ประสบความสำเร็จสูง

ตัวอย่าง “มารีน่า เบย์ แซนด์” ของประเทศสิงคโปร์ ที่มีมูลค่าการลงทุน 5,500 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ ก่อสร้างเมื่อปี 2553 นอกจากเป็น “แลนด์มาร์ค” ให้กับประเทศสิงคโปร์แล้ว ยังเป็นแม่เหล็กดึงดูดการท่องเที่ยวให้เจริญเติบโตขึ้น 10% หลังโครงการแล้วเสร็จช่วงปี 2553-2556 ซึ่งเทียบก่อนหน้านั้นท่องเที่ยวสิงคโปร์เติบโตเพียง 4% เท่านั้น

สำหรับโครงการมารีน่า เบย์ แซนด์ มีการผสมผสานอสังหาริมทรัพย์มากถึง 6 ประเภท เช่น โรงแรมหรู, ห้างสรรพสินค้าพรีเมี่ยม, ศูนย์ประชุมและนิทรรศการ, โรงภาพยนตร์, กาสิโน, ภัตตาคารและร้านอาหาร และผลประกอบการของธุรกิจก็น่าสนใจ เพราะโรงแรมสามารถสร้างอัตรารายได้ห้องพักเฉลี่ยต่ตอจำนวนโรงแรมทั้งหมด(RevPAR)สูงถึง 10%

ทุนไทยแข่งกันผนึกกำลังเนรมิตแลนด์มาร์คใหม่

ในส่วนของประเทศไทย พบว่าไลฟ์สไตล์คนเมืองสมัยใหม่ต้องการความสะดวกสบายในการดำเนินชีวิต และที่ดินที่มีศักยภาพมีขีดจำกัด ทำให้การพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสร้อนแรงขึ้น ทว่า การพัฒนาโครงการดังกล่าวต้องอาศัยความเชี่ยวชาญเฉพาะด้านที่หลากหลาย และด้วยโครงการมี “ขนาดใหญ่” เห็นได้จากโครงการในปี 2559 มิกซ์ยูสจะมีขนาดลงทุนมูลค่า 1.2 หมื่นล้านบาทต่อโครงการเลยทีเดียว และนั่นเป็นเหตุผลทำให้ผู้ประกอบการหันมาผนึกกำลัง(Synergy)กันเพื่อเสริมแกร่งยิ่งขึ้น   

ส่วนโปรเจคต์ยักษ์ที่จะแล้วเสร็จภายในปี 2568 จะมากมาย เช่น โครงการ One Bangkok ของ “เจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี” มีมูลค่าสูงถึง 1.2 แสนล้านบาท โครงการดังกล่าวเป็นการผนึกกันระหว่างทุนไทย “ทีซีซี แอสเซ็ท” กับ “เฟรเซอร์ส เซ็นเตอร์พอยท์ ลิมิเต็ด” (FCL)ยักษ์ใหญ่อสังหาริมทรัพย์สิงคโปร์และระดับนานาชาติมาเนรมิตแลนด์มาร์คใหม่บนเนื้อที่ 104 ไร่ บริเวณหัวมุมถนวิทยุตัดกับถนนพระราม 4

โครงการดังกล่าวมีทั้งอาคารสำนักงาน โรงแรม ห้างค้าปลีก พื้นที่ศูนย์ศิลปและวัฒนธรรม และที่อยู่อาศัยรับอัลตร้า ลักชัวรี่หรือหรูหราสุดๆนั่นเอง

นอกจากนี้  “ดุสิตธานี” ผนึกกับ “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) พัฒนาโครงการมิกซ์ยูสมูลค่า 3 หมื่นล้านบาท บริเวณหัวมุมถนนสีลม-พระราม 4 โครงการดังกล่าวจะมีทั้งโรงแรม ห้างค้าปลีก อาคารสำนักงานและที่อยู่อาศัยด้วย

และยังมีโครงการประวัติศาสตร์ริมแม่น้ำเจ้าพระยาอย่าง ICONSIAM มูลค่า 5 หมื่นล้านบาท ซึ่งเป็นการร่วมทุนกันระหว่าง “สยามพิวรรธน์-แม็กโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น-เครือเจริญโภคภัณฑ์(ซีพี) โครงประกอบด้วยศูนย์การค้า ที่พักอาศัย และสถานที่ท่องเที่ยว 7 สิ่งมหัศจรรย์

นอกจาก 3 โครงการ ยังมีมิกซ์ยูสอีกมากที่กำลังก่อสร้าง และจะแล้วเสร็จเร็วนี้ๆ

พื้นที่ค้าปลีก-อาคารสำนักงานพุ่งแสนตารางเมตร

อีไอซี วิเคราะห์ด้วยว่าการเพิ่มขึ้นของโปรเจคต์มิกซ์ยูสขนาดใหญ่ จะส่งผลให้มีพื้นที่ค้าปลีกเพิ่มขึ้น 5.5 แสนตารางเมตร(ตร.ม.) พื้นที่อาคารสำนักงานเพิ่มอีก 6.6 แสนตร.ม. ภายในปี 2568 จากปี 2560 พื้นที่อาคารสำนักงานมีประมาณ 8.8 ล้านตร.ม.

นอกจากนี้ ความสำเร็จของโครงการมิกซ์ยูสที่เหนือกว่าโครงการเดี่ยวยังสะท้อนอัตราการครอบครองพื้นที่ (occupancy rate) ของสำนักงานให้เช่าสูงถึง 97% มากกว่าอัตราการครอบครองพื้นที่โดยเฉลี่ยที่อยู่ที่ราว 92% ในปี 2559 ด้วย ที่สำคัญอัตราค่าเช่าของสำนักงานให้เช่าในโครงการมิกซ์ยูสยังสูงกว่าอัตราค่าเช่าของสำนักงานให้เช่าโดยเฉลี่ยถึง 20%

อย่างไรก็ตาม อีไอซี แนะให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ หันมาลงทุนพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสแทนการพัฒนาโครงการรูปแบบเดียว เพื่อกระจายความเสี่ยงและ “คว้าโอกาส” ในการหารายได้มากขึ้น ส่วนภาครัฐก็ควรเพิ่มประสิทธิภาพการใช้ประโยชน์จากที่ดินด้วยการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส เพราะรัฐมีที่ดินจำนวนมากที่มีศักยภาพ สามารถนำการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสมาประยุกต์ใช้ เช่น การพัฒนา TOD (Transit-Oriented Development) ซึ่งเป็นรูปแบบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และจัดการเมืองบริเวณรอบสถานีขนส่งมวลชนเพื่อประโยชน์สูงสุดในการพัฒนาโครงการคมนาคมบนพื้นที่รอบสถานีขนส่งมวลชน ซึ่งจะช่วยสร้างรายได้แก่ภาครัฐและส่งเสริมให้เกิดการใช้ระบบขนส่งมวลชนมากขึ้น.