ชุติมา วิริยะมหากุล ผู้อำนวยการฝ่ายธุรกิจ สถาบันวิจัยความเป็นอยู่ฮาคูโฮโด อาเซียน (ประเทศไทย) เปิดเผยผลสำรวจทางออนไลน์ “การคาดการณ์พฤติกรรมการใช้จ่ายของผู้บริโภคในประเทศไทย” ซึ่งเป็นการสำรวจทุกๆ 2 เดือน รอบเดือนมิถุนายน 2564 มีการสำรวจชายหญิงจำนวน 1,200 คนจาก 6 ภูมิภาคทั่วประเทศ พบข้อมูลที่น่าสนใจ ดังนี้

1.แนวโน้มความต้องการใช้จ่ายลดลงอีกครั้ง – จาก 100 คะแนน ผู้บริโภคมีความต้องการซื้อเฉลี่ย 54 คะแนน ลดลงจากรอบสำรวจรอบก่อน (เดือนเม.ย.64) ที่อยู่ที่ 56 คะแนน ทั้งนี้ เพศชายมีความต้องการซื้อลดลงมากกว่าเพศหญิง

2.ซื้อของจำเป็น – อาหาร ยังเป็นสินค้าที่คนต้องการซื้อมากที่สุด รองลงมาคือของใช้จำเป็น, เครื่องดื่ม, เสื้อผ้า, ผลิตภัณฑ์เสริมความงาม โดยกลุ่มบิวตี้นี้ยังมีความต้องการซื้อแม้คนออกนอกบ้านน้อยลง เพราะถือเป็นสิ่งที่ช่วยในด้านจิตใจ3.ซื้อของใหญ่น้อยลง ยกเว้นจำเป็น – ในแง่สินค้าที่มีแนวโน้มการซื้อลดลงคือ เสื้อผ้า, การทานอาหารนอกบ้าน, โทรศัพท์มือถือ, เครื่องใช้ไฟฟ้าในบ้าน, รองเท้า-กระเป๋า สำหรับสินค้าอย่างมือถือและเครื่องใช้ไฟฟ้า ผู้บริโภคซื้อน้อยลงเพราะมีราคาสูง ต้องการระวังการใช้จ่าย แต่กลุ่มคนที่ซื้อเพราะต้องการนำมาใช้ประกอบอาชีพ เช่น ขายของออนไลน์ ลงทุนหุ้น-บิทคอยน์

4.คนไทยคาดว่าจะมีความสุขลดลง – จากคะแนน 100 คะแนน คนไทยให้คะแนนความสุขขณะนี้ที่ 65 คะแนน แต่อีก 3 เดือนข้างหน้า มีกลุ่มที่มองว่าจะมีความสุขลดลงเป็นสัดส่วน 11% ซึ่งเพิ่มขึ้นจากการสำรวจรอบก่อน

5.คนภาคตะวันออกรัดเข็มขัดหนักสุด – เมื่อแบ่งตามภูมิภาค พบว่า กลุ่มที่มีความต้องการใช้จ่ายลดลงมากและต่ำกว่าค่าเฉลี่ยคือ ภาคตะวันออก ซึ่งมีคะแนนเพียง 51 คะแนน โดยกลุ่มที่สำรวจให้เหตุผลว่าเพราะตนซื้อของตุนไว้เผื่อฤดูท่องเที่ยวแล้ว ทำให้ไม่ต้องการซื้อเพิ่ม และโควิดระลอกสามทำให้ไม่ได้ออกไปไหน ต้องประหยัดมากขึ้น

6.คนวัย 30-39 ปีต้องการประหยัด – กลุ่มวัยที่มีความต้องการใช้จ่ายต่ำลงมากคือวัย 30-39 ปี และรองลงมาคือ 20-29 ปี เนื่องจากรายได้ในวัยนี้ยังไม่มั่นคง จึงมีความกังวลมากกว่า และปกติมักจะใช้จ่ายในการทานข้าวนอกบ้านกับการท่องเที่ยว แต่ขณะนี้ยังต้องหลีกเลี่ยง อย่างไรก็ตาม วัยที่คาดว่าจะใช้จ่ายมากขึ้นกลับเป็นวัย 40-49 ปี

7.ข่าวโควิดกลับมาแรง – จากการสำรวจรอบก่อนที่ข่าวโควิดแม้จะเป็นอันดับ 1 ที่ถูกพูดถึงแต่กระแสเริ่มซาลง มาเดือนนี้ข่าวโควิดกลับมาแรงอีกครั้ง รวมถึงเรื่องวัคซีนก็กลายเป็นข่าวเกี่ยวเนื่องที่คนสนใจมาก ขณะที่ข่าวการเมืองเริ่มซาลงไปแทน อย่างไรก็ตาม มีเทรนด์ข่าวที่คนยังสนใจต่อเนื่องจากรอบก่อนคือ “หุ้นและบิทคอยน์” ซึ่งน่าจะมาจากการหาทางใหม่ในการสร้างรายได้ยุคนี้

ย้อนอ่านผลสำรวจรอบก่อนจากฮาคูโฮโด คลิก >> https://positioningmag.com/1326150

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) จัดช่วงเสวนาตอนท้ายการเสนอรายงานวิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัยภาคตะวันออก 3 จังหวัด โดยมี “มีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ” นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ชลบุรี “เปรมสรณ์ ศรีวิบูลย์ชัย” นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์จังหวัดระยอง และ “วัชระ ปิ่นเจริญ” นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ฉะเชิงเทรา เข้าร่วมให้ข้อมูล

ย้อนความถึงภาพรวมตลาดอสังหาฯ ภาคตะวันออกซึ่งคึกคักขึ้นในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา จากโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) เป็นปัจจัยบวก มาถึงช่วงครึ่งปีหลัง 2562 ทาง REIC ประเมินสภาวะตลาดในชลบุรีค่อนข้างชะลอตัว ทั้งในแง่ซัพพลายใหม่และยอดขาย ตรงข้ามกับระยองซึ่งตลาดบูมขึ้นมาก มีทั้งการเปิดโครงการใหม่และยอดขายใหม่ ส่วนฉะเชิงเทราทำยอดขายดีขึ้นเล็กน้อย

• REIC คาดตลาดอสังหาฯ 3 จังหวัด EEC ปี 2563 หดตัวกว่า 60% บริษัทชะลอเปิดใหม่

เข้าสู่ช่วงสถานการณ์โรคระบาด COVID-19 ในเดือนมีนาคม-เมษายน 2563 นายกสมาคมฯ ทั้ง 3 จังหวัดกล่าวตรงกันว่า ทั้งยอดเข้าชมโครงการและยอดขายลดลงมาก โดยมีศักดิ์ประเมินว่าในชลบุรี ยอดขายอสังหาฯ ช่วงดังกล่าวลดลงไป 20-30%

ความต้องการฟื้นแล้ว…แต่ลูกค้ากู้ไม่ผ่าน

มาถึงเดือนพฤษภาคม ลูกค้าเริ่มกลับมาเยี่ยมชมโครงการและเกิดยอดจองซื้อเพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม ปัญหาสำคัญคือ จองได้แต่โอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้ เนื่องจากธนาคารไม่ปล่อยกู้สินเชื่อบ้าน แม้แต่รายที่เคยพรีแอพพรูฟกับธนาคารไว้เมื่อเดือนมีนาคม เมื่อกลับมาทำเรื่องกู้จริงกลับไม่ผ่าน

“บางรายพรีแอพพรูฟไว้เดือนมีนาคม พอเข้าเมษายนกู้ไม่ผ่านแล้ว เพราะภาคธุรกิจโรงแรม ท่องเที่ยว พนักงานฝ่ายผลิตของโรงงาน จะถูกตัดออกจากลิสต์อนุมัติให้กู้ของธนาคารเลย ทำให้ลูกค้าที่เคยกู้ได้กลับกู้ไม่ได้ แม้แต่ลูกค้าอยู่ในธุรกิจพลังงานซึ่งน่าจะเป็นลูกค้าชั้นดีกลับกลายเป็นถูกลดเครดิตเหมือนกัน” เปรมสรณ์กล่าวถึงสถานการณ์ที่พลิกผันของกลุ่มลูกค้าในชั่วข้ามเดือน

ด้านวัชระกล่าวตรงกันว่า ความต้องการในตลาดกลับมาแล้ว โดยในฉะเชิงเทราปรากฏว่ากลุ่มคอนโดมิเนียมคึกคักขึ้นมาก แต่ติดที่อัตราปฏิเสธสินเชื่อซึ่งขึ้นมาสูงถึง 30% แล้ว ทำให้โอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้

การลดเครดิตกู้เงินของพนักงานในธุรกิจโรงงานผลิต เป็นเรื่องที่อาจจะพอเข้าใจได้เมื่อมองในมุมของธนาคาร จากสถานการณ์ที่มีศักดิ์ฉายภาพว่า โรงงานหลายแห่งในนิคมอุตสาหกรรมภาคตะวันออกจำเป็นต้องลดวันเข้ากะทำงานในช่วงที่ผ่านมา พนักงานได้ทำงานเพียง 3-4 วันต่อสัปดาห์ ไม่ต้องพูดถึงการทำโอทีที่ปกติเป็นแหล่งรายได้สำคัญ ทำให้พนักงานเข้าถึงการซื้อบ้านยากขึ้น

ผลกระทบต่อพนักงานโรงงานกลายเป็นผลต่อเนื่องกับอสังหาฯ ชลบุรี เพราะพนักงานโรงงานคือลูกค้าถึง 80% ในพื้นที่ และลูกค้ากลุ่มนี้มักจะซื้อสินค้าทาวน์เฮาส์ในราคา 2 ล้านบวกลบ ทำให้ตั้งแต่หลังการระบาดของไวรัสโคโรนา อสังหาฯ กลุ่มราคาแถวๆ 2 ล้านบาทยังไม่ฟื้นกลับมาเลย

วอนรัฐบาลช่วยออกมาตรการหนุน

น้ำเสียงของผู้ประกอบการอสังหาฯ ภาคตะวันออกค่อนข้างจะ ‘เข้าตาจน’ เมื่อ REIC คาดการณ์ว่าอัตราดูดซับจะลดลงไปเกือบครึ่งเมื่อเทียบกับปีที่แล้ว ทำให้ทั้งสามมองว่า รัฐบาลควรจะมีมาตรการออกมาช่วยกระตุ้น

“เราคิดว่าถ้าต่อจากนี้เราผลักดันทิศทางเดิมๆ เราคงจะหมดน้ำยาเพราะอัตราดูดซับแย่ ผมว่าเราต้องมีเงื่อนไขกติกาพิเศษจากรัฐมาช่วย” มีศักดิ์กล่าว โดยเขายกตัวอย่างมาตรการบ้านดีมีดาวน์ รัฐช่วยจ่ายค่าผ่อนดาวน์ให้ 50,000 บาท มองว่าเป็นเงื่อนไขที่ได้ผลเมื่อช่วงปลายปี 2562 สำหรับเขตพื้นที่ชลบุรี และควรนำกลับมาใหม่อีกครั้งโดยอาจจะเพิ่มส่วนลดให้เป็น 100,000 บาทเพื่อช่วยจูงใจ

ด้านเปรมศรณ์กล่าวว่า ขณะนี้ผู้ประกอบการช่วยเต็มที่เพื่อให้ลูกค้ากู้ผ่าน โดยมีการลดราคาให้บ้าง 2-3% เป็นกรณีพิเศษเพื่อให้สินเชื่อผ่าน แต่ก็มองว่าหากรัฐบาลยื่นมือเข้ามาช่วยน่าจะเป็นปัจจัยบวก เช่น ลดภาษีธุรกิจเฉพาะ (ปกติภาษีธุรกิจเฉพาะจะเก็บจากรายได้การขายอสังหาฯ ที่ถือครองไม่ถึง 5 ปีในอัตราร้อยละ 3.3) หรือช่วยเหลือต้นทุนผู้ประกอบการโดยเลื่อนเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างออกไปก่อน

ฝั่งวัชระ นายกสมาคมอสังหาฯ ฉะเชิงเทรา ยังมองเชิงบวกว่ามาตรการของรัฐที่มีขณะนี้ คือ มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองลงเหลืออย่างละ 0.01% สำหรับอสังหาฯ ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทที่จะสิ้นสุด 24 ธ.ค. 63 น่าจะเป็นปัจจัยบวกได้ในช่วงครึ่งปีหลัง

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์และรักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดรายงานวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) ทั้ง 3 จังหวัด คือ ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา ในช่วงครึ่งปีหลัง 2562 โดยมีข้อมูลแยกรายจังหวัดดังนี้

“ชลบุรี”

• ซัพพลายรวมอยู่ที่ 50,655 หน่วย เพิ่มขึ้น 1.8% HoH เหลือขาย 44,385 หน่วย เพิ่มขึ้น 8.0% HoH
• อัตราดูดซับเฉลี่ย 2.1% ต่อเดือน ลดลงจากช่วง H1/62 ที่มีอัตราดูดซับ 2.9% ต่อเดือน
• หากแยกอัตราดูดซับตามระดับราคาพบว่า ลดลงจากช่วง H1/62 ทั้งหมด แต่กลุ่มที่ยังอยู่ในเกณฑ์สูงกว่าหรือเท่ากับอัตราเฉลี่ยคืออสังหาฯ ราคา 1-3 ล้านบาท และกลุ่ม 7.5-10 ล้านบาท

• หากแยกอัตราดูดซับตามทำเล พบว่ากลุ่มที่ทำได้ดีกว่าอัตราเฉลี่ยคือพื้นที่ บางแสน-หนองมน-บางพระ, ศรีราชา-อัสสัมชัญ, นิคมฯอมตะนคร-บายพาส และหาดจอมเทียน ส่วนพื้นที่ที่ขายได้ช้าที่สุดคือ พัทยา-เขาพระตำหนัก, นิคมฯสหพัฒน์-ปิ่นทอง และแหลมฉบัง
• คาดการณ์ปี 2563 จะมีซัพพลายใหม่เข้าสู่ตลาดทั้งสิ้น 6,689 หน่วย ลดลงราว 61.4% จากปีก่อนหน้า และอัตราดูดซับน่าจะลดลงมาเหลือ 1.1-1.3% ต่อเดือน หรือลงมาเกือบครึ่งหนึ่งจากปี 2562

“ระยอง”

• ซัพพลายรวมอยู่ที่ 21,634 หน่วย เพิ่มขึ้น 25.6% HoH เหลือขาย 18,048 หน่วย เพิ่มขึ้น 20.4% HoH
• อัตราดูดซับเฉลี่ย 2.8% ต่อเดือน เพิ่มขึ้นจากช่วง H1/62 ที่มีอัตราดูดซับ 2.2% ต่อเดือน
• หากแยกอัตราดูดซับตามระดับราคาพบว่า ทุกกลุ่มราคาทรงตัวหรือเพิ่มขึ้นจากช่วง H1/62 แต่กลุ่มที่ยังอยู่ในเกณฑ์สูงกว่าอัตราดูดซับเฉลี่ยคืออสังหาฯ ราคา 1.5-3 ล้านบาท

• หากแยกอัตราดูดซับตามทำเล พบว่ากลุ่มที่ทำได้ดีกว่าอัตราเฉลี่ยคือ พื้นที่นิคมฯมาบตาพุด และ นิคมฯเหมราช ส่วนพื้นที่ที่ขายได้ช้าที่สุดคือ อ.แกลง, นิคมฯอมตะซิตี้-อีสเทิร์น และบ้านฉาง-อู่ตะเภา
• คาดการณ์ปี 2563 ครึ่งปีแรกน่าจะมีการเปิดตัวใหม่ 1,145 หน่วย ครึ่งปีหลังน่าจะมี 1,955 หน่วย รวมแล้วเปิดตัวใหม่ 3,100 หน่วย เทียบกับปี 2562 คาดว่าจะมีการเปิดตัวลดลง 60.2% และอัตราดูดซับลดลงทั้งหมด กลุ่มโครงการแนวราบลดเหลือ 1.0-1.2% ต่อเดือน ส่วนคอนโดฯ ลดเหลือ 1.8% ต่อเดือน

“ฉะเชิงเทรา”

• ซัพพลายรวมอยู่ที่ 6,491 หน่วย เพิ่มขึ้น 1.5% HoH เหลือขาย 5,660 หน่วย ลดลง -1.5% HoH
• อัตราดูดซับเฉลี่ย 2.1% ต่อเดือน เพิ่มขึ้นจากช่วง H1/62 ที่มีอัตราดูดซับ 1.7% ต่อเดือน
• หากแยกอัตราดูดซับตามระดับราคาพบว่า กลุ่มราคาส่วนใหญ่ทำยอดขายได้ดีขึ้นเมื่อเทียบกับช่วง H1/62 โดยกลุ่มที่ทำยอดขายในเกณฑ์สูงกว่าอัตราดูดซับเฉลี่ยคืออสังหาฯ ตลาดแมสราคา 1-3 ล้านบาท และบ้านหรูราคา 7.5-10 ล้านบาท

• หากแยกอัตราดูดซับตามทำเล พบว่ากลุ่มที่ทำได้ดีกว่าอัตราเฉลี่ยคือพื้นที่ บ้านโพธิ์ และ บางปะกง ส่วนพื้นที่ที่ขายได้ช้าคือ บางน้ำเปรี้ยว, คลองหลวงแพ่ง, แปลงยาว และในเมืองฉะเชิงเทรา
• คาดการณ์ปี 2563 น่าจะมีการเปิดตัวใหม่รวม 841 หน่วย เทียบกับปี 2562 คาดว่าจะมีการเปิดตัวลดลง 60% และอัตราดูดซับแบ่งเป็นกลุ่มบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด น่าจะลดเหลือ 0.9-1.2% ต่อเดือน ส่วนคอนโดฯ น่าจะเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเป็น 1.0% ต่อเดือน ขณะที่อาคารพาณิชย์ขายดีขึ้นเป็น 2.0% ต่อเดือน

โดยสรุปแล้ว สถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ชลบุรีเมื่อช่วงครึ่งปีหลัง 2562 อยู่ในสถานการณ์ขาลงอยู่แล้ว ส่วนระยองเป็นจังหวัดที่ตลาดบูม มีซัพพลายใหม่เพิ่มขึ้นมากและขายได้มากขึ้นเช่นกัน ขณะที่ฉะเชิงเทรามียอดขายสูงขึ้นเล็กน้อย แต่เมื่อมาถึงปี 2563 หลังเผชิญวิกฤตโรคระบาด REIC เชื่อว่าทั้ง 3 จังหวัดจะมียอดขายต่ำลง และผู้ประกอบการจะระมัดระวัง เปิดโครงการใหม่น้อยลงเพื่อลดซัพพลายให้สอดคล้องกับดีมานด์