หนึ่งในภาพที่กำลังเป็นที่สนใจของโลกออนไลน์ในขณะนี้คือภาพทางทางเข้า “เทอร์มินอล21 โคราช” ซึ่งหากเงยหน้าขึ้นไปอีกนิด จะพบกับตัวหนังสือสีดำบนพื้นขาวเขียนว่า “เซ็นทรัลพลาซา” ตรงไปอีก 5 กิโลเมตร ซึ่งจากการตรวจสอบแล้วพบเป็นป้ายจริง

สำหรับผู้ใช้อย่างเราๆ หรือผู้ที่สัญจรไปมาคงมองเห็นว่าภาพนี้ “เซ็นทรัล” กำลังแย่งซีน “เทอร์มินอล21” อยู่ เพราะป้ายต้งอยู่ตรงทางเข้าอย่างชัดเจน แต่หากมองไปอีกมุมของผู้ประกอบการ นี่คือ “ตลกร้ายที่ขำไม่ออก” เพราะกำลังชี้ให้เห็นภาพชัดเจนว่า การแข่งขันในสมรภูมิ “โคราช” ยังคงต้อง “ปาดเหงื่อ” ต่อไป

ที่เป็นอย่างนั้นต้องบอกว่าแค่บน “ถนนสายมิตรภาพ” จากกรุงเทพฯ เข้าเมืองโคราช ระยะทางไม่ถึง 10 กิโลเมตร กลับมีห้างให้เลือกเดินถึง 6 แห่ง โดยในจำนวนนี้เป็นศูนย์การค้าระดับบิ๊กอย่าง “เซ็นทรัล” ใช้เงินลงทุนกับโครงการนี้นับหมื่นล้านบาท จน “เดอะมอลล์” ต้องขยับตัวใช้เงินอีก 2,000 ล้านบาทปรับโฉมครั้งใหม่ และ “เทอร์มินอล21” ใช้เงินลงทุนไม่น้อยกว่า 6,000 ล้านบาท

เมื่อดูต้นเหตุของการลั่นกลองรบเปิดศึกชิงลูกค้าอย่างคึกคัก มาจากข้อมูลที่ว่า นี่คือทำเลศักยภาพสูง เพราะไม่เพียงลูกย่าโมที่อาศัยอยู่ในจังหวัดนครราชสีมาเกือบ 3 ล้านคนเท่านั้น

แต่ยังมีกลุ่มเป้าหมายจากจังหวัดใกล้เคียง คือ บุรีรัมย์ ปราจีนบุรี ชัยภูมิ ขอนแก่น มหาสารคาม สุรินทร์ รวมแล้วกว่า 8 ล้านคน และยังมีกลุ่มที่เดินทางตามเส้นทางผ่านไปจังหวัดอื่นๆ ในภาคอีสานอีกด้วย

อ่านเต็มๆ : สมรภูมิห้างฯโคราชร้อนฉ่า เมื่อ 3 บิ๊กศูนย์การค้า เซ็นทรัล-เดอะมอลล์-เทอร์มินอล! มาครบ!

แต่ในความเป็นจริงภาพที่วางไว้ กับสิ่งที่เกิดขึ้นจริงกลับไม่เหมือนกันเลย เพราะคนยังมีจำนวนเท่าเดิมไม่ได้เพิ่มขึ้น สวนทางกับห้างที่มีมากขึ้น จนมีข่าวออกมาเป็นระลอกว่า ร้านค้าทยอยปิดตัวลงไปเพราะไม่มีคนเดิน ซึ่งเหตุการณ์นี้เกิดขึ้นทั้งกับ “เซ็นทรัลและเทอร์มินอล21”

ก่อนหน้านี้ราวปลายปีที่แล้ว PositioningMag ได้มีโอกาสคุยกับ “ประเสริฐ ศรีอุฬารพงศ์” กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล เอช มอลล์ แอนด์ โฮเทล จำกัด ผู้พัฒนาศูนย์การค้า เทอร์มินอล21 โคราช ซึ่งเขายอมรับว่าทราฟฟิกที่ไม่เป็นไปตามที่วางไว้ทำให้มีร้านค้าบางส่วนย้ายออกไป

แต่ปัจจุบันก็ยังมีอัตราการเช่าอยู่ที่ 90-95% ถึงจะน้อยกว่าค่าเฉลี่ยของศูนย์ค้าที่ 98-99% ก็ตาม ซึ่งเป็นปรกติของการทำศูนย์การค้าจะหยุดนิ่งไม่ได้ ต้องปรับไปเรื่อยๆ ขณะนี้มีทราฟฟิกเฉลี่ยวันละ 40,000 คน วันธรรมดาจะน้อยกว่าวันหยุด 15-20% ถือว่ายังไม่เป็นไปตามเป้าหมาย เพราะอยากได้วันละ 50,000 คนเป็นอย่างน้อย

เบื้องต้นทางเทอร์มินอล21 ได้อัดกิจกรรมอย่างต่อเนื่อง เพื่อดึงให้ลูกค้าเดินเข้ามา รวมไปถึงกำลังอยู่ในระหว่างการเจรจากับร้านค้าและอีเวนต์ เพื่อแม็กเน็ตที่เข้ามาเสริม

สถานการณ์ที่เกิดขึ้น เทอมินัล21 ประเมินไว้ล่วงหน้าอยู่แล้ว เนื่องจากลูกค้าในโคราชส่วนใหญ่จะเป็นคนในพื้นที่และใกล้เคียง ไม่ได้มีนักท่องเที่ยวเข้ามาชวยเสริมเหมือนทำเลอื่นๆ จึงไม่แปลกที่จะแข่งกันเพื่อดึงลูกค้า แต่การทำศูนย์การค้าเป็นเรื่องของระยะยาว ที่ดินที่โคราชเราก็ซื้อขาด จึงต้องเดินหน้าต่อไป คาดว่าต้องใช้เวลา 3 ปีถึงจะอยู่ตัว

หลังจากนี้คงต้องลุ้นต่อไป หากเมื่อวันที่ “เทอร์มินอล21 โคราช” ครบรอบ 3 ปี ซึ่งก็คือภายในปี 2019 นี้ จะเป็นไปอย่างที่ “ประเสริฐ” คาดหวังไว้หรือไม่?

อย่างล่าสุด “เซ็นทรัล” ที่กำลังจะเปิดตัวที่โคราช หลังรอมานาน 16 ปี ของตระกูล “จิราธิวัฒน์” ก็ร่วมลงสนามแล้ว จากก่อนหน้านี้ แม้จะมีศูนย์การค้ารูปแบบที่ต่างกันไปรออยู่แล้ว อย่างทุนจากเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี ปักธง “บิ๊กซี” ไปแล้ว ทุนจากเจ้าสัวธนินท์ เจียรวนนท์ เปิดแนวรบเป็นเพื่อนโชห่วยด้วย “แม็คโคร” แล้ว และยังมีทุนจากกลุ่มเดอะมอลล์ และทุนต่างชาติ อย่าง “เทสโก้ โลตัส” รวมถึงเจ้าพ่อแลนด์แอนด์เฮาส์ “อนันต์ อัศวโภคิน” ที่จุดพลุห้างแนวใหม่ อย่างเทอร์มินอล 21 เมื่อปีที่แล้ว

ในมุมมองของ สุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ระบุว่า ที่ดินใน กรุงเทพฯ และปริมณฑล เริ่มหายาก และแพง แต่ธุรกิจค้าปลีกก็ต้องลงทุนเพื่อสร้างธุรกิจใหม่ของตนเองให้ต่อเนื่อง ทุกบริษัทที่มีทุน ก็รุกเต็มที่ในต่างจังหวัด

ลักษณะการบุกต่างจังหวัดหลายปีที่ผ่านมาไปลงทุนในเมืองท่องเที่ยวกันจำนวนมาก เช่น ที่เชียงใหม่ ภูเก็ต จากนั้นก็ไปบุกลงทุนในหัวเมืองใหญ่ ที่มีอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจสูงอย่างโคราช ล่าสุด ที่มีห้างไปเปิดบริการกันมาก บนถนนมิตรภาพ ที่เปรียบเทียบได้ว่าเป็นย่านธุรกิจของเมือง เหมือนซีบีด

แม้ว่า ณ ปัจจุบันจำนวนลูกค้าจะยังไม่สามารถทำให้เกิดการคุ้มทุนได้เร็ว และยังต้องรอโครงสร้างระบบการคมนาคมอย่างรถไฟความเร็วสูง และรถไฟรางเบา (โมโนเรล) แต่ธุรกิจค้าปลีกต้องมองระยะยาว คือ การซื้ออนาคต รอเวลาการคุ้มทุน และที่ได้แน่ๆ ในปัจจุบัน คือการครอบครองที่ดิน

นอกจากการลงทุนในเมืองใหญ่ๆ กระแสที่กำลังมาคือการไปลงทุนในหัวเมืองรองมากขึ้น เช่น บางรายไปลำพูน ตาก เชียงราย พิษณุโลก แล้ว

ขณะที่การลงทุนในกรุงเทพฯ กลุ่มห้างสรรพสินค้าเริ่มชะลอตัว เพราะที่ดินแพง หายากดังกล่าว และยังรองรับกลุ่มเป้าหมายได้หลากหลาย ขณะที่กลุ่มไฮเปอร์มาร์เก็ต ก็จะขยายสาขาในขนาดพื้นที่เล็กลง

ดังนั้น พื้นที่ค้าปลีกทั่วประเทศไทยปี 2560 ที่มีประมาณ 18.7 ล้านตารางเมตร อยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ประมาณ 7 ล้านตารางเมตร อยู่ในต่างจังหวัด 1.1 ล้านตารางเมตร ในปีหน้าพื้นที่ค้าปลีกทั่วประเทศจะเพิ่มขึ้นประมาณ 10% อยู่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ประมาณ 300,000-400,000 ตารางเมตร ที่เหลือจึงมุ่งหน้าสู่ต่างจังหวัดกันอย่างคึกคัก

เทรนด์นี้ จากการสำรวจของ Positioning พบว่า แผนการขยายสาขาของแต่ละแบรนด์ จะมีสัดส่วนในต่างจังหวัดมากกว่า หรือพอ ๆ กัน อย่างเช่นเซ็นทรัล ปี 2560 มีท้ังหมด 30 แห่ง อยู่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล 13 แห่ง ในต่างจังหวัด 17 แห่ง ส่วนใน 5 ปี ช่วงปี 2560-2564 เซ็นทรัล มีแผนขยายสาขาในต่างจังหวัด 7 จังหวัด กรุงเทพฯ และปริมณฑล 7 แห่ง และที่มาเลเซีย 1 แห่ง

นอกจากนี้ยังมีโรบินสันที่รุกต่างจังหวัด นอกจากไปกับห้างเซ็นทรัลแล้ว หากแยกตั้งเอง ก็จะเน้นความเป็นห้างไลฟ์สไตล์ ที่มีแผนเปิดใน 3 จังหวัดในปีนี้

ขณะที่แม็คโคร ที่เป็นห้างที่ต้องใช้พื้นที่กว้าง หยุดขยายสาขาในกรุงเทพฯ มาแล้วหลายปี โดยตั้งแต่ปี 2557 มีสาขาในกรุงเทพฯ 9 แห่ง แต่ขยายสาขาในต่างจังหวัดในช่วงปี 2557-2562 แล้ว 48 แห่ง

ส่วนบิ๊กซี ก็มีแผนการขยายห้างขนาดใหญ่ 9 แห่งในปีนี้ ที่เกือบทั้งหมดอยู่ในต่างจังหวัด.

สงครามค้าปลีกใน “โคราช” หัวเมืองใหญ่ของอีสาน กำลังเปิดฉากอย่างเต็มที่ หลังจากเซ็นทรัลเปิดตัวศูนย์การค้า สาขาโคราชอย่างเป็นทางการในวันลอยกระทง 3 พฤศจิกายนนี้ หลังปล่อยให้คู่แข่ง 2 ราย ชิงนำหน้าไปก่อน

ถนนสายมิตรภาพจากกรุงเทพฯ เข้าเมืองโคราช จึงยิ่งคึกคักขึ้นอีก เพราะแค่ระยะทางไม่ถึง 10 กิโลเมตร มีห้างให้เลือกเดินถึง 6 แห่ง โดยในจำนวนนี้ เป็นศูนย์การค้าระดับบิ๊กอย่าง เซ็นทรัล เดอะมอลล์ และเทอร์มินอล 21 ที่กำลังลั่นกลองรบ เปิดศึกชิงลูกค้าอย่างคึกคัก ไม่เพียงลูกย่าโมที่อาศัยอยู่ในจังหวัดนครราชสีมาเกือบ 3 ล้านคนเท่านั้น แต่ยังมีกลุ่มเป้าหมายจากจังหวัดใกล้เคียง คือ บุรีรัมย์ ปราจีนบุรี ชัยภูมิ ขอนแก่น มหาสารคาม สุรินทร์ รวมแล้วกว่า 8 ล้านคน และยังมีกลุ่มที่เดินทางตามเส้นทางผ่านไปจังหวัดอื่น ๆ ในภาคอีสานอีกด้วย

ที่จริงแล้ว “เซ็นทรัล” ภายใต้ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ ซีพีเอ็น วางแผนเปิดห้างที่โคราชมาตั้งแต่ปี 2544 แต่ติดเรื่อง “ที่ดิน” มาตลอด เริ่มจากเล็งที่ดินขนาด 32 ไร่ แต่พลาดเป้าหมาย จนปัจจุบันได้กลายเป็นของ “เทอร์มินอล 21” ทำให้เซ็นทรัลต้องเลื่อนโครงการออกไป ปล่อยให้คู่แข่งชิงเปิดตัวนำหน้าไปก่อน

ต่อมา ในปี 2557 ซีพีเอ็นซื้อที่ดินประมาณ 52 ไร่ ราคา 600 ล้านบาท ริมถนนเลี่ยงเมืองนครราชสีมา (By Pass) ช่วง กม.ที่ 3 ใกล้จุดลงมอเตอร์เวย์ สายบางปะอิน-นครราชสีมา ถึงขั้นประกาศจะลงทุน 9,500 ล้านบาท เนื้อที่โครงการรวม 250,000 ตารางเมตร เพื่อเตรียมสร้างห้างเซ็นทรัล โคราช

แต่ก็ต้องเปลี่ยนใจมาเลือกที่ดินที่ใหญ่ขึ้น 65 ไร่ บนเส้นทางถนนมิตรภาพ-หนองคายแห่งนี้ เพราะวางจุดขายเป็นโครงการมิกซ์ยูส โปรเจกต์ใหญ่ที่สุดในภาคอีสาน มูลค่าลงทุนกว่า 10,000 ล้านบาท พื้นที่โครงการมากกว่า 355,000 ตารางเมตร มีทั้งห้าง และธุรกิจค้าปลีกในเครือมากันครบ ประกอบด้วยห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัล, ท็อปส์ ซูเปอร์สโตร์, ธิงค์สเปซ บีทูเอส, ซูเปอร์สปอร์ต, พาวเวอร์บาย, ออฟฟิศเมท และร้านค้าแฟชั่นและอาหารชั้นนำกว่า 500 ร้านค้า รวมทั้งโรงแรม และสถานที่จัดงาน ที่จะทยอยเปิดตัวต่อไป

เมื่อกำหนดเปิดตัววันลอยกระทง จึงเนรมิตอีเวนต์ให้มีแสงสีเสียงแบบ Interactive อย่างเต็มที่ โดยดึงดารา หมาก ปริญ สุภารัตน์ และ แต้ว ณฐพร เตมีรักษ์ มาเป็นแม่เหล็ก ขณะที่คู่แข่งรุ่นพี่ย่อมไม่นิ่งเฉย ได้เตรียมรับน้องใหม่ โดยเฉพาะรุ่นพี่ที่อยู่มาก่อนถึง 17 ปี อย่างเดอะมอลล์

เดอะมอลล์”เลือกโคราชในการขยายออกต่างจังหวัดเป็นครั้งแรก เมื่อเดือนสิงหาคม ปี 2543 เมื่อมาก่อนจึงชูคอนเซ็ปต์ “บ้านของคนโคราช“ จัดกิจกรรมการต่างๆ อย่างต่อเนื่องมาตลอด ครั้งล่าสุดก็เตรียมรับน้องใหม่ด้วยเทศกาล Full Moon พูนสุข ในวันที่ 3-4 พฤศจิกายน ด้วยการดึงซูเปอร์สตาร์ อย่าง ณเดชน์ คูกิมิยะ และกลุ่มนักแสดงชาย 6 คน จาก ซีรีส์วาย “เดือนเกี้ยวเดือน“ หรือ 2 Moons The series พร้อมเตรียมปาร์ตี้ในสวนน้ำรับเทศกาลสงกรานต์กับนักร้องวง พาราด็อกซ์ และแสตมป์ อภิวัชร์ เอื้อถาวรสุข

ตามต่อด้วย อีเวนต์แนวป็อปคัลเจอร์ ด้วยการนำเอาซูเปอร์ฮีโร่ และของสะสมหายากมาจัดแสดงโชว์และจำหน่าย ระหว่างวันที่ 7- 19 พฤศจิกายน โดยมีนักแสดงหนุ่ม อเล็กซ์ เรนเดลล์ ที่จะขึ้นเวทีสร้างสีสัน

เดอะมอลล์เคยมีประสบการณ์มาแล้วเมื่อปลายปีที่แล้ว เมื่อเทอร์มินอล 21 ของกลุ่มแลนด์แอนด์เฮาส์ บิ๊กอสังหาฯ ทุ่มงบ 5 พันล้าน ขยายสาขามาที่ โคราช ขนาดพื้นที่ 2 แสนตรางเมตร และเปิดตัว เมื่อ 19  ธันวาคม 2559 ที่ผ่านมา ครั้งนั้นเดอะมอลล์ก็จัดเทศกาล “The Mall Korat winter festival“ รับน้องเทอร์มินอล 21 ด้วยโปรโมชั่นไม่เก็บค่าที่จอดรถ 3 เดือน

ศึกครั้งนี้ทำเอาเดอะมอลล์ทุ่มงบกว่า 2,000 ล้านบาท ปรับโฉมห้าง วางจุดยืนให้เป็น “พารากอน แห่งอีสาน” เพิ่มร้านค้าแบรนด์เนมชื่อดัง ทั้งร้านอาหารและแฟชั่น สร้างเมืองหิมะจำลอง และลานสเก็ตน้ำแข็ง เป็นจุดขาย ขยายพื้นที่เป็น 80 ไร่ มีพื้นที่ศูนย์การค้า 350,000 ตารางเมตร นับว่าใหญ่ที่สุดในโคราชขณะนั้น แต่ปัจจุบันถือว่าน้อยกว่าเซ็นทรัลที่กำลังจะเปิดประมาณ 5,000 ตารางเมตร

พร้อมสร้างถนนทางเข้าใหม่จากด้านหลังติดถนนสุรนารี 2 ที่เป็นแหล่งหมู่บ้านจัดสรร ที่อยู่อาศัยของคนชั้นกลาง คนทำงานของเมืองโคราช และยังเป็นถนนที่สามารถเชื่อมต่อถนนบายพาสที่จะไปเดินทางต่อไปในจังหวัดภาคอีสานอีกด้วย

นับเป็นการรับมือของเดอะมอลล์ที่ดี แม้ช่วงแรกพลังแบรนด์และการสร้างจุดขายของเทอร์มินอล 21 ทั้งศูนย์อาหารราคาถูก ที่นำร้านดังในพื้นที่มาขึ้นห้าง มีฟู้ดแลนด์ ซูเปอร์มาร์เก็ต เปิด 24 ชั่วโมง และแลนด์มาร์กสถานที่ท่องเที่ยว เช่น หอไอเฟล หรือสะพาน ทาวเวอร์ออฟลอนดอน ที่แรงพอจนดึงลูกค้าจากห้างเดอะมอลล์ไปได้มากในช่วงแรก แต่เมื่อเดอะมอลล์เป็นห้างฯ ที่คนโคราชคุ้นเคยอยู่แล้ว เมื่อยอมทุ่มทุนปรับโฉม เพิ่มชีวิตชีวาให้ห้าง ก็สามารถดึงลูกค้าเดิมและเติมลูกค้าใหม่มาเพิ่มขึ้นได้

ก่อนการปรับโฉมมีปริมาณลูกค้าเข้ามาใช้บริการเฉลี่ย 80,000 คนในวันธรรมดา และ 100,000 คนต่อวันในวันหยุดสุดสัปดาห์ หลังปรับโฉมมีลูกค้าเพิ่มขึ้น 15-20%

บิ๊กซี VS เทอร์มินอล 21 เปิดศึก “สะพานลอยคนข้าม”

ไม่เพียงแต่ศึกระหว่าง 3 บิ๊กศูนย์การเท่านั้น แต่ยังต้องเจอรับน้องจากบิ๊กไฮเปอร์มาร์เก็ตที่อยู่มาก่อน อย่างกรณีเทอร์มินอล 21 ซึ่งตั้งใจจะสร้าง “สะพานลอยคนข้าม” ไปยังฝั่งบิ๊กซี เพื่อดึงคนมาเข้าห้างฯ แต่ก็ต้องล้มโครงการไป แม้จะได้อนุมัติจากหน่วยงานรัฐแล้ว จนต้องใช้วิธีซื้ออาคารที่เป็นร้านขายของเล็กๆ ฝั่งตรงข้าม เลยพื้นที่ของบิ๊กซีไปเล็กน้อย และขณะนี้อยู่ระหว่างการก่อสร้างเพื่อเชื่อมเข้าสู่ตัวห้างเทอร์มินอล 21 ได้โดยตรง