สามอดีตผู้บริหาร บมจ.ไรมอนแลนด์ ยกทีมก่อตั้งธุรกิจใหม่ ‘ALLY KEX’ ไพรเวทอิควิตี้ทรัสต์ ประกอบด้วย “เอเดรียน ลี” “พนล ลีลามานิตย์” และ “ธัญธร ณัฐธัมม์” นั่งแท่นหุ้นส่วนผู้จัดการสามรายของกองทรัสต์ โดยมี “เคอี กรุ๊ป” เป็นผู้ลงทุนเริ่มต้น และ “กวีพันธ์ เอี่ยมสกุลรัตน์” ประธานกรรมการบริหาร เคอี กรุ๊ป เป็นหนึ่งในคณะกรรมการการลงทุนให้กับ ALLY KEX ด้วย

เอเดรียน อดีตซีอีโอของไรมอนแลนด์ เกริ่นถึงที่มาของการก่อตั้ง ALLY KEX ไพรเวทอิควิตี้ทรัสต์ มาจากการเห็นโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงหลังเกิด COVID-19 ผู้ประกอบการต้องการหมุนเงินออกจากโครงการที่กำลังก่อสร้างเพื่อนำไปลงทุนโครงการใหม่ ทำให้กองทรัสต์นี้จะเข้าไปเป็นผู้ร่วมลงทุนในโครงการที่กำลังสร้าง และรอรับผลตอบแทนเมื่อโครงการโอนกรรมสิทธิ์ ส่วนผู้ประกอบการจะได้สภาพคล่องเพิ่มขึ้น

พนล อดีตผู้อำนวยการโครงการ One City Center อธิบายต่อว่า สภาพแวดล้อมหลังเกิด COVID-19 ทำให้ผู้บริโภคเปลี่ยนความต้องการ เช่น ซื้อบ้านชานเมืองแทนคอนโดมิเนียม แต่ผู้ประกอบการยังสร้างคอนโดฯ ค้างอยู่ ขณะที่แหล่งเงินทุนหลักคือธนาคารก็เข้มงวดในการปล่อยกู้ใหม่หรือกู้เพิ่ม ทำให้ผู้ประกอบการปรับตัวไปซื้อที่ดินสร้างโครงการที่เหมาะสมกับตลาดไม่ได้เพราะขาดสภาพคล่อง

ทั้งสามหุ้นส่วนผู้จัดการและเคอี กรุ๊ปจึงร่วมตั้ง ALLY KEX ไพรเวทอิควิตี้ทรัสต์ วางเป้าหมายขนาดกองทุนไว้ที่ 2,000 ล้านบาท กรอบเวลาการดำเนินงาน 3+1+1 ปี และเป้าหมาย IRR คาดว่าจะอยู่ที่ 18% ปัจจุบันเข้าจดทะเบียนกับสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (ก.ล.ต.) แล้ว

ลงทุน “ของดี” จากอสังหาฯ รายกลาง

แม้จะเป็นการเข้าซื้อหุ้นบางส่วนในโครงการ แต่ไม่ใช่การช้อนซื้อโครงการที่มีปัญหา พนลระบุว่า “เราจะลงทุนใน ‘ของดี’ ที่มีศักยภาพ เพียงแต่จังหวะของเขารอไม่ได้”

ความหมายคือคอนโดฯ เป็นสินค้าที่ต้องรอสร้างเสร็จสมบูรณ์จึงจะโอนกรรมสิทธิ์ได้ แม้กระทั่งเงินดาวน์จากลูกค้าในยุคนี้ก็ได้รับน้อยลง เพราะลูกค้าเริ่มมีทางเลือกในการรอซื้อเมื่อโครงการสร้างเสร็จแล้ว ไม่จำเป็นต้องรีบผ่อนดาวน์ ทำให้เงินยังหมุนออกไม่ได้

เกณฑ์การเลือกลงทุนของ ALLY KEX จึงมีอยู่หลายข้อ ได้แก่

• โครงการเริ่มการก่อสร้างแล้ว และจะต้องเริ่มโอนกรรมสิทธิ์ได้ภายใน 3 ปี (เนื่องจากกองทรัสต์มีกรอบเวลาที่กำหนดไว้)
• ดีเวลอปเปอร์ต้องมีชื่อเสียงพอสมควร โดยเคยส่งมอบคอนโดฯ มูลค่าสะสมไม่ต่ำกว่า 1,500 ล้านบาท และสินค้ามีคุณภาพ ทำให้เป้าหมายคาดว่าจะเป็นกลุ่มอสังหาฯ รายกลางที่ต้องการเงินทุนจากกองทรัสต์นี้
• IRR ของโครงการเหมาะสมที่จะลงทุน สอดคล้องกับเป้าหมายของกองทรัสต์
• ศักยภาพโครงการมีแนวโน้มที่ดี เช่น มียอดขายแล้ว 40-50% และน่าจะสร้างยอดขายได้ต่อเนื่อง

พนลกล่าวว่า ขณะนี้มีโครงการที่น่าจะเข้าลงทุนแล้ว 4-5 โครงการ เป็นคอนโดฯ และหมู่บ้าน 4 แห่ง และโรงแรมอีก 1 แห่ง ทั้งนี้ ตั้งเป้าภายในครึ่งปีแรกปี 2566 กองทรัสต์จะเข้าลงทุนได้สูงสุด 10 โครงการ

สำหรับการคัดเลือกโครงการเข้าลงทุน นอกจากประสบการณ์ของหุ้นส่วนผู้จัดการแล้ว ยังมีคณะกรรมการการลงทุนอีก 3 ท่าน คือ “กวีพันธ์” แห่ง เคอี กรุ๊ป ดังที่กล่าวไปข้างต้น รวมไปถึง “นนท์ บุรณศิริ” อดีตผู้บริหาร KBank Private Banking และ “สุพินท์ มีชูชีพ” กรรมการผู้จัดการ บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด

ครั้งแรกในไทยที่ให้ ‘รายย่อย’ ลงทุนในไพรเวทอิควิตี้ทรัสต์

ด้าน “ธัญธร” อดีต Head of Corporate Finance ไรมอนแลนด์ กล่าวต่อถึงความแตกต่างของกองทรัสต์นี้ คือการเป็นไพรเวทอิควิตี้ทรัสต์ที่จะเปิดให้รายย่อยร่วมลงทุนในสินทรัพย์ส่วนบุคคล

โดยตามข้อกำหนดทางกฎหมาย ผู้ถือหน่วยในไพรเวทอิควิตี้ทรัสต์จะมีได้ไม่เกิน 10 ราย แต่เนื่องจากหนึ่งในรายที่จะเข้าถือหน่วยเป็นสถาบันการเงินการลงทุนแห่งหนึ่งซึ่งอยู่ระหว่างเจรจา ทำให้สถาบันการเงินดังกล่าวจะสามารถนำการลงทุนไปกระจายขายหน่วยให้กับผู้ลงทุนรายย่อยต่อได้ อย่างไรก็ตาม สถาบันการเงินจะต้องจำกัดการขายให้เฉพาะลูกค้าที่มีความมั่งคั่งสูง (High Net-Worth Individuals : HNWIs) เท่านั้น เพราะการลงทุนกองนี้ถือเป็นสินทรัพย์เสี่ยงสูง

ธัญธรคาดว่า การเปิดขายหน่วยให้กับผู้ลงทุนรายย่อยจะเกิดขึ้นราวเดือนตุลาคม 2565

“โครงสร้างของไพรเวทอิควิตี้ทรัสต์ (Private Equity Trust) นี้ เป็นโครงสร้างทางกฎหมายครั้งแรกในประเทศไทยที่ได้รับอนุญาตให้บุคคลทั่วไปเข้ามาลงทุนในสินทรัพย์ส่วนบุคคลได้ ซึ่ง ณ ปัจจุบัน ตลาดอสังหาฯ ไทยมีผู้เล่นเกี่ยวกับกองทุนไพรเวทอิควิตี้ (Private Equity Fund) เพียงไม่กี่ราย ส่วนใหญ่แฝงอยู่ในรูปการลงทุนด้วยโครงสร้างบริษัทจำกัด ที่กำกับดูแลโดยสัญญาผู้ถือหุ้น, กองทุนไพรเวทอิควิตี้ที่จดทะเบียนในสิงคโปร์ หรือสำนักงานของครอบครัวที่ไม่มีรายงานการลงทุนใดๆ” เอเดรียนกล่าวปิดท้าย

อ่านข่าวอื่นๆ เพิ่มเติม

• “ไรมอน แลนด์” ภายใต้ยุค “กรณ์ ณรงค์เดช” ขอเป็น Top of Mind อสังหาฯ “ซูเปอร์ลักชัวรี”
• ‘เนอวานา’ ผนึก ‘เคอี กรุ๊ป’ สยายปีกลงทุนอสังหาฯ ปั้นโปรเจคบ้านไฮเอนด์ ‘เนอวานา บียอนด์ พระราม 9-กรุงเทพกรีฑา’

‘อีคอมเมิร์ซ’ เติบโตอย่างต่อเนื่อง ยิ่งในช่วงวิกฤตโควิดความนิยมยิ่งพุ่งพรวด เมื่อผู้บริโภคปรับเปลี่ยนพฤติกรรมครั้งใหญ่ บรรดาบริษัทขนส่งต่างเเข่งขันกันดุเดือด เพื่อชิงความเป็นเจ้าตลาด

เเน่นอนว่า ‘ธุรกิจคลังสินค้าให้เช่า’ ก็เติบโตตามไปด้วย จากความต้องการพื้นที่ในการเก็บสินค้าที่มากขึ้นจากเเต่ก่อน เเละยิ่งเป็นทำเลที่มีศักยภาพ ก็ช่วยส่งเสริมให้สินค้าส่งถึงมือลูกค้าได้อย่างรวดเร็ว มีข้อได้เปรียบทางธุรกิจมากขึ้น

ล่าสุดกับการเพิ่มทุนครั้งที่ 6 มูลค่าลงทุนเพิ่มเติม 5.55 พันล้านบาทของ ‘กองทรัสต์ WHART’ เพื่อเข้าลงทุน 3 โครงการ ในทรัพย์สินบนทำเลจุดยุทธศาสตร์โลจิสติกส์ โดยมีผู้เช่าที่เป็นบริษัทชั้นนำอย่าง Alibaba Group , Shopee XPress เเละทีดีตะวันแดง

นับเป็นความเคลื่อนไหวในตลาดที่น่าจับตามอง วันนี้เราจะมาทำความรู้จัก กองทรัสต์ WHART กับการลงทุนในทำเลทองโลจิสติกส์เมืองไทยให้มากขึ้นกัน

รู้จัก กองทรัสต์ WHART

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท (WHART) เป็นกองทรัสต์ที่มุ่งลงทุนในทรัพย์สินประเภท ‘คลังสินค้าและโรงงาน’ ที่มีมาตรฐานระดับสากลในรูปแบบ Built-to-Suit และ Ready-Built บนทำเลโลจิสติกส์ที่สำคัญ เช่น ถนนบางนา-ตราด , วังน้อย เเละพื้นที่โครงการเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC)

เมื่อมองโดยภาพรวมเเล้ว จุดเเข็งที่เห็นได้ชัดของกองทรัสต์ WHART คือการเป็นหนึ่งในผู้นำ REIT ในกลุ่มอุตสาหกรรม ที่ได้รับผลกระทบจากโควิด-19 น้อย เมื่อเทียบกับกลุ่มอื่นๆ อย่างออฟฟิศ ค้าปลีก โรงแรม ดังนั้นจึงมีความเสี่ยง ‘Downside Risk’ ต่ำกว่า

ปัจจุบันกองทรัสต์ WHART มีทรัพย์สินทั้งสิ้น 31 โครงการ พื้นที่เช่าอาคารรวมประมาณ 1,398,352 ตรม. โดยภายหลังการเพิ่มทุนครั้งที่ 6 ที่กำลังจะเกิดขึ้นนี้ จะทำให้กองทรัสต์มีทรัพย์สินเพิ่มเติมเป็น 34 โครงการ พื้นที่เช่าอาคารรวมถึง 1,582,681 ตารางเมตร ตั้งอยู่บนทำเลสำคัญๆ ของประเทศไทย

ปัจจัยสำคัญ : อัตราการเช่า- สัญญาระยะยาว- ธุรกิจที่โตขึ้นเรื่อยๆ

ปฏิเสธไม่ได้ว่าสิ่งสำคัญที่จะทำให้ ‘ธุรกิจคลังสินค้าให้เช่า’ เติบโตได้อย่างมั่นคง นั่นก็คือการมี ‘อัตราการเช่าสูงและผู้เช่ามีสัญญาระยะยาว’

โดยกองทรัสต์ WHART มีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยในระดับสูงประมาณร้อยละ 90 ซึ่งสูงกว่าอุตสาหกรรมโดยเฉลี่ย และมีอายุสัญญาเช่าที่ผู้เช่าคลังสินค้าเฉลี่ย (WALE) หลังการลงทุนเพิ่มเติมในปีนี้ อยู่ในระดับสูงถึง 3.5 ปี

ที่เป็นเช่นนี้ ก็เพราะว่าโครงการที่กองทรัสต์ลงทุนส่วนใหญ่เป็นประเภท Built–to–Suit (BTS) จึงมีสัญญาเช่าของผู้เช่าที่ค่อนข้างยาว โดยอายุสัญญาเช่าเฉลี่ยของทรัพย์สินที่กองทรัสต์จะลงทุนเพิ่มเติมในปีนี้อยู่ที่ 10.7 ปี

ยิ่งไปกว่านั้น การมีผู้เช่าพื้นที่โครงการต่างๆ ของกองทรัสต์ WHART ที่เป็นบริษัทยักษ์ใหญ่ จากหลายสัญชาติและหลากหลายอุตสาหกรรม อย่างเช่น E-Commerce, FMCG เเละ Logistics ซึ่งจัดอยู่ในกลุ่มธุรกิจเติบโตสูง เเละได้รับผลกระทบ ‘เชิงบวก’ จากวิกฤตโรคระบาดครั้งนี้ ก็เป็นอีกปัจจัยที่สนับสนุนให้กองทรัสต์  WHART ยังสามารถจ่ายผลตอบแทนได้อย่างสม่ำเสมอ นับเป็น ‘ทางเลือก’ การลงทุนสำหรับนักลงทุนที่สนใจกอง REIT ได้เป็นอย่างดี

ดังนั้น การที่มีสัญญาเช่าส่วนใหญ่เป็นสัญญาระยะยาว เเละผู้เช่าพื้นที่ของกองทรัสต์เป็นผู้เช่าในกลุ่มธุรกิจที่เติบโตต่อเนื่องเเละมีชื่อเสียง มีฐานลูกค้าจำนวนมหาศาลในไทย รวมไปถึงมีความหลากหลายทางธุรกิจ นับเป็นการ ‘กระจายความเสี่ยง’ ไม่กระจุกตัวหรือพึ่งพาอุตสาหกรรมใดอุตสาหกรรมหนึ่งได้เป็นอย่างดี โดยเฉพาะในยามนี้ที่เศรษฐกิจโลกผันผวน

เพิ่มทุนครั้งที่ 6 กับ 3 ทำเลทองโลจิสติกส์

สำหรับการเพิ่มทุนของกองทรัสต์ WHART ครั้งที่ 6 นี้ จะออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ใหม่ จำนวนไม่เกิน 385.90 ล้านหน่วย เพื่อลงทุนในทรัพย์สินหลักเพิ่มเติม มูลค่ารวมไม่เกิน 5,549.72 ล้านบาท

โดยทรัพย์สินที่กองทรัสต์ WHART กำลังจะเข้าไปลงทุนนั้น จะเน้นไปที่ความโดดเด่นในด้านทำเลศักยภาพที่เป็น ‘จุดยุทธศาสตร์’ ศูนย์กลางโลจิสติกส์ที่สำคัญของประเทศ เพื่อสร้างโอกาสรับผลตอบแทนที่ดีให้แก่นักลงทุนในระยะยาว

เเบ่งเป็นโครงการคลังสินค้าประเภท Built-to-Suit จำนวน 2 โครงการ และโครงการประเภท Ready-Built อีก 1 โครงการ โดยมีพื้นที่เช่าอาคารรวม 3 โครงการ ประมาณ 184,329 ตารางเมตร ซึ่งมีผู้เช่า ได้แก่ Alibaba Group, Shopee Xpress และ ทีดี ตะวันแดง มีรายละเอียดเพิ่มเติม ดังนี้

1.โครงการ WHA Mega Logistics Center (วังน้อย 62)

ตั้งอยู่ที่ อำเภอวังน้อย จังหวัดพระนครศรีอยุธยา มีพื้นที่เช่าอาคารรวมประมาณ 24,150 ตารางเมตร และพื้นที่เช่าหลังคารวมประมาณ 23,205 ตารางเมตร

จุดเด่นของทำเลบริเวณอำเภอวังน้อย คือเป็นแหล่งของศูนย์กระจายสินค้าหลักสู่กรุงเทพฯ รวมถึงภาคเหนือและภาคตะวันออกเฉียงเหนือ

โครงการนี้ถือเป็นโครงการที่ 3 ในบริเวณอำเภอวังน้อยที่กองทรัสต์ได้เข้าลงทุน อีกทั้งปัจจุบันโครงการในบริเวณนี้ไม่ได้รับผลกระทบจากเหตุการณ์น้ำท่วม (ต.ค.64)

2.โครงการ WHA Mega Logistics Center (ถนนบางนา-ตราด กม. 23 โปรเจค 3)

ตั้งอยู่ที่อำเภอบางเสาธง จังหวัดสมุทรปราการ มีพื้นที่เช่าอาคารรวมประมาณ 30,040 ตารางเมตร จุดเด่นของทำเลบริเวณถนนบางนา-ตราด คือเป็นศูนย์กลางการขนส่งที่สำคัญ เนื่องจากใกล้กับกรุงเทพชั้นในและท่าอากาศยานนานาชาติสุวรรณภูมิ อีกทั้งยังสามารถออกสู่ถนนสายหลักที่สำคัญต่าง ๆ ได้สะดวก

3.โครงการ WHA E–Commerce Park

ตั้งอยู่ที่อำเภอบางปะกง จังหวัดฉะเชิงเทรา ซึ่งอยู่บนพื้นที่ EEC และโครงการนี้ได้รับการกำหนดให้เป็นพื้นที่ส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ กลุ่มพาณิชย์อิเล็คทรอนิกส์บางปะกง ด้วยเช่นกัน โดยมีพื้นที่เช่าอาคารรวมประมาณ 130,139 ตารางเมตร

จุดเด่นของทำเลบริเวณอำเภอบางปะกง คือการตั้งอยู่ในพื้นที่ EEC และมีระยะทางที่ใกล้กับกรุงเทพฯ จึงมีความสะดวกในการเดินทางและขนส่ง กระจายสินค้าไปยังที่ต่างๆ ได้รวดเร็ว

หนุนทรัพย์สินแตะ 4.8 หมื่นล้าน

หลังการลงทุนเพิ่มเติมในทรัพย์สินหลักในครั้งนี้ จะส่งผลให้กองทรัสต์  WHART มีมูลค่าทรัพย์สินรวมแตะที่ระดับกว่า 48,000 ล้านบาท (จากเดิมอยู่ที่ระดับ 42,639 ล้านบาท) ซึ่งจะทำให้กองทรัสต์ WHART เป็นกองทรัสต์ที่มีมูลค่าทรัพย์สินรวมมากที่สุดในกองทรัสต์ประเภทอุตสาหกรรมในประเทศไทย

และจะมีพื้นที่เช่าภายใต้การบริหารเพิ่มขึ้นจาก 1.40 ล้านตารางเมตรเป็น 1.58 ล้านตารางเมตร คงความเป็นผู้นำของกองทรัสต์ประเภทศูนย์กระจายสินค้า คลังสินค้าและโรงงาน

มีการประเมินว่า ภายหลังการลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติม กองทรัสต์ WHART จะสามารถจ่ายประโยชน์ตอบแทนได้ไม่ด้อยกว่าเดิม โดยประมาณการจ่ายประโยชน์ตอบแทนและเงินลดทุนอ้างอิงงบกำไรขาดทุนและการจ่ายประโยชน์ตอบแทนตามสถานการณ์สมมุติตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2565 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2565 อยู่ที่ประมาณ 0.80 บาทต่อหน่วย เพิ่มขึ้นจาก 0.79 บาทต่อหน่วยก่อนการเพิ่มทุนครั้งนี้

จองซื้อได้เมื่อไหร่ ?

สำหรับระยะเวลาการเสนอขายหน่วยทรัสต์เพิ่มทุนครั้งนี้ ผู้ถือหน่วยเดิมที่มีสิทธิ จะอยู่ในช่วงระหว่างวันที่ 8-12 พ.ย. 2564 เเละสำหรับประชาชนทั่วไป* จะอยู่ในช่วงวันที่ 16-19 พ.ย. 2564

โดยผู้ถือหน่วยเดิมที่มีสิทธิ จะจองซื้อที่ราคาเสนอขายสูงสุด ซึ่งจะมีการคืนส่วนต่างหากราคาเสนอขายสุดท้ายต่ำกว่า ส่วนประชาชนทั่วไป จะจองซื้อที่ราคาเสนอขายสุดท้าย โดยราคาเสนอขายสุดท้ายกำหนดโดยกระบวนการ bookbuilding

ด้านช่องทางการจองซื้อ ทำได้ง่ายๆ ผ่าน K-My Invest  https://www.kasikornbank.com/kmyinvest และสาขาของธนาคารกสิกรไทย

ผู้สนใจลงทุนสามารถศึกษาข้อมูลเกี่ยวกับกองทรัสต์ WHART เพิ่มเติมได้ที่ www.sec.or.th หรือ www.whareit.com

* การจัดสรรขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของผู้จัดการการจัดจำหน่าย

คำเตือน: ผู้ลงทุนควรทำความเข้าใจลักษณะสินค้า เงื่อนไข ผลตอบแทน และความเสี่ยงก่อนตัดสินใจลงทุน