ย้อนกลับไปเมื่อปี 2562 ปีสุดท้ายก่อนเกิดโรคระบาดโควิด-19 ข้อมูลจาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ REIC ระบุว่า มีการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติมูลค่ารวม 50,610 ล้านบาท จำนวนห้องชุดกว่า 10,000 หน่วย มูลค่าดังกล่าวคิดเป็น 5% ของตลาดอสังหาฯ ไทย เมื่อมีมติคณะรัฐมนตรีล่าสุดที่เห็นชอบให้มีการเปิดให้ชาวต่างชาติซื้อที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยในประเทศไทยได้ จึงถูกจับตามองว่าจะดึงเม็ดเงินต่างชาติเข้ามาซื้อบ้านในไทยเพิ่มขึ้นมากแค่ไหน

“ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์” ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการ REIC ให้ความเห็นว่า เมื่อมีการปลดล็อกให้ชาวต่างชาติซื้อบ้านพร้อมที่ดินในไทยได้ เชื่อว่าชาวต่างชาติจะให้การตอบรับ และจะทำให้มีการโอนกรรมสิทธิ์บ้านพร้อมที่ดินของชาวต่างชาติเพิ่มอีกปีละ 50,000 หน่วย หรือคิดเป็นมูลค่าราว 100,000 ล้านบาท

เมื่อรวมกับดีมานด์เดิมในกลุ่มคอนโดฯ ปีละ 50,000 ล้านบาท รวมแล้วเท่ากับจะมีดีมานด์จากต่างชาติในอสังหาฯ ไทยปีละ 150,000 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นจากเดิม 3 เท่า คิดเป็นสัดส่วน 15% ของมูลค่าตลาดอสังหาฯ ไทยในแต่ละปี

ดังนั้น มาตรการนี้จะช่วยเพิ่มดีมานด์ในตลาดอสังหาฯ เป็นผลบวกที่จะทำให้ซัพพลายในตลาดปัจจุบันลดลง รวมถึงเกิดการสร้างซัพพลายใหม่เพิ่ม เป็น Multiplier Effects ในระบบเศรษฐกิจ เพราะอสังหาฯ เป็นธุรกิจที่มีการจ้างงานต้นน้ำถึงปลายน้ำเชื่อมโยงกับหลายธุรกิจที่เกี่ยวข้อง

อย่างไรก็ตาม ดร.วิชัยก็ให้ความเห็นด้วยว่า รัฐบาลควรจะกำหนดนโยบายนี้ให้ชัดเจนมากขึ้นเพื่อป้องกันผลเสียที่อาจจะตามมา โดยแยกข้อเสนอเป็นข้อๆ ดังนี้

1.กำหนดระดับราคาที่ซื้อได้ เช่น กำหนดไม่ให้ชาวต่างชาติซื้อบ้านพร้อมที่ดินในราคาที่ต่ำกว่า 10 ล้านบาท เพื่อไม่ให้กระทบกับพื้นที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่คนไทยส่วนใหญ่มีกำลังซื้อเข้าถึงได้

2.กำหนดระยะเวลาถือครองกรรมสิทธิ์ เช่น ห้ามขายกรรมสิทธิ์อสังหาฯ ภายในเวลา 3 ปีแรก เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดการเก็งกำไรซื้อมาขายไปเร่งราคา ซึ่งจะทำให้เกิดฟองสบู่วงการอสังหาฯ

3.กำหนดภาษีหรือค่าธรรมเนียมสำหรับชาวต่างชาติที่แตกต่างจากคนไทย

แนวโน้ม “คนจีน” สนใจสูงสุด

เมื่อมาดูสถิติย้อนหลังในการลงทุนซื้อคอนโดฯ ในไทยของชาวต่างชาติ REIC พบว่า การโอนคอนโดฯ ของชาวต่างชาติกำลังเป็นขาขึ้น ช่วงไตรมาส 2 ปี 2565 มีการโอน 2,326 หน่วย เพิ่มขึ้น 15.1% เทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อนหน้า (YoY) และถ้าคิดเป็นมูลค่าอยู่ที่ 12,114 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 26.9% YoY

ในไตรมาส 2 ปีนี้ “คนจีน” ก็ยังเป็นสัญชาติที่มีการลงทุนในไทยสูงที่สุด ไม่ว่าจะคิดสัดส่วนตามจำนวนหน่วยโอน หรือมูลค่าการโอนก็ตาม

“5 สัญชาติที่มีการโอนคอนโดฯ ในไทยสูงสุด คิดตามจำนวนหน่วย”

อันดับ 1 จีน 25.3%
อันดับ 2 รัสเซีย 3.2%
อันดับ 3 สหรัฐอเมริกา 2.8%
อันดับ 4 สหราชอาณาจักร 2.0%
อันดับ 5 เยอรมนี 2.0%

“5 สัญชาติที่มีการโอนคอนโดฯ ในไทยสูงสุด คิดตามมูลค่า”

อันดับ 1 จีน 26.4%
อันดับ 2 สหรัฐอเมริกา 2.5%
อันดับ 3 ฝรั่งเศส 2.3%
อันดับ 4 รัสเซีย 2.1%
อันดับ 5 กัมพูชา 2.0%

เห็นได้ชัดว่า “คนจีน” มีความสนใจในการลงทุนอสังหาฯ ไทย หากปลดล็อกให้ต่างชาติซื้อบ้านพร้อมที่ดินได้ก็น่าจะเป็นชาวจีนที่นำเม็ดเงินเข้ามามาก

ในขณะเดียวกัน REIC ยังมีการเก็บข้อมูลขนาดพื้นที่ใช้สอยห้องชุดที่แต่ละสัญชาติซื้อ ซึ่งสะท้อนได้ว่าน่าจะเป็นชาติที่ต้องการที่อยู่อาศัยที่มีพื้นที่มาก และน่าจะสนใจซื้อบ้าน กลุ่มนี้ที่นำโด่งมาในชาร์ตคือ “อินเดีย” ซื้อห้องชุดไซส์เฉลี่ย 73.2 ตร.ม. ตามด้วย “ออสเตรเลีย” 68.3 ตร.ม. และ “สหราชอาณาจักร” 59.0 ตร.ม.

ส่วนใหญ่ต่างชาติซื้อห้องชุดราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท

ด้านราคาที่ชาวต่างชาติซื้อเป็นส่วนใหญ่ REIC พบว่าการโอนห้องชุดช่วงไตรมาส 2 ปีนี้ กว่า 70% จะซื้อในราคาไม่สูงมากคืออยู่ในช่วงไม่เกิน 5 ล้านบาท โดยมีรายละเอียดดังนี้

46.4% ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต
25.5% ราคา 3-5 ล้านบาทต่อยูนิต
12.9% ราคา 5-7.5 ล้านบาทต่อยูนิต
8.7% ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปต่อยูนิต
6.5% ราคา 7.5-10 ล้านบาทต่อยูนิต

ขณะที่ห้องชุดที่ขายได้ส่วนใหญ่ก็จะเป็นทำเลในกรุงเทพฯ และ จ.ชลบุรี แค่เพียงสองจังหวัดนี้รวมกันก็กวาดดีมานด์ต่างชาติไปแล้วกว่า 75% (แบ่งเป็นกรุงเทพฯ 44% และจ.ชลบุรี 31%) ส่วนจังหวัดรองๆ มาที่ต่างชาติสนใจคือเขตปริมณฑลอย่าง จ.สมุทรปราการ และหัวเมืองท่องเที่ยวที่ จ.ภูเก็ต และ จ.เชียงใหม่

• อนันดาฯ จับตลาด “ต่างชาติ” ซื้อ “พูลวิลล่า” ด้านตลาด “คอนโดฯ” เริ่มฟื้นกลับมาหลังเปิดเมือง

ดร.วิชัยสรุปสถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของต่างชาติในไทย มีการฟื้นตัวกลับมาแล้วทั้งในแง่จำนวนหน่วยและมูลค่า โดยมาจากการเปิดประเทศทำให้ต่างชาติสามารถบินเข้ามาชมโครงการและโอนกรรมสิทธิ์ได้ อย่างไรก็ตาม หากจะฟื้นตัวไปถึงขีดสุดอาจจะต้องรอให้จีนยกเลิกมาตรการ Zero-Covid เปิดให้ออกนอกประเทศได้สะดวก เพราะชาวจีนคือกำลังซื้อหลักมาโดยตลอด แม้มีต่างชาติสัญชาติอื่นเข้ามาทดแทนบ้างแต่ก็ไม่สามารถแทนได้ทั้งหมด

(ข้อมูลอ้างอิง: นายธนกร วังบุญคงชนะ โฆษกประจำสำนักนายรัฐมนตรี)

Q: ชื่อกฎหมายและหน่วยงานรับผิดชอบ
A: ร่างกฎกระทรวงว่าด้วยการกำหนดหลักเกณฑ์วิธีการและเงื่อนไขการได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าวตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุน โดยการดึงดูดคนต่างด้าวที่มีศักยภาพสูงประเทศไทย พ.ศ. …. ตามมาตรา 96 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน (รับผิดชอบจัดทำโดย กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย)

Q: ซื้อได้มากแค่ไหน
A: ไม่เกิน 1 ไร่

Q: เงื่อนไขก่อนจะซื้อที่ดินไทยได้
A: ต้องลงทุนในไทยด้วยเม็ดเงินไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท และลงทุนต่อเนื่องไม่ต่ำกว่า 3 ปี ในธุรกิจหรือกิจการที่กำหนด เช่น กองทุนรวม กองรีท พันธบัตร

Q: เงื่อนไขการใช้ที่ดิน
A: ใช้เป็นที่อยู่อาศัยเท่านั้น หากพบว่านำไปใช้ในจุดประสงค์อื่น จะถูกถอนสิทธิ

Q: เหตุผลที่รัฐบาลออกกฎหมายนี้
A: กฎหมายนี้ถือเป็นส่วนพ่วงที่จะช่วยจูงใจให้คนต่างชาติศักยภาพสูงเลือกมาพำนักในไทย หรือ “โครงการ Long-term resident Visa” ทำวีซ่าครั้งเดียวอยู่ได้ 10 ปี ที่จะเริ่มบังคับใช้เดือนกันยายน 2565

กลุ่มเป้าหมายศักยภาพเหล่านี้คือ กลุ่มผู้เกษียณอายุ, กลุ่มอาชีพผู้เชี่ยวชาญพิเศษ และ กลุ่มที่ต้องการทำงานจากไทย ทั้งหมดต้องมีฐานะมั่งคั่ง เป้าหมายเพื่อให้มาจับจ่ายในไทย กระตุ้นเศรษฐกิจระยะยาว

Q: คาดว่าใครที่จะสนใจซื้อที่ดิน
A: จากสถิติปี 2564 ต่างชาติที่นิยมซื้อห้องชุดคอนโดฯ ไทยอยู่แล้ว คือ ชาวจีน 59.4% รัสเซีย 3.7% สหราชอาณาจักร 3.4% สหรัฐฯ 3.4% เยอรมนีและฝรั่งเศส 2.9% เท่ากัน (ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส.)

รู้หรือไม่? มีหลายประเทศในโลกที่อนุญาตให้ “ต่างชาติซื้อที่ดิน” ได้ แต่อาจมีเงื่อนไขต่างๆ ควบคุม เช่น กำหนดพื้นที่ที่ห้ามต่างชาติซื้อ กำหนดขนาดที่ดิน ห้ามต่างชาติถือครองในโครงการจัดสรรเกินสัดส่วน 50% ห้ามซื้อบ้านทิ้งไว้โดยไม่มีการอยู่อาศัยเกิน 6 เดือน เป็นต้น