ยุทธศาสตร์บุกเมืองรอง

แต่ไหนแต่ไรเราจะได้เห็นแผนการเปิดตัวศูนย์การค้าในประเทศไทย ที่ส่วนใหญ่จะอยู่ในโลเคชั่นสุดแสนจะทำเลทอง เนื่องจากในกรุงเทพฯ ที่มีพื้นที่แออัดแล้ว ผู้เล่นต่างๆ ล้วนหันไปมองพื้นที่ต่างจังหวัดกันมากขึ้น ต่างมองทำเลหัวเมืองใหญ หรือเมืองท่องเที่ยวกันทั้งสิ้น เนื่องจากสามารถการันตีเรื่องของทราฟฟิกคนใช้บริการ และกำลังซื้อได้ชัดเจน

ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา “เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)” ได้ขยายสาขาใหม่ๆ อย่างต่อเนื่อง พร้อมกับครีเอตฟอร์แมตใหม่ๆ เพื่อรับกับพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป ประกอบกับสภาพตลาดค้าปลีกที่เปลี่ยนไปด้วย จึงได้เห็นโมเดลใหม่ๆ ทั้งเซ็นทรัล อีสต์วิลล์ (เลียบทางด่วนเอกมัย-รามอินทรา) เป็นแบบ Semi-outdoor หรือจะเป็นเซ็นทรัล เวสต์เกต (บางใหญ่) ที่วางจุดยืนให้เป็น Super Regional Mall แห่งใหญ่ของทางกรุงเทพฯ ตะวันตก

แต่ยุทธศาสตร์สำคัญในช่วงหลายปีที่ผ่านมานั่นก็คือการบุกตลาดต่างจังหวัด ในอดีต CPN ได้ไปเปิดตลาดที่ต่างจังหวัดมาบ้างแล้ว แต่ส่วนใหญ่เป็นหัวเมืองใหญ่ หรือเมืองท่องเที่ยว เช่น เชียงใหม่, ขอนแก่น, อุดรธานี, พัทยา, สมุย, ระยอง และหาดใหญ่ เป็นต้น เมื่อไม่กี่ปีมานี้ได้เริ่มบุกจังหวัดใหม่ๆ ที่มีศักยภาพ เช่น นครศรีธรรมราช, มหาชัย, ลำปาง และนครราชสีมา เป็นต้น

กลับมาในช่วง 2-3 ปีมานี้ CPN วางโรดแมปอย่างชัดเจน ในการบุกทำเล “เมืองรอง” เป็นคำจัดกัดความของจังหวัดที่เป็นทางผ่าน หรือไม่ใช่เมืองหลักในการท่องเที่ยวมากนัก แต่เทรนด์ในช่วงหลายปีมานี้คนไทยก็เริ่มให้ความสนใจในการท่องเที่ยวเมืองรองมากขึ้นเช่นกัน

เมื่อ 2562 ทาง CPN ได้กางแผนการลงทุนระยะสั้นช่วง 3 ปี มูลค่า 22,000 ล้านบาท ส่วนหนึ่งในนั้นเป็นการเปิดศูนย์การค้าใหม่ 3 แห่ง เป็นการบุกตลาดเมืองรองทั้งหมด ได้แก่

• เซ็นทรัล ศรีราชา มูลค่าโครงการ 4,200 ล้านบาท พื้นที่โครงการ 71,000 ตารางเมตร พื้นที่รวม 27 ไร่ เปิดทำการเมื่อวันที่ 27 ต.ค. 2564
• เซ็นทรัล อยุธยา มูลค่าโครงการ 6,200 ล้านบาท พื้นที่โครงการ 68,000 ตารางเมตร พื้นที่รวม 47 ไร่ เปิดทำการเมื่อวันนี้ 30 พ.ย. 2564
• เซ็นทรัล จันทบุรี มูลค่าโครงการ 3,500 ล้านบาท พื้นที่โครงการ 75,953 ตารางเมตร พื้นที่รวม 46 ไร่ เปิดทำการเมื่อวันที่ 26 พ.ค. 2565

ทั้ง 3 โครงการเป็นรูปแบบ “มิกซ์ยูส” ทั้งหมด ที่จะประกอบไปด้วยศูนย์การค้า, โรงแรม, ที่พักอาศัย และอาคารสำนักงาน เป็นความต้องการที่จะสร้างเมืองใหม่โดยเฉพาะ เรียกว่ายุทธศาสตร์ไม่ได้ต้องการสร้างแต่ศูนย์การค้า แต่ต้องการสร้างศูนย์รวมของผู้คนในละแวกนั้น จึงต้องการสร้างเมืองแบบกลายๆ

กำลังซื้อ “ชัด” ไลฟ์สไตล์ดี

“กำลังซื้อชัด ไลฟ์สไตล์ดี จีดีพีอันดับ 14 ของประเทศ” คือคำจำกัดความแบบคร่าวๆ ของเหตุผลที่ทาง “เซ็นทรัลพัฒนา” เลือกปักเสาเข็มที่ใจกลางเมืองจังหวัดจันทบุรี และเริ่มเปิดทำการเป็นสาขาล่าสุดแบบสดๆ ร้อนๆ

แม้ที่จังหวัดจันทบุรีจะมี “โรบินสัน” ที่เป็นอีกหนึ่งยูนิตในเครือเดียวกันอยู่แล้ว แต่ CPN ก็ยังที่จะเลือกมาเปิดเป็นศูนย์การค้า เพราะมีโมเดลที่แตกต่างกัน โรบินสันได้มาเริ่มปูทางในพื้นที่กว่า 15 ปีแล้ว เป็นโมเดลดีพาร์ทเมนต์สโตร์ แต่กำลังจะเปลี่ยนเป็นโมเดลโรบินสัน ไลฟ์สไตล์ เพราะพฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยน

โดยปกติแล้ว Position ของเซ็นทรัล กับโรบินสันจะมีความแตกต่างกัน เซ็นทรัลจะให้ความเป็นคนเมือง จับกลุ่มที่มีกำลังซื้อหน่อยๆ มีเคาน์เตอร์แบรนด์ แบรนด์เนม ส่วนโรบินสันจะจับกลุ่มชานเมือง และต่างจังหวัด มีแบรนด์ หรือสินค้าที่ราคาเข้าถึงได้

แต่ในช่วงหลังทั้ง 2 แบรนด์นี้ได้ใช้พลังความเป็นพี่น้องกันในเครือกันพอสมควร CPN เองก็ศึกษาข้อมูลจากการที่โรบินสันไปกรุยทางเอาไว้ อีกทั้งยังมีดาต้าจาก The 1 ทำให้รู้ข้อมูลกำลังซื้อต่างๆ หลายครั้งก็มีโอกาสได้เห็นการสลับแบรนด์กันของโรบินสัน และเซ็นทรัล ยกตัวอย่างที่ “เมกาบางนา” เพื่อต้องการเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงลูกค้า

ที่จันทบุรีก็เช่นเดียวกัน แม้โรบินสันจะอยู่ห่างจากเซ็นทรัลไม่เกิน 2 กิโลเมตร แต่ทาง CPN เชื่อว่าจะไม่แย่งลูกค้ากัน มีข้อมูลการศึกษาพบว่าจังหวัดนี้มีศักยภาพในการเติบโตอย่างมาก ถ้าดูในแง่ตัวเลขมี GDP ถึง 240,000 ล้านบาท อยู่ในอันดับที่ 14 ของประเทศ

ทาง CPN ใช้คำว่า “กำลังซื้อชัด” ไม่ได้ใช้คำว่า “กำลังซื้อสูง” เนื่องจากว่าคนในจันทบุรีมีรายได้มั่นคงจากทั้งสวนผลไม้ เป็นเมืองแห่งผลไม้เมืองร้อนของโลก และเป็นแหล่งค้าพลอย และอัญมณีแห่งใหญ่ของประเทศ คำว่ากำลังซื้อชัดเลยรวมทั้งการมีกำลังซื้อสูง และกำลังซื้อมั่นคงไปในทีเดียว

เลิศวิทย์ ภูมิพิทักษ์ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา เล่าว่า

“ภาพรวมของคนในภาคตะวันออกโดยรวมดี มีทั้งโรงงาน พืชผลการเกษตร รายได้หลักมาจากสวนผลไม้ และอัญมณี เลยทำให้คนในพื้นที่จันทบุรีมีกำลังซื้อสูง โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าที่เป็น Middle to Wealth & Business Successor ของจังหวัด”

เซ็นทรัล จันทบุรีจับกลุ่มประชากรกลุ่มเป้าหมายจำนวนมากกว่า 1.8 ล้านคน รวมประชากรในจันทบุรี, ตราด, ปราจีนบุรี และสระแก้ว รวมถึงจับกลุ่มชายแดน โดยเฉพาะคนมีกำลังซื้อสูงจากกัมพูชาก็นิยมมาช้อปปิ้ง และ Medical tour ในจันทบุรี

ติดใจ Semi-outdoor เพิ่มพื้นที่สีเขียว

กลยุทธ์ในการเปิดศูนย์การค้าแห่งใหม่ของ CPN ไม่ได้ต้องการแค่เปิดศูนย์การค้า หรือห้างสรรพสินค้าเพียงอย่างเดียวอีกต่อไป จะเห็นได้จากในช่วงหลายปีให้หลังมานี้ รูปแบบการดีไซน์ หรือโมเดลต่างๆ มีความแปลกใหม่ หรือต่อยอดจากความสำเร็จจากสาขาเดิม

หนึ่งในโมเดลที่ CPN ค่อนข้างจะภาคภูมิใจเป็นพิเศษก็คือ Semi-outdoor หรือศูนย์การค้าแบบมอลล์ส่วนหนึ่ง และ Open air ส่วนหนึ่ง ได้เริ่มโมเดลนี้แห่งแรกที่ “เซ็นทรัล อีสต์วิลล์” (เลียบทางด่วนเอกมัย-รามอินทรา) เปิดทำการเมื่อเดือน ต.ค. 2558

โมเดลนี้รับกับการเปลี่ยนแปลงของผู้บริโภคได้อย่างดี มีจุดเด่นที่เอาใจ “ทาสสัตว์เลี้ยง” ด้วยการสามารถพาน้องๆ มาเดินในศูนย์ด้วยได้ พร้อมกับมีพื้นที่ให้ออกกำลังกาย จากนั้นได้เริ่มขยายโมเดลนี้ไปที่เซ็นทรัล ศรีราชา เริ่มเปิดทำการเมื่อ ต.ค. 2564 รวมไปถึงโครงการใหม่อย่าง “เซ็นทรัล เวสต์วิลล์” (ราชพฤกษ์) ที่จะใช้โมเดลนี้ด้วยเช่นกัน

นอกจากการเป็นศูนย์การค้าแบบ Semi-outdoor แล้ว CPN ยังสร้างที่นี่เพื่อเป็น Center of Well-Being ให้กับเมืองจันท์ วางเป้าหมายเป็นมากกว่าศูนย์การค้า ด้วยการสร้างพื้นที่สีเขียวขนาดใหญ่ 4 ไร่ เพิ่มพื้นที่สวนสาธารณะให้กับเมือง ประกอบด้วย Running Track, จุดจอดจักรยาน, เครื่องออกกำลังกาย, Social Park, Family&Pet Playground, Café และยังเป็นโครงการแรกในต่างจังหวัดที่ทำ Completed Sport Destination ด้วยพื้นที่ Multi-Purpose กว่า 4,000 ตร.ม.

ต่อจิ๊กซอว์ EEC

เป็นที่ชัดเจนว่ากลยุทธ์ของ CPN ในการเปิดศูนย์การค้าแห่งใหม่ ส่วนใหญ่จะต้องเป็นแบบ “มิกซ์ยูส” เป็นการสร้างเมืองขนาดย่อม เพื่อสร้าง Butterfly Effect ให้แก่เมืองนั้นๆ

เซ็นทรัล จันทบุรีจะประกอบไปด้วย ศูนย์การค้า Semi-Outdoor, โรงแรม, โครงการที่อยู่อาศัย และคอนเวนชั่นฮอลล์ ถือว่าเป็นโครงการมิกซ์ยูสแห่งแรกในจังหวัด และปักหมุดเป็นมิกซ์ยูสครบวงจรที่สุดในภาคตะวันออก

ความสำคัญของการเปิดโครงการแบบมิกซ์ยูสก็คือ การรองรับการเป็น MICE Hub ของ EEC ในอนาคต อีกทั้งที่นี่ยังเป็นคอนเวนชั่นฮอลล์ หรือศูนย์ประชุมแห่งแรกในจังหวัด ก่อนหน้านี้การจัดงานต่างๆ จะเน้นจัดตามโรงแรม จึงเป็นโอกาสในการต้อนรับงานใหญ่ๆ

อีกทั้งที่เซ็นทรัล จันทบุรียังเป็นการต่อจิ๊กซอว์โครกงารตอบรับ EEC ให้ครบถ้วนมากขึ้น จากที่ก่อนหน้านี้ CPN ได้เปิดโครงการในโซนนี้มาแล้ว 5 แห่ง ได้แก่ เซ็นทรัล ชลบุรี, เซ็นทรัล พัทยา 2 แห่ง, เซ็นทรัล ศรีราชา และเซ็นทรัล ระยอง จะช่วยยกระดับเศรษฐกิจ และการท่องเที่ยวได้

สำหรับการเปิดทำการเมื่อวันที่ 26 พ.ค. 2565 ที่ผ่านมา เซ็นทรัล จันทบุรีมีทราฟฟิกผู้ใช้บริการสูงถึง 60,000 คน แต่มีการตั้งเป้าในทราฟฟิกในวันธรรมดาอยู่ที่ 30,000 คน/วัน

อ่านเพิ่มเติม

• มองยุทธศาสตร์ CPN ไม่หยุดแค่หัวเมืองใหญ่ แต่สร้างจุดเช็กอิน “เมืองรอง”

• กางโรดแมป CPN 3 ปี เทงบ 22,000 ล้านบาท สร้างจุดเช็กอินใน “เมืองรอง”