สามอดีตผู้บริหาร บมจ.ไรมอนแลนด์ ยกทีมก่อตั้งธุรกิจใหม่ ‘ALLY KEX’ ไพรเวทอิควิตี้ทรัสต์ ประกอบด้วย “เอเดรียน ลี” “พนล ลีลามานิตย์” และ “ธัญธร ณัฐธัมม์” นั่งแท่นหุ้นส่วนผู้จัดการสามรายของกองทรัสต์ โดยมี “เคอี กรุ๊ป” เป็นผู้ลงทุนเริ่มต้น และ “กวีพันธ์ เอี่ยมสกุลรัตน์” ประธานกรรมการบริหาร เคอี กรุ๊ป เป็นหนึ่งในคณะกรรมการการลงทุนให้กับ ALLY KEX ด้วย

เอเดรียน อดีตซีอีโอของไรมอนแลนด์ เกริ่นถึงที่มาของการก่อตั้ง ALLY KEX ไพรเวทอิควิตี้ทรัสต์ มาจากการเห็นโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงหลังเกิด COVID-19 ผู้ประกอบการต้องการหมุนเงินออกจากโครงการที่กำลังก่อสร้างเพื่อนำไปลงทุนโครงการใหม่ ทำให้กองทรัสต์นี้จะเข้าไปเป็นผู้ร่วมลงทุนในโครงการที่กำลังสร้าง และรอรับผลตอบแทนเมื่อโครงการโอนกรรมสิทธิ์ ส่วนผู้ประกอบการจะได้สภาพคล่องเพิ่มขึ้น

พนล อดีตผู้อำนวยการโครงการ One City Center อธิบายต่อว่า สภาพแวดล้อมหลังเกิด COVID-19 ทำให้ผู้บริโภคเปลี่ยนความต้องการ เช่น ซื้อบ้านชานเมืองแทนคอนโดมิเนียม แต่ผู้ประกอบการยังสร้างคอนโดฯ ค้างอยู่ ขณะที่แหล่งเงินทุนหลักคือธนาคารก็เข้มงวดในการปล่อยกู้ใหม่หรือกู้เพิ่ม ทำให้ผู้ประกอบการปรับตัวไปซื้อที่ดินสร้างโครงการที่เหมาะสมกับตลาดไม่ได้เพราะขาดสภาพคล่อง

ทั้งสามหุ้นส่วนผู้จัดการและเคอี กรุ๊ปจึงร่วมตั้ง ALLY KEX ไพรเวทอิควิตี้ทรัสต์ วางเป้าหมายขนาดกองทุนไว้ที่ 2,000 ล้านบาท กรอบเวลาการดำเนินงาน 3+1+1 ปี และเป้าหมาย IRR คาดว่าจะอยู่ที่ 18% ปัจจุบันเข้าจดทะเบียนกับสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (ก.ล.ต.) แล้ว

ลงทุน “ของดี” จากอสังหาฯ รายกลาง

แม้จะเป็นการเข้าซื้อหุ้นบางส่วนในโครงการ แต่ไม่ใช่การช้อนซื้อโครงการที่มีปัญหา พนลระบุว่า “เราจะลงทุนใน ‘ของดี’ ที่มีศักยภาพ เพียงแต่จังหวะของเขารอไม่ได้”

ความหมายคือคอนโดฯ เป็นสินค้าที่ต้องรอสร้างเสร็จสมบูรณ์จึงจะโอนกรรมสิทธิ์ได้ แม้กระทั่งเงินดาวน์จากลูกค้าในยุคนี้ก็ได้รับน้อยลง เพราะลูกค้าเริ่มมีทางเลือกในการรอซื้อเมื่อโครงการสร้างเสร็จแล้ว ไม่จำเป็นต้องรีบผ่อนดาวน์ ทำให้เงินยังหมุนออกไม่ได้

เกณฑ์การเลือกลงทุนของ ALLY KEX จึงมีอยู่หลายข้อ ได้แก่

• โครงการเริ่มการก่อสร้างแล้ว และจะต้องเริ่มโอนกรรมสิทธิ์ได้ภายใน 3 ปี (เนื่องจากกองทรัสต์มีกรอบเวลาที่กำหนดไว้)
• ดีเวลอปเปอร์ต้องมีชื่อเสียงพอสมควร โดยเคยส่งมอบคอนโดฯ มูลค่าสะสมไม่ต่ำกว่า 1,500 ล้านบาท และสินค้ามีคุณภาพ ทำให้เป้าหมายคาดว่าจะเป็นกลุ่มอสังหาฯ รายกลางที่ต้องการเงินทุนจากกองทรัสต์นี้
• IRR ของโครงการเหมาะสมที่จะลงทุน สอดคล้องกับเป้าหมายของกองทรัสต์
• ศักยภาพโครงการมีแนวโน้มที่ดี เช่น มียอดขายแล้ว 40-50% และน่าจะสร้างยอดขายได้ต่อเนื่อง

พนลกล่าวว่า ขณะนี้มีโครงการที่น่าจะเข้าลงทุนแล้ว 4-5 โครงการ เป็นคอนโดฯ และหมู่บ้าน 4 แห่ง และโรงแรมอีก 1 แห่ง ทั้งนี้ ตั้งเป้าภายในครึ่งปีแรกปี 2566 กองทรัสต์จะเข้าลงทุนได้สูงสุด 10 โครงการ

สำหรับการคัดเลือกโครงการเข้าลงทุน นอกจากประสบการณ์ของหุ้นส่วนผู้จัดการแล้ว ยังมีคณะกรรมการการลงทุนอีก 3 ท่าน คือ “กวีพันธ์” แห่ง เคอี กรุ๊ป ดังที่กล่าวไปข้างต้น รวมไปถึง “นนท์ บุรณศิริ” อดีตผู้บริหาร KBank Private Banking และ “สุพินท์ มีชูชีพ” กรรมการผู้จัดการ บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด

ครั้งแรกในไทยที่ให้ ‘รายย่อย’ ลงทุนในไพรเวทอิควิตี้ทรัสต์

ด้าน “ธัญธร” อดีต Head of Corporate Finance ไรมอนแลนด์ กล่าวต่อถึงความแตกต่างของกองทรัสต์นี้ คือการเป็นไพรเวทอิควิตี้ทรัสต์ที่จะเปิดให้รายย่อยร่วมลงทุนในสินทรัพย์ส่วนบุคคล

โดยตามข้อกำหนดทางกฎหมาย ผู้ถือหน่วยในไพรเวทอิควิตี้ทรัสต์จะมีได้ไม่เกิน 10 ราย แต่เนื่องจากหนึ่งในรายที่จะเข้าถือหน่วยเป็นสถาบันการเงินการลงทุนแห่งหนึ่งซึ่งอยู่ระหว่างเจรจา ทำให้สถาบันการเงินดังกล่าวจะสามารถนำการลงทุนไปกระจายขายหน่วยให้กับผู้ลงทุนรายย่อยต่อได้ อย่างไรก็ตาม สถาบันการเงินจะต้องจำกัดการขายให้เฉพาะลูกค้าที่มีความมั่งคั่งสูง (High Net-Worth Individuals : HNWIs) เท่านั้น เพราะการลงทุนกองนี้ถือเป็นสินทรัพย์เสี่ยงสูง

ธัญธรคาดว่า การเปิดขายหน่วยให้กับผู้ลงทุนรายย่อยจะเกิดขึ้นราวเดือนตุลาคม 2565

“โครงสร้างของไพรเวทอิควิตี้ทรัสต์ (Private Equity Trust) นี้ เป็นโครงสร้างทางกฎหมายครั้งแรกในประเทศไทยที่ได้รับอนุญาตให้บุคคลทั่วไปเข้ามาลงทุนในสินทรัพย์ส่วนบุคคลได้ ซึ่ง ณ ปัจจุบัน ตลาดอสังหาฯ ไทยมีผู้เล่นเกี่ยวกับกองทุนไพรเวทอิควิตี้ (Private Equity Fund) เพียงไม่กี่ราย ส่วนใหญ่แฝงอยู่ในรูปการลงทุนด้วยโครงสร้างบริษัทจำกัด ที่กำกับดูแลโดยสัญญาผู้ถือหุ้น, กองทุนไพรเวทอิควิตี้ที่จดทะเบียนในสิงคโปร์ หรือสำนักงานของครอบครัวที่ไม่มีรายงานการลงทุนใดๆ” เอเดรียนกล่าวปิดท้าย

อ่านข่าวอื่นๆ เพิ่มเติม

• “ไรมอน แลนด์” ภายใต้ยุค “กรณ์ ณรงค์เดช” ขอเป็น Top of Mind อสังหาฯ “ซูเปอร์ลักชัวรี”
• ‘เนอวานา’ ผนึก ‘เคอี กรุ๊ป’ สยายปีกลงทุนอสังหาฯ ปั้นโปรเจคบ้านไฮเอนด์ ‘เนอวานา บียอนด์ พระราม 9-กรุงเทพกรีฑา’