กิริฎา เภาพิจิตร ผู้อำนวยการโครงการ TDRI Economic Intelligence Service (EIS) ได้กล่าวในงานเสวนา KTC FIT Talks ครั้งที่ 9 ในหัวข้อ “จับเข่าคุยเรื่องเศรษฐกิจและธุรกิจสินเชื่อเพื่อผู้บริโภคครึ่งหลังปี 2566” โดยมองเศรษฐกิจในช่วงครึ่งปีหลังน่าจะดีกว่าช่วงครึ่งปีแรกของปีนี้ แม้ว่าหลายคนจะมองว่าในช่วงครึ่งปีแรกมีความคลุมเครือทางเศรษฐกิจปกคลุมอยู่ก็ตาม

โดยคาดการณ์ของธนาคารโลก (World Bank) ล่าสุดนั้นได้ชี้ว่าเศรษฐกิจโลกยังเติบโต แต่โตช้าลง ถ้าดูประมาณการรอบนี้นั้นดูดีขึ้น เมื่อเทียบกับครั้งที่แล้วในช่วงต้นปีที่ผ่านมา

พระเอกสำคัญที่ กิริฎา ได้ชี้คือเศรษฐกิจจีนซึ่งรายงานของ World Bank คาดการณ์ในตอนแรกว่า GDP จีนเติบโตแค่ 4.3% ล่าสุดคาดการณ์ใหม่ปรับเพิ่มขึ้นเป็น 5.6% เธอเปรียบเศรษฐกิจจีนเหมือนเป็นความหวังหมู่บ้าน เนื่องจากไทยเป็นคู่ค้าสำคัญ และคาดว่านักท่องเที่ยวจีนเข้ามาได้ 5-6 ล้านคน

ทางฝั่งของสหรัฐอเมริกา วิกฤตธนาคารในประเทศได้ส่งผลทำให้เศรษฐกิจโตช้าลง สาเหตุสำคัญคือธนาคารกลางสหรัฐ (Fed) ต้องขึ้นดอกเบี้ยเพื่อลดเงินเฟ้อ ขณะเดียวกันดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นสูงยังส่งผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศ

ขณะเดียวกันตัวเลขเงินเฟ้อทั่วโลกนั้นลดลง แต่ก็ยังถือว่าสูง เธอได้ชี้ว่าราคาสินค้าอาจไม่กลับลงมาเท่ากับก่อนช่วงโควิดแล้ว โดยเฉพาะสินค้าโภคภัณฑ์ อย่างก๊าซธรรมชาติ ส่งผลทำให้หลายประเทศยังเจอของแพงอยู่

แนวโน้มของเศรษฐกิจไทย

ผู้อำนวยการโครงการ TDRI EIS มองว่าเศรษฐกิจไทยในปีนี้น่าจะโตได้ 3.5% จากปีที่ผ่านมาโตได้ 2.6% ได้ปัจจัยสำคัญคือภาคการบริโภคในครัวเรือน ซึ่งส่งต่อมาจากผลดีของภาคการท่องเที่ยว หลังจากการแพร่ระบาดของโควิด ครัวเรือนมีความมั่นใจในการจับจ่ายใช้สอยมากขึ้น แล้วก็ตัวเลขส่งออกของไทยที่ดี

เธอได้กล่าวถึงข้อจำกัดด้านอุปทานในภาคการท่องเที่ยวนั้นส่งผลทำให้การเติบโตอาจจำกัด และรับนักท่องเที่ยวได้จำกัด รวมถึงจำนวนเที่ยวบินที่จำกัดในช่วงที่ผ่านมา

ขณะเดียวกันเธอได้ชี้ว่าการบริโภคของไทยตอนนี้มากกว่าก่อนโควิดแล้ว สอดคล้องกับดัชนีความเชื่อมั่นของผู้บริโภคว่ามั่นใจมากแค่ไหน ล่าสุดผลสำรวจเห็นว่าเริ่มมีกำลังซื้อที่ดีมากขึ้น การจ้างงานก็เพิ่มมากขึ้นในอีก 3 เดือนข้างหน้า ส่งผลในเรื่องดังกล่าว

อย่างไรก็ดีเธอชี้ว่ามีปัจจัยกดดันคืออัตราเงินเฟ้อของไทยที่สูง แม้ว่าเงินเฟ้อของไทยปีนี้จะอยู่ที่ 2.5% และตอนนี้ผู้ผลิตได้ส่งผ่านต้นทุนในราคาสินค้าบ้างแล้ว เนื่องจากสภาวะเศรษฐกิจที่ดีขึ้น

นโยบายภาครัฐเป็นปัจจัยสำคัญหลังจากนี้

กิริฎา ยังได้กล่าวถึง การลงทุนของไทยเติบโตมากกว่าช่วงโควิดแล้วนับตั้งแต่ 2 ปีที่แล้ว จากผลดีของการย้ายฐานการผลิตมาในอาเซียน ซึ่งไทยก็เป็นประเทศที่ได้รับผลดีดังกล่าว ทำให้การนำเข้าสินค้าเข้ามาลงทุนเยอะด้วยเช่นกัน ส่งผลทำให้ดุลการค้าของไทยติดลบ แต่ตอนนี้คือดุลการค้าเราบวก เนื่องจากตัวเลขนำเข้าสินค้าในการลงทุนดังกล่าวลดลง

แต่ความเสี่ยงด้านหนึ่งที่เธอกังวลคือคือนโยบายของภาครัฐจะเป็นเช่นไร ยิ่งมีการตั้งรัฐบาลช้ามากเท่าไหร่ก็อาจทำให้นักลงทุนไม่มั่นใจกับไทยได้ และถ้าไม่มีรัฐบาลใหม่ก็ยังใช้งบเท่ากับปีงบประมาณเดิม ซึ่งจะส่งผลทำให้ไม่มีการใช้จ่ายของภาครัฐเพิ่มมากขึ้น

ขณะที่ดอกเบี้ยนโยบายของไทยนั้น TDRI คาดว่าอาจอยู่ที่ 2.5% และในการประชุมของคณะกรรมการนโยบายการเงินของธนาคารแห่งประเทศไทยครั้งต่อไปอาจมีการขึ้นดอกเบี้ยอีกรอบ

ทางด้านของค่าเงินบาทนั้น ดอกเบี้ยทั่วโลกยังอยู่ในระดับสูง ในขณะที่ค่าเงินดอลลาร์สหรัฐแข็งค่าขึ้นเนื่องจากเงินไหลกลับไปยังสหรัฐฯ จากอัตราดอกเบี้ยที่สูง ส่งผลทำให้ค่าเงินบาทอ่อนค่า แต่ตลาดคาดว่า Fed อาจไม่ขึ้นดอกเบี้ยแล้ว ทำให้ค่าเงินดอลลาร์อ่อนค่าลง

ผลที่เกิดขึ้นทำให้ TDRI มองว่าค่าเงินบาทน่าจะทรงตัวแถวๆ ค่าเงินบาทเฉลี่ยในช่วงสิ้นปีนี้คาดว่าจะอยู่ที่ 33.68 บาทต่อดอลลาร์สหรัฐ ถ้าเงินไหลเข้าไทยจากการท่องเที่ยว อาจทำให้ค่าเงินแข็งค่าได้มากกว่านี้

Positioning รายงานจากเวทีเสวนา “ตีโจทย์ตลาดบ้าน 2020 และ DDproperty Thailand Market Outlook 2021” ฟังข้อมูลจาก ดร.นณริฏ พิศลยบุตร นักวิชาการอาวุโส สถาบันวิจัยเพื่อการพัฒนาประเทศไทย (TDRI) ร่วมให้ข้อมูลบนเวทีในแง่ภาพรวมคาดการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และข้อแนะนำต่อภาครัฐ

TDRI คาดการณ์กำลังซื้อในตลาดอสังหาฯ รวม 3 ปีคือปี 2563-2565 จะหายไปจากตลาดรวมถึง 9 แสนล้านบาท โดยปี 2563 คือปีที่สาหัสที่สุดก่อนจะค่อยๆ ฟื้นตัวดีขึ้น จนถึงปี 2565 น่าจะกลับไปเท่ากับหรือมากกว่าปี 2562 ซึ่งเป็นช่วงก่อนเกิดวิกฤต COVID-19 หรือถ้าหากคิดเป็นจำนวนยูนิตที่ซื้อขายในตลาด คาดการณ์จำนวนยูนิตขาย ดังนี้

• ปี 2562 : 3.93 แสนยูนิต
• ปี 2563 : 3.35 แสนยูนิต
• ปี 2564 : 3.73 แสนยูนิต
• ปี 2565 : 4.03 แสนยูนิต

โดยปี 2563 นั้นตลาดอสังหาฯ ได้รับผลกระทบจากวิกฤต COVID-19 ไม่ต่างจากธุรกิจอื่นๆ วิกฤตเศรษฐกิจครั้งนี้ส่งให้ตัวเลขหนี้ครัวเรือน 78.9% เมื่อปี 2562 เพิ่มเป็น 86% ในปีนี้ และทำให้คนตกงานเพิ่มจาก 6.3 แสนคนเมื่อเดือนเมษายน 2563 เป็น 8.1 แสนคนเมื่อเดือนตุลาคม 2563 โดยเฉพาะกลุ่มเด็กจบใหม่ซึ่งจะหางานทำได้ยาก

อย่างไรก็ตาม หากมองในแง่บวกพบว่าภาพรวมเศรษฐกิจไทยอยู่ในช่วงฟื้นตัวจากจุดต่ำสุดแล้ว ไม่ว่าจะเป็นตลาดธุรกิจส่งออกหรือตลาดทุน แม้จะติดลบเมื่อเทียบกับปี 2562 แต่ดีขึ้นจากช่วงเดือนเมษายน 2563

แต่มีเพียงธุรกิจเดียวที่ยังไม่สามารถฟื้นได้เลยคือ ธุรกิจท่องเที่ยวและธุรกิจเกี่ยวเนื่อง เช่น ร้านอาหารในแหล่งท่องเที่ยว ต้องรอจนกว่าวัคซีนป้องกัน COVID-19 จะฉีดให้กับประชาชนทั่วโลกอย่างแพร่หลายในปีหน้า และทำให้การเดินทางกลับมาเป็นปกติ ซึ่งสถานการณ์ที่ดีที่สุดที่เป็นไปได้ (best case scenario) คือช่วงครึ่งปีหลัง 2564 นักท่องเที่ยวต่างชาติอาจจะกลับเข้ามาประเทศไทยได้ราว 50% ของปกติ

ดร.นณริฏกล่าวว่า กำลังซื้อสำคัญสำหรับอสังหาฯ ในช่วงนี้จึงเป็นกลุ่มข้าราชการ พนักงานของรัฐ และกลุ่มคนระดับบนซึ่งไม่ได้รับผลกระทบทางเศรษฐกิจหรือรับผลกระทบน้อย รองลงมาคือกลุ่มคนทำงานในอุตสาหกรรมที่ไม่เกี่ยวข้องกับภาคท่องเที่ยวกำลังทยอยฟื้นคืนกลับมา ส่วนผู้ที่ทำงานในธุรกิจท่องเที่ยว การบิน อาจจะต้องรอกำลังซื้อฟื้นในช่วงครึ่งปีหลัง 2564

แนะนำดึงกำลังซื้อต่างชาติเข้าช่วย

นอกจาก COVID-19 ที่เป็นปัญหาทุบเศรษฐกิจไทยเกือบทุกธุรกิจ ดร.นณริฏกล่าวว่า ภาคอสังหาฯ มีปัญหาพื้นฐานที่จะส่งผลอย่างชัดเจนในอีกสิบปีข้างหน้าคือ “การเข้าสู่ภาวะสังคมสูงวัย” โดยเริ่มที่ปี 2563 เป็นปีแรก เมื่อไทยเป็นสังคมสูงวัย เท่ากับว่ามีคนอยู่ในวัยทำงานน้อยลง ทำให้มีดีมานด์ซื้อที่อยู่อาศัยน้อยลง และจะทำให้ตลาดหดตัว

เพื่อแก้ปัญหาทั้งระยะสั้นและระยะยาว ดร.นณริฏแนะนำว่า ภาครัฐควรพิจารณาการเพิ่มโควตาและส่งเสริมให้ชาวต่างชาติซื้ออสังหาฯ ในไทยได้มากขึ้น แต่ต้องวางนโยบายอย่างระมัดระวังไม่ให้กระทบกับการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของคนไทย เช่น เปิดโควตาให้ต่างชาติเป็นเจ้าของคอนโดฯ ได้ 60-70% ของโครงการ เฉพาะคอนโดฯ ราคามากกว่า 5 ล้านบาท ในเขตพื้นที่ที่ต้องการส่งเสริมให้มีชาวต่างชาติเข้ามาทำงานอย่างเขต EEC หรือเขตศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ

ดร.นณริฏเห็นว่า วิธีนี้เป็นวิธีที่ดีที่สุดในการเพิ่มกำลังซื้อ และแนะนำว่าภาครัฐไม่ควรลดความเข้มงวดของเกณฑ์ LTV (Loan-to-Value) ในการพิจารณาสินเชื่อบ้าน เพราะเสี่ยงต่อการเพิ่มหนี้เสียในระบบ รวมถึงไม่ควรอุดหนุนภาคอสังหาฯ ด้วยงบประมาณจากภาษี เพราะสถานะการคลังปัจจุบันอยู่ในโซน “สีแดง” แล้วจากนโยบายรัฐอื่นๆ ที่เคยอนุมัติ

DDproperty พบผู้บริโภคดีเลย์ซื้อบ้าน ไม่มั่นใจศักยภาพ

ด้านผลสำรวจจาก DDproperty ในหัวข้อผลกระทบจาก COVID-19 ต่อพฤติกรรมการซื้ออสังหาฯ พบว่า ผู้บริโภคที่ตอบแบบสอบถาม 75% เลือกที่จะชะลอการตัดสินใจซื้ออสังหาฯ ออกไปก่อน โดยเหตุผลหลักที่ตอบมากที่สุดคือ “ไม่มั่นใจในราคาอสังหาฯ ซึ่งมีความผันผวนมากขึ้น” และ “เชื่อว่าการกู้สินเชื่อบ้านจะยากขึ้น”

เมื่อถามว่าผู้บริโภคจะตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยภายในระยะเวลาเท่าไหร่ ปรากฏว่ามีผู้ตอบว่าจะซื้อภายใน 1 ปีเพียง 20% และกลายเป็นว่าผู้บริโภคกลุ่มใหญ่ที่สุด 36% ตอบว่าจะตัดสินใจซื้อบ้านภายใน 1-2 ปี ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนการ “ดีเลย์” การซื้อบ้าน เพราะเมื่อปี 2562 คนส่วนใหญ่จะตัดสินใจภายใน 1 ปี

นอกจากนี้ ผู้บริโภคยังประเมินความสามารถในการซื้อบ้านของตนเองต่ำลง จากครึ่งปีแรก 2563 มีผู้ตอบว่าตนเองน่าจะซื้อบ้านได้/ซื้อบ้านได้อย่างแน่นอน รวมกันถึง 67% แต่ในช่วงครึ่งปีหลัง 2563 ตัวเลขนี้ลดลงเหลือ 57% จะเห็นได้ว่ามีกลุ่มที่ตอบว่าไม่แน่ใจ/ไม่น่าจะซื้อบ้านได้/ซื้อบ้านไม่ได้อย่างแน่นอน รวมกันมากขึ้นกว่าเดิม

บ้านเดี่ยว-ทาวน์เฮาส์เขตชานเมืองมาแรง

ส่วนความสนใจซื้อของผู้บริโภค ประเมินจากการค้นหาที่อยู่อาศัยบนแพลตฟอร์มของ DDproperty ตลอดปี 2563 พบว่าปีนี้เป็นปีทองของ “บ้านเดี่ยวชานเมือง” เพราะพบว่าบ้านเดี่ยวได้รับความสนใจเพิ่มขึ้นถึง 30% รองลงมาคือทาวน์เฮาส์เพิ่มขึ้น 10% ในทางกลับกัน คอนโดมิเนียมได้รับความสนใจลดลง -2%

ทำเลชานเมืองมีการหาซื้อบ้านเพิ่มขึ้นสูงมาก ภาพรวมเขตรอบนอกกรุงเทพฯ มีการค้นหาเพิ่มขึ้น 46% หากแบ่งตามเขตที่ได้รับความสนใจเพิ่มขึ้นสูงสุด ได้แก่

• เขตมีนบุรี เพิ่มขึ้น 74%
• เขตภาษีเจริญ เพิ่มขึ้น 61%
• เขตสายไหม เพิ่มขึ้น 58%
• เขตบางแค เพิ่มขึ้น 58%
• เขตจตุจักร เพิ่มขึ้น 38%

ในแง่ราคา กลุ่มที่ได้รับความสนใจสูงสุดคือราคา 1-3 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 16% รองลงมาคือกลุ่ม 3-5 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12% และกลุ่ม 5-10 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3% อย่างไรก็ตาม ควรระมัดระวังกลุ่ม 1-3 ล้านบาท เพราะถึงแม้จะมีผู้สนใจซื้อมาก แต่ซัพพลายในตลาดนั้นเพิ่มขึ้นมากยิ่งกว่า!

DDproperty จัดงานสัมมนาประจำปีวิเคราะห์ทิศทางอสังหาริมทรัพย์ไทย ชวน TDRI ร่วมสำรวจการเติบโตย้อนหลัง 10 ปีของภาคอสังหาฯ และมองแนวโน้ม 10 ปีข้างหน้า วิเคราะห์อนาคตธุรกิจที่เคยเป็นดาวรุ่งจะกลับมารุ่งได้อีกหรือไม่ หลังจากปี 2562 ออกอาการสะดุด บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยโชว์ผลกำไรสุทธิติดลบกันยกแผง

10 ปีย้อนหลัง ราคาบ้าน-คอนโด-ที่ดินโตเร็วกว่าค่าจ้างแรงงาน

DDproperty สำรวจพบว่า ผู้บริโภค 79% มองว่าราคาอสังหาฯ ทุกวันนี้แพงเกินไป ซึ่งไม่น่าแปลกใจ เพราะการเติบโตของภาคอสังหาฯ และราคาบ้าน-คอนโด-ที่ดินต่างเติบโตล้ำหน้าจีดีพีประเทศและค่าจ้างแรงงานในช่วงที่ผ่านมา

ข้อมูลจาก “นณริฏ พิศลยบุตร” นักวิชาการอาวุโส สถาบันวิจัยเพื่อการพัฒนาประเทศไทย (TDRI) ชี้ให้เห็นว่าในรอบปี 2553-2561 ภาคอสังหาฯ มีการเติบโตเฉลี่ย 3.8% ต่อปี เมื่อเทียบกับจีดีพีประเทศซึ่งเติบโตเฉลี่ย 3.7% ต่อปี จะเห็นได้ว่าเติบโตสูงกว่าเล็กน้อย

เป็นผลมาจากในช่วงเวลาดังกล่าว ประชากรวัยทำงาน (อายุ 20-60 ปี) เพิ่มสูงขึ้นเฉลี่ย 0.14% ต่อปี และยังเป็นช่วงที่มีรถไฟฟ้าสายใหม่เปิดเพิ่ม ได้แก่ ARL พญาไท-สุวรรณภูมิ, สายสีม่วง เตาปูน-บางใหญ่, ส่วนต่อขยายสายสีเขียวฝั่งใต้

เทียบจีดีพีแล้วอสังหาฯ เติบโตได้ดีกว่า ยิ่งถ้าเทียบราคาอสังหาฯ กับค่าจ้างแรงงานยิ่งเติบโตแบบอู้ฟู่!!

โดย “กมลภัทร แสวงกิจ” ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย DDproperty รายงานการวัดผลช่วง 5 ปีย้อนหลัง (2557-2561) พบว่า ดัชนีค่าจ้างแรงงานโตเฉลี่ยเพียง 2.2% ต่อปี แต่ราคาบ้านเดี่ยวโตเฉลี่ย 3.1% ราคาทาวน์เฮาส์โตเฉลี่ย 4.9% ที่แพงที่สุดคืออาคารชุดราคาโตเฉลี่ย 6.5% มากกว่าดัชนีค่าจ้างถึง 2 เท่าตัว นอกจากนี้ ราคาที่ดินในช่วง 10 ปีที่ผ่านมายังโตเฉลี่ย 8% ต่อปี เป็นการเติบโตที่สูงมาก

ปี 2562 ราคาอสังหาฯ แตะเบรก สต็อกบวม

ย้อนหลังช่วง 5-10 ปีดังกล่าวคือยุคทองของทั้งดีเวลอปเปอร์และผู้ซื้อกลุ่มนักลงทุนที่สามารถหมุนขายใบจองทำกำไรกันเป็นว่าเล่น แต่ปี 2562 กลับเห็นการสะดุดผ่อนคันเร่งของธุรกิจนี้

อาการสะดุดเห็นได้ชัดจากเรื่อง ราคาบ้าน-คอนโดปรับเพิ่มขึ้นได้น้อยลงกว่าที่เคยเป็นมา และภาวะ ‘สต็อกบวม’ เพราะซัพพลายในตลาดที่สูงขึ้น DDproperty พบว่า ณ ไตรมาส 3/62 ราคาอสังหาฯ ปรับขึ้นเฉลี่ย 4% YoY เทียบกับในรอบ 3 ปีราคาอสังหาฯ โตสะสม 26%

โดยไส้ในการเติบโตของอสังหาฯ รอบปีนี้ มีเฉพาะกลุ่มอสังหาฯ ไฮเอนด์ราคา 8.5 ล้านบาทขึ้นไปที่ยังปรับราคาสูงขึ้นกว่าค่าเฉลี่ย คืออยู่ที่ 8-10% YoY ส่วนราคาต่ำกว่า 8.5 ล้านบาทลงมาปรับราคาขึ้นได้ 4-5% YoY เท่านั้น

ฝั่งซัพพลายเหลือขายนั้นเห็นได้ชัดว่าเติบโตขึ้นเรื่อยๆ มาตั้งแต่ไตรมาส 4/61 โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 3.5 ล้านบาทซึ่งมีซัพพลายเพิ่มขึ้นสูงสุด 6% QoQ

สาเหตุนั้นมาจากสภาพเศรษฐกิจซึ่งชะลอตัวลง โดยธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประเมินว่าปีนี้จีดีพีน่าจะโตราว 2.8% และช่วงไตรมาส 2/62 ธปท.ยังออกมาตรการคุมเข้มการให้ LTV สินเชื่อบ้านด้วย ซึ่งทำให้ลูกค้าต้องวางเงินดาวน์บ้านสูงขึ้น มีโอกาสกู้สินเชื่อไม่ผ่านสูงขึ้น นำมาสู่ยอดขายที่ตกต่ำลง

อีก 10 ปีข้างหน้าจะกลับมาสดใสได้หรือไม่?

การสะดุดครั้งนี้จะเป็นเรื่องชั่วคราว หรืออสังหาฯ จะเข้าสู่ช่วงการเติบโตช้าลงต่อเนื่อง? TDRI ได้ประเมินตลาดอสังหาฯ ในช่วงปี 2562-2570 คาดว่าตลาดอสังหาฯ จะโตในกรอบ 1.5-3.0% ในขณะที่จีดีพีประเทศเชื่อว่าจะโต 2.1-3.7% เห็นได้ว่า กรอบการเติบโตภาคอสังหาฯ น่าจะต่ำกว่าจีดีพีประเทศ

เนื่องจาก TDRI ประเมินว่า ประชากรวัยทำงานในอนาคตจะหดตัวลงเฉลี่ย 0.57% ต่อปี ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยลดลง และจีดีพีประเทศที่อาจเติบโตลดลงจากปัจจุบัน ยิ่งทำให้ความสามารถในการซื้อบ้านของประชาชนลดลงไปด้วย

อย่างไรก็ตาม ยังมีปัจจัยความหวังที่อาจช่วยกระตุ้นภาคอสังหาฯ ได้คือ กำลังซื้อของชาวต่างชาติ ซึ่งสามารถถือครองกรรมสิทธิ์อาคารชุดได้ โดยพบว่า เมื่อปี 2560 มีต่างชาติโอนกรรมสิทธิ์อสังหาฯ คิดเป็น 27% ของอสังหาฯ รวมทั้งประเทศ มูลค่าเม็ดเงินสูงถึง 71,000 ล้านบาท โดย Top 3 สัญชาติที่โอนคอนโดฯ มากที่สุดคือ จีนฮ่องกง อเมริกัน และสิงคโปร์ ขณะที่ผู้ซื้อจีนแผ่นดินใหญ่มีการเติบโตขึ้นรวดเร็วและขึ้นมาอยู่ในอันดับ 4 แทนที่ชาวอังกฤษ

แต่ทั้งนี้ ต้องจับตามองอนาคตเศรษฐกิจโลกด้วยว่าจะเอื้อให้ชาวต่างชาติมีกำลังทรัพย์เข้ามาลงทุนอสังหาฯ หรือไม่ และในอีกมุมหนึ่ง หากมีกำลังซื้อชาวต่างชาติเข้ามาเสริมก็จะทำให้ราคาอสังหาฯ แพงขึ้นจนคนไทยซึ่งเป็นตลาดหลักเอื้อมถึงยากเช่นกัน

จะเกิดอะไรขึ้นในปี 2563

มองภาพระยะยาวไปแล้ว สำหรับปีหน้านั้น DDproperty ยังมองบวกเมื่อเทียบกับปีนี้ โดย เชื่อว่าอสังหาฯ จะกลับมาเติบโตได้ 5-7% เนื่องจากรัฐบาลมีการออกนโยบายกระตุ้นมา 2 ระลอก ทั้งการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลือรายการละ 0.01% ยาวจนถึงสิ้นปี 2563 และมีมาตรการบ้านดีมีดาวน์ช่วยคืนเงินค่าดาวน์บ้านให้ 50,000 บาท ที่ให้จนถึง 31 มี.ค. 63 รวมถึงเลื่อนการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามกฎหมายฉบับใหม่ไปบังคับใช้ 1 ม.ค. 64 แทน

• อ่านเพิ่มเติม: มีให้ดีกว่าไม่ได้! เช็กกระแสอสังหาฯ คาดนโยบาย “บ้านดีมีดาวน์” ช่วยเร่งยอดขาย 5%

แต่ก็ต้องจับตาท่าทีของภาครัฐเรื่องนโยบายการเงินด้วย เพราะ ธปท. เคยแย้มว่ามีแผนจะปรับลดสัดส่วน DSR ในการกู้สินเชื่อบ้านลงมา หากปัญหาหนี้ครัวเรือนไทยยังอยู่ในระดับสูง (ปัจจุบันหนี้ครัวเรือนอยู่ที่ 78.7% ของจีดีพี)

ในแง่การพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการ DDproperty ประเมินว่า ผู้ประกอบการจะยังระมัดระวังการเปิดโครงการใหม่ โดยจะเน้นเปิดตัวโครงการกลุ่มกลาง-บนเป็นหลักเพราะเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบทางเศรษฐกิจน้อยกว่า ดังนั้นซัพพลายใหม่ๆ ในปีหน้าน่าจะอยู่ในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) และตามแนวรถไฟฟ้าเปิดใหม่ต่างๆ.