มีให้ดีกว่าไม่ได้! เช็กกระแสอสังหาฯ คาดนโยบาย “บ้านดีมีดาวน์” ช่วยเร่งยอดขาย 5%

0
39
  • ศุภาลัยประเมิน “บ้านดีมีดาวน์” เร่งยอดขาย 4 เดือนนี้ได้ 5-10%
  • พฤกษาเชื่อมีผลทางจิตวิทยา แต่ปัญหาหลักเรื่องความสามารถในการกู้สินเชื่อบ้านของประชาชนยังไม่ได้รับความช่วยเหลือ

คณะรัฐมนตรี (ครม.) เพิ่งคลอดนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจออกมาเมื่อวันที่ 26 พ.ย. 62 หนึ่งในนั้นคือมาตรการรัฐ “บ้านดีมีดาวน์” เทงบ 5,000 ล้านบาทช่วยคนไทยซื้อบ้าน เงื่อนไขเป็นผู้มีรายได้ไม่เกิน 1.2 ล้านบาทต่อปี (หรือเฉลี่ย 1 แสนบาทต่อเดือน) และจำกัดเวลาซื้อภายในวันที่ 27 พ.ย. 62 – 31 มี.ค. 63 เฉพาะ 1 แสนรายแรกที่ลงทะเบียน เมื่อยื่นกู้สินเชื่อกับธนาคารและจดจำนองเรียบร้อย รับเงินคืน 50,000 บาทจากรัฐบาล

เมื่อวิเคราะห์รูปแบบนโยบายนี้ จะเห็นได้ว่าเป็นการคืนเงินให้ภายหลังจากยื่นกู้บ้านสำเร็จแล้ว จึงอนุมานได้ว่า กลุ่มเป้าหมายผู้ซื้อของนโยบายต้องเป็นคนที่มีเงินเก็บพร้อมดาวน์บ้านซึ่งคิดเป็นมูลค่าหลักแสนบาท ดังนั้นคงไม่ใช่นโยบายที่ประชาชนจะแย่งชิงกันลงทะเบียนรับสิทธิ เพราะไม่ใช่ทุกคนที่พร้อม

ในอีกมุมหนึ่ง สำหรับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ด้วยระยะเวลาจำกัด 4 เดือน สินค้าที่น่าจะตอบสนองตลาดได้พอดีคือสต็อกบ้านและคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์อยู่แล้ว รวมถึงที่บังเอิญสร้างเสร็จในระยะเวลานี้พอดี

สิทธิ 1 แสนราย เพียงพอหรือไม่?

Positioning สอบถามไปยัง “ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ประเมินความเหมาะสมของโครงการ “บ้านดีมีดาวน์” พุ่งเป้าไปที่เรื่องจำนวนสิทธิที่ให้ 1 แสนรายจะเพียงพอหรือไม่?

เอ็มดีศุภาลัยอ้างอิงข้อมูลจาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) ปี 2561 นั้นมีสถิติโอนกรรมสิทธิ์บ้านใหม่ตลอดปี 1.8 แสนยูนิต ดังนั้นสิทธิ 1 แสนรายในระยะเวลาเพียง 4 เดือนจึงเชื่อว่าเพียงพอแน่นอน โดยเฉพาะเมื่อพิจารณาว่าผู้ซื้อที่มีรายได้ไม่เกิน 1 แสนบาทต่อเดือน และต้องอยู่ในระบบภาษีที่ตรวจสอบได้ น่าจะคิดเป็น 60-70% ของกลุ่มผู้ซื้อ

ดันยอดขายบ้านได้ 5%

ส่วนผลของมาตรการต่อยอดขายอสังหาฯ ไตรเตชะเชื่อว่าจะช่วยได้พอสมควร น่าจะดันยอดขายจากปกติได้ประมาณ 5-10%

“ตัวเลขนี้บางคนมองว่าน้อย แต่ผมคิดว่าได้เท่านี้ถือว่าดีแล้ว เพราะก่อนหน้านี้ที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) มีมาตรการเข้มงวดอัตรา LTV สินเชื่อบ้าน ทำให้ตลาดหดไป 8-10% นโยบายนี้จะเข้ามาช่วยให้ยอดขายกลับมา” ไตรเตชะกล่าว

สาเหตุที่การแจกเงิน 50,000 บาทไม่ได้จะทำให้ตลาดคึกคักมาก เพราะเงื่อนไขต่างๆ เป็นการกรอบให้กลุ่มเป้าหมายที่ร่วมโครงการได้คือ คนที่อยากซื้อบ้านและมีความพร้อมด้านกำลังทรัพย์อยู่แล้ว นโยบายนี้อาจกระตุ้นให้คนกลุ่มนี้ที่ยังไม่กล้าซื้อบ้านเนื่องจากกังวลเรื่องเศรษฐกิจ รีบตัดสินใจภายใน 4 เดือน

อย่างไรก็ตาม ไตรเตชะมองว่าการพุ่งเป้าไปที่คนกลุ่มนี้นั้น “เกาถูกที่คัน” เพราะเป็นการดึงให้คนที่พร้อมนำเงินออกมาใช้จ่าย

อยากได้แต่ซื้อไม่ได้คือปัญหาหลัก

ด้าน “ปิยะ ประยงค์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษาเรียลเอสเตท-แวลู บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท มองในเชิงลบกว่านั้น จากคอนเซ็ปต์นโยบายมีผลเฉพาะกับผู้ที่พร้อมด้านกำลังทรัพย์ แต่ในความเป็นจริง ปัญหาหลักของลูกค้าอสังหาฯ ก็คือความไม่พร้อมด้านการเงิน ยกตัวอย่างลูกค้าพฤกษา 30-40% นั้นกู้สินเชื่อบ้านไม่ผ่าน โดยตัวเลขนี้เพิ่มขึ้นตั้งแต่ ธปท. ออกนโยบายเข้มงวดอัตรา LTV ทำให้ปิยะเชื่อว่านโยบาย บ้านดีมีดาวน์ น่าจะช่วยได้ ‘นิดหน่อย’ เท่านั้น

“ในเชิงจิตวิทยาช่วยได้ คนจะสนใจอยากได้บ้าน แต่สุดท้ายถ้ากู้ไม่ผ่านก็ไม่เกิดยอดขายขึ้น” ปิยะกล่าว “ทำอย่างไรจึงจะเพิ่มความสามารถในการกู้ให้เขาได้ ตรงนี้สำคัญกว่า”

เขายังมองแยกเจาะเป็น 2 กลุ่มสินค้าด้วย คือ กลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบ ซึ่งคิดเป็น 40% ของตลาดรวม น่าจะได้รับอานิสงส์มากที่สุด เพราะ 90% ของลูกค้าที่ซื้อเป็นเรียลดีมานด์ที่ซื้ออยู่เอง กลุ่มนี้เชื่อว่านโยบายรัฐจะกระตุ้นยอดขายได้ราว 5%

ส่วนอีกกลุ่มหนึ่งคือ กลุ่มคอนโดฯ ซึ่งคิดเป็น 60% ของตลาดรวม ผลของนโยบายน่าจะกระตุ้นได้น้อยลงไปอีก เพราะสัดส่วนผู้ซื้อกลุ่มนี้ 70% เป็นผู้ซื้ออยู่เอง แต่อีก 30% เป็นนักลงทุนซึ่งมักจะมีฐานรายได้เกิน 1 แสนบาทต่อเดือนทำให้ไม่เข้าเกณฑ์นโยบาย

ซาวเสียงจากดีเวลอปเปอร์ใหญ่สองเจ้าแล้ว ดูเหมือนว่าเม็ดเงิน 5,000 ล้านบาทจากรัฐอาจไม่ใช่ประเด็นหวือหวามากสำหรับตลาดอสังหาฯ แต่ว่ามีให้มาก็ยังดีกว่าปล่อยให้ธุรกิจเฉาต่อเนื่องจากสภาพเศรษฐกิจเช่นนี้.