“กมลภัทร แสวงกิจ” ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ รายงานข้อมูลการวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑล ช่วงไตรมาส 1-2 ของปี 2563 ซึ่งเป็นช่วงที่สถานการณ์โรคระบาด COVID-19 มีผลกระทบในประเทศไทย สะท้อนการเปลี่ยนแปลงในตลาดดังต่อไปนี้

ดัชนีราคาลดต่อเนื่อง ตลาดแมสอ่วมสุด

ดัชนีราคาลดลงต่อเนื่องเป็นไตรมาสที่สี่ โดยราคาอสังหาฯ ไตรมาสนี้ลดลง -1% QoQ และ -9% YoY สะท้อนภาพวิกฤต COVID-19 ซ้ำเติมภาคธุรกิจที่เริ่มแย่ลงมาตั้งแต่ไตรมาส 2/62

หากแบ่งตามกลุ่มราคาพบว่า ตลาดระดับกลางถึงล่างราคาไม่เกิน 3.5 ล้านบาทซึ่งเป็นตลาดแมส คือกลุ่มที่ดัชนีราคาลดลงหนักที่สุดโดยราคาลดลง -8% YoY เป็นราคาที่ลดลงไปต่ำกว่าช่วงไตรมาส 4/59 หรือกว่า 3 ปีก่อนแล้ว

สาเหตุเกิดจากสินค้าในกลุ่มราคานี้มักจะเป็นคอนโดมิเนียม และจะเห็นได้ว่าช่วงที่ผ่านมาผู้ประกอบการเร่งระบายสต๊อกคอนโดฯ ด้วยการลดราคาหรือทำโปรโมชันหนักๆ เช่น ผ่อนให้/อยู่ฟรี 2-3 ปี ทำให้ภาพรวมราคาลดลงแรง

• บ้าน-คอนโดฯ พาเหรดจัดโปรฯ “ผ่อนให้/อยู่ฟรี” 24-36 เดือน แก้โจทย์คนซื้อไม่มั่นใจเศรษฐกิจ

สำหรับกลุ่มสินค้าราคาสูงกว่า 3.5 ล้านบาท พบว่าดัชนีราคาลดลงเล็กน้อยเทียบกับไตรมาส 4/62 ไม่ลดลงรุนแรงเท่ากับกลุ่มตลาดแมส โดยเฉพาะอสังหาฯ ลักชัวรีราคามากกว่า 15 ล้านบาท ยังทรงตัวใกล้เคียงกับราคาของปี 2562

หากแบ่งดัชนีราคาตามทำเล Top 5 ทำเลที่ราคาขึ้นสูงที่สุด คือ ป้อมปราบศัตรูพ่าย ดินแดง จตุจักร บางคอแหลม และ พระโขนง ส่วน Top 5 ทำเลที่ราคาลดลงหนักที่สุด คือ คันนายาว บางกะปิ บางบอน บางกอกใหญ่ และ บางนา

เขตป้อมปราบศัตรูพ่ายนั้นเป็นที่ตั้งของสถานีวัดมังกรฯ บนรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินช่วงหัวลำโพง-ท่าพระ ราคาอสังหาฯ เขตนี้ปรับขึ้นถึง 23% QoQ สวนทางกับตลาด ส่งให้ราคาเฉลี่ยไปแตะ 219,048 บาทต่อตร.ม.แล้ว

ซัพพลายหดทั้งตลาด

ซัพพลายโครงการเปิดตัวใหม่ทุกกลุ่มสินค้าลดลงเทียบไตรมาสต่อไตรมาส กลุ่มคอนโดฯ ซัพพลายลดลง -10% ทาวน์เฮาส์ลดลง -4% บ้านเดี่ยวลดลง -3%

กมลภัทรชี้ให้เห็นว่า ซัพพลายโครงการแนวราบที่ลดลงเพิ่งเกิดขึ้นในรอบ 2 ปี ซึ่งค่อนข้างน่าแปลกใจเพราะปกติแล้วโครงการแนวราบจะมีการก่อสร้างสม่ำเสมอ ซัพพลายลดลงไม่มาก สะท้อนว่าผู้ประกอบการระมัดระวังตัวสูง

ดีมานด์การซื้อเริ่มฟื้น แต่ตลาดเช่ายังไม่ฟื้น

ด้านดีมานด์ในตลาด ดีดีพร็อพเพอร์ตี้วัดจากยอดวิวของผู้ซื้อที่เข้ามาชมในเว็บไซต์ ddproperty.com เห็นได้ว่าช่วงเดือนมีนาคม’63 ยอดวิวการค้นหาเพื่อซื้อบ้านลดลง แต่เมื่อถึงเดือนเมษายน-พฤษภาคม ยอดวิวกลับเพิ่มขึ้น 22% เทียบช่วงก่อนเกิดโรคระบาด COVID-19 โดย Top 3 เขตที่มีคนคลิกหาซื้อบ้านมากที่สุด คือ ทวีวัฒนา สาทร และ บางกะปิ

ในทางกลับกัน การค้นหาที่อยู่อาศัยเพื่อเช่าลดลงตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์-มีนาคม และยิ่งลดลงอย่างมากในเดือนเมษายน เทียบกับเดือนมกราคม’63 ยอดวิวการค้นหาห้องเช่าลดไปกว่า -20% ซึ่งกมลภัทรมองว่า สอดคล้องกับการใช้ชีวิตช่วง COVID-19 ที่ขณะนี้บริษัทส่วนใหญ่ยังให้สลับกันเข้าที่ทำงาน และหลายคนยังไม่กลับจากต่างจังหวัด ทำให้ไม่มีความจำเป็นต้องเช่าที่อยู่อาศัยในเมือง

ไตรมาส 2 ราคายังลงต่อ หวังครึ่งปีหลังดีขึ้น

ดัชนีราคาที่ลดลงในไตรมาส 1/63 กมลภัทรมองว่าไตรมาส 2/63 จะยังลดลงต่อเนื่อง เพราะการลดราคาและโปรโมชันยังคงมีอยู่ตลอดจนถึงสิ้นเดือนมิถุนายน

หากมองระยะสั้น กมลภัทรคาดว่าช่วงครึ่งปีหลังปีนี้ การทำโปรโมชันน่าจะเริ่มลดลงเพราะตลาดเริ่มกระเตื้องขึ้นบ้าง จากสถานการณ์โรคระบาดที่ดีขึ้น มียอดผู้ติดเชื้อลดลง ประเทศไทยเริ่มเปิดรับชาวต่างชาติ ทำให้เศรษฐกิจเริ่มหมุนเวียน แต่ตลาดอสังหาฯ จะกลับมาเติบโตยั่งยืนได้เหมือนเก่าเมื่อไหร่คงตอบยาก เพราะต้องรอการเติบโตของเศรษฐกิจภาพรวม นั่นหมายความว่า ต้องมีการคิดค้นวัคซีนป้องกันไวรัสโคโรนาสำเร็จและการดำเนินชีวิตกลับมาเป็นปกติ

โดยสรุปแล้ว “บ้าน” ก็ยังเป็นปัจจัยสี่ที่เหมาะกับการลงทุน เพียงแต่ต้องจับตาว่าโรคระบาด COVID-19 จะทำให้สมการการเลือกซื้อบ้านของคนเปลี่ยนไปแค่ไหน โดยเฉพาะในแง่ “ทำเล” เพราะบางบริษัทเริ่มพิจารณาการปรับมา Work from Home ระยะยาวแล้ว ทำให้ทำเลใจกลางเมืองอาจจะมีความจำเป็นน้อยลงก็ได้ในอนาคต

ราคาอสังหาฯ ไทย ลดลง 9% ในรอบ 1 ปี

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยในปี 2563 มีแนวโน้มชะลอตัวลง โดยมีสัญญาณมาตั้งแต่ปลายปี 2562 ที่ราคาและอุปทานลดลงอย่างต่อเนื่อง จากปัจจัยท้าทายหลายด้านทั้งสภาพเศรษฐกิจที่ยังชะลอตัว หนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง และยิ่งเห็นได้ชัดเมื่อการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส COVID-19 โดยดัชนีราคาในไตรมาสแรกของปี 2563 ลดลง 1% จากไตรมาสก่อนหน้า และลดลงถึง 9% ในรอบ 1 ปี ส่วนดัชนีอุปทานแม้จะยังทรงตัว แต่ก็ลดลง 3% ในรอบ 1 ปี

แม้ว่าตลาดอสังหาฯ ชะลอตัว ส่งผลให้ราคาคอนโดมิเนียม และทาวน์เฮาส์ ปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่อง ประกอบกับโปรโมชันต่าง ๆ ที่ออกมาเพื่อเร่งระบายสินค้าคงค้าง จึงเป็นโอกาสที่ดีที่จะได้สินค้าในราคาที่เหมือนกับช่วงเปิดตัวโครงการ นอกจากจะเหมาะแกการซื้ออาศัยเองแล้ว ยังเหมาะกับการลงทุน เนื่องจากราคาอสังหาฯ มีแนวโน้มเติบโตเพิ่มขึ้นอีกเมื่อสถานการณ์กลับมาเป็นปกติ โดยเฉพาะสินค้าระดับกลาง-บน

ทั้งนี้ หากดูตัวเลขการใช้งานเว็บไซต์ DDproperty.com พบว่ามีการเข้าชมและทำการค้นหาต่อบนเว็บไซต์เพิ่มขึ้นถึง 8% เมื่อเทียบกับช่วงก่อนเคอร์ฟิว แสดงให้เห็นว่าผู้บริโภคยังคงให้ความสนใจอย่างต่อเนื่อง

อสังหาฯ สิงคโปร์ หดตัว 1% และจะลดอีกในไตรมาส 2

จากรายงาน PropertyGuru Singapore Property Market Index ฉบับล่าสุด พบว่า ดัชนีราคาลดลง 1.1% ในไตรมาสแรกของปี 2563 สอดคล้องกับข้อมูลจาก Urban Redevelopment Authority ที่ระบุว่าราคาอสังหาฯ ที่ไม่ใช่ที่ดินและคอนโดมิเนียมจะปรับตัวลดลง 1% และผู้ประกอบการอสังหาฯ จำนวนมากมีแนวโน้มที่จะลดราคาอสังหาฯ ลงอีกในไตรมาสที่ 2 หากสถานการณ์ชัตดาวน์ประเทศสิงคโปร์ยังยืดเยื้อ

อย่างไรก็ดี ภาคธุรกิจในประเทศส่วนใหญ่ไม่หวั่นวิตกกับสถานการณ์การแพร่ระบาดมากนัก เนื่องจากเชื่อมั่นในมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาล รวมทั้งความแข็งแกร่งของภาคอสังหาฯ ที่มีการออกมาตรการคุมภาระหนี้ต่อรายได้ (TDSR) และ มาตรการกำกับควบคุมการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV)

อสังหาฯ มาเลเซีย ปรับขึ้น สวนทางความต้องการที่ลดลง

ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ยังคงรักษาการเติบโตได้อย่างแข็งแกร่งต่อเนื่องมาจากไตรมาสแรกของปี 2563 โดยวัดได้จากดัชนีราคาที่เพิ่มขึ้น สอดคล้องกับรายงาน PropertyGuru Malaysia Property Market Index ฉบับล่าสุด ที่พบว่า ดัชนีราคาในไตรมาสแรกของปี 2563 ปรับตัวขึ้นราว 0.63% แสดงให้เห็นว่าผู้บริโภคยังมองอสังหาฯ ว่าเป็นทางเลือกที่ดีที่สุดหากต้องการสร้างความมั่นคง สวนทางกับจำนวนอุปทานใหม่ที่ลดลงถึง –10.47% ซึ่งลดลงมากสุดในรอบ 3 ปี

อินโดนีเซีย อสังหาฯ ยังโต

จากรายงาน Rumah.com Indonesia Property Market Index ฉบับล่าสุดชี้ให้เห็นว่า ปี 2563 จะเป็นปีแห่งการฟื้นฟูภาคอสังหาฯ เนื่องจากการสนับสนุนของภาครัฐฯ ที่ออกนโยบายผ่อนปรนมาตรการ LTV สำหรับผู้ซื้อบ้านหลังที่สอง ซึ่งเพิ่มความเชื่อมั่นให้กับผู้ประกอบการอสังหาฯ นักลงทุน และภาคธุรกิจอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องมากขึ้น

อย่างไรก็ดี จากการแพร่ระบาดของ COVID-19 ส่งผลให้เศรษฐกิจของประเทศชะลอตัวตั้งแต่เดือนมีนาคมเป็นต้นมา ทางด้านภาคอสังหาฯ ในไตรมาสแรกของปี 2563 พบว่า มีจำนวนอุปทานใหม่ลดลง สวนทางการเติบโตของความต้องการซื้อ ทำให้ผู้ที่ขับเคลื่อนตลาดอสังหาฯ ของอินโดนีเซียในไตรมาสที่ผ่านมาเป็นกลุ่มผู้บริโภค

จุดร่วม New Normal คือใช้เทคโนโลยี

แม้ว่าแต่ละประเทศจะมีเติบโตและหดตัว แต่จุดร่วมที่เห็นคือ การปรับเปลี่ยนรูปแบบการดำเนินธุรกิจและการให้บริการของภาคอสังหาฯ​ ที่หันมาสร้าง ‘New Normal’ ให้เกิดขึ้น ถือเป็นการพลิกวิกฤติให้เป็นโอกาสได้ โดยใช้โอกาสนี้เข้าถึงลูกค้าและการเข้าถึงผู้บริโภคผ่านการนำเทคโนโลยีและแพลตฟอร์มออนไลน์มาประยุกต์ใช้

“ผู้ประกอบการอสังหาฯ หลายรายต้องพับแผนในการเปิดตัวโครงการใหม่ การก่อสร้างหยุดชะงัก งานแสดงบ้านระดับบิ๊กอีเวนต์ที่ไม่สามารถจัดขึ้นได้ แต่ผู้ประกอบการในอาเซียนต่างเห็นตรงกันว่า กุญแจสำคัญที่ทำให้รอดพ้นวิกฤติคือการวางแผนการเงินสำรองฉุกเฉิน การทำแผนตลาดให้มีความยืดหยุ่น และยกระดับด้วยเทคโนโลยี ซึ่งอาจจะมีอีกหลากหลายคำตอบที่ใช้เอาชนะความท้าทายต่าง ๆ ได้ เพียงแค่ต้องบริหารจัดการให้เหมาะสม” กมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ ในเครือพร็อพเพอร์ตี้กูรู กรุ๊ป กล่าว