“สุวรรณา พุทธประสาท” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอล เอช มอลล์ แอนด์ โฮเทล จำกัด (LHMH) อัปเดตข้อมูลศูนย์การค้า “Terminal 21 พระราม 3” สาขาล่าสุดที่เปิดตัวเมื่อเดือนตุลาคม 2565 หลังเปิดให้บริการครบ 1 ปี ขณะนี้ทราฟฟิกลูกค้าเข้าห้างฯ ยังอยู่ที่เฉลี่ยเกือบ 20,000 คนต่อวัน ซึ่งยังไม่เป็นไปตามเป้าหมาย

ทั้งนี้ ในช่วงเปิดบริการศูนย์การค้านี้เคยตั้งเป้าหมายทราฟฟิกไว้ที่ 50,000 คนต่อวัน หรือ 3.5 ล้านคนต่อปี ทำให้ยังห่างเป้าอยู่อีกมาก

สำหรับโจทย์หลักที่บริษัทมองว่าทำให้ทราฟฟิกไม่เข้าเป้า คือ ขนส่งสาธารณะไม่สะดวก ลูกค้าส่วนใหญ่จะมาด้วยรถยนต์ส่วนตัว

ทำให้บริษัทจะหาทางเพิ่มทราฟฟิก ด้วยการลงทุนเพิ่ม 30 ล้านบาทเพื่อปรับปรุงบริเวณท่าเรือของศูนย์ฯ ให้ใหญ่ขึ้น สามารถรองรับเรือท่องเที่ยวขนาดใหญ่ได้ เพื่อดึงให้นักท่องเที่ยวต่างชาติเข้ามาเสริมในศูนย์ฯ อีกส่วนหนึ่ง คาดจะก่อสร้างเสร็จพร้อมเปิดบริการเดือนธันวาคม 2566

สุวรรณากล่าวต่อว่า ขณะนี้เจรจาดีลทัวร์ทางเรือแล้ว 2 บริษัทที่จะนำนักท่องเที่ยวมาแวะท่องเที่ยวที่ Terminal 21 พระราม 3 คาดว่าจะได้ทราฟฟิกเพิ่มอีกวันละ 1,000 คน และจะมีการเจรจาเพิ่มอีกหลังจากนี้ โดยกลุ่มนักท่องเที่ยวเป้าหมายจะเป็นกลุ่มเอเชีย เช่น เกาหลีใต้, ไต้หวัน, จีน, ฮ่องกง เป็นต้น

นอกจากนี้ จะมีการปรับเปลี่ยนร้านค้าภายในศูนย์ฯ ให้ตรงกับความต้องการผู้บริโภคในทำเลพระราม 3 ให้มากขึ้นด้วย เพื่อดึงให้ลูกค้าเลือกมาเดินในศูนย์ฯ

• Terminal21 สวนกระแสค้าปลีก ยังไม่ไปต่างจังหวัด ขอโฟกัสในเมืองหลวง
• Foodland ฝ่าวงล้อมค้าปลีก ขอเปิดปีละ 2 สาขา เตรียมผุดไซส์เล็ก เกาะไปกับคอนโด

LHMH มีธุรกิจศูนย์การค้าภายใต้บริษัทคือ Terminal 21 ทั้งหมด 3 สาขา คือ สาขาอโศก, สาขาพระราม 3 และ สาขาพัทยา (*สาขาโคราช และแฟชั่นไอส์แลนด์ อยู่ภายใต้บริษัทย่อยอื่นในเครือแลนด์แอนด์เฮ้าส์) ซึ่งปีนี้ถือว่ายังเป็นปีที่ไม่ค่อยสดใสนักสำหรับศูนย์การค้าในเครือ LHMH

“ร้านค้าในห้างฯ เขาก็กระทบมาเยอะจากช่วงโควิด-19 ตอนนี้เราต้องดูแลให้เขาอยู่ได้ก่อนเราถึงจะไปปรับขึ้นค่าเช่าเขาได้ จากปกติเราขึ้นค่าเช่าได้ปีละ 5% แต่ปีนี้อาจจะยังขึ้นไม่ได้ หรือต้องปรับการคิดค่าเช่ามาเป็นการเก็บแบบ GP คิดตามที่ขายได้จริง” สุวรรณากล่าวถึงสถานการณ์ธุรกิจศูนย์การค้า

ส่วนการขยายสาขา Terminal 21 สาขาใหม่ๆ สุวรรณาเผยว่ายังมีแนวคิดที่จะขยายแต่จังหวะคงยังไม่ใช่ตอนนี้ เพราะต้องรอดูสภาวะเศรษฐกิจที่เหมาะสมก่อน

เช็กอินพระราม 3 โมเดลริมแม่น้ำ

ล่าสุด Terminal21 พระราม 3 ได้เปิดให้บริการอย่างเต็มรูปแบบเมื่อวันที่ 20 ตุลาคม 2565 เป็นศูนย์การค้าลำดับที่ 4 ของตระกูล Terminal21 หลังจากเปิดที่อโศก, โคราช และพัทยา มาแล้ว ครั้งนี้ยังคงไฮไลต์เดิมด้วยดีไซน์ที่เป็นสถานที่ท่องเที่ยวดังจากทั่วโลก แต่เพิ่มเติมคือมีพื้นที่ติดริมแม่น้ำเจ้าพระยา

Terminal21 (เทอร์มินัล21) บริหารงานโดย บริษัท แอล เอช มอลล์ แอนด์ โฮเทล จำกัด (LHMH) เป็นหนึ่งในบริษัทในเครือของ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) นอกเหนือจาก Terminal21 แล้ว ยังมีโครงการอื่นๆ ในเครือ ได้แก่ Fashion Island, The Promenade, Life Center รวมถึงโรงแรม Grande Centre Point

Terminal21 พระราม 3 มีมูลค่าการลงทุน 6,000 ล้านบาท บนพื้นที่ 16 ไร่ พื้นที่ใช้สอยรวม 140,000 ตารางเมตร พื้นที่ส่วนให้เช่า 40,000 ตารางเมตร และพื้นที่จอดรถ 2,000 คัน

ถ้าถามว่าทำไมต้องเป็นทำเลพระราม 3?

ประเสริฐ ศรีอุฬารพงศ์ กรรมการผู้จัดการศูนย์การค้าเทอร์มินอล21 บริษัท แอล เอชมอลล์ แอนด์ โฮเทล จำกัด (LHMH) ได้เล่าว่า โซนพระราม 3 ถือเป็น New CBD แห่งใหม่ เข้าเมืองก็ใกล้ จะไปฝั่งธนก็ง่าย เป็นทำเลที่เพิ่งเปิดการค้าไม่นานมานี้ และติดแม่น้ำเจ้าพระยาด้วย โดยใช้เวลาในการพัฒนาโครงการ 3 ปี ตั้งแต่ได้ที่ดินมา

ประเสริฐบอกว่าเวลาจะไปตั้งโครงการที่ไหน สำคัญคือต้องด้วยกำลังซื้ของคนย่านนั้น และจำนวนประชากร 2 สิ่งนี้เป็นปัจจัยสำคัญ

โดยมองว่าพระราม 3 เป็นทำเลศักยภาพในอนาคต ในย่านนี้มีประชากรอาศัยมากกว่า 1 ล้านคน หรือคิดเป็น 10% ของประชากรในกรุงเทพฯ เนื่องมากมีโครงการคอนโดผุดขึ้นมากมาย และเป็นคอนโดในราคาระดับไม่ต่ำกว่า 3 ล้านบาท นอกจากนี้ยังมีสำนักงานออฟฟิศมากกว่า 43 แห่ง พนักงานมากกว่า 60,000 คน มีที่พักอาศัยทั้งบ้าน และคอนโดมากกว่า 5,000 ยูนิต และโรงแรมมากกว่า 44 แห่ง จำนวนกว่า 5,300 ห้อง รองรับนักธุรกิจและนักท่องเที่ยวกว่า 4,800 คนต่อวัน

พระราม 3 ยังเป็นพื้นที่เชื่อมต่อย่านธุรกิจ ฝั่งธนบุรี อยู่ใกล้เจริญกรุงเดินทางเข้าสีลมได้ง่าย อยู่ไม่ไกลจากคลองเตยเดินทางไปอโศกได้ หรือข้ามสะพานกรุงเทพออกฝั่งธนก็ได้ มีทางด่วน 3 จุด และจะมีรถไฟฟ้าสายสีเทาในอนาคต เรียกว่าไปได้ทั้งในเมือง และชานเมือง ในแต่ละวันมีทราฟฟิกรถยนต์มากกว่า 70,000 คัน พอๆ กับเส้นถนนลาดพร้าว

ไฮไลต์ของศูนย์การค้า Terminal21 ยังอยู่ที่การตกแต่ง ตั้งแต่สาขาแรกที่อโศก ก็มีการตกแต่งในสถานที่ท่องเที่ยวสำคัญๆ ของโลก จนกลายเป็นแม็กเน็ตที่ดึงดูดนักท่องเที่ยวได้เป็นอย่างดี โดยที่พระราม 3 มีการตกแต่งสไตล์นีโอ-คลาสสิก แต่ละชั้นก็มีดีไซน์ที่ได้แรงบันดาลใจจาก 6 เมืองท่องเที่ยวระดับโลก ได้แก่ Caribbean Village, English Village, Italian Village, French Village, Japanese Village และ San Francisco Village

อีกทั้งด้านหลังยังติดแม่น้ำเจ้าพระยา ในอนาคตอาจจะมีการสัญจรทางน้ำเพิ่มเติม หรืออาจจะมีเรือโดยสารสาธารณะเพิ่มขึ้นก็ได้

โฟกัสในกรุงเทพฯ ประชากรเยอะ

Terminal21 อโศกได้เปิดให้บริการในปี 2554 จนถึงวันนี้ก็เป็นเวลานับ 10 ปีแล้ว ตอนนี้ตระกูล Terminal21 มีทั้งหมด 4 แห่ง อยู่ในกรุงเทพฯ 2 แห่ง และต่างจังหวัด 2 แห่ง ถ้าเทียบกับผู้เล่นค้าปลีกรายอื่นๆ การขยายสาขาในจำนวนเท่านี้ถือว่าไม่ได้เยอะมากเท่าไหร่นัก

แต่ก่อนหน้าที่ทาง LHMH จะเปิด Terminal21 ก็ได้บริหารศูนย์การค้าแฟชั่นไอส์แลนด์ และเดอะพรอมานาด จนกลายเป็นศูนย์การค้าที่ใหญ่ที่สุดย่านรามอินทรา เรียกว่าเป็นตัวตึงแห่งย่านก็ว่าได้ เพราะสามารถจับลูกค้าในย่านนั้นได้หมด ปัจจุบันแฟชั่นไอส์แลนด์ได้เปิดให้บริการมา 27 ปีแล้ว

หลังจากที่ Terminal21 อโศกเปิดครบ 10 ปีมาแล้ว ประเสริฐบอกว่าสิ่งที่ได้เรียนรู้จากโครงการนี้ก็คือ ได้เรียนรู้ว่าเราก็มีประสบการณ์ในการทำช้อปปิ้งมอลล์พอสมควร แฟชั่นก็ 27 ปี Terminal21 ก็ 10 ปีแล้ว แต่ละศูนย์มีคาแรกเตอร์แตกต่างกัน แฟชั่นฯ เป็นศูนย์การค้าสำหรับครอบครัว เป็น One Stop Shopping ส่วน Terminal21 อโศก จากตอนแรกที่ไม่เคยคิดจะจับกลุ่มลูกค้าต่างชาติ แต่คอนเซ็ปต์กลับถูกจริตต่างชาติได้

สำหรับแผนต่อไปของ Terminal21 ขอโฟกัสในการขยายศูนย์การค้าในกรุงเทพฯ เป็นการส่วนกระแสค้าปลีกที่หลายเจ้าเริ่มออกนอกกรุงเทพฯ ไปยังหัวเมืองใหญ่ หรือเมืองรองมากขึ้น เพราะในกรุงเทพฯ มีพื้นที่แน่นไปหมด แต่ประเสริฐกลับมองว่ายังมีพื้นที่สำหรับเขาอยู่…

“ตอนนี้เรายังมีศูนย์การค้าในกรุงเทพฯ น้อยมาก ยังอยากอยู่ในกรุงเทพฯ ก่อน อย่าลืมว่าที่นี่มีประชากร 12 ล้านคน มีนักท่องเที่ยวอีก ยังไงก็มีกำลังซื้อ ยังไงก็มีที่ให้ไปได้ เพราะเราตัวเล็ก ต่อไปยังคงโฟกัสในกรุงเทพฯ พื้นที่ 10 ไร่ขึ้นไป ได้ทั้งในเมือง และชานเมือง ถ้าอยู่แนวเส้นรถไฟฟ้าจะเป็น Priority แรกๆ แต่ตอนนี้ยังไม่ได้มีเป้าว่าจะต้องมีกี่ศูนย์ฯ”

สำหรับที่อโศกตอนนี้มีทราฟฟิกราวๆ 40,000 คน/วัน ในช่วงก่อน COVID-19 มีทราฟฟิก 50,000 คน/วัน ตอนนี้ทราฟฟิกกลับมาประมาณ 70% ส่วนที่พระราม 3 คาดว่าจะทราฟฟิกคนใช้บริการ 50,000 คน/วัน

สำหรับใครที่เป็นแฟนคลับของ “แฟชั่นไอส์แลนด์” ประเสิรฐบอกว่าตอนนี้ยังไม่แผนที่จะขยายแฟชั่นไอส์แลนด์เพิ่มเติม แต่อาจจะมีปรับปรุงพื้นที่ใหม่ๆ อยู่ตลอด

“แฟชั่นฯ เป็นโมเดลที่อยากให้มีอะไรใหม่ตลอด และมีความยากที่จะขยายไปที่อื่นด้วย เพราะมีพื้นที่ขนาดใหญ่มาก เหมือนมี 3 ห้างในที่เดียว ถ้าย้อนไป 27 ปีก่อน ตอนนั้นลงทุน 5,000 ล้านบาท ถือว่าเยอะมาก”