“การลงทุนอสังหาริมทรัพย์” ตามวิธีดั้งเดิมคือต้องเป็นเจ้าของห้องทั้งห้องหรือบ้านทั้งหลัง หมายความว่านักลงทุนต้องมีเงินสดหลักล้าน หรือมีเครดิตดีพอที่จะกู้สินเชื่อบ้าน ยิ่งถ้าหากเป็นอสังหาฯ ใจกลางเมืองวันนี้ ราคาคอนโดฯ ย่านซีบีดีพุ่งไปถึงยูนิตละ 5 ล้าน 10 ล้าน ทำให้คนทั่วไปเอื้อมถึงการลงทุนอสังหาฯ ในทำเลทองได้ยากมาก

จนกระทั่งเทคโนโลยีบล็อกเชนและการออกเหรียญโทเคนดิจิทัลเกิดขึ้น จึงมีการต่อยอดไอเดียมาสร้างการลงทุนแบบใหม่ ใช้การออก “โทเคน” กระจายการถือสิทธิ์ความเป็นเจ้าของคอนโดฯ 1 ห้องออกเป็นหลายเจ้าของ (fractionalization) เพื่อให้หน่วยการลงทุนอสังหาฯ มีขนาดเล็กลง คนทั่วไปเข้าถึงได้ง่ายขึ้น

แนวคิดการออกโทเคนเพื่อลงทุนคอนโดฯ ดังกล่าวกำลังจะเกิดขึ้นครั้งแรกในไทยกับ “RealX Investment Token” และคอนโดฯ “พาร์ค ออริจิ้น” ซึ่งพัฒนาโดย บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI)

ถือ 1 เหรียญ เสมือนเป็นเจ้าของ 1 ตารางนิ้ว

“ดร.วีรพงษ์ ชุติภัทร์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เรียล เอสเตท เอกซ์โพเนนเชียล จำกัด กล่าวถึงรายละเอียดการออกเหรียญ “RealX” เป็นการนำห้องชุดในคอนโดฯ “พาร์ค ออริจิ้น” 3 ทำเล รวมไม่เกิน 361 ยูนิต มาแปลงเป็นหน่วยการลงทุน โดยแบ่งรายละเอียดคอนโดฯ ที่จะนำมาขายผ่านโทเคน ดังนี้

• พาร์ค ออริจิ้น พร้อมพงษ์ ไม่เกิน 138 ยูนิต
• พาร์ค ออริจิ้น พญาไท ไม่เกิน 123 ยูนิต
• พาร์ค ออริจิ้น ทองหล่อ ไม่เกิน 100 ยูนิต

เมื่อออกขายหน่วยลงทุนแล้ว RealX จะนำห้องชุดเหล่านี้เข้าระบบการ “ปล่อยเช่า” โดยมี บริษัท แฮมป์ตัน โฮเทล แอนด์ เรสซิเดนซ์ จำกัด หรือ HHR เป็นผู้รับบริหารการเช่าครบวงจร (*HHR เป็นบริษัทในเครือออริจิ้น) เพื่อสร้างรายได้กลับมาเป็นเงินปันผลตอบแทนให้กับผู้ถือโทเคน

ด้าน “จิตตินันท์ ชาติสีหราช” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท โทเคน เอกซ์ จำกัด หรือ Token X ภายใต้กลุ่ม SCBX ซึ่งเป็นผู้ให้บริการระบบเสนอขายโทเคนดิจิทัล (ICO Portal) กล่าวว่า เหรียญ RealX จะเสนอขายต่อประชาชนครั้งแรก (ICO) จำนวนไม่เกิน 19,230,769 โทเคน ที่ราคา 182 บาทต่อโทเคน รวมมูลค่าทั้งสิ้นไม่เกิน 3,500 ล้านบาท

จำนวนโทเคนนี้มาจากไหน? จิตตินันท์ระบุว่ามาจากการคำนวณพื้นที่ขายทั้งหมดของห้องชุดที่จะนำมาเป็นสินทรัพย์อ้างอิงของโทเคนนี้ และนำมาหารเป็น “ตารางนิ้ว” ทำให้การถือเหรียญ RealX 1 เหรียญ จะเปรียบเหมือนกับการถือครองคอนโดฯ 1 ตารางนิ้ว

การันตียีลด์ 4-5% ในช่วง 5 ปีแรก

โครงการลงทุนโทเคนดิจิทัล RealX มีการกำหนดอายุโครงการ 10 ปี โดย ดร.วีรพงษ์ นำเสนอผลตอบแทนที่จะได้รับในช่วง 10 ปี แบ่งเป็น 2 ช่วงคือ

ช่วงแรก – ปีที่ 1-5 การันตีผลตอบแทนการเช่า 4.00%, 4.25%, 4.50%, 4.75% และ 5.00% ของมูลค่าเสนอขายโทเคน โดยปรับขึ้นเป็นขั้นบันไดทุกปี

ช่วงที่สอง – ปีที่ 6-10 จะทยอยขายยูนิตในโครงการเพื่อทำกำไรจากส่วนต่างราคา (capital gain) โดยจะขายปีละ 10%, 15%, 20%, 25% และ 30% ของจำนวนยูนิตที่มี ปรับขึ้นเป็นขั้นบันไดทุกปี จนขายหมดในปีที่ 10 (ทยอยขายเพื่อไม่ให้ซัพพลายล้นเกินในปีเดียว) ระยะนี้ผู้ถือโทเคนจะได้รับผลตอบแทนทั้งส่วนที่ขายห้องชุดได้ และผลตอบแทนจากค่าเช่าในห้องชุดที่ยังไม่ได้ขายออกไป

ทั้งหมดนี้ ผู้ถือโทเคนจะได้รับผลตอบแทนเป็นรายไตรมาส

แม้โครงการจะมีอายุ 10 ปี แต่ในระหว่างนั้นผู้ถือโทเคนสามารถซื้อขายเปลี่ยนมือโทเคนได้ เพราะจะมีการนำเหรียญ RealX เข้าเทรดในตลาดรอง ซึ่งขณะนี้กำลังเลือกระหว่างกระดาน TDX หรือ Bitkub หรือทั้งสองกระดาน

เมื่อโทเคนอยู่บนกระดาน ราคาเหรียญจะมีการขึ้นลงตามตลาด สามารถเทรดซื้อขายทำกำไรเหรียญได้ ซื้อเพิ่มหรือขายออกได้คล่องตัวมากกว่าการลงทุนอสังหาฯ แบบดั้งเดิม

ลงทุนในแหล่งปล่อยเช่าชาวต่างชาติ

ดังที่เห็นว่าเหรียญ RealX เป็นโทเคนที่มีพื้นฐานจากสินทรัพย์อ้างอิง การพิจารณาความเหมาะสมของราคาขาย รวมถึงความเป็นไปได้ในการทำกำไรทั้งจากค่าเช่าและส่วนต่างราคา จึงต้องกลับมาที่ตัวสินทรัพย์

“พีระพงษ์ จรูญเอก” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ORI กล่าวถึงสินทรัพย์ทั้ง 3 แห่ง เป็นทำเลปล่อยเช่าชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในไทย (expat) ในทำเลทองหล่อ-พร้อมพงษ์จะเป็นกลุ่มชาวญี่ปุ่น ส่วนทำเลพญาไทมีหลากหลายสัญชาติ ส่วนใหญ่เป็นชาวจีนและไต้หวันซึ่งเดินทางติดต่อธุรกิจบ่อย ทำให้ต้องการที่พักใกล้ ARL เพื่อไปสนามบินสะดวก

ปัจจุบัน HHR บริหารการเช่าในทั้ง 3 โครงการอยู่แล้ว และมีอัตราเข้าพักเกือบเต็ม 100% สามารถทำราคาเช่าได้สูง ตัวอย่างเช่น ทำเลทองหล่อ คิดค่าเช่าที่ 2,000 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน

อัตราผลตอบแทนการเช่าเฉลี่ยของ 3 โครงการนี้อยู่ที่ 8% แต่ที่การันตียีลด์ 4-5% สำหรับผู้ถือโทเคน เพราะจะมีการหักค่าบริหารจัดการทั้งค่าธรรมเนียมที่จ่ายให้ HHR และการบริหารของ RealX

ด้านการเติบโตของราคาคอนโดฯ พีระพงษ์มองว่าทำเลซีบีดีของกรุงเทพฯ ในอดีตที่ผ่านมาพิสูจน์ให้เห็นว่าราคาสามารถขึ้น 100% ได้ภายใน 10 ปี เพราะที่ดินเป็นสินทรัพย์ที่มีจำกัด

• รู้จัก ‘YES โทเคน’ และแพลตฟอร์ม ‘ยืมมั้ย.digital’ บริการ ‘เช่าสินทรัพย์ดิจิทัล’ ครั้งแรกในไทย
• “ต่างชาติ” เริ่มกลับมาซื้อคอนโดฯ ไทย จับตา “พม่า-อเมริกัน” ลงทุนสูง ซื้อห้องใหญ่ราคาแพง

ส่วนราคาขายห้องชุดผ่านโทเคน ไม่ได้ปรับขึ้นสูงกว่าปกติและมีการลดราคาให้ด้วย เพราะปัจจุบันออริจิ้นขายโฉนด 3 โครงการนี้ในราคาเฉลี่ย 298,000 บาทต่อตร.ม. แต่การขายผ่าน RealX คิดเป็นตารางเมตรแล้วจะตก 265,000 บาทต่อตร.ม.

ดร.วีรพงษ์กล่าวต่อว่า RealX จะเริ่มเปิดขายผ่านแอปพลิเคชัน Token X ช่วงต้นเดือนมิถุนายน 2566 ในส่วนนักลงทุนรายย่อยสามารถซื้อได้สูงสุดไม่เกิน 300,000 บาทต่อคน (ตามกฎกำกับการลงทุนสินทรัพย์ดิจิทัลของ ก.ล.ต.) นักลงทุนที่สนใจสามารถดาวน์โหลดแอปฯ และยืนยันตัวตนไว้ก่อนได้

“เรากำลังอยู่ในหน้าประวัติศาสตร์ใหม่ที่นวัตกรรมจะเปลี่ยนวงการอสังหาฯ ปกติถ้าผมขายคอนโดฯ กลางเมือง จะมีคนแค่ 5% ของประเทศนี้ที่ซื้อได้ แต่เมื่อมีการสร้างการลงทุนเป็นโทเคน จะซื้อเพียงแค่ 1 ตารางนิ้วก็ได้ ทำให้ใครๆ ก็ลงทุนได้ แม้แต่น้องพนักงานเซเว่นฯ ที่แม่ฮ่องสอนยังกดซื้อคอนโดฯ ที่กรุงเทพฯ ได้” พีระพงษ์แห่ง ORI กล่าว “นวัตกรรมนี้จะเปิดโอกาสอีกมากมาย ต่อไปผมอาจจะทำ Hotel Token กระจายการลงทุนในโรงแรม หรือทำ Warehouse Token กระจายการลงทุนคลังสินค้า ทำให้ทุกคนเข้าถึงการลงทุนกับกระแสอีคอมเมิร์ซที่กำลังบูมในวันนี้”