โซนนิ่ง อสังหาฯ 3 ป้าทุบรถ VS ตลาดข้างบ้าน


01-06-2018 15:18:58

กรณี 3 ป้าทุบรถ กับการดำเนินงานของ 5 ตลาดรอบบ้าน ในหมู่บ้านเสรีวิลล่า ผู้บริโภคอย่างเราสามารถเรียนรู้เรื่องสิทธิและหน้าที่ของผู้บริโภคได้อย่างดีจากกรณีนี้ แม้ว่าในความรู้สึกของหลายคนจะแบ่งเป็นทีมคุณป้า ทีมเห็นใจผู้ค้าขายในตลาด ทีมเจ้าหน้าที่และผู้บริหาร กทม. ด้วยเหตุผลที่ต่างกันไป แต่ถ้าทุกฝ่ายรู้สิทธิและหน้าที่ที่จะปฏิบัติตนให้ถูกต้องตามกฎหมายแล้ว สังคมไทยจะไม่มีปัญหาแบบเดียวกันนี้คาราคาซังอยู่อีกหลายจุด 

โดยเฉพาะคุณป้า 3 คน ก็ไม่ต้องเหนื่อยกับการเรียกร้องสิทธิ ผู้ค้าในตลาดก็ไม่ต้องประสบปัญหาความไม่มั่นคงในการประกอบวิชาชีพ ส่วนเจ้าหน้าที่และผู้บริหาร กทม.ก็ปฏิบัติหน้าที่ได้อย่างถูกต้องชอบธรรมภายใต้กฎหมายฉบับเดียวกัน

ทั้งนี้ เพราะภายใต้กฎหมายจัดสรร ที่โครงการบ้านจัดสรรทั่วไปต้องดำเนินงานภายใต้กฎหมาย กับภาพของหมู่บ้านจัดสรรส่วนใหญ่ที่คนไทยคุ้นเคย เป็นเรื่องที่สวนทางกันระหว่างกฎหมายกับการปฏิบัติจริงมานาน ทำให้ภาพของหมู่บ้านจัดสรรที่เจ้าของบ้านซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย อยู่ๆ ก็สามารถลุกมาทำกิจกรรมร้านค้าหรือดัดแปลงเพื่อประกอบกิจการอะไรก็ได้กลายเป็นเรื่องธรรมดาที่ใครๆ ก็ทำกัน จนเกิดความเข้าใจผิดว่าเป็นสิ่งที่ผู้อยู่อาศัยมีสิทธิที่จะทำเช่นนั้นได้ แต่ในความเป็นจริงล้วนผิดกฎหมาย พ.ร.บ.จัดสรรโดยสิ้นเชิง

ชีวิตความเป็นอยู่ที่แท้จริง กับกฎหมายที่ไม่ได้ถูกนำมาใช้จริง จึงเป็นตัวสร้างวัฒนธรรมและความคุ้นเคยที่นำไปสู่ปัญหาคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยในหมู่บ้านจัดสรรนั้นเอง

รวมทั้งอาจจะก่อให้เกิดเป็นกรณีพิพาทดังกรณีที่เกิดขึ้นในหมู่บ้านเสรีวิลล่า เพราะพื้นที่การค้าสร้างมูลค่าจนมีบทบาทเกินหน้าการพักอาศัย และเกินกว่าที่ผู้อยู่อาศัยจะต้องทนทั้งที่เป็นฝ่ายที่มีสิทธิที่จะเรียกร้องความถูกต้องจากการที่ผลประโยชน์ที่เกิดกับคนจำนวนมากกว่าทำให้การปฏิบัติตามกฎหมายถูกมองข้าม

“หมู่บ้านที่ปฏิบัติตามกฎระเบียบเข้มงวด ไม่ปล่อยปละละเลย มักจะถูกมองว่าเจ้าระเบียบ เราเองก็มีลูกค้าปฏิเสธเข้าดูโครงการในช่วงแรกๆ ถึง 30% เพียงแค่ชี้แจ้งให้ทุกคนเข้าใจร่วมกันว่า การอยู่อาศัยในโครงการบ้านลุมพินีจะไม่อนุญาตให้จอดรถหน้าบ้านเลย” จรัญ เกษร กรรมการผู้จัดการ บริษัท พรสันติ จำกัด ผู้บริหารงานโครงการบ้านลุมพินี ในเครือบริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าว นี่คือตัวอย่างเล็กๆ ถึงความพยายามปฏิวัติการอยู่อาศัย ที่ท้าทายกับเรื่องของยอดขายที่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์น้อยรายต้องยอมอดกลั้น เพื่อเป้าหมายการสร้างโครงการที่ผู้อยู่อาศัยจะอยู่ร่วมกันอย่างเข้าใจสิทธิและเคารพการอยู่อาศัยร่วมกัน

อย่างไรก็ตาม เพื่อจะสร้างระเบียบของการอยู่อาศัยและโครงการบ้านน่าอยู่ ซึ่งเป็นผลต่อคุณภาพชีวิตของลูกค้าเอง โดยเฉพาะเรื่องสิ่งแวดล้อมในโครงการ บริษัทจึงเลือกชี้แจ้งเพื่อคัดเลือกคนที่ยอมรับกติกาที่ตกลงร่วมกันได้ตั้งแต่ต้น

“เราบอกตั้งแต่แรกว่า การจะมาเปิดร้านขายของชำ ขายก๋วยเตี๋ยว ลูกชิ้นปิ้ง หรือแม้แต่ให้รถกับข้าวเข้ามาขาย จะไม่มีในโครงการของเรา เพราะนอกจากเป็นเรื่องของระเบียบและไม่ละเมิดสิทธิผู้อยู่อาศัยแล้ว สิ่งเหล่านี้ยังถือเป็นการทำผิดกฎหมายจัดสรร ซึ่งเราต้องหาคนมาคอยประสานงานชี้แจง โดยจะเลือกใช้กฎหมายเป็นปราการด่านสุดท้าย ลูกบ้านบอกว่าเรากฎระเบียบเข้มงวด แต่เราต้องทำ เพราะถ้าปล่อยจากเรื่องเล็กๆ มันจะเป็นมะเร็งที่ขยายเพิ่มขึ้นทันที” จรัญ ย้ำ พร้อมกันยืนยันว่า

จากที่ลองใช้มาตรการเหล่านี้กับโครงการบ้านของลุมพนี ก็พบว่า แม้ “วินัย” จะเป็นสิ่งที่ไม่ค่อยเข้ากับชุมชนไทย ทำให้ช่วงแรกของการอยู่อาศัย บางคนอาจจะต้องฝืนตัวเองบ้างจากสภาพที่คุ้นเคยมา แต่ก็พบว่า สุดท้ายทุกคนก็ทำได้ ซึ่งเป็นผลดีในระยะยาวมากกว่า เพราะถ้าทุกคนเคารพกฎหมายทำสิ่งที่ถูกต้อง ก็จะไม่มีปัญหาในการอยู่อาศัยร่วมกัน

จรัญ แสดงความคิดเห็นต่อกรณีการปิดตลาดที่หมู่บ้านเสรีวิลล่า ว่า ประโยชน์จากกรณีนี้ ไม่ใช่เรื่องของการตามกระแสทุบรถแล้วเงียบ แต่น่าจะเป็นบทเรียนให้สังคมได้มากกว่านี้ แม้หลายคนจะรู้ว่าฝ่ายที่ถูกคือกลุ่มคุณป้าที่ต้องอดทนกับการถูกละเมิดสิทธิในการอยู่อาศัยมานาน และเป็นฝ่ายถูกกระทำรวมทั้งตกเป็นจำเลยในสายตาคนส่วนใหญ่อีกด้วย

จริง ๆ ฝ่ายคุณป้าทำถูกต้อง ในการรักษาสิทธิของเขา ที่โดนรุก ทั้งที่ไม่ได้ไปยุ่งอะไรกับใคร และมีสิทธิฟ้องว่าตลาดใช้ที่ดินผิดประเภท ในฐานะเจ้าของร่วมในพื้นที่จัดสรรทั้งหมดของโครงการ

แต่ทั้งที่การใช้พื้นที่ผิดจากระเบียบจัดสรร และสร้างผลกระทบต่อคนที่เหลือในจัดสรรเดียวกันทั้งหมด อีกทั้งก่อให้เกิดความรำคาญ แต่เหตุผลที่ทำให้ผู้รักษาสิทธิต้องต่อสู้อย่างเดียวดาย ทั้งที่คนอื่นก็เข้าใจปัญหาที่เกิดขึ้น เพราะคนส่วนใหญ่ไม่อยากยุ่ง

กรณีแบบนี้จะว่าไปแล้วก็ไม่ต่างจากประเด็นที่ว่า ตราบใดที่ความเดือดร้อนยังไม่มาถึงตัว ผู้บริโภคบางคนแม้มีสิทธิร่วมแสดงออกก็เลือกที่จะอยู่เฉย เปรียบเทียบง่ายๆ ก็ไม่ต่างจากเมื่อมีกองขยะหรือโรงไฟฟ้าหรืออะไรก็ตามที่ผู้คนรังเกียจเข้ามาอยู่ประชิดบ้านตัวเองแล้วเท่านั้นแหละ ถึงจะเริ่มตื่นตัวออกแอคชั่น

กรณี 3 คุณป้ากับการปิด 5 ตลาด ที่หมู่บ้านเสรีวิลล่า นอกจากการติดตามของสังคมว่าเรื่องจะลงเอยอย่างไร ดูว่าใครจะเดือดร้อนแค่ไหน สังคมจึงแทบไม่ได้เรียนรู้ในสิ่งที่ถูกต้องเลย เพราะกรณีนี้ ไม่มีผลต่อการตื่นตัวเพื่อให้เกิดการเปลี่ยนแปลงของหมู่บ้านจัดสรรที่มีอยู่ทั่วไปเกือบทุกแห่ง ที่มีปัญหาการละเมิดสิทธิผู้อยู่อาศัยในลักษณะเดียวกัน เพราะไม่มีโครงการไหนคิดจะนำไปเป็นแบบอย่างเพื่อการปรับปรุงเปลี่ยนแปลงสักเท่าไร

“โดยส่วนตัว ผมมองว่า สื่อควรจะขยายผลจากเรื่องนี้ในมุมของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย เราได้เรียนรู้อะไร เราควรรู้ว่าทุกพื้นที่ถูกกำหนดโซนนิ่งไว้หมดแล้ว ในโครงการจัดสรรก็มีการกำหนดโซนนิ่งเหมือนผังเมืองเลยว่าทำอะไรได้ไม่ได้ ทุกคนต้องดูแลแล้วทำตามนั้น ไม่ใช่อย่างกรณีนี้เห็นว่ามีที่ว่าง แล้วนึกจะหยิบมาทำอะไรก็ได้”

ที่สำคัญ ต้องไม่ปล่อยให้การพัฒนาขาดการควบคุมหรือละเลยสิ่งที่ได้กำหนดไว้ แล้วปล่อยไปตามกฎของดีมานด์ซัพพลาย เพราะเป็นธรรมดาที่เมื่อมีซัพพลาย ดีมานด์ก็ตามมา เหมือนมีตลาดก็มีคนมาซื้อ แต่ควรเป็นเรื่องของการรู้จักสิทธิ และใช้สิทธิ ให้ถูกต้อง อย่าให้ความสะดวกสบายเล็กๆ น้อยๆ มาทำลายกฎเกณฑ์แล้วกลายเป็นการก่อปัญหาจากจุดเล็กๆ จนกลายเป็นปัญหาใหญ่.

ติดตามทุกข่าวสารได้ผ่านช่องทาง LINE
Add friend ที่ @Positioningmag
เพิ่มเพื่อน

ติดตามผ่านช่องทาง Twitter