ภาพ : Designed by Freepik
ซีบีอาร์อี กรุ๊ป ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ ได้ระบุถึงการแข่งขันในตลาด “พื้นที่ค้าปลีก” ของกรุงเทพมหานคร กำลังรุนแรงมากขึ้น ทั้งจากระหว่างร้านค้าที่มีหน้าร้านและร้านค้าออนไลน์จากการที่ธุรกิจอี-คอมเมิร์ซเติบโตขึ้น และระหว่างร้านค้าที่มีหน้าร้านด้วยกันเอง เพราะยังมีผู้พัฒนาโครงการศูนย์การค้าใหม่ตลอดเวลา
ธุรกิจอี-คอมเมิร์ซกำลังเป็นสิ่งที่ท้าทายร้านค้าปลีกแบบดั้งเดิมทั่วทุกมุมโลกรวมถึงประเทศไทย ในปัจจุบันอี-คอมเมิร์ซมีส่วนแบ่งในยอดค้าปลีกโดยรวมในประเทศไทยเพียงเล็กน้อยเท่านั้น แต่ซีบีอาร์อีคาดว่าแนวโน้มนี้จะเติบโตขึ้นอย่างรวดเร็ว ในสหราชอาณาจักร 18% ของยอดค้าปลีกในปัจจุบันมาจากออนไลน์มากกว่าการซื้อจากร้านค้าแบบดั้งเดิม
ผู้เช่าร้านค้าปลีกทั่วโลกต่างกำลังขยายช่องทางการขายให้มีความหลากหลายมากขึ้น (ออมนิ-แชนแนล) ทั้งแบบขายผ่านออนไลน์และขายออฟไลน์ในร้านค้าแบบปกติ ซึ่งในหลายแห่งได้นำไปสู่เหตุผลให้เกิดการปรับเปลี่ยนพอร์ตการค้าปลีกและการลดจำนวนหน้าร้านลง
ในกรุงเทพฯ สิ่งที่ส่งผลกระทบต่อเจ้าของโครงการค้าปลีกมิได้มาจากการเติบโตของอี-คอมเมิร์ซเพียงอย่างเดียว แต่ยังมาจากพื้นที่ค้าปลีกที่เพิ่มขึ้นอีกด้วย
จากการสำรวจโดยแผนกวิจัย ซีบีอาร์อี พบว่า ปัจจุบันมีพื้นที่ค้าปลีกมากกว่า 600,000 ตารางเมตรที่กำลังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง และมีกำหนดแล้วเสร็จภายในปี 2566 โดยมาจากศูนย์การค้าขนาดใหญ่เป็นหลัก เช่น เอ็มสเฟียร์ แบงค็อก มอลล์ และ วัน แบงค็อก นอกจากนี้ยังมีศูนย์การค้าใหม่ที่กำลังอยู่ระหว่างการวางแผนและจะเริ่มการก่อสร้างในไม่ช้าเช่นการพัฒนาพื้นที่โรงแรมดุสิตธานีขึ้นใหม่
การแข่งขันจะเริ่มรุนแรงมากขึ้นและเจ้าของโครงการค้าปลีกจะต้องปรับตัวให้เข้ากับสภาพแวดล้อมใหม่เพื่อความอยู่รอด แผนกวิจัย ซีบีอาร์อี มองว่า จะเกิดการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในรูปแบบการดำเนินธุรกิจค้าปลีก
ในอดีตเจ้าของโครงการค้าปลีกปล่อยเช่าพื้นที่ด้วยสัญญาที่มีระยะเวลา 3 ปี และเก็บค่าเช่ารายเดือน เจ้าของโครงการกำหนดค่าเช่าตามความสามารถของผู้เช่าในการจ่ายค่าเช่าตามประเภทธุรกิจขนาดของร้านค้าชั้นในอาคารและทำเลที่ตั้งภายในชั้น โดยเจ้าของโครงการพยายามที่จะเก็บค่าเช่าให้ได้มากที่สุดเท่าที่ผู้เช่าจะสามารถจ่ายได้ และผู้เช่ามีภาระผูกพันด้วยค่าเช่าแบบคงที่และรับความเสี่ยงทางธุรกิจที่ค่อนข้างมาก
แต่ในปัจจุบันรูปแบบการดำเนินธุรกิจกำลังเปลี่ยนแปลงไปผู้เช่าต้องการให้เจ้าของโครงการค้าปลีกร่วมรับความเสี่ยงด้วย โดยคำนวณค่าเช่าตามสัดส่วนรายได้ของผู้เช่า ซึ่งในประเทศไทยเป็นที่รู้จักในฐานะค่าเช่าจากกำไรขั้นต้น หรือ GP
เจ้าของโครงการและผู้เช่าจะได้รับประโยชน์หากธุรกิจดำเนินไปได้ด้วยดี แต่จะได้รับผลกระทบหากธุรกิจประสบปัญหา โดยที่เจ้าของโครงการไม่เพียงต้องรับความเสี่ยงในด้านการดึงดูดลูกค้าให้เข้ามายังศูนย์การค้า แต่ยังรวมถึงด้านความสำเร็จในการทำธุรกิจของผู้เช่า
ในปัจจุบันเป็นที่คาดหวังว่าเจ้าของโครงการไม่เพียงแต่ให้เช่าพื้นที่เท่านั้น แต่ต้องให้ข้อมูลและเป็นนักวิเคราะห์อีกด้วย ผู้เช่าต้องการให้เจ้าของโครงการเก็บรวบรวมวิเคราะห์และให้ข้อมูลเกี่ยวกับจำนวนคนและความถี่ที่เดินทางเข้าในศูนย์การค้า รวมถึงสิ่งที่ลูกค้าจับจ่ายใช้สอยและรายละเอียดอื่นๆ อีกมากมาย
ผู้เช่าต่างมีความต้องการในเรื่องปริมาณและคุณภาพของข้อมูลที่ได้รับจากเจ้าของโครงการค้าปลีกมากขึ้น เพื่อให้สามารถนำเสนอผลิตภัณฑ์และบริการที่ตรงกับลูกค้าของศูนย์การค้ามากที่สุด โดยเจ้าของโครงการจะต้องดึงดูดให้ลูกค้าเข้ามาเดินในศูนย์การค้า ไม่ใช่แค่ซื้อสินค้าผ่านออนไลน์เท่านั้น
การเพิ่มจำนวนร้านอาหารที่สามารถ “สร้างประสบการณ์” ให้แก่ลูกค้านับเป็นทางเลือกหนึ่ง แต่ร้านอาหารนั้นก็ไม่สามารถจ่ายค่าเช่าในระดับเดียวกันกับร้านค้าที่เป็นแบรนด์หรูได้
จริยา ถ้ำตรงกิจกุล หัวหน้าแผนกพื้นที่ค้าปลีก ซีบีอาร์อี ประเทศไทย มองว่า การสร้างโอกาสด้วยการมีร้านค้าแบบชั่วคราว หรือ “ป๊อปอัป” เป็นระยะเวลาสั้นๆ เป็นอีกหนึ่งเทรนด์ใหม่ที่ทำให้ลูกค้ามีเหตุผลที่จะเดินทางไปศูนย์การค้าเพราะลูกค้าจะไม่สามารถหาสินค้าหรือได้รับประสบการณ์ได้จากที่อื่นหรือในเวลาอื่น”
“การปฏิวัติในวงการค้าปลีกด้วยอี-คอมเมิร์ซและการแข่งขันที่เพิ่มมากขึ้นจากพื้นที่ค้าปลีกใหม่ๆ นั้นหมายความว่า เจ้าของโครงการจะต้องมีความรอบรู้มากขึ้นในสิ่งที่นำเสนอ ทั้งในแง่ของรูปแบบศูนย์การค้าและข้อมูล”
และนี่คือเหตุผลที่ทำให้การพัฒนาโครงการค้าปลีกเป็นหนึ่งในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มีความซับซ้อนมากที่สุด ทั้งยากกว่าและมีความต้องการมากกว่าตลาดพื้นที่สำนักงานอยู่มาก
ในตลาดค้าปลีกที่เปลี่ยนแปลงไปนี้ จะมีทั้งผู้ชนะและผู้แพ้ จะมีศูนย์การค้าที่ประสบความสำเร็จและที่ล้มเหลว และมีไม่มากนักที่จะมีผลการดำเนินงานที่อยู่ระหว่างกลาง.
