ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ ประเมินตลาดอสังหาฯ ช่วงไตรมาส 1-2 ของปีนี้ พบดัชนีราคาและซัพพลายลดลงทั้งตลาด ดีมานด์การซื้อเริ่มฟื้นแต่ตลาดเช่ายังซบเซา พร้อมคาดการณ์อนาคตท่ามกลาง COVID-19 ติดตามรายละเอียดได้ด้านล่าง
“กมลภัทร แสวงกิจ” ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ รายงานข้อมูลการวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑล ช่วงไตรมาส 1-2 ของปี 2563 ซึ่งเป็นช่วงที่สถานการณ์โรคระบาด COVID-19 มีผลกระทบในประเทศไทย สะท้อนการเปลี่ยนแปลงในตลาดดังต่อไปนี้
ดัชนีราคาลดต่อเนื่อง ตลาดแมสอ่วมสุด
ดัชนีราคาลดลงต่อเนื่องเป็นไตรมาสที่สี่ โดยราคาอสังหาฯ ไตรมาสนี้ลดลง -1% QoQ และ -9% YoY สะท้อนภาพวิกฤต COVID-19 ซ้ำเติมภาคธุรกิจที่เริ่มแย่ลงมาตั้งแต่ไตรมาส 2/62
หากแบ่งตามกลุ่มราคาพบว่า ตลาดระดับกลางถึงล่างราคาไม่เกิน 3.5 ล้านบาทซึ่งเป็นตลาดแมส คือกลุ่มที่ดัชนีราคาลดลงหนักที่สุดโดยราคาลดลง -8% YoY เป็นราคาที่ลดลงไปต่ำกว่าช่วงไตรมาส 4/59 หรือกว่า 3 ปีก่อนแล้ว
สาเหตุเกิดจากสินค้าในกลุ่มราคานี้มักจะเป็นคอนโดมิเนียม และจะเห็นได้ว่าช่วงที่ผ่านมาผู้ประกอบการเร่งระบายสต๊อกคอนโดฯ ด้วยการลดราคาหรือทำโปรโมชันหนักๆ เช่น ผ่อนให้/อยู่ฟรี 2-3 ปี ทำให้ภาพรวมราคาลดลงแรง
สำหรับกลุ่มสินค้าราคาสูงกว่า 3.5 ล้านบาท พบว่าดัชนีราคาลดลงเล็กน้อยเทียบกับไตรมาส 4/62 ไม่ลดลงรุนแรงเท่ากับกลุ่มตลาดแมส โดยเฉพาะอสังหาฯ ลักชัวรีราคามากกว่า 15 ล้านบาท ยังทรงตัวใกล้เคียงกับราคาของปี 2562
หากแบ่งดัชนีราคาตามทำเล Top 5 ทำเลที่ราคาขึ้นสูงที่สุด คือ ป้อมปราบศัตรูพ่าย ดินแดง จตุจักร บางคอแหลม และ พระโขนง ส่วน Top 5 ทำเลที่ราคาลดลงหนักที่สุด คือ คันนายาว บางกะปิ บางบอน บางกอกใหญ่ และ บางนา
เขตป้อมปราบศัตรูพ่ายนั้นเป็นที่ตั้งของสถานีวัดมังกรฯ บนรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินช่วงหัวลำโพง-ท่าพระ ราคาอสังหาฯ เขตนี้ปรับขึ้นถึง 23% QoQ สวนทางกับตลาด ส่งให้ราคาเฉลี่ยไปแตะ 219,048 บาทต่อตร.ม.แล้ว
ซัพพลายหดทั้งตลาด
ซัพพลายโครงการเปิดตัวใหม่ทุกกลุ่มสินค้าลดลงเทียบไตรมาสต่อไตรมาส กลุ่มคอนโดฯ ซัพพลายลดลง -10% ทาวน์เฮาส์ลดลง -4% บ้านเดี่ยวลดลง -3%
กมลภัทรชี้ให้เห็นว่า ซัพพลายโครงการแนวราบที่ลดลงเพิ่งเกิดขึ้นในรอบ 2 ปี ซึ่งค่อนข้างน่าแปลกใจเพราะปกติแล้วโครงการแนวราบจะมีการก่อสร้างสม่ำเสมอ ซัพพลายลดลงไม่มาก สะท้อนว่าผู้ประกอบการระมัดระวังตัวสูง
ดีมานด์การซื้อเริ่มฟื้น แต่ตลาดเช่ายังไม่ฟื้น
ด้านดีมานด์ในตลาด ดีดีพร็อพเพอร์ตี้วัดจากยอดวิวของผู้ซื้อที่เข้ามาชมในเว็บไซต์ ddproperty.com เห็นได้ว่าช่วงเดือนมีนาคม’63 ยอดวิวการค้นหาเพื่อซื้อบ้านลดลง แต่เมื่อถึงเดือนเมษายน-พฤษภาคม ยอดวิวกลับเพิ่มขึ้น 22% เทียบช่วงก่อนเกิดโรคระบาด COVID-19 โดย Top 3 เขตที่มีคนคลิกหาซื้อบ้านมากที่สุด คือ ทวีวัฒนา สาทร และ บางกะปิ
ในทางกลับกัน การค้นหาที่อยู่อาศัยเพื่อเช่าลดลงตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์-มีนาคม และยิ่งลดลงอย่างมากในเดือนเมษายน เทียบกับเดือนมกราคม’63 ยอดวิวการค้นหาห้องเช่าลดไปกว่า -20% ซึ่งกมลภัทรมองว่า สอดคล้องกับการใช้ชีวิตช่วง COVID-19 ที่ขณะนี้บริษัทส่วนใหญ่ยังให้สลับกันเข้าที่ทำงาน และหลายคนยังไม่กลับจากต่างจังหวัด ทำให้ไม่มีความจำเป็นต้องเช่าที่อยู่อาศัยในเมือง
ไตรมาส 2 ราคายังลงต่อ หวังครึ่งปีหลังดีขึ้น
ดัชนีราคาที่ลดลงในไตรมาส 1/63 กมลภัทรมองว่าไตรมาส 2/63 จะยังลดลงต่อเนื่อง เพราะการลดราคาและโปรโมชันยังคงมีอยู่ตลอดจนถึงสิ้นเดือนมิถุนายน
หากมองระยะสั้น กมลภัทรคาดว่าช่วงครึ่งปีหลังปีนี้ การทำโปรโมชันน่าจะเริ่มลดลงเพราะตลาดเริ่มกระเตื้องขึ้นบ้าง จากสถานการณ์โรคระบาดที่ดีขึ้น มียอดผู้ติดเชื้อลดลง ประเทศไทยเริ่มเปิดรับชาวต่างชาติ ทำให้เศรษฐกิจเริ่มหมุนเวียน แต่ตลาดอสังหาฯ จะกลับมาเติบโตยั่งยืนได้เหมือนเก่าเมื่อไหร่คงตอบยาก เพราะต้องรอการเติบโตของเศรษฐกิจภาพรวม นั่นหมายความว่า ต้องมีการคิดค้นวัคซีนป้องกันไวรัสโคโรนาสำเร็จและการดำเนินชีวิตกลับมาเป็นปกติ
โดยสรุปแล้ว “บ้าน” ก็ยังเป็นปัจจัยสี่ที่เหมาะกับการลงทุน เพียงแต่ต้องจับตาว่าโรคระบาด COVID-19 จะทำให้สมการการเลือกซื้อบ้านของคนเปลี่ยนไปแค่ไหน โดยเฉพาะในแง่ “ทำเล” เพราะบางบริษัทเริ่มพิจารณาการปรับมา Work from Home ระยะยาวแล้ว ทำให้ทำเลใจกลางเมืองอาจจะมีความจำเป็นน้อยลงก็ได้ในอนาคต
