ทำความเข้าใจคดี “แอชตัน อโศก” หลังอนันดาฯ เตรียม “อุทธรณ์” กู้ชื่อเสียง-มั่นใจทำถูกต้อง

ศาลปกครองกลางมีคำพิพากษาฟ้าผ่าให้การอนุญาตก่อสร้าง “แอชตัน อโศก” ไม่ชอบด้วยกฎหมายเมื่อวันที่ 30 ก.ค. 64 ทั้งที่โครงการเสร็จสิ้นและมีการโอนกรรมสิทธิ์ มีลูกบ้านเข้าอยู่แล้วถึง 578 ครอบครัว จำนวน 666 ยูนิต (87% ของโครงการ) เรื่องดำเนินมาถึงจุดนี้ได้อย่างไร ข้อพิพาทเกิดขึ้นตรงไหน และ “อนันดาฯ” เจ้าของโครงการมีแผนอย่างไรต่อ ติดตามได้ที่นี่

โครงการ “แอชตัน อโศก” เป็นโครงการ คอนโดมิเนียมสูง 50 ชั้น และชั้นใต้ดิน 1 ชั้น มีห้องชุด 783 ห้อง ตั้งอยู่บนที่ดิน 2 ไร่ 3 งาน พื้นที่อาคารกว่า 46,700 ตร.ม. พัฒนาโดย บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ ร่วมทุนกับ มิตซุย ฟูโดซัง จากญี่ปุ่น

โครงการขนาดใหญ่นี้ตั้งตระหง่านบริเวณหลังศูนย์การค้า Terminal 21 อโศก ติดกับทางเข้า-ออกสถานีรถไฟฟ้า MRT สุขุมวิท และมีทางถนนเข้า-ออกโครงการสู่ถนนอโศกมนตรี

ถนนเข้า-ออกโครงการที่เชื่อมกับถนนอโศกมนตรีนี้เองที่เป็นประเด็นสำคัญของเรื่อง เนื่องจากคำพิพากษาของศาลปกครองกลางเมื่อวันที่ 30 ก.ค. 64 ระบุว่า การที่ผู้อำนวยการสำนักการโยธาอนุญาตให้อนันดาฯ ก่อสร้างโครงการแอชตัน อโศกถือว่า “ไม่ชอบด้วยกฎหมาย” และพิพากษาให้ “เพิกถอน” ใบรับหนังสือแจ้งความประสงค์ก่อสร้างทั้งหมด 4 ฉบับที่เกี่ยวข้องกับอาคารนี้ โดยให้มีผลย้อนหลัง

นั่นหมายความว่า แอชตัน อโศก มีความเสี่ยงที่จะถูกสั่งทุบอาคาร กลายเป็นความหวั่นวิตกต่ออนันดาฯ ลูกบ้าน 578 ครอบครัวในอาคาร จนถึงคนวงการอสังหาริมทรัพย์ และประชาชนทั่วไปที่ลงทุนซื้อหรือจะซื้อที่อยู่อาศัย

ชนวนเหตุ “ทางเข้า-ออกโครงการ”

โครงการแอชตัน อโศกนั้นเริ่มเปิดตัวตั้งแต่ปี 2557 ก่อนที่คดีความเหล่านี้จะเริ่มขึ้นในปี 2559 เมื่อสมาคมต่อต้านสภาวะโลกร้อนร่วมกับชาวบ้านที่อยู่อาศัยในละแวกโครงการรวม 16 ราย เป็นผู้ฟ้องร้องคดีต่อศาลปกครอง มีผู้ถูกฟ้อง 5 ราย คือ ผู้อำนวยการเขตวัฒนา ผู้อำนวยการสำนักการโยธา ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร ผู้ว่าการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) และคณะกรรมการ EIA ส่วน บริษัท อนันดา เอ็มเอฟ เอเชีย อโศก จำกัด อยู่ในฐานะผู้ร้องสอด

การฟ้องร้องว่าด้วยการที่หน่วยงานปกครองเหล่านี้กระทำการไม่ชอบด้วยกฎหมาย ในการอนุญาตให้โครงการแอชตัน อโศกก่อสร้างได้

ประเด็นการฟ้องร้องมีทั้งหมด 5 ข้อ และศาลมีข้อพิจารณาออกมาเมื่อวันที่ 30 ก.ค. 64 แล้วทั้งหมด คือ

1. การอนุญาตก่อสร้างไม่ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่
   1.1 โครงการแอชตัน อโศกรุกล้ำทางสาธารณะ : ศาลพิจารณาไม่ปรากฏหลักฐานว่ามีทางสาธารณะ ข้อฟ้องร้องนี้จึงตกไป
   1.2 โครงการต้องมีด้านใดด้านหนึ่งของที่ดินยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่ต่ำกว่า 18 เมตร และเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีเขตทางกว้างไม่ต่ำกว่า 18 เมตร จึงจะสร้างอาคารขนาดใหญ่พิเศษได้ (อาคารขนาดใหญ่พิเศษคือมีขนาดอาคารมากกว่า 30,000 ตร.ม. และแอชตัน อโศกถือเป็นอาคารขนาดใหญ่พิเศษ) : ศาลพิจารณาว่าทางเข้า-ออกของแอชตัน อโศกที่มีความกว้างรวม 13 เมตรไม่ใช่ “ถนนสาธารณะ” เพราะยังเป็นที่ดินของ รฟม. ไม่ได้เปิดให้ประชาชนสัญจรทั่วไป และการที่ รฟม. ให้อนันดาฯ ใช้ประโยชน์ไม่ถือเป็นการใช้ที่ดินเพื่อ “กิจการรถไฟฟ้า” การกระทำของ รฟม. จึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย และมีผลต่อเนื่องให้อนันดาฯ นำที่ดินนี้ไปประกอบการขออนุญาตก่อสร้างไม่ได้
2. คณะกรรมการ EIA อนุญาตให้ก่อสร้าง ไม่ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ : ศาลไม่วินิจฉัย เนื่องจากพิจารณาให้การอนุญาตก่อสร้างไม่ชอบด้วยกฎหมายแล้ว
3. ผู้ถูกฟ้องละเลยการปฏิบัติหน้าที่รักษาทางสาธารณะหรือไม่ : ศาลวินิจฉัย ไม่มีการละเลยปฏิบัติหน้าที่ เนื่องจากไม่มีการรุกล้ำทางสาธารณะ (ตามข้อ 1)
4. รฟม. อนุญาตให้มีการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นทางผ่าน ไม่ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ : ศาลไม่วินิจฉัย เนื่องจากผู้ฟ้องทั้ง 16 คนไม่ได้รับความเดือดร้อนจากการนี้ จึงไม่มีสิทธิฟ้อง
5. รฟม. อนุญาตให้แอชตัน อโศกมีการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นทางผ่าน ไม่ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ : ศาลไม่วินิจฉัย เนื่องจากผู้ฟ้องทั้ง 16 คนไม่มีนิติสัมพันธ์กับรฟม.หรือแอชตัน อโศก จึงไม่มีสิทธิฟ้อง

เอื้อประโยชน์รายเดียวไม่เกี่ยวกับ “กิจการรถไฟฟ้า” ?

สรุปแล้ว จะเห็นได้ว่าข้อพิพาททั้งหมดเป็นประเด็นที่ข้อ 1.2 นั่นคือเรื่องของ ทางเข้า-ออกโครงการแอชตัน อโศก และสาเหตุที่ไปเกี่ยวข้องกับ รฟม. ต้องย้อนไปก่อนการพัฒนาโครงการ

ที่ดินของแอชตัน อโศกนั้นเกิดจากการรวมแปลงที่ดิน 3 แปลง แปลงหนึ่งในนั้นเดิมเคยมีหน้าที่ดินติดกับถนนอโศกมนตรี แต่ถูก รฟม. เวนคืนที่ดินเพื่อสร้างรถไฟฟ้า จึงทำให้ที่ดินมีลักษณะเป็นที่ดินตาบอด เจ้าของที่ดินเดิมคือ บริษัท จตุรัก จำกัด จึงฟ้องร้องเพื่อให้ รฟม. เปิดทางจำเป็นเข้า-ออกให้โดยกว้าง 6.4 เมตร ผ่านที่ดินเวนคืนของ รฟม.

ต่อมาเมื่ออนันดาฯ ทำการรวมแปลงที่ดินแล้ว ได้ร้องขอให้ย้ายทางเข้า-ออก 6.4 เมตรนี้ไปอยู่ฝั่งที่ติดกับสยามสมาคมในพระบรมราชูปถัมภ์ เนื่องจากเดิมทางเข้า-ออกอยู่ติดกับปล่องระบายอากาศของสถานีรถไฟฟ้า

อนันดาฯ ยังมีคำขอเพิ่มเติมโดยขอให้ รฟม. ขยายทางเข้า-ออกนี้เพิ่มอีก 6.6 เมตร รวมเป็น 13 เมตร ซึ่งจะเป็นทางถาวร โดยกรรมสิทธิ์ยังคงเป็นที่ดินของ รฟม. บวกกับขอใช้พื้นที่ลานจอดรถ รฟม. เป็นเวลา 30 เดือนเพื่อใช้ตั้งสำนักงานขาย ทั้งหมดนี้แลกกับการที่ อนันดาฯ จะให้ค่าตอบแทนเป็นเงิน 98 ล้านบาท หรือก่อสร้างอาคารจอดรถให้กับ รฟม. โดยให้สิทธิ รฟม. เป็นผู้เลือกผลตอบแทนที่ต้องการ

จะเห็นได้ว่าผลพิพากษาของศาลปกครองกลางมองว่า การเวนคืนที่ดินประชาชนแต่แรกนั้นต้องการให้นำมาใช้เพื่อ “กิจการรถไฟฟ้า” แต่การเปิดให้เอกชนรายเดียวใช้เป็นไปเพื่อประโยชน์ของโครงการแอชตัน อโศก ไม่ใช่กิจการรถไฟฟ้า แม้ว่าอนันดาฯ จะให้ผลตอบแทนแล้วก็ตาม

รฟม.ยังได้ใช้งาน-ไม่ใช่โครงการแรกที่ทำ

เมื่อวันที่ 2 ส.ค. 64 “ชานนท์ เรืองกฤตยา” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร อนันดาฯ และทีมงาน มีการแถลงชี้แจงต่อสื่อ โดยยืนยันว่าจะมีการยื่นอุทธรณ์อย่างแน่นอน โดยมีกำหนดเวลา 30 วัน

เหตุผลโต้กลับของอนันดาฯ คือ รฟม. มีคำยืนยันมาโดยตลอดว่า รฟม. มีสิทธิอนุญาตให้บริษัทใช้ที่ดิน และทางเข้า-ออก 13 เมตรดังกล่าวไม่ได้ถูกใช้โดยแอชตัน อโศกโครงการเดียว เพราะเป็นทางร่วมที่ รฟม. ใช้เข้า-ออกที่จอดรถของ รฟม. เอง ดังนั้น มองว่ายังถือเป็นทางที่ใช้ในกิจการรถไฟฟ้าอยู่ รฟม. ไม่ได้เสียสิทธิในการใช้งาน

นอกจากนี้ อนันดาฯ ยังให้ข้อมูลด้วยว่าก่อนหน้าโครงการแอชตัน อโศก ยังมีโครงการอื่นๆ ที่ขอใช้ที่ดินของรัฐเป็นทางผ่านและนำไปขออนุญาตก่อสร้างในลักษณะเดียวกันไม่ต่ำกว่า 13 โครงการ รวมถึงแอชตัน อโศกไม่ใช่รายแรกที่ขอใช้ทางเข้า-ออกของ รฟม. ดังนั้น หากศาลพิพากษาให้การก่อสร้างโครงการนี้ไม่ถูกต้อง จะมีผลกระทบต่อโครงการอื่นๆ อีกจำนวนมาก

สู้สุดความสามารถ-ทำโดยสุจริตใจ

ชานนท์ ซีอีโอของอนันดาฯ กล่าวว่า ในระยะสั้น บริษัทได้จัดประชุมผ่าน Zoom กับลูกบ้านแอชตัน อโศกแล้วเพื่อทำความเข้าใจ โดยยอมรับว่าลูกบ้านจำนวนหนึ่งมองบริษัทเป็นจำเลย แต่อีกจำนวนหนึ่งมีความเข้าใจ และต้องการจะร่วมเป็นผู้ร้องสอด ซึ่งต้องไปศึกษาข้อกฎหมายอีกครั้งว่าทำได้หรือไม่

ในระยะยาวบริษัทจะสู้สุดความสามารถเพื่อดูแลลูกค้าและเพื่อชื่อเสียงองค์กร ส่วนถ้าหากเกิดกรณีที่เลวร้ายที่สุดคือศาลปกครองสูงสุดยืนคำพิพากษาตามศาลปกครองกลาง ชานนท์ตอบกว้างๆ ว่าในฐานะซีอีโอจะดูแลลูกบ้านที่ได้รับผลกระทบ แต่ขอบเขตการดูแลจะต้องศึกษาข้อบังคับในตลาดหุ้นอีกครั้งหนึ่ง

“ย้อนไปตอนนั้นเรามั่นใจว่าเราทำถูกต้องทุกอย่าง ถ้ามีคนไปร้องแล้วเราต้องหยุดทุกอย่างก็คงเป็นไปไม่ได้ เราต้องยึดมั่นว่าเรามาอย่างถูกต้องโดยสุจริตใจ เมื่อคิดว่าเราสุจริตเราก็ต้องสู้” ชานนท์กล่าวถึงการตัดสินใจเดินหน้าก่อสร้างต่อแม้ว่าจะมีการฟ้องร้องเมื่อ 5 ปีก่อน ทั้งนี้ ในช่วงที่เริ่มมีการฟ้องร้อง คอนโดฯ แอชตัน อโศกมีการก่อสร้างคืบหน้าไปแล้ว 70-80%

มหากาพย์การฟ้องร้องแอชตัน อโศกถือเป็นเรื่องที่ต้องจับตามองอย่างมาก เพราะดังที่อนันดาฯ ยกตัวอย่างว่า มีโครงการอีกมากที่ใช้วิธีลักษณะเดียวกันเพื่อเปิดหน้าที่ดิน หากโครงการแอชตัน อโศกไม่ได้ไปต่อ อีกหลายโครงการก็อาจจะถูกฟ้องร้องเป็นโดมิโนไปด้วยก็ได้