พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค และ แกรนด์ แอสเสท แถลงแผนปี 2565 วางยุทธศาสตร์หลักบริษัทยังคงต้องการลด D/E ต่อเนื่อง ปีนี้วางเป้า “ลดหนี้” เหลือ 1.2 เท่า โดยจะตัดขายที่ดิน 2 แปลง 4,000 ล้านบาท นำโรงแรมไฮแอท รีเจนซี่ สุขุมวิทเข้ากองรีท แผนลงทุนเน้นหนักโครงการบ้านหรู เนื่องจากเป็นกลุ่มที่มีดีมานด์และกำลังซื้อ ขณะที่คอนโดฯ ยังงดขึ้นโครงการใหม่ต่อเนื่องปีที่ 4 เพราะตลาดต่างชาติยังไม่กลับมาเต็มที่
จุดมุ่งหมายปีนี้ของ “เพอร์เฟค” ยังคงเป็นการ “ลดหนี้” ให้บริษัทมีความมั่นคงทางการเงินสูง ซึ่งเป็นแผนต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2563 โดย “ศานิต อรรถญาณสกุล” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค เปิดเผยว่า อัตราหนี้สินต่อทุน (D/E Ratio) ของบริษัทเมื่อปี 2562 เคยอยู่ที่ 1.9 เท่า มาถึงปี 2563 ซึ่งเกิดวิกฤตโรคระบาด ทำให้ขึ้นไปอยู่สูงถึง 2.1 เท่า หลังจากนั้นปี 2564 บริษัทสามารถลดหนี้สำเร็จ ลงมาเหลือ 1.7 เท่า
ในปี 2565 บริษัทยังมุ่งมั่นลด D/E ตั้งเป้าที่ 1.2 เท่า โดยนอกจากจะมาจากการรับรู้รายได้แล้ว บริษัทจะเสริมสภาพคล่องด้วยการขายที่ดินและจัดตั้งกองรีท มูลค่ารวม 8,500 ล้านบาท ดังนี้
1.ที่ดินย่านรามอินทรา บริเวณสถานีคู้บอน (รถไฟฟ้าสายสีชมพู) มูลค่าประมาณ 2,000 ล้านบาท
2.ที่ดินริมถนนรัชดาภิเษก มูลค่าประมาณ 2,000 ล้านบาท
3.จัดตั้งกองรีทโรงแรมไฮแอท รีเจนซี สุขุมวิท มูลค่าประมาณ 4,500 ล้านบาท
ศานิตกล่าวว่า ที่ดินย่านรามอินทรามีผู้สนใจซื้อแล้ว 1 ราย เป็นบริษัทไทยในธุรกิจรีเทล ส่วนที่ดิน ถ.รัชดาภิเษก มีผู้สนใจ 2 ราย เป็นบริษัทไทยในธุรกิจประกัน และมีบริษัทต่างชาติสนใจ เชื่อว่าปีนี้จะปิดการขายได้ทั้งสองแปลง เพราะบริษัทตั้งราคาสมเหตุสมผล ขณะที่การตั้งกองรีทก็เชื่อว่าจะได้รับความสนใจ เพราะเป็นโรงแรมใจกลางกรุงเทพฯ ทำเลดี
ที่ผ่านมา เพอร์เฟคมีการบริหารจัดการหนี้ผ่านการขายสินทรัพย์หลายรายการ เช่น การขายหุ้นบางส่วนของโรงแรมรอยัล ออร์คิด เชอราตัน เมื่อปี 2563 หรือการตัดขายโรงแรมและลานสกี คิโรโระ รีสอร์ท ประเทศญี่ปุ่น ในปี 2564 เพื่อทำให้สถานะการเงินดีขึ้น
เน้นโครงการ “บ้านหรู” ถึง 40% ของพอร์ต
ด้านการลงทุนปีนี้ของบริษัท “วงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต” กรรมการผู้จัดการ บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค กล่าวว่า บริษัทวางแผนเปิดตัวใหม่ 15 โครงการ (แบ่งเป็น 12 โครงการที่ลงทุนเอง และ 3 โครงการร่วมทุน) มูลค่ารวม 26,210 ล้านบาท โดยในจำนวนนี้มี 5 โครงการที่เลื่อนการเปิดตัวมาจากปี 2564 เพราะเกิดโรคระบาดรอบใหม่ทำให้ไม่เหมาะกับการเปิดตัว และมีการปิดแคมป์คนงานทำให้การก่อสร้างไม่ทันต่อเวลา
การเปิดตัวปีนี้เป็นโครงการแนวราบทั้งหมด ไม่มีการเปิดคอนโดมิเนียมต่อเนื่องเป็นปีที่ 4 เพราะมองว่าตลาดคอนโดฯ ยังไม่ฟื้นเต็มที่ จากเดิมก่อนเกิด COVID-19 กลุ่มลูกค้าคอนโดฯ เป็นชาวต่างชาติถึง 40% แม้บางส่วนจะยังซื้อคอนโดฯ ในไทยผ่านระบบดิจิทัล แต่ส่วนใหญ่ยังต้องรอการเปิดประเทศเพื่อเข้ามาเยี่ยมชม
ขณะที่ตลาดบ้านกลายเป็นตลาด ‘ขายดีจนสร้างไม่ทัน’ โดยเฉพาะเซ็กเมนต์ “ลักชัวรี” ปีนี้เพอร์เฟคปรับพอร์ต “บ้านหรู” ขึ้นไปถึง 40% ของพอร์ตทั้งหมด (จากปกติอยู่ที่ราวๆ 20-25% เท่านั้น) ส่วนที่เหลือ 40% เป็นกลุ่มตลาดกลาง และ 20% เป็นกลุ่มกลาง-ล่าง
“เราเห็นโอกาสของกลุ่มบ้านลักชัวรี เพราะว่ากลุ่มนี้มีปัญหาด้านการเงินน้อย” วงศกรณ์กล่าว “ลูกค้าก็มีความต่างจากเมื่อก่อนบ้าง สมัยนี้มีลูกค้ากลุ่ม New Rich เข้ามาเยอะมาก มีทั้งคนที่รับกิจการจากพ่อแม่และกลุ่มที่สร้างตัวด้วยตนเอง เป็นกลุ่มที่น่าจับตา”
ส่วนทำเลที่เชื่อมั่นว่าจะกลับมาบูมคือ “ถ.ราชพฤกษ์” ช่วงเชื่อมต่อจาก ถ.รัตนาธิเบศร์ ขึ้นไปทาง จ.ปทุมธานี และบริเวณถ.ชัยพฤกษ์ เพราะมีศูนย์การค้าใหม่กำลังจะเปิด เช่น โรบินสัน ราชพฤกษ์ เตรียมเปิดกรกฎาคม 2565, โลตัส นอร์ธ ราชพฤกษ์ เปิดตุลาคม 2565 รวมถึงรถไฟฟ้าสีชมพูจะเข้ามาใกล้บริเวณ (สถานีปากเกร็ด) ซึ่งเพอร์เฟคมี 5 โครงการพร้อมรองรับดีมานด์แล้ว เช่น เลค เลเจนด์ แจ้งวัฒนะ, เลค รีสอร์ท ราชพฤกษ์ตัดใหม่, เลค ฟอเรสท์ ราชพฤกษ์ตัดใหม่
สำหรับเป้ายอดขายปี 2565 วางไว้ที่ 18,000 ล้านบาท แบ่งสัดส่วน 61% เป็นแนวราบ 13% เป็นคอนโดฯ และ 26% มาจากโครงการร่วมทุน 3 แห่ง
โรงแรมฟื้นแบบ “ช้าๆ” น่าจะกลับมาเท่าทุนได้
“วิทวัส วิภากุล” ซีอีโอ บมจ.แกรนด์ แอสเสท โฮเทลส์ แอนด์ พรอพเพอร์ตี้ บริษัทในเครือ กล่าวว่า ปี 2565 บริษัทวางเป้ารายได้ 5,500 ล้านบาท แบ่งสัดส่วน 33% จากธุรกิจโรงแรม 18% จากการขายโครงการวิลล่าตากอากาศ จ.ระยอง และ 49% จากโครงการ JV ทั้งคอนโดฯ ไฮด์ เฮอริเทจ ทองหล่อ ซึ่งร่วมทุนกับซูมิโตโม ฟอเรสทรี และจะเริ่มโอนกรรมสิทธิ์ไตรมาส 2 ปีนี้ และรายได้จากบริษัทถุงมือยางร่วมทุน
กลุ่มธุรกิจโรงแรมนั้น วิทวัสยอมรับว่ายังอยู่ในสถานะขาดทุนหลังเผชิญวิกฤตต่อเนื่อง 2 ปี แต่ปีนี้คาดว่ามีโอกาสกลับมาเท่าทุนได้ หลังจากไทยเริ่มผ่อนคลายการเดินทางมากขึ้น ปีนี้คาดว่าอัตราเข้าพัก (occupancy rate) น่าจะแตะ 56% จากปีก่อนอยู่ที่ 25.8% เท่านั้น
“ปีนี้น่าจะค่อยๆ ฟื้น ก็ขึ้นอยู่กับนโยบายรัฐบาลด้วย เช่น Test & Go ถ้ารัฐบาลเปิดระบบก็จะทำให้คนเดินทางเข้ามาเยอะ แต่ถ้าปิดระบบนี้ไปคนก็หาย หรือการกำกับการเดินทางข้ามจังหวัดก็เช่นกัน คิดว่าครึ่งปีหลังน่าจะดีขึ้น” วิทวัสกล่าว
โดยปีที่แล้วจะเห็นได้ชัดว่าโรงแรมเชอราตัน หัวหิน และเชอราตัน ปราณบุรี ยังมีอัตราเข้าพักที่ดีจากดีมานด์คนไทย ปีนี้หากเปิดประเทศก็มีลุ้นทำให้โรงแรมในกรุงเทพฯ ทั้งเวสทิน แกรนด์ สุขุมวิท, ไฮแอท รีเจนซี่ สุขุมวิท และรอยัล ออร์คิด เชอราตัน มีแนวโน้มที่ดีขึ้น
ตัวเลขผลประกอบการของ “เพอร์เฟค” ปี 2564 ยังไม่ประกาศ แต่ช่วง 9 เดือนแรกเพอร์เฟคมีรายได้ 7,649 ล้านบาท และมีกำไรสุทธิ 73 ล้านบาทเท่านั้น แต่ยังอยู่ในจุดที่ดีกว่าปี 2563 ซึ่งบริษัทถึงขาดทุน -1,045 ล้านบาท
