ไอคอนสยาม (ICONSIAM) เปรียบเสมือนเมกะโปรเจกต์ในย่านฝั่งธน ได้เปิดให้บริการเมื่อเดือน พ.ย. 2561 โครงการมิกซ์ยูสมูลค่า 55,000 ล้านบาท บนพื้นที่ 50 ไร่ วางจุดยืนเป็นระดับลักชัวรี่ จับกลุ่มลูกค้าระดับ A และกลุ่มลูกค้าต่างชาติเป็นหลัก มีพาร์ตเนอร์หลายเจ้าที่เปิดสาขาแฟล็กชิพสโตร์สาขาแรกที่ เช่น Apple Store และ % Arabica
แต่ด้วยความที่จุดยืนในระดับลักชัวรี่ อาจจะทำให้เข้าถึงลูกค้าไม่ครบทุกกลุ่ม ทำให้ไอคอนสยามต้องเปิดทำการเฟส 2 นั่นก็คือ ICS เป็นโครงการมิกซ์ยูสเช่นเดียวกัน ตั้งอยู่ตรงข้ามกัน แต่จับกลุ่มแมสมากขึ้น
ICS ไอคอนสยามเฟส 2 มูลค่า 4,000 ล้าน
ICS เป็นโครงการภายใต้การร่วมทุนของ 3 พาร์ตเนอร์หลักของไอคอนสยามเหมือนเดิม ก็คือ “สยามพิวรรธน์-แมกโนเลีย-ซีพี” มีมูลค่าโครงการ 4,000 ล้านบาท พื้นที่รวม 5 ไร่ เป็นโครงการูปแบบรูปแบบมิกซ์ยูส ไลฟ์สไตล์ ทาวน์ มีพื้นที่ให้บริการรวม 70,000 ตารางเมตร ประกอบไปด้วยพื้นที่ค้าปลีก, โรงแรม และอาคารสำนักงาน ตั้งอยู่ตรงข้ามกับไอคอนสยามเลย มีรถไฟฟ้าบีทีเอสสถานีเจริญนครเชื่อมกัน
ภายในโครงการประกอบด้วย 3 ส่วนหลักๆ
- ธุรกิจรีเทล เป็นอาคาร 8 ชั้น มีร้านค้าตั้งแต่ร้านอาหาร สินค้าไลฟ์สไตล์ สินค้าไอที แฟชั่น และซูเปอร์มาร์เก็ต ได้พาร์ตเนอร์ โลตัส กับคอนเซ็ปต์ใหม่ซูเปอร์มาร์เก็ตแบบพรีเมียม
- ไอซีเอสออฟฟิศทาวน์ อาคารสำนักงานให้เช่า ตั้งอยู่ในอาคารเดียวกับศูนย์การค้า รวม 3 ชั้น ตั้งแต่ชั้น 6-8
- โรงแรมฮิลตัน การ์เด้น อินน์ กรุงเทพ ไอซีเอส เจริญนคร (Hilton Garden Inn Bangkok ICS CharoenNakhon) เป็นโรงแรมระดับ 3 ดาว ภายใต้การบริหารงานโดยโรงแรมฮิลตัน การ์เด้น อินน์ เชนโรงแรมชั้นนำจากต่างประเทศ ที่มีแผนเปิดให้บริการในกรุงเทพฯ เป็นแห่งแรก สูง 19 ชั้น พื้นที่ 17,000 ตารางเมตร 241 ห้อง คาดว่าห้องพักเรทราคาเริ่มต้นที่ 3,000 บาท
มีการประเมินว่าที่ดินตรงนี้เป็นอีกหนึ่งทำเลทอง มีการขยายตัวของโครงการที่พักอาศัยมากที่สุดย่านหนึ่ง โดยภายใน 2-3 ปีจากนี้ คาดว่าจะมีที่พักอาศัยคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นอีกมากกว่า 50 โครงการ หรือราว 25,000 ยูนิต รายล้อมไปด้วยโรงแรม 5 ดาว อย่าง มิลเลนเนียมฮิลตัน, เพนนินซูลา, โอเรียนเต็ล และแชงกรีลา ในอนาคตยังจะมีกลุ่มธุรกิจโรงแรมชั้นนำที่เตรียมขยายบริการมายังทำเลย่านนี้อีก 2-3 โครงการ
รวมถึงมีแผนงานการย้ายศูนย์ราชการขนาดใหญ่มายังย่านคลองสาน แสดงให้เห็นว่าเป็นพื้นที่ธุรกิจที่มีการขยายตัวสูงมาก จากศักยภาพทำเลดังกล่าวจึงเป็นจุดดึงดูดกลุ่มลูกค้าหลัก พนักงานออฟฟิศ เจ้าของธุรกิจ และประชาชนทั่วไป
ต้องแมสขึ้น ร้านค้าจับต้องได้
แน่นอนว่าด้วยความไอคอนสยามวางจุดยืนไว้ในระดับลักชัวรี่ จึงไม่สามารถตอบโจทย์ลูกค้าได้ทุกกลุ่ม จึงต้องการเปิด ICS เพื่อมาต่อจิ๊กซอว์ช่องว่างตรงนี้ให้เต็มยิ่งขึ้น เป็นการจับกลุ่มลูกค้าระดับแมส หรือระดับ B+ ลงมา
สุพจน์ ชัยวัฒน์ศิริกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไอซีเอส จำกัด เปิดเผยว่า
“เราวาง Positioning ให้ ICS เป็นมิกซ์ยูส ไลฟ์สไตล์ ทาวน์ ที่ตอบโจทย์ความต้องการสินค้า และบริการของลูกค้าได้ครบครัน โดยเน้นให้ผู้บริโภคทุกกลุ่มสามารถเข้าถึงได้ เน้นตอบโจทย์ชีวิตประจำวัน และการช้อปปิ้งที่สะดวก ง่าย เร็ว ทำให้สามารถขยายไปยังฐานลูกค้าใหม่ๆ ที่สินค้าและบริการในไอคอนสยามอาจยังไม่ตอบโจทย์ความต้องการในบางวัน เชื่อว่าหลัง ICS เปิดให้บริการ จะช่วยเติมเต็มไอคอนสยามที่ครอบคลุมกลุ่มเป้าหมายได้ครบทุกเซกเมนต์”
สุพจน์เสริมอีกว่า ICS เริ่มคิดโครงการตั้งแต่ตอนเปิดไอคอนสยามแล้ว ต้องการให้เป็นเฟส 2 ได้เริ่มก่อสร้างตั้งแต่ช่วงหลังไอคอนสยามเปิดใหม่ๆ เป็นการวางจุดยืนที่ต่างกัน ไอคอนสยามอาจจะตอบโจทย์ไม่ 100% โดยเฉพาะเรื่องซูเปอร์มาร์เก็ต แถวนี้ไม่มีโลตัสเลยด้วย
ICS จึงเข้ามาอุดช่องว่างที่ไอคอนสยามไม่มี โดยสัดส่วนร้านค้ามีความแตกต่างจากไอคอนสยาม เน้นที่อาหาร 30% แฟชั่น 20% ไอที 10% และอื่นๆ 40% เป็นพาร์ตเนอร์หลัก ในขณะที่ไอคอนสยามมีสัดส่วนร้านค้าเป็นร้านอาหาร 50% สินค้าลักชัวรี่ 20% และอื่นๆ 30% (แฟชั่น ไอที แกดเจ็ต)
จากการเปิดไอคอนสยามก็พบว่ายังขาดในส่วนโรงแรม และสำนักงาน ถึงแม้ไอคอนสยามจะมี Magnolias Waterfront Residences at ICONSIAM และ The Residences at Mandarin Oriental Bangkok in ICONSIAM เป็นอาคารพักอาศัยแล้ว แต่ก็เป็นอาคารชุดในระดับลักชัวรี่ ยังไม่มีโรงแรมในระดับแมส
ในส่วนของซูเปอร์มาร์เก็ต ไอคอนสยามมี “เดียร์ ทัมมี” สาขาแรกในไทย เป็นซูเปอร์มาร์เก็ตระดับพรีเมียม การร่วมลงทุนระหว่างสยามพิวรรธน์ และกูร์เม่ต์ เอเชีย ทำให้ผู้บริโภคไม่สามารถเข้าถึงได้หมดทุกกลุ่ม ICS จึงต้องมีโลตัสมาอุดช่องว่างนั้น แต่ก็มาในคอนเซ็ปต์ใหม่ เป็นซูเปอร์มาร์เก็ตแบบพรีเมียม เน้นสินค้านำเข้า
3 ปี ไอคอนสยาม COVID-19 คือโอกาส
ไอคอนสยามมีการเปิดตัวอย่างเป็นทางการเมื่อวันที่ 9 พ.ย. 2561 ในตอนนั้นเรียกว่าเล่นใหญ่แบบสุดๆ เชิญเซเลบริตี้ทั้งในและต่างประเทศเข้าร่วมอีเวนต์ แถมยังมีการแปรขบวนโดรนจำนวน 1,400 ลำ
แรกเริ่มไอคอนสยามได้วางจุดยืนเป็นศูนย์การค้าที่จับกลุ่มนักท่องเที่ยวเป็นหลักอยู่แล้ว เพราะได้ทำเลทองติดริมแม่น้ำเจ้าพระยา เป็นโลเคชั่นที่ชาวต่างชาตินิยม เห็นได้จากเชนโรงแรมยักษ์ใหญ่ต่างจับจองพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา รวมถึงเทรนด์ของรีเทลก็มีผุดริมแม่น้ำ เช่น เอเชียทีคฯ และล้ง 1919
จากสถิติหลังการเปิด 1 ปีของไอคอนสยาม (ปี 2562) ไอคอนสยามมีผู้เข้ามาใช้บริการในวันปกติเฉลี่ย 80,000-120,000 คนต่อวัน ส่วนในวันเทศกาล เช่น วันสิ้นปี วันขึ้นปีใหม่ วันลอยกระทง วันสงกรานต์ มีจำนวนผู้เข้ามาใช้บริการเฉลี่ย 200,000-350,000 คนต่อวัน และมีสัดส่วนนักท่องเที่ยวต่างชาติอยู่ 35% โดยมีกลุ่มหลักๆ คือชาวจีน เกาหลี ไต้หวัน อินเดีย และกลุ่มประเทศ CLMV (กัมพูชา ลาว พม่า และเวียดนาม) ทำให้มียอดใช้จ่ายของนักท่องเที่ยวประมาณ 10,000-15,000 บาท ถือว่าสูงกว่าศูนย์การค้าทั่วไปในประเทศไทย
แต่หลังจากเปิดได้ปีเศษๆ ก็เจอวิกฤตครั้งใหญ่ที่เจอกันทั่วโลกก็คือ COVID-19 ทำให้ตลาดนักท่องเที่ยวหาย ไอคอนสยามจึงต้องหันมาจับกลุ่มลูกค้าในประเทศแทน แต่วิกฤตนี้ก็ถือเป็นโอกาสที่ดีไม่น้อย เพราะคนไทยจับจ่ายใช้สอยในศูนย์มากขึ้น ตอนนี้ถือว่าอัตราเงินสะพัดในศูนย์สูงกว่าช่วงก่อน COVID-19 แล้ว
“ช่วงวิกฤต COVID-19 ทำให้ได้เห็นพฤติกรรมลูกค้าชัดขึ้น ลูกค้าคนไทยไปต่างประเทศไม่ได้ ก็หันมาใช้จ่ายที่ไอคอนสยาม ทำให้ตอนนี้มีลูกค้าคนไทยเพิ่มขึ้น 52% และมีเงินสะพัดเพิ่มขึ้น 90% เมื่อเทียบกับปี 2562”
หลังจากที่เปิดให้บริการได้ 3 ปีกว่าๆ ไอคอนสยามได้ทำผลสำรวจของลูกค้าที่ใช้บริการ พบว่า 56% ของลูกค้ามีอายุในช่วง 31-50 ปี มีกำลังซื้อสูงอยู่ในระดับ A/B โดยคำจำกัดความของระดับ A ว่ามีรายได้มากกว่า 70,000 บาท/เดือน ส่วนระดับ B มีรายได้มากกว่า 50,000 บาท/เดือน
ในวันธรรมดาลูกค้าชอบมาช้อปปิ้งคนเดียว หรือมาเป็นคู่ ส่วนในวันหยุดจะมาเป็นครอบครัว 41% เป็นลูกค้าเดิม 65% เป็นนักธุรกิจ หรือพนักงานออฟฟิศที่มีเวลาน้อย อยากหาร้านอาหารที่สะดวก รวดเร็ว
สุพจน์บอกว่า ไอคอนสยามมีลูกค้าประจำเยอะ มาเฉลี่ยเดือนละ 2 ครั้ง ปัจจุบันมีทราฟฟิกผู้ใช้บริการเฉลี่ย 70,000-80,000 คน/วัน ถ้าเทียบกับช่องก่อน COVID-19 มีทราฟฟิกเฉลี่ยวันละ 100,000 คน ในช่วงเทศกาลมีทราฟฟิก 150,000 คน แต่ตอนนี้ได้นักท่องเที่ยวกลุ่มอินเดีย, มาเลเซีย และโซนอาหรับเยอะขึ้น ทดแทนกลุ่มนักท่องเที่ยวจีนที่ยังมาไม่ได้
สำหรับโครงการ ICS ที่ทางไอคอนสยามหมายมั่นปั้นมือให้เป็นโครงการพี่น้อง หวังว่าจะต่อจิ๊กซอว์เสริมกันทั้งคู่ ตอนนี้ได้ก่อสร้างแล้วเสร็จประมาณ 90% เตรียมเปิดให้บริการช่วงไตรมาส 4 ปีนี้ จะเปิดให้บริการในส่วนของพื้นที่รีเทลก่อน ส่วนของโรงแรมจะเปิดช่วงต้นปี 2566 ปัจจุบันมีอัตราเช่า 65% คาดว่าจะมีทราฟฟิกเฉลี่ย 40,000 คน/วัน และมีรายได้ 2,500 ล้านบาทในปีแรก
