[อสังหาปี 68 หดตัวทุกเซกเมนต์]
ตลาดที่อยู่อาศัย เข้าสู่ช่วงขาลงลากยาว สะท้อนจากมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ระยะ 7 เดือน ตั้งแต่ตุลาคม 2567 – เมษายน 2568 ของกลุ่มดีเวลลอปเปอร์ไทย หดตัวทุกเซกเมนต์ ดังนี้
บ้านเดี่ยว
- ปี 2566 มีมูลค่าโอนฯ 74,811 ล้านบาท
- ปี 2567 มีมูลค่าโอนฯ 73,392 ล้านบาท ลดลง 2% (YoY)
- ปี 2568 มีมูลค่าโอนฯ 62,097 ล้านบาท ลดลง 15% (YoY)
บ้านแฝด
ปี 2566 มีมูลค่าโอนฯ 18,668 ล้านบาท
ปี 2567 มีมูลค่าโอนฯ 15,555 ล้านบาท ลดลง 17% (YoY)
ปี 2568 มีมูลค่าโอนฯ 13,609 ล้านบาท ลดลง 13% (YoY)
ทาวน์โฮม
- ปี 2566 มีมูลค่าโอนฯ 44,044 ล้านบาท
- ปี 2567 มีมูลค่าโอนฯ 33,984 ล้านบาท ลดลง 23% (YoY)
- ปี 2568 มีมูลค่าโอนฯ 28,450 ล้านบาท ลดลง 16% (YoY)
คอนโดมิเนียม
- ปี 2566 มีมูลค่าโอนฯ 104,674 ล้านบาท
- ปี 2567 มีมูลค่าโอนฯ 86,263 ล้านบาท ลดลง 18% (YoY)
- ปี 2568 มีมูลค่าโอนฯ 77,434 ล้านบาท ลดลง 10% (YoY)
‘ภวรัญชน์ อุดมศิริ’ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) หรือ FPT กล่าวว่า จากข้อมูลข้างต้น จะเห็นว่า ที่อยู่อาศัยแต่ละกลุ่ม ติดลบ 2 ปีติด
ขณะที่แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัย ยังมีความท้าทายสูง จากภาวะเศรษฐกิจไทยชะลอตัว โดยธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประเมิน GDP ปี 2568 จะขยายตัวเพียง 2.3% ส่วนภาวะหนี้ครัวเรือนยังอยู่ระดับสูง
“หากไม่มีสัญญาณบวกแรง ๆ อุตสาหกรรมนี้คงเหนื่อยกันต่อเนื่อง”
[ตลาดติดลบ 5 ปี ลากยาวถึงปี 70]
ทั้งนี้ หากปัจจัยทางเศรษฐกิจยังไม่เปลี่ยนแปลง เราคาดการณ์ว่า “ตลาดที่อยู่อาศัยจะชะลอตัวลงถึงปี 2570 หรือคิดเป็นการหดตัว 5 ปีต่อเนื่อง นับตั้งแต่ปี 2566 เป็นต้นมา“
สะท้อนจากยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย พื้นที่ กทม. และปริมณฑล โดยแบ่งออกเป็น 3 ช่วงหลัก ได้แก่
ยุคก่อนโควิด
- ปี 2562 มูลค่าโอนฯ 435,540 ล้านบาท
ยุคโควิดระบาดหนัก
- ปี 2563 มูลค่าโอนฯ 452,253 ล้านบาท เพิ่มขึ้น +3.84% YoY
- ปี 2564 มูลค่าโอนฯ 410,503 ล้านบาท ลดลง -9.23% YoY
- ปี 2565 มูลค่าโอนฯ 436,752 ล้านบาท เพิ่มขึ้น +6.39% YoY
ยุคสถานการณ์โควิดคลี่คลาย
- ปี 2566 มูลค่าโอนฯ 415,249 ล้านบาท ลดลง -4.92% YoY
- ปี 2567 มูลค่าโอนฯ 377,351 ล้านบาท ลดลง -9.13% YoY
- ปี 2568 (คาดการณ์) มูลค่าโอนฯ 366,681 ล้านบาท ลดลง -2.83% YoY
- ปี 2569 (คาดการณ์) มูลค่าโอนฯ 356,313 ล้านบาท ลดลง -2.83% YoY
- ปี 2570 (คาดการณ์) มูลค่าโอนฯ 346,239 ล้านบาท ลดลง -2.83% YoY
เทรนด์ 3 ปี จากนี้ไป ภาพรวมตลาดชะลอตัวต่อเนื่อง ลดลงเฉลี่ยปีละ 2.83% และมีแนวโน้มหดตัวจากอัตราการเกิดใหม่น้อยลง เมื่อต่อจากนี้ไปทุกปีตลาดจะหดตัวลง ใครชนะใจลูกค้าได้ ก็แย่งลูกค้าได้ ‘ถ้าแย่งได้เราจะไม่หดตัว’
เฟรเซอร์สโชคดีที่มีครบ 3 ธุรกิจ ทั้งที่อยู่อาศัย อสังหาเพื่ออุตสาหกรรม และคอมเมอร์เชียล ถึงที่อยู่อาศัยหดตัวลง แต่ยังมีพอร์ตรายได้ประจำจาก 2 ธุรกิจที่เหลือ ที่ยังไปได้ดี
[ผู้ประกอบการเร่งลดต้นทุน ตรึงราคาขาย ดึงใจลูกค้า]
อย่างไรก็ตาม จากปัจจัยลบที่กดดันตลาด และกำลังซื้อผู้บริโภคลดลง ทำให้ไม่สามารถปรับราคาขายขึ้นได้ แม้ราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นในทุกปีก็ตาม
ทำให้บริษัทฯ ต้องเร่งลดต้นทุน ในส่วนที่ไม่จำเป็นออก เช่น วัสดุรูปลักษณ์และเกรดใกล้เคียงกัน อาจปรับมาใช้วัสดุที่ราคาคุ้มค่ามากกว่า ซึ่งสามารถลดต้นทุนก่อสร้างไปได้ 10% เพื่อตรึงราคาขายให้เท่าเดิม โดยออกสินค้าบ้านซีรีส์ใหม่ ราคาคุ้มค่า ซึ่งลูกค้าจะได้บ้านคุ้มค่าในราคาถูกลงราว 5%
โดยบ้านเฟสใหม่ต้องปรับ และตัดบางส่วนที่ไม่จำเป็นออก เช่น บ้านขนาดเริ่มต้น เราทำ 4 ห้องนอน อาจจะเยอะไป ก็ลดลงมาเริ่มต้น 2 ห้องนอน ส่วนความกว้างหน้าบ้านจาก 5.7 เมตร ก็ลดลงเหลือ 5.4 เมตร เป็นต้น นำร่องในกลุ่มบ้านระดับราคา 20 ล้านบาทขึ้นไปก่อน อย่างแบรนด์ เดอะแกรนด์ และ อัลพีน่า
“เราพบเทรนด์ลูกค้ารุ่นใหม่ อยากได้พื้นที่ใช้สอยพอดีกับความต้องการ ไม่อยากจ่ายเงินเยอะเผื่อส่วนที่ยังไม่ได้ใช้ ต่างจากลูกค้ายุคก่อนที่ซื้อบ้านและมองเผื่อในอนาคต”
ขณะเดียวกัน เราพบว่า กลุ่มผู้ซื้อบ้านแนวราบมีอายุลดลง 25-35 ปี จากแต่ก่อนผู้ซื้อบ้านจะมีอายุ 30 ปีขึ้นไป ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากกลุ่มที่เคยจะซื้อคอนโด แต่เปลี่ยนใจมาซื้อบ้าน จากความกังวลเรื่องตึกสูงกับเหตุการณ์แผ่นดินไหว สอดรับกับการขยายรถไฟฟ้าออกรอบนอก หนุนการเดินทางสะดวกขึ้น ทำให้ลูกค้ามาซื้อบ้านมากขึ้น
สำหรับเฟรเซอร์ส ปี 2568 เตรียมเปิดโครงการใหม่ 8 โครงการ (บ้าน 7 โครงการ, คอนโด 1 โครงการ)
โดยช่วงครึ่งปีแรกที่ผ่านมา เปิดตัวโครงการใหม่ไปแล้ว 4 โครงการ และในครึ่งปีหลังเตรียมเปิดตัวอีก 4 โครงการ
“ตอนนี้ 3 โครงการใหม่ของเรา คือ แกรนดิโอ ขอนแก่น-มิตรภาพ, แกรนดิโอ โคราช-เทอมินอล และ โกลดิน่า สุขุมวิท-แบริ่ง เพียง 2 วัน ทำยอดขายไปได้กว่า 1,000 ล้านบาท ส่วนปัจจุบัน บริษัทฯ มียอดขาย (พรีเซล) มูลค่า 20,000 ล้านบาท”
