ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ประเมินว่า ตลาดที่อยู่อาศัยไทยในปี 2569 ยังเผชิญภาวะชะลอตัวต่อเนื่อง และยังไม่ถึงจุดต่ำสุดของวัฏจักร
โดยคาดว่า การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ จะอยู่ที่ประมาณ 3 แสนหน่วย ลดลง 5.1% จากปี 2568 (YOY) ซึ่งถือเป็นการหดตัวต่อเนื่องเป็นปีที่ 4
ภาพรวมตลาดยังเผชิญแรงกดดันจากหลายปัจจัย ทั้งเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวช้า ภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง รวมถึงความไม่แน่นอนจากเศรษฐกิจโลกและความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ ซึ่งส่งผลให้กำลังซื้อยังเปราะบาง
กำลังซื้อยังเป็นปัจจัยหลักกดดันตลาด
แม้ภาคอสังหาริมทรัพย์ จะมีมาตรการภาครัฐเข้ามาช่วย เช่น
- การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองสำหรับบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท
- การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV สำหรับบ้านหลังแรกและหลังที่สอง
แต่ศูนย์วิจัยกสิกรไทยมองว่า “กำลังซื้อของผู้บริโภค” ยังคงเป็นตัวแปรสำคัญที่สุดของตลาด
จากข้อมูลการสำรวจภาวะเศรษฐกิจและสังคมของครัวเรือนไทย พบว่า
- หนี้ครัวเรือนเฉลี่ยสูงถึง 5 เท่าของรายได้เฉลี่ยต่อเดือน
- รายได้เฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 28,151 บาทต่อเดือน
ดังนั้น ภาระหนี้ที่สูง ทำให้ ”ผู้บริโภคจำนวนมากยังชะลอการตัดสินใจซื้อบ้าน“
ตลาดมือสองสัดส่วนเพิ่ม แต่ภาพรวมยังหดตัว
หนึ่งในเทรนด์สำคัญของตลาด คือ สัดส่วนที่อยู่อาศัยมือสองเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ปี 2569 คาดว่าสัดส่วนการโอนบ้านมือสองจะเพิ่มเป็น 64.6% ของตลาดทั้งหมด
อย่างไรก็ตาม จำนวนการโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสอง เหลือประมาณ 1.94 แสนหน่วย ลดลง 4.7% (YoY)
ปัจจัยที่ทำให้บ้านมือสองได้รับความสนใจเพิ่มขึ้น ได้แก่
- ราคาที่เข้าถึงได้มากกว่า
- ทำเลที่ดีกว่าในหลายพื้นที่
- ตัวเลือกในตลาดเพิ่มขึ้น
บ้านใหม่เผชิญการแข่งขันสูง
สำหรับ ที่อยู่อาศัยใหม่ (บุคคลธรรมดา) ในปี 2569 คาดว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 1.06 แสนหน่วย ลดลง 5.8% (YoY)
สาเหตุสำคัญมาจาก
- อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่ยังอยู่ในระดับสูง
- การแข่งขันจากตลาดบ้านมือสอง
- การเปิดตัวโครงการใหม่อย่างระมัดระวังมากขึ้น
ราคาบ้านแนวโน้มลดลง
ด้านราคา ศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดว่า ราคาเฉลี่ยที่อยู่อาศัยปี 2569 จะลดลงเล็กน้อย 0.6% หรืออยู่ที่ประมาณ 2.72 ล้านบาทต่อหน่วย
สาเหตุส่วนหนึ่งมาจากการแข่งขันที่รุนแรงขึ้นในตลาด และซัพพลายคงค้างสะสมอยู่ในระดับสูงกว่า 6 แสนหน่วย
ผู้ประกอบการยังเดินเกมระมัดระวัง
ในสถานการณ์ที่ตลาดยังมีความไม่แน่นอนสูง ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่จึงเลือก ใช้แผนระมัดระวัง อาทิ
- เน้นระบายสต็อกโครงการเดิม
- เปิดตัวโครงการใหม่น้อยลง
- กระจายพอร์ตสินค้าเพื่อลดความเสี่ยง
ศูนย์วิจัยกสิกรไทยมองว่า ปี 2569 ตลาดที่อยู่อาศัยไทยยังอยู่ในช่วงปรับฐาน และผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับกำลังซื้อที่เปลี่ยนไป…
