ตลาดออฟฟิศให้เช่าในไทย ยังเจอวิกฤตโอเวอร์ซัพพลายแบบยาว ๆ หลังโควิดลากยาวมาหลายปี ทำให้ตอนนี้มีพื้นที่เหลือเกินกว่า 1.5 – 2 ล้าน ตร.ม. (อ้างอิง SCB EIC) ที่ไม่มีผู้เช่าเข้ามาเต็มที่
ซัพพลายใหม่ยังทะลัก แม้โครงการชะลอเปิดตัว
เชษฐวัฒน์ ทองประเสริฐ นักวิเคราะห์อาวุโส ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ SCB EIC เปิดเผยว่า ปี 2568 ยังมีโครงการออฟฟิศใหม่ โดยเฉพาะเกรด A และ A+ ในทำเลใจกลางเมืองเปิดตัวต่อเนื่อง ทำให้ ซัพพลายรวมพุ่งแตะ 10.1 – 10.4 ล้าน ตร.ม. เพิ่มขึ้น 2.5 – 4.5% เมื่อเทียบกับปีก่อน (YoY)
“แม้หลายโครงการจะชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่แล้วก็ตาม แต่ก็ยังไม่ช่วยแก้ปัญหาล้นตลาดได้ เนื่องจากซัพพลายเดิมอยู่ในระดับสูง“
ฝั่งอัตราปล่อยเช่าเริ่มฟื้นเล็กน้อย กลับมาอยู่ที่ 8.1 – 8.3 ล้าน ตร.ม. เพิ่มขึ้นเล็กน้อย 1 – 2% จากปี 2566 ที่หดตัวหนักสุดอยู่ที่ 8 ล้าน ตร.ม. แต่ยังถือว่าต่ำกว่าช่วงก่อนโควิด ปี 2562 ที่มีพื้นที่ปล่อยเช่าได้ 8.4 ล้าน ตร.ม.
นักลงทุนต่างชาติเมินไทย หันไปเวียดนาม–อินโดฯ–มาเลเซีย
ความต้องการออฟฟิศใหม่เผชิญแรงกดดัน จากบริษัทในประเทศที่ฟื้นตัวช้าตามเศรษฐกิจ
ขณะที่ ดีมานด์จากบริษัทต่างชาติ ต้องพบการแข่งขันสูงจากประเทศเพื่อนบ้านในอาเซียน เพราะ FDI ที่ไหลเข้าไทยเฉลี่ยแค่ 3.4 หมื่นล้านบาท/ปี ต่ำกว่าเพื่อนบ้านอย่างเวียดนาม อินโดฯ และมาเลเซีย ที่ดึง FDI ได้ 4.3 – 6.8 หมื่นล้านบาท/ปี
เทรนด์ Work From Anywhere ทำองค์กรหั่นพื้นที่เช่า 20–50%
อุกฤษฏ์ พรพัฒนไพโรจน์ ผู้อำนวยการฝ่ายพื้นที่สำนักงานให้เช่า คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวว่า องค์กรทั่วโลกหันมาปรับการทำงานแบบ Hybrid และ Work From Anywhere ส่งผลให้หลายบริษัทยักษ์ใหญ่ลดพื้นที่เช่าไปเกือบครึ่ง เช่น
- ไมโครซอฟท์ จาก 2,000 ตร.ม. เหลือ 1,500 ตร.ม.
- IBM จาก 7,500 ตร.ม. เหลือ 3,500 ตร.ม.
- Ericsson จาก 3,700 ตร.ม. เหลือ 2,000 ตร.ม.
ปี 2568 อัตราการเช่าพื้นที่ออฟฟิศเหลือเพียง 72.2% จากที่เคยสูงสุด 95% ในปี 2555 ขณะที่ค่าเช่าเฉลี่ยลดลงเหลือ 950 บาท/ตร.ม./เดือน จากเคยได้ 1,100 บาท
แข่งเดือด ตึกใหม่ลด 30% ตึกเก่าให้อยู่ฟรี 7 เดือน
การแข่งขันสูงทำให้โครงการใหม่หั่นราคาค่าเช่าลงถึง 30% จากเดิมก่อนโควิดที่แทบไม่เคยลด หรือลดมากสุดเพียง 10-15%
ส่วนตึกเก่า แม้จะไม่ลดราคา แต่ใช้โปรโมชั่นจูงใจให้ผู้เช่าอยู่ฟรี 6–7 เดือน เมื่อทำสัญญาระยะยาว 3 ปีขึ้นไป
ผู้เช่าต่อรองหั่นค่าเช่า 25%
ณัฎฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ผู้เช่าเริ่มกล้าต่อรองมากขึ้น หลายรายขอลดค่าเช่าได้ถึง 15–25%
รวมถึง หันไปเลือกตึกที่ค่าเช่าถูกลงหรือย้ายพื้นที่เพื่อประหยัดต้นทุน ทำให้เจ้าของอาคารต้องหากลยุทธ์เสริม เช่น แจกสิทธิพิเศษหรือดีลยาว ๆ เพื่อดึงลูกค้า
สรุปคือ ตลาดออฟฟิศไทยปีนี้ยังเจอโจทย์ใหญ่ทั้ง ซัพพลายล้น ดีมานด์หด ค่าเช่าถูกกดดันให้สงครามราคาจะยังแรงต่อเนื่อง และทำเลคือปัจจัยชี้ขาดที่ผู้เช่าจะเลือกเป็นอันดับแรกนั่นเอง
