เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) เปิดตัว เมกะโปรเจกต์ศูนย์การค้าแห่งใหม่ “The Central พหลโยธิน” ขนาดใหญ่ 49 ไร่ พื้นที่ (GBA) 4.57 แสนตร.ม. พร้อมชูเป็นสาขาแฟล็กชิปของกรุงเทพฯ โซนเหนือ
อย่างไรก็ดี ที่น่าสนใจ คือ ‘The Central’ อยู่ห่างจาก ’เซ็นทรัล ลาดพร้าว‘ สาขาเรือธงที่สร้างรายได้ติด Top 5 ของกลุ่มศูนย์การค้า ‘Positioning’ พาเจาะเหตุผล CPN กล้าสร้างห้างใกล้กัน?
CPN มอง “ลาดพร้าว–พหลโยธิน” เป็น Mega Catchment Area
พื้นที่ The Central พหลโยธิน และ เซ็นทรัล ลาดพร้าว ไม่ใช่แค่ย่านชุมชนธรรมดา แต่เป็นจุดตัดของถนน 2 เส้นสำคัญ คือ ถนนพหลโยธิน และถนนวิภาวดีรังสิต ซึ่งเป็นจุดชุมชนหนาแน่น สะท้อนจาก
- โครงการที่อยู่อาศัย 472 โครงการ
- อาคารสำนักงาน (ออฟฟิศ) 52 ตึก
- โรงแรม 41 แห่ง
- สถานศึกษาขนาดใหญ่ (โรงเรียน + มหาวิทยาลัย) 51 แห่ง
โดยย่านนี้มีรถยนต์สัญจรผ่าน 337,000 คัน/วัน ส่วนรถไฟฟ้า 2 สาย (MRT สีน้ำเงิน สถานีพหลโยธิน + BTS สายสีเขียว สถานีห้าแยกลาดพร้าว) มีผู้ใช้งานกว่า 50,000 คน/วัน
“ส่งผลให้ในรัศมี 10 กม. รอบ 2 ศูนย์การค้านี้ เป็น Mega Catchment Area มีการเข้าถึงประชากรราว 2.5 ล้านคน ถือเป็นจำนวนที่เยอะมาก และถึงแม้ตั้ง 2 ศูนย์ชนกัน ก็ไม่ถือว่าเป็นการแย่งลูกค้ากันเอง”
กำลังซื้อกรุงเทพฯ ฝั่งเหนือสูง แต่คู่แข่งน้อย
โฟกัสพื้นที่กรุงเทพฯ โซนเหนือ แม้จะมีแหล่งที่อยู่อาศัยหนาแน่น แต่มีศูนย์การค้าเพียงไม่กี่แห่ง เช่น
- โซนลาดพร้าว มียูเนี่ยนมอลล์
- โซนพหลโยธิน มีเซ็นทรัล ลาดพร้าว
- เลยขึ้นไป โซนรัชโยธิน มีเมเจอร์ ซีนีเพล็กซ์ รัชโยธิน
ขณะที่ กำลังซื้อคนกรุงเทพฯ โซนเหนือ ถือว่าสูงกว่าหลายโซนในกรุงเทพฯ สะท้อนจากตัวยอดขายของ ‘เซ็นทรัล ลาดพร้าว’ ดังนี้
- กำลังซื้อสูงกว่าค่าเฉลี่ยคนกรุงเทพฯ ถึง 2.3 เท่า จากลูกค้ากลุ่ม Wealth Segment สูง
- ยอดขายต่อพื้นที่ (Sales per GLA) สูงกว่าค่าเฉลี่ยศูนย์การค้าในกรุงเทพฯ ถึง 45%
- จํานวนผู้ใช้บริการ (ทราฟฟิก) มากกว่าศูนย์การค้าในกรุงเทพฯ โดยเฉลี่ยถึง 2.19 เท่า
ด้วยช่องว่างของกำลังซื้อที่ยังมีเหลือ ๆ ทำให้การนำ ‘The Central พหลโยธิน‘ ไปเติมตลาดจะช่วยเสริมขาศูนย์การค้ากรุงเทพฯ โซนเหนือของ CPN ให้แข็งแกร่งมากขึ้น โดยลูกค้าจะข้ามไปมาระหว่าง 2 ศูนย์ฯ ทำให้ ประเมินทราฟฟิกอยู่ที่ 130,000 คน/วัน ทั้ง 2 ศูนย์ฯ
และเมื่อเชื่อม 2 ศูนย์การค้า (อยู่ระหว่างศึกษาทำสกายวอล์ก 300 เมตร) จะมีขนาดใหญ่เทียบเท่า ‘เซ็นทรัล เวิลด์’
The Central พหลโยธิน ไม่ได้ชนกับ เซ็นทรัล ลาดพร้าว ตรง ๆ
ถึงจะอยู่ใกล้ แต่ คอนเซ็ปต์และฟังก์ชันคนละแบบ
- เซ็นทรัล ลาดพร้าว เน้นแบรนด์แฟชั่น, ร้านอาหาร, โรงแรม พูดง่าย ๆ คือ โฟกัส ช้อป กิน เที่ยว
- The Central พหลโยธิน วางตัวเป็นพื้นที่แห่งอนาคตให้คนได้มาใช้ชีวิต โดยเลือกใส่กิจกรรมหลากหลาย อาทิ สวนสีเขียว สำหรับพักผ่อนหย่อนใจ และมีโซนสำหรับออกกำลังกายวิ่งเทลล์ด้วย
ยุทธศาสตร์ป้องกันความเสี่ยงเรื่องที่ดิน
‘เซ็นทรัล ลาดพร้าว’ ตั้งอยู่บนที่ดินของ การรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) หมดสัญญาในปลายปี 2571 นี้ แต่ปัจจุบันยังไม่มีความชัดเจนเรื่องการต่อสัญญา
ดังนั้น การตั้ง ‘The Central พหลโยธิน’ บนที่ดินของตนเอง ถูกมองเป็นแผนสำรอง กรณีในกรณีเลวร้ายที่สุด (worst case scenario) ที่ ‘อาจจะ’ ไม่ได้ต่อสัญญาเช่าที่ดินเซ็นทรัล ลาดพร้าว
การมี The Central พหลโยธิน ในทำเลใกล้เคียงเดิม จะทำให้ไม่เสียรายได้จากศูนย์การค้าเรือธง
แต่หาก “การต่อสัญญาที่ดิน” ราบรื่น CPN ก็มี 2 ศูนย์การค้าไว้ส่งเสริมกันให้ดียิ่งขึ้น เรียกได้ว่า ไม่ว่าทางไหน หมากเกมนี้ CPN ก็ชนะทุกทางอยู่ดี
