ถ้าย้อนเวลากลับไปเมื่อ 30 ปีก่อน “บิ๊กคิงส์” คือหนึ่งในภาพจำของบางใหญ่ นนทบุรี ในฐานะแหล่งรวมวัยรุ่น มีกิจกรรมต่าง ๆ อาทิ คอนเสิร์ต ลานสเก็ต เปิดท้ายขายของชั้นบน รวมถึงมีห้างเมอร์รี่คิงส์ ทำให้เป็นแหล่งช้อปปิ้งสำคัญ
ต่อมาบิ๊กคิงส์เริ่มเสื่อมความนิยม และปิดตัวถาวรในปี 2554 ทิ้งให้ที่ดิน 23 ไร่ผืนใหญ่เงียบงันอยู่นาน 15 ปี
วันนี้เกมกำลังจะเปลี่ยน เมื่อทุนใหญ่อย่าง “กลุ่มทีซีซี” ภายใต้การนำของ ‘เจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี’ เข้าซื้อที่ดินบิ๊กคิงส์ มูลค่า 2,200 ล้านบาท และเริ่มรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างเดิมในช่วงปีที่ผ่านมา คาดขึ้นโครงการมิกซ์ยูส ระดับหมื่นล้าน (จากราคาที่ดินสูง+ศักยภาพทำเล)
ส่งสัญญาณว่า “บางใหญ่” กำลังจะได้เห็น “คลื่นลูกใหญ่” เข้ามาทำให้ตลาดคึกคัก และอาจเปลี่ยนโฉมย่านในอีก 5-10 ปีข้างหน้า
จากทำเลห้างร้าง สู่หมากใหญ่ของทำเลฝั่งตะวันตก กทม.
‘สุรเชษฐ กองชีพ’ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวว่า แม้โครงการดังกล่าว ยังไม่มีการประกาศอย่างเป็นทางการว่าปิดดีลเมื่อใด แต่จากการเริ่มรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างในช่วงปีที่ผ่านมา ทำให้คาดการณ์ได้ว่าการซื้อขายน่าจะเกิดขึ้นก่อนหน้านั้นพอสมควร
โดยที่ดินแปลงนี้มีขนาดใหญ่ถึง 23 ไร่ ตั้งอยู่ใกล้สถานีตลาดบางใหญ่ของ รถไฟฟ้าสายสีม่วง ซึ่งถือเป็นจุดแข็งสำคัญของทำเล
เนื่องจาก “บางใหญ่ไม่ใช่พื้นที่ว่างเปล่า แต่เป็นทำเลที่เติบโตต่อเนื่องมาหลายปี” ด้วยปัจจัยดังนี้
1.บริเวณโดยรอบเต็มไปด้วยโครงการบ้านจัดสรรจำนวนมาก
2.มีศูนย์การค้าขนาดใหญ่ อย่าง เซ็นทรัล เวสต์เกต และ บิ๊กซี เอ็กซ์ตร้า บางใหญ่ รวมถึง ตลาดบางใหญ่ และคอมมูนิตี้มอลล์อีกหลายแห่ง
3.โครงสร้างพื้นฐานสนับสนุน
- ถนนวงแหวนกาญจนาภิเษก (ตะวันตก) ที่ช่วยให้การเดินทางเข้า-ออกสะดวก
- รถไฟฟ้าสายสีม่วงที่เชื่อมต่อเข้าสู่เมืองชั้นในได้โดยตรง
ทำให้ทำเลนี้มีความหลากหลายทั้งรูปแบบโครงการและระดับราคา และยังมีการเปิดขายโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ต่อเนื่องในช่วงที่ผ่านมา
ราคาที่ดินบางใหญ่ นนทบุรี ดีดตัว
ที่ผ่านมา ราคาที่ดินรอบสถานีตลาดบางใหญ่ ปรับตัวขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเรื่อยมาก จากการเติบโตของย่าน
- ปี 2554 ซื้อขายกันราว 85,000 บาทต่อตารางวา
- ช่วงประมาณ 10 ปีก่อนหน้า (ปี 2564) อยู่ที่ 120,000 – 140,000 บาทต่อตารางวา
- ปี 2569 คาดว่าไม่ต่ำกว่า 200,000 – 230,000 บาทต่อตารางวา และบางแปลงอาจเกิน 250,000 บาทต่อตารางวา
สะท้อนการเติบโตเฉลี่ยประมาณ 10% ต่อปีในบางช่วงเวลา
“ที่สำคัญ การประกาศพัฒนาโครงการขนาดใหญ่แบบนี้ มักทำให้เจ้าของที่ดินรอบข้างปรับราคาที่ดินขึ้นทันที”
ลุ้นขึ้นโครงการเป็นรูปธรรม ช่วยอสังหาคึกคัก
สุรเชษฐ์ ประเมินว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่โดยรอบคงมีความคึกคักมากขึ้น เมื่อโครงการนี้เดินหน้าเป็นรูปธรรม
อย่างไรก็ตาม คงไม่ได้เป็นจุดเปลี่ยนสำคัญมากนัก เพราะในทำเลนี้ยังมีผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจำนวนมากอยู่แล้ว แต่ติดที่ปัญหาในเรื่องของการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยไม่ผ่าน (รีเจ็กต์ เรต) กระทบทุก ๆ ทำเล
แต่ที่ “บางใหญ่” และ ”บางบัวทอง“ เห็นการชะลอตัวชัดเจนกว่า เนื่องจากมีโครงการเปิดขายใหม่ต่อเนื่องในทุกระดับราคา ทำให้มีสต็อกเหลือขายในทำเลนี้อยู่ไม่น้อย โดยเฉพาะโครงการบ้านจัดสรรที่เป็นที่นิยมมาตลอดในช่วงหลายปีที่ผ่านมา
ขณะที่ โครงการคอนโดมิเนียม ในย่านบางใหญ่-บางบัวทอง ที่จะขายออกต้องเป็นระดับราคาที่ต่ำกว่าทาวน์เฮ้าส์ในพื้นที่ หรือประมาณ 2-2.5 ล้านบาท/ยูนิต หากราคาใกล้เคียง-สูงกว่าราคาบ้าน จะไม่ได้รับความสนใจเท่าที่ควร
เป็นไปในทิศทางเดียวกับ “ภัคพริ้ง การุญ” ผู้อำนวยการฝ่ายการตลาดโครงการแนวราบ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ให้ความเห็นกับประเด็นนี้ว่า โครงการมิกซ์ยูสอาจไม่ได้กระตุ้นความคึกคักที่อยู่อาศัยย่านบางใหญ่อย่างมีนัยสำคัญ เท่ากับการเปิดมอเตอร์เวย์ M81 สายบางใหญ่-กาญจนบุรี (96 กม.) เชื่อมภาคกลางสู่ภาคตะวันตก ที่มีจุดตัดตรงถนนรัตนาธิเบศร์-ทางหลวงหมายเลข 9 (บางใหญ่ นนทบุรี) พอดี
โดยจะเอื้อให้กำลังซื้อจากต่างจังหวัดไหลเข้าสู่นนทบุรีมากขึ้น ในฐานะบ้านหลังที่สองที่ผู้บริโภคอยากมีที่ทางใกล้เมือง แต่ไม่อยากซื้อบ้านในกรุงเทพฯ ที่มีราคาสูง
อสังหานนทบุรี ภาพรวมยังชะลอตัว
ขณะที่ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยนนทบุรี ยังคงชะลอตัวต่อเนื่อง สะท้อนจากข้อมูลยอดโอนกรรมสิทธิ์หดตัวลง (อ้างอิงศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIC) ดังนี้
ปี 2568
- หน่วยโอนฯ 17,523 หน่วย ลดลง 14.5% (YoY)
- มูลค่าโอนฯ 53,940 ล้านบาท ลดลง 14.1% (YoY)
ปี 2567
- หน่วยโอนฯ 20,506 หน่วย ลดลง 7.5% (YoY)
- มูลค่าโอนฯ 62,826 ล้านบาท ลดลง 11% (YoY)
ปี 2566
- หน่วยโอนฯ 22,179 หน่วย
- มูลค่าโอนฯ 70,610 ล้านบาท
สะท้อนว่า ทำเลนนทบุรี แม้จะมีดีมานด์ต้องการซื้อสูง (ยอดโอนกรรมสิทธิ์ติดอันดับ 4 ของประเทศในปี 2568) แต่ยังติดกับดัก ”การกู้ไม่ผ่าน“ จำนวนมากเช่นกัน
ขณะที่ทำเล ”บางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย“ จากข้อมูลของ REIC ณ ไตรมาส 4 ปี 2567 (**ข้อมูลปี 2568 ออกช่วงเดือนมีนาคม 2569) พบว่า มีหน่วยเหลือขายราว 20,593 หน่วย และมีหน่วยขายได้ใหม่ 825 หน่วย คิดเป็นอัตราดูดซับ 1.3% ค่อนข้างต่ำ และคาดว่าจะใช้เวลาระบายสินค้านานถึง 75 เดือน (ราว 6 ปี) จึงจะขายหมด
