แม้ปี 2568 ที่ผ่านมา ตลาดอาคารสำนักงาน (ออฟฟิศ) ใน กทม. จะคลายแรงกดดันลง จากการเปิดตัวออฟฟิศใหม่ 101,000 ตารางเมตร ลดลง 84% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า (YoY) ที่มีการเปิดตัว 615,400 ตารางเมตร
ทว่ามองข้ามช็อตในอีก 5-6 ปีข้างหน้า ซัพพลายใหม่เตรียมทยอยเข้าตลาดราว 7.1 แสนตารางเมตร ทำให้การแข่งขันตลาดออฟฟิศกลับมาดุเดือดอีกครั้ง
“อุกฤษฏ์ พรพัฒนไพโรจน์” ผู้อํานวยการฝ่ายพื้นที่สํานักงานให้เช่า คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย เปิดเผยว่า ไตรมาส 1 ปี 2569 มีออฟฟิศสร้างเสร็จ เปิดให้บริการราว 154,000 ตารางเมตร ทั้งหมดอยู่นอกพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ (Non-CBD)
ทำให้ปัจจุบันมีออฟฟิศใน กทม. พื้นที่เช่ารวม 2.5 ล้านตารางเมตร และมีอัตราพื้นที่ว่างในไตรมาส 1 ปี 2569 อยู่ที่ 591,496 ตารางเมตร หรือประมาณ 23.3% ลดลงจากไตรมาสก่อน (ไตรมาส 4/68) ที่อยู่ที่ 23.8%
“ความต้องการเช่าออฟฟิศเกรด A ในไตรมาส 1 นี้ ยังคงขยายตัวช้า ดังนั้นการเปิดตัวสำนักงานใหม่น้อยลงยิ่งเป็นผลดีต่อตลาดออฟฟิศ”
อุกฤษฏ์ พรพัฒนไพโรจน์ ผู้อํานวยการฝ่ายพื้นที่สํานักงานให้เช่า คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย
5 ปี ทะลัก 7 แสนตร.ม. อัตราว่างแตะ 30% เป็นรองแค่ต้มยำกุ้ง
อย่างไรก็ดี การแข่งขันภาพรวมยังคงดุเดือด โดยเฉพาะในช่วง 5 ปีข้างหน้า (พ.ศ. 2569 – 2574) จะมีไปป์ไลน์ซัพพลายออฟฟิศใหม่ใน กทม. เข้าสู่ตลาดราว 710,000 ตารางเมตร แบ่งออกเป็น
ปี 2569 จำนวน 249,460 ตารางเมตร
- Cloud11 จำนวน 61,426 ตร.ม.
- AIA Connect จำนวน 58,000 ตร.ม.
- The Hilltop Offices จำนวน 23,000 ตร.ม.
- Ramkhamhaeng Hill จำนวน 12,100 ตร.ม.
- Summit Tower จำนวน 47,000 ตร.ม.
- One Bangkok Tower 2 จำนวน 70,880 ตร.ม.
ปี 2570 จำนวน 92,430 ตารางเมตร
- Boonmitr Silrom จำนวน 15,430 ตร.ม.
- Bangkok Mall Tower จำนวน 20,000 ตร.ม.
- Central Siam Square จำนวน 36,000 ตร.ม.
- Project O (Onnut) จำนวน 21,000 ตร.ม.
ปี 2571 โครงการ 99 Tower จำนวน 29,000 ตร.ม.
ปี 2572 จำนวน 200,000 ตร.ม.
- Ratchadamri Project 40,000 ตร.ม.
- Central Embassy เฟส 2 จำนวน 60,000 ตร.ม.
- The Central 100,000 ตร.ม.
ปี 2573 โครงการ One Bangkok Signature Tower จำนวน 116,000 ตร.ม.
ปี 2574 โครงการ GR9 จำนวน 20,000 ตร.ม.
ภาพรวมการแข่งขันจะรุนแรงขึ้น จากซัพพลายใหม่เข้าสู่ตลาด ทำให้ประเมินว่า อัตราพื้นว่างออฟฟิศในช่วง 5 ปีข้างหน้าจะขยับแตะ 30% (จากปัจจุบัน 23.3%) และจะแซงจากช่วงพีกในไตรมาส 4 ปี 2567 ที่เคยมีพื้นที่ว่างราว 600,000 – 800,000 ตร.ม. คิดเป็นอัตราว่างสูงสุดที่ 27.8% และเป็นรองยุคต้มยำกุ้ง (ช่วงปี 2540-2541) ที่มีอัตราว่างสูงสุดที่ 36% นั่นเอง
ค่าเช่าทรงตัว ตึกเก่าตึกใหม่ช่องว่างราคาดีดสูงขึ้น
ส่วนค่าเช่าเฉลี่ยออฟฟิศเกรด A พื้นที่ CBD ไตรมาส 1 ปี 2569 ยังคง ‘ทรงตัว’ อยู่ที่ 943 บาท/ตร.ม./เดือน แบ่งตามพื้นที่จะแตกต่างกันดังนี้
1.บางรัก 990 บาท/ตร.ม./เดือน
2.คลองเตย 1,000 บาท/ตร.ม./เดือน
3.ปทุมวัน 967 บาท/ตร.ม./เดือน
4.สาทร 848 บาท/ตร.ม./เดือน
5.วัฒนา 935 บาท/ตร.ม./เดือน
ทั้งนี้ ตึกออฟฟิศเก่า ยังคงมีแรงกดดันจาก ตึกออฟฟิศใหม่ ที่ทยอยเข้าตลาดต่อเนื่อง สะท้อนจาก “ช่องว่างความต่างของราคาค่าเช่า” เพิ่มขึ้น เช่น
- ตึกออฟฟิศอายุไม่เกิน 10 ปี ค่าเช่า 1,000-1,200 บาท/ตร.ม./เดือน
- ตึกออฟฟิศอายุเกิน 20 ปี ค่าเช่า 650-800 บาท/ตร.ม./เดือน
“ระยะหลังตึกออฟฟิศโครงการเก่า พัฒนารีโนเวต ปรับปรุงพื้นที่ เพื่อเมนเทนลูกค้าเดิมให้อยู่ต่อไป”
ออฟฟิศยุคใหม่ไม่แข่งแค่ทำเล งัดลูกเล่นดึงลูกค้า
อย่างไรก็ตาม ตลาดออฟฟิศยุคใหม่ ไม่ได้แข่งเฉพาะทำเลอีกต่อไป แต่เข้าสู่โหมดการแข่งขันเชิงคุณภาพมากขึ้น เช่น
- ปล่อยเช่าออฟฟิศแบบ Fully Furnished มีเฟอร์นิเจอร์สำนักงานให้ครบ โดยปกติจะมีค่าเช่าสูงขึ้น 10-20% จากราคาเดิม
- บริการกั้นห้องฟรี ไม่เสียค่าใช้จ่ายเพิ่ม
