นับจากสิ้นสุดมาตรการภาษีเพื่อกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ภาวะตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งแรกของปี 2547 มีทิศทางเติบโตไม่โดดเด่นเท่ากับ 2-3 ปีที่ผ่านมา ผลประกอบการบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์กลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไตรมาสแรก ปี 2547 โดยเฉลี่ยแล้วมียอดขายลดลงมากกว่าร้อยละ 10 และมีสัญญาณว่ายอดขายเริ่มช้าลงกว่าในปีที่ผ่านมา
ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2547 ที่อยู่อาศัยในโครงการเปิดตัวใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลประเภทบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์มีจำนวนลดลงประมาณร้อยละ 30 เทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2546 การขออนุญาตจัดสรรที่ดินในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลเพิ่มขึ้นร้อยละ 14 ในช่วง 4 เดือนแรกของปี 2547 เป็นอัตราเพิ่มที่ลดลงจากที่ในปี 2546 เพิ่มขึ้นร้อยละ 95
ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่เผชิญปัจจัยเสี่ยงต่อการเติบโตที่อาจชะลอลงในช่วงครึ่งปีหลัง ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ได้วิเคราะห์แนวโน้มธุรกิจที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งหลังของปี 2547 โดยมีประเด็นสำคัญดังนี้
– ปัจจัยสำคัญที่จะมีผลต่อแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ยังมีทิศทางไม่สดใสนัก : ในด้านรายได้ผู้บริโภค แม้ช่วงที่ผ่านมาเศรษฐกิจมีการเติบโตสูงส่งผลให้ประชาชนมีรายได้เพิ่มสูงขึ้น แต่ขณะเดียวกันครัวเรือนก็มีหนี้สินเพิ่มขึ้น ขณะที่ผู้บริโภคมีภาระค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นจากราคาสินค้าอาหารและน้ำมันที่มีระดับสูง อัตราเงินเฟ้อพื้นฐานในเดือนมิถุนายนเพิ่มสูงขึ้นร้อยละ 3 ซึ่งเป็นอัตราสูงที่สุดในรอบ 5 ปีนับจากเดือนกุมภาพันธ์ 2542 ระดับราคาสินค้าที่สูงขึ้นสะท้อนว่าผู้บริโภคมีภาระค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นสำหรับสินค้าที่จำเป็นต่อการดำรงชีพและมีกำลังซื้อเหลือเพื่อสินค้าคงทนหรือสินค้าฟุ่มเฟือยลดน้อยลง ซึ่งอาจทำให้การตัดสินใจซื้อสินค้าคงทนชะลอออกไป นอกจากนี้ คาดการณ์อัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มปรับขึ้นก็เป็นสัญญาณลบอีกประการหนึ่งต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคเพื่อสินค้าที่อยู่อาศัย ทิศทางตลาดหุ้นอาจเป็นปัจจัยที่พอคาดหวังได้ว่าจะปรับตัวดีขึ้นกว่าในช่วงครึ่งปีแรก ซึ่งอาจเป็นปัจจัยสนับสนุนตลาดอสังหาริมทรัพย์
– ต้นทุนวัตถุดิบบางประเภทยังคงมีระดับสูง ส่งผลต่อกำไรของธุรกิจ : ทิศทางราคาวัตถุดิบสำหรับอุตสาหกรรมก่อสร้างเช่นเหล็กและทองแดง ยังมีแนวโน้มคงตัวในระดับสูงในช่วงครึ่งหลังของปี ต้นทุนการก่อสร้างที่อยู่อาศัยที่ปรับตัวสูงขึ้นส่งผลโดยตรงต่อธุรกิจที่อยู่อาศัย แต่เนื่องจากสภาวะการแข่งขันที่ค่อนข้างสูงอาจทำให้ผู้ประกอบการพยายามรักษาระดับราคาเดิมไว้ ทำให้อัตราผลกำไรของบริษัทมีแนวโน้มลดลง
– ปัจจัยต่างๆ นำไปสู่มุมมองที่ค่อนข้างระมัดระวังมากขึ้นต่อการเติบโตของตลาดที่อยู่อาศัย การเติบโตของยอดขายคงไม่สูงเช่นในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา แต่ด้วยอัตราการขยายตัวทางเศรษฐกิจที่ทาง ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่าจะเติบโตประมาณร้อยละ 6.5 ในปี 2547 และรักษาระดับการขยายตัวที่ร้อยละ 5-6 ต่อปีได้ในช่วง 3 ปีข้างหน้า ซึ่งเป็นระดับที่เพียงพอที่จะก่อให้เกิดการจ้างงานเพิ่มขึ้น แนวโน้มธุรกิจที่อยู่อาศัยจึงยังมีโอกาสที่จะขยายตัวไปได้แต่เป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไป
– ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ได้วิเคราะห์ผลของการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคสำหรับสินค้าที่อยู่อาศัยพบว่า ในกรณีที่รายได้ของผู้บริโภคปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 10 ต่อปี ผู้บริโภคจะยังมีกำลังซื้อพอที่จะสามารถซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคาเท่าๆกับปัจจุบันได้ แม้อัตราดอกเบี้ยจะปรับสูงขึ้น แต่ถ้าในช่วงปีที่อัตราดอกเบี้ยปรับขึ้นทันที 2% จะทำให้การเติบโตของรายได้ปรับตัวไม่ทันกับการเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ย ซึ่งส่งผลต่อกำลังซื้อที่ลดลงในระยะดังกล่าว แต่ถ้ากรณีที่รายได้ของผู้บริโภคปรับเพิ่มขึ้นเพียงร้อยละ 5 ต่อปี การปรับเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยจะส่งผลกระทบให้กำลังซื้อลดลง เนื่องจากการเพิ่มขึ้นของรายได้ไม่สูงพอที่จะรักษาระดับกำลังซื้อให้คงอยู่ในระดับเดิมได้
– ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่าถ้าผู้ประกอบการมองภาวะตลาดในช่วงที่เหลือของปีนี้อย่างระมัดระวัง จำนวนที่อยู่อาศัยที่ผลิตออกสู่ตลาดโดยเฉลี่ยในแต่ละเดือนอาจมีจำนวนเพิ่มขึ้นจากครึ่งปีแรกไม่มากนัก ซึ่งอาจทำให้จำนวนที่อยู่อาศัยใหม่ที่สร้างเสร็จในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลโดยรวมตลอดทั้งปี 2547 อาจมีระดับประมาณ 50,000 หน่วย ใกล้เคียงกับปี 2546 ที่มีจำนวน 50,594 หน่วย อย่างไรก็ตาม กระแสการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง แต่ด้วยความเสี่ยงในด้านระยะเวลาพัฒนาโครงการที่ยาวนาน ถ้าผู้ประกอบการมีมุมมองในเชิงบวกมากเกินไปต่อทิศทางตลาด และหากแนวโน้มตลาดในระยะ 1-2 ปีข้างหน้าไม่เป็นไปตามคาดอาจส่งผลให้เกิดภาวะอุปทานล้นตลาดขึ้นได้อีก
– ราคาเฉลี่ยของบ้านที่เปิดขายมีแนวโน้มลดลง ท่ามกลางภาวะที่ผู้บริโภคมีกำลังซื้อส่วนเกินที่ลดลง ขณะที่ต้นทุนการก่อสร้างยังอาจคงตัวในระดับสูง การปรับตัวของผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์น่าจะเป็นการเสนอบ้านในระดับราคาที่ต่ำลงมาจากช่วงก่อนหน้า คาดว่าปี 2547 ราคาโดยเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยที่เปิดขายน่าจะอยู่ที่ประมาณ 4 ล้านบาท จากที่ในปี 2546 มีระดับราคาเฉลี่ยประมาณ 4.7 ล้านบาท ทาวน์เฮาส์ คอนโดมิเนียม หรือบ้านเดี่ยวราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท น่าจะเป็นเซ็กเมนต์ที่ตลาดให้ความสนใจสูง
ในช่วงที่การใช้จ่ายของผู้บริโภคมีทิศทางที่ชะลอตัว อาจกล่าวได้ว่าเป็นช่วงเวลาที่ธุรกิจที่อยู่อาศัยต้องเผชิญกับความยากลำบากในการวางแผนธุรกิจเพื่อให้สอดคล้องกับความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคในระยะข้างหน้า ท่ามกลางภาวะการแข่งขันที่รุนแรงมากขึ้น ผู้ประกอบการต้องอาศัยการเข้าใจความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย การมีฐานข้อมูลและระบบการทำงานที่มีประสิทธิภาพ ที่ช่วยในการพยากรณ์ความต้องการของผู้บริโภค การวางแผนผลิตภัณฑ์ แผนการตลาด และการบริหารต้นทุน สิ่งเหล่านี้มีความสำคัญอย่างยิ่ง เพราะนอกจากจะนำไปสู่ความสำเร็จของโครงการแล้วยังจะช่วยป้องกันความเสี่ยงต่อการผลิตที่เกินขนาดอันอาจนำไปสู่ภาวะอุปทานล้นตลาดอย่างที่เคยเกิดขึ้นมาแล้ว
ปัจจุบัน แม้มีความพยายามของทั้งหน่วยงานภาครัฐและเอกชนในการจัดทำข้อมูลด้านอสังหาริมทรัพย์ แต่กระบวนการต่างๆยังไม่เสร็จสมบูรณ์ ทำให้ธุรกิจที่อยู่อาศัยยังคงขาดข้อมูลที่จะเป็นเครื่องชี้ล่วงหน้าของความต้องการที่อยู่อาศัย และเครื่องเตือนภัยถึงจุดเริ่มต้นของอันตรายที่จะนำไปสู่ภาวะวิกฤต การวิจัยและรวบรวมข้อมูลตลาดในส่วนของผู้ประกอบการแต่ละรายจึงน่าจะเป็นแนวทางขั้นแรกที่จะช่วยป้องกันความเสี่ยงของธุรกิจได้