ความต้องการที่อยู่อาศัยนับเป็นความจำเป็นพื้นฐานของการดำรงชีวิต และความต้องการในแต่ละปีย่อมมีอยู่อย่างต่อเนื่องตามภาวะการเพิ่มขึ้นของครัวเรือนและกำลังรายได้ที่เติบโตตามภาวะเศรษฐกิจ แต่ปัญหาของการเกิดวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ในอดีตที่ผ่านมามักมาจากความไม่สมดุลของระดับอุปสงค์และอุปทาน โดยเฉพาะการผลิตอุปทานเกินขนาด (Oversupply) และพฤติกรรมการเก็งกำไร (Speculative Behavior)
ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ได้วิเคราะห์แนวโน้มของความต้องการที่อยู่อาศัยและระดับที่เหมาะสมของการผลิตที่อยู่อาศัยเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจ เพื่อเป็นแนวทางในการป้องกันไม่ให้เกิดปัญหาวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ที่รุนแรงจนนำไปสู่ภาวะวิกฤตต่อระบบเศรษฐกิจโดยรวม การวิเคราะห์ได้คาดการณ์จำนวนที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ที่เหมาะสมในช่วงปี 2546-2550 และได้จำแนกตามระดับรายได้ของครัวเรือน โดยประมวลผลจากข้อมูลสถิติที่อยู่อาศัยและข้อมูลเศรษฐสังคมของประชากรและครัวเรือน ครอบคลุมความต้องการที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ซึ่งมีสัดส่วนเกือบร้อยละ 70 ของตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ผลการวิเคราะห์มีประเด็นสำคัญโดยสรุปดังนี้
• ในการผลิตที่อยู่อาศัยเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจ การที่ที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นประเภทที่เจ้าของอยู่อาศัยเองหรือสร้างขึ้นเพื่อให้เช่าอาศัยนั้น จะถูกใช้ประโยชน์ทางเศรษฐกิจตามวัตถุประสงค์ของการอยู่อาศัยอย่างแท้จริง และไม่ก่อให้เกิดปัญหาสินทรัพย์ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ จำนวนที่อยู่อาศัยที่ผลิตในแต่ละปีควรมีความสอดคล้องกับการเพิ่มขึ้นของจำนวนครัวเรือน หากวิเคราะห์สถิติในอดีตที่ผ่านมาพบว่า ระหว่างปี 2537-2545 มีการผลิตที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นในจำนวนที่สูงกว่าครัวเรือนที่เพิ่มขึ้น หรืออุปทานส่วนเกิน (Excess Supply) สูงถึงประมาณ 260,000 หน่วย
• จากการคาดการณ์ความต้องการที่อยู่อาศัยในช่วงปี 2546-2550 โดยมีสมมติฐานว่าจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ที่เหมาะสมในแต่ละปีควรสอดคล้องกับจำนวนครัวเรือนที่เพิ่มขึ้นในแต่ละปี (โดยให้ครัวเรือนมีจำนวนเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยในอัตราร้อยละ 2.5 ต่อปี) นอกจากนี้ยังต้องสอดคล้องกับความสามารถในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย ซึ่งขึ้นอยู่กับสถานะทางรายได้ของครัวเรือน พบว่า จำนวนที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ที่เหมาะสมในแต่ละปีที่สอดคล้องกับจำนวนครัวเรือนที่เพิ่มขึ้นและกำลังรายได้ของครัวเรือนควรมีจำนวนไม่เกิน 80,000 หน่วยต่อปี
• ระดับความต้องการที่อยู่อาศัยที่มีกำลังซื้อในแต่ละปี ระหว่างปี 2546-2550 น่าจะมีจำนวนอย่างต่ำประมาณ 40,000 หน่วย โดยฐานของกำลังซื้อมาจากครัวเรือนที่มีระดับรายได้ปานกลางถึงรายได้สูง (รายได้ 20,000 บาทต่อเดือนขึ้นไป) ซึ่งคิดเป็นสัดส่วนประมาณร้อยละ 43 ของครัวเรือนในกรุงเทพฯและปริมณฑลทั้งหมด และถ้าเศรษฐกิจมีการเติบโตในระดับร้อยละ 5-6 อย่างต่อเนื่องก็มีโอกาสที่จะผลักดันให้กำลังซื้อของผู้มีรายได้ปานกลาง-ล่าง (รายได้ 15,000-19,999บาท) และรายได้น้อย (รายได้ 8,000-14,999 บาท) เข้ามาสู่ตลาด ในกรณีนี้ ความต้องการจะมีระดับสูงขึ้นมาที่ประมาณ 53,000-80,000 หน่วยต่อปี
• เมื่อวิเคราะห์ผลกระทบจากปัจจัยเสี่ยงที่อาจมีผลต่อการตัดสินใจซื้อหรือสร้างที่อยู่อาศัยในระยะข้างหน้า ได้แก่ การเพิ่มขึ้นของราคาสินค้าอุปโภคบริโภค การปรับสูงขึ้นของราคาบ้าน และการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย พบว่าระดับราคาสินค้าอุปโภคบริโภคที่สูงขึ้น 3% อาจมีผลทำให้กำลังซื้อบ้านหายไปประมาณ 2-3% ส่วนราคาบ้านที่เพิ่มขึ้น 10% อาจทำให้กำลังซื้อหายไปในอัตราประมาณ 10% ใกล้เคียงกัน
สำหรับอัตราดอกเบี้ยที่ปรับสูงขึ้น 0.25% อาจทำให้กำลังซื้อหายไปประมาณ 2% ผลโดยรวมจากปัจจัยทั้งสามอาจทำให้กำลังซื้อของผู้ซื้อบ้านหายไปประมาณ 15% เมื่อคำนวณผลกระทบของปัจจัยข้างต้นต่อกำลังซื้อที่อยู่อาศัยของกลุ่มครัวเรือนในระดับรายได้ต่างๆ พบว่า ภายใต้สถานการณ์ดังกล่าวครัวเรือนที่มีระดับรายได้ปานกลาง-ล่างถึงสูง (รายได้ 15,000 บาทต่อเดือนขึ้นไป) ก็ยังมีกำลังซื้อเพียงพอสำหรับการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย แต่ระดับคุณภาพของสินค้าที่จะซื้อหรือสร้างได้อาจต่ำลงมาจากในปีก่อนหน้า
แม้ว่าความต้องการที่อยู่อาศัยยังน่าจะมีความต่อเนื่องโดยมีฐานกำลังซื้อจากกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางถึงผู้มีรายได้สูง อย่างไรก็ตาม เนื่องจากที่อยู่อาศัยเป็นสินค้าที่ผู้ซื้อต้องลงทุนสูง โดยอาศัยเงินออมในอดีตหรือสร้างภาระผูกพันต่อเนื่องไปถึงรายได้ในอนาคต ในกรณีที่ไม่มีความจำเป็นเร่งด่วน การตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคอาจพิจารณาจังหวะเวลาหรือเงื่อนไขที่เหมาะสม ปัจจัยความผันผวนของระดับราคาหรือทิศทางเศรษฐกิจก็อาจเป็นประเด็นที่ทำให้ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจออกไป
แม้ว่าตัวเลขที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ในปัจจุบัน โดยภาพรวมยังอยู่ที่ประมาณ 50,000 หน่วยต่อปี แต่ที่อยู่อาศัยบางประเภทมีการสร้างสูงกว่าจำนวนที่คาดการณ์ว่าเป็นจำนวนที่เหมาะสม เช่น บ้านเดี่ยวหรือคอนโดมิเนียมที่มีราคาสูง ปัญหาสินค้าล้นตลาดจึงเป็นสิ่งที่พึงระวัง ดังนั้น ในการลงทุนของธุรกิจในโครงการใหม่ ผู้ประกอบการควรดำเนินการบนพื้นฐานของข้อมูลกลุ่มลูกค้าเป้าหมายและโอกาสทางการแข่งขัน ความสำเร็จของธุรกิจในภาวะตลาดที่การแข่งขันมีเพิ่มสูงขึ้นนั้นคงต้องอาศัยกลยุทธชั้นเชิงการบริหารโครงการที่มีความโดดเด่นของจุดขายหรือสร้างความแตกต่าง ทั้งในด้านผลิตภัณฑ์ ทำเล ราคา รวมทั้งการส่งเสริมการตลาดที่จะกระตุ้นการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อได้
