ในปี 2547 ธุรกิจที่อยู่อาศัยมีทิศทางขยายตัวในเกณฑ์ดีแม้ว่าอัตราการเติบโตจะชะลอลงจากปีก่อนหน้า โดยศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดว่า ในปี 2547 ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลอาจมีจำนวนประมาณ 54,000-56,000 หน่วย คิดเป็นอัตราการขยายตัวร้อยละ 7-10 ชะลอลงจากปี 2546 ที่มีอัตราการขยายตัวร้อยละ 48.7 (เป็นผลจากการเร่งซื้อให้ทันก่อนที่มาตรการลดหย่อนภาษีและค่าธรรมเนียมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะสิ้นสุดลง) ในช่วงครึ่งหลังของปี 2547 แม้ว่าเศรษฐกิจเผชิญปัจจัยลบหลายด้าน ที่สำคัญได้แก่ ปัจจัยด้านราคาน้ำมัน อัตราเงินเฟ้อ ราคาวัสดุก่อสร้าง ภาวะตลาดหลักทรัพย์ และอัตราดอกเบี้ย รวมทั้งปัจจัยที่มีผลต่อความเชื่อมั่นโดยรวมอันได้แก่สถานการณ์ความรุนแรงในภาคใต้และการแพร่ระบาดของไข้หวัดนก
แต่การคาดการณ์ถึงแนวโน้มในปีข้างหน้าที่อาจเผชิญความไม่แน่นอนและปัจจัยเชิงลบที่เพิ่มขึ้น นับเป็นตัวแปรส่วนหนึ่งที่กระตุ้นให้ผู้บริโภคบางส่วนมองว่าช่วงปีปัจจุบันยังเป็นจังหวะที่เหมาะสมต่อการซื้อที่อยู่อาศัย เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มปรับขึ้นอย่างต่อเนื่องและแรงกดดันด้านเงินเฟ้อที่จะเพิ่มสูงขึ้นเมื่อมีการประกาศลอยตัวราคาน้ำมันดีเซลในช่วงไตรมาส 2 ของปี 2548 ซึ่งจะส่งผลต่อต้นทุนด้านการขนส่งและต่อต้นทุนการก่อสร้างที่อยู่อาศัย
ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ได้วิเคราะห์แนวโน้มธุรกิจที่อยู่อาศัยในปี 2548 โดยปัจจัยที่จะมีผลสำคัญต่อแนวโน้มอุปสงค์ในปีข้างหน้ามีดังนี้
• ปัจจัยมหภาค : เศรษฐกิจมีแนวโน้มชะลอตัวลง โดยศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดว่าเศรษฐกิจไทยในปี 2548 จะขยายตัวประมาณร้อยละ 5.5 เปรียบเทียบกับร้อยละ 6 ในปี 2547 เป็นผลมาจากการชะลอตัวของการบริโภคและภาคการค้าระหว่างประเทศ อย่างไรก็ตาม การลงทุนของภาครัฐน่าจะเป็นแรงหนุนให้เศรษฐกิจปี 2548 ยังคงขยายตัวในระดับที่เพียงพอต่อการกระตุ้นอุปสงค์และรองรับการจ้างงานได้
• ราคาน้ำมัน : แม้ว่าราคาน้ำมันในประเทศมีโอกาสที่จะสูงขึ้นอีกในปีข้างหน้า อันจะส่งผลต่อต้นทุนค่าขนส่งซึ่งจะส่งผ่านไปสู่ต้นทุนค่าก่อสร้างและราคาที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ตาม จากการวิเคราะห์ของศูนย์วิจัยกสิกรไทยพบว่า วัสดุก่อสร้างส่วนใหญ่ (ยกเว้นวัสดุก่อสร้างประเภทอิฐ หิน ทราย) มีต้นทุนค่าขนส่งเมื่อเทียบกับต้นทุนโดยรวมคิดเป็นสัดส่วนเพียงร้อยละ 2-4 ศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดว่าผลกระทบจากราคาน้ำมันอาจส่งผลให้อุตสาหกรรมต่างๆโดยเฉลี่ยแล้วมีต้นทุนสูงขึ้นประมาณร้อยละ 0.6 สำหรับอุตสาหกรรมวัสดุก่อสร้างบางประเภทที่มีสัดส่วนต้นทุนน้ำมันสูงผลกระทบอาจรุนแรงกว่าแต่คงทำให้ต้นทุนโดยรวมเพิ่มขึ้นไม่เกินร้อยละ 2
• ราคาวัสดุก่อสร้าง : ศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดว่าปัจจัยด้านราคาน้ำมันคงมีผลกระทบต่อต้นทุนราคาวัสดุก่อสร้างไม่สูงนักถ้าราคาผันแปรตามต้นทุน ในส่วนของปัจจัยด้านวัตถุดิบอื่นๆ คาดว่าราคาวัตถุดิบเหล็กและโลหะในปี 2548 มีแนวโน้มชะลอความร้อนแรงลงตามภาวะอุปสงค์ในตลาดโลก ซึ่งน่าจะบรรเทาผลกระทบในด้านราคาวัสดุก่อสร้างลง อย่างไรก็ตาม คงต้องติดตามตัวแปรด้านอุปสงค์ภายในประเทศจากโครงการลงทุนของภาครัฐในโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ ซึ่งถ้าเกิดภาวะอุปทานไม่เพียงพอในบางช่วงอาจส่งผลต่อราคาวัสดุก่อสร้างได้
• อัตราดอกเบี้ย : สำหรับแนวโน้มอัตราดอกเบี้ย ศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดว่าอัตราดอกเบี้ยธนาคารพาณิชย์ไทยในปี 2548 อาจมีการปรับขึ้นประมาณ 0.50%-0.75%
•mภาวะตลาดหลักทรัพย์ : เป็นดัชนีที่มักชี้นำภาวะธุรกิจที่อยู่อาศัย การปรับตัวลดลงของมูลค่าหลักทรัพย์ในปี 2547 และโอกาสที่ดัชนีจะมีความผันผวนในปี 2548 อาจส่งผลต่อความมั่งคั่ง (Wealth) ของผู้บริโภคกลุ่มคนชั้นกลาง และอาจเป็นสัญญาณที่มีผลไปถึงตลาดที่อยู่อาศัยได้
โดยรวมแล้วศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดว่าในปี 2548 ตลาดที่อยู่อาศัยน่าจะมีทิศทางที่ทรงตัวจากระดับในปี 2547 โดยคาดว่าจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลน่าจะมีระดับประมาณ 54,000-56,000 หน่วย ใกล้เคียงกับปี 2547
ภายใต้สมมติฐานที่เศรษฐกิจมีอัตราการขยายตัวโดยเฉลี่ยไม่ต่ำกว่าร้อยละ 5 ต่อปี ตลาดที่อยู่อาศัยยังมีแนวโน้มที่จะขยายตัวอย่างต่อเนื่องอย่างค่อยเป็นค่อยไป ซึ่งถ้าอุปสงค์ในตลาดมาจากความต้องการจริงไม่ใช่การเก็งกำไร ก็น่าจะเป็นสิ่งที่ดีที่ตลาดที่อยู่อาศัยมีการเติบโตและวัฏจักรธุรกิจที่มีเสถียรภาพและมีความสมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทาน ทั้งนี้ เนื่องจากธุรกิจที่อยู่อาศัยของไทยยังคงอิงอยู่กับรูปแบบการจองซื้อก่อนสร้างเป็นสัดส่วนใหญ่ แม้ว่าในส่วนของที่อยู่อาศัยประเภทสร้างเสร็จก่อนขายอาจมีบางช่วงที่อุปทานสูงขึ้นมาเกินระดับอุปสงค์ แต่กลไกตลาดจะเป็นตัวปรับระดับอุปทานให้เข้าใกล้กับอุปสงค์ได้ในเวลาไม่นานนัก อุปทานส่วนเกินจึงยังไม่ใช่ปัญหารุนแรงสำหรับตลาดที่อยู่อาศัย (บ้านใหม่) ในปัจจุบัน แต่ถ้าเป็นภาวะตลาดที่มีการเก็งกำไรจะเป็นอันตรายที่นำไปสู่ภาวะความไม่สมดุลของอุปทานและอุปสงค์ที่แท้จริงในระดับที่รุนแรง ซึ่งนำไปสู่ผลเสียต่อระบบเศรษฐกิจโดยรวมได้
อย่างไรก็ตาม ประเด็นที่ต้องจับตามองคือปัจจุบันภาระหนี้สินของครัวเรือนเพิ่มขึ้น ขณะที่การออมในภาคครัวเรือนลดลงอย่างมากจากอดีต ถ้าแนวโน้มยังเอนเอียงไปในทิศทางเช่นนี้อาจเป็นปัจจัยที่มีผลกระทบต่อธุรกิจที่อยู่อาศัยในระยะปานกลางได้
