กองทุนรวมที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) ถือเป็นเครื่องมือในการระดมเงินออมรูปแบบหนึ่งของผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และยังเป็นอีกทางเลือกหนึ่งที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุน โดยมีความแตกต่างจากกองทุนรวมประเภทอื่นๆ ตรงที่จะเป็นการระดมเงินจากนักลงทุนเพื่อนำไปลงทุนระยะยาวในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือหลักทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ตามที่กฎหมายกำหนด
ความเป็นมาของการจัดตั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยนั้น ได้เริ่มต้นขึ้นจากการที่สำนักงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.ได้มีคำสั่งแต่งตั้งคณะอนุกรรมการพิจารณาร่างหลักเกณฑ์การจัดตั้ง และจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ขึ้นในปี 2537 ซึ่งได้มีการพิจารณาแล้วเสร็จเพื่อเป็นประกาศออกใช้ในช่วงต้นปี 2540 แต่ในขณะนั้นยังไม่มี บลจ. รายใดยื่นขอจัดตั้ง เนื่องจากเงื่อนไขในการจัดตั้งที่ค่อนข้างเข้มงวด และหลักเกณฑ์ต่างๆที่ยังมีความไม่ชัดเจน ต่อมาหลังจากที่ประเทศไทยเกิดวิกฤตเศรษฐกิจในปี 2540 และนำไปสู่การปิดบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์หลายแห่ง ทางสำนักงาน ก.ล.ต.จึงได้มีการผ่อนคลายกฏเกณฑ์ และข้อบังคับในการจัดตั้งกองทุนดังกล่าว และได้มีการผ่อนผันให้นักลงทุนต่างชาติสามารถเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยผ่านทางการซื้อหน่วยลงทุนได้
โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อจะให้เป็นเครื่องมือในการช่วยแก้ไขปัญหาหนี้สินของสถาบันการเงินและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยได้ออกประกาศเรื่อง หลักเกณฑ์ เงื่อนไข วิธีการจัดตั้งและจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เพื่อแก้ไขปัญหาในระบบสถาบันการเงิน(กอง 2)และกองทุนรวมเพื่อแก้ไขปัญหาในระบบสถาบันการเงิน(กอง 3) ขึ้นในปี 2541 ตามมาด้วยประกาศเรื่อง กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิเรียกร้อง (กอง 4)ในปี 2543 ซึ่งกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในช่วงแรกนั้นจะเป็นกองทุนที่เสนอขายให้กับนักลงทุนสถาบัน เพียงอย่างเดียว
สำหรับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์(กอง1) ที่เปิดโอกาสให้นักลงทุนทั่วไปสามารถเข้าไปลงทุนได้นั้นเพิ่งจะมี บลจ.ได้รับการอนุมัติจากทางสำนักงาน ก.ล.ต.ในปี 2545 ทั้งนี้ สามารถแยกพิจารณากองทุนรวมทั้ง 4 ประเภทที่ได้กล่าวถึงในข้างต้นได้ดังนี้
1. กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund Public Offering: PR) หรือกอง 1 หมายถึง กองทุนรวมที่มีนโยบายการลงทุนในการซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์และหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว โดยมีสัดส่วนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อย่างน้อยร้อยละ 75 ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ และเป็นกองทุนปิดซึ่งจดทะเบียนกับตลาดหลักทรัพย์ ทั้งนี้ รายได้หลักของกองทุนจะมาจากค่าเช่าซึ่งจะต้องคืนค่าเช่าให้ผู้ถือหน่วยในรูปของเงินปันผลไม่ต่ำกว่าร้อยละ 90 ของกำไรสุทธิ สามารถแบ่งกองทุนดังกล่าวนี้เป็น 2 ประเภท ได้แก่
1.1. กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ระบุเฉพาะเจาะจง (Specific Property Fund: SPR) คือ กองทุนที่จะต้องมีการระบุอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อหรือเช่าไว้อย่างชัดเจน
1.2. กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ระบุเฉพาะเจาะจง (Non-Specific Property Fund: NPR) คือ กองทุนรวมที่ระบุเพียงประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่จะลงทุนและที่ตั้ง โดยมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) จนถึงสิ้นปี 2547 นั้น อยู่ที่ 1,975 ล้านบาท และมีจำนวนกองทุนทั้งสิ้น 2 กอง
2. กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เพื่อแก้ไขปัญหาในระบบสถาบันการเงิน หรือกอง 2 (Property Fund for Resolving Financial Institution Problems: PR2) หมายถึง กองทุนรวมที่มีนโยบายการลงทุนในการซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ หรือลงทุนในสิทธิเรียกร้องที่เกิดจากการประกอบธุรกิจของสถาบันการเงินที่มีอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกัน(ไม่ว่าสินเชื่อนั้นจะเป็นหนี้ที่ก่อให้เกิดรายได้ หรือไม่ก่อให้เกิดรายได้)ไม่ต่ำกว่าร้อยละ 75 ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทุน เป็นกองทุนปิดที่กำหนดอายุโครงการหรือไม่ก็ได้และจำหน่ายหน่วยลงทุนแก่ผู้ลงทุนสถาบัน ในปัจจุบันมีอยู่ทั้งสิ้น 27 กอง มีมูลค่าทรัพย์สินสุทธิอยู่ที่ 45,303 ล้านบาท
3. กองทุนรวมเพื่อแก้ไขปัญหาในระบบสถาบันการเงิน หรือกอง 3 (Mutual Fund for Resolving Financial Institution Problems:RE) เป็นกองทุนรวมที่ลงทุนในสิทธิเรียกร้องที่เกิดจากการประกอบธุรกิจของสถาบันการเงินทั้งมีและไม่มีหลักประกันเพื่อแก้ไขปัญหาในระบบสถาบันการเงิน (โดยห้ามลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เว้นแต่ได้มาจากหลักประกัน)เสนอขายให้เฉพาะนักลงทุนสถาบัน โดยเป็นกองทุนปิด 3 ปีแรกแต่หลังจากนั้นสามารถขอแก้ไขเป็นกองทุนเปิดได้ ปัจจุบันมีอยู่ทั้งสิ้น 13 กอง มีมูลค่าทรัพย์สินสุทธิอยู่ที่ 41,155 ล้านบาท
4. กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิเรียกร้อง หรือกอง4 (Property and Loan Fund: PR4) เป็นกองทุนรวมที่มีนโยบายการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์รวมทั้งสิทธิเรียกร้องที่เกิดจากการประกอบธุรกิจของสถาบันการเงิน ไม่ต่ำกว่าร้อยละ 75 ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทุนและเป็นกองทุนปิดที่จำหน่ายให้แก่นักลงทุนสถาบันเช่นเดียวกันกับกอง 2 แต่แตกต่างกันตรงที่จะมีอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกันหรือไม่มีก็ได้ ซึ่งปัจจุบันมีอยู่ทั้งสิ้น 55 กอง มีมูลค่าทรัพย์สินสุทธิอยู่ที่ประมาณ 85,738 ล้านบาท ซึ่งมากกว่ากอง 2 เกือบเท่าตัว อันเป็นผลมาจากเงื่อนไขในการลงทุนที่ค่อนข้างผ่อนคลายของกองทุนประเภทนี้
ทั้งนี้ เมื่อกล่าวถึงกองทุนรวมที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จะหมายความถึงกอง 1, 2 และ4 เท่านั้น โดยกอง 2 และ กอง 4 ถือเป็นกองทุนรวมแบบพิเศษที่ทางสำนักงาน ก.ล.ต.ได้จัดตั้งขึ้นมาโดยมีวัตถุประสงค์เพื่อแก้ไขปัญหาเศรษฐกิจในช่วงเวลานั้น จึงได้มีการกำหนดระยะเวลาในการยื่นขอจัดตั้งและระดมทุน เพื่อเป็นการกระตุ้นให้นักลงทุน โดยเฉพาะนักลงทุนต่างชาติรีบเข้ามาลงทุน ทำให้เมื่อพ้นจากระยะเวลาที่กำหนดแล้วจึงไม่ได้มีการอนุญาตให้จัดตั้งเพิ่มเติมอีก
ศูนย์วิจัยกสิกรไทยได้เปรียบเทียบมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (NAV)ของกองทุนรวมที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์รวมทุกประเภท กับกองทุนรวมประเภทอื่นๆที่ลงทุนในประเทศไทยแล้วพบว่า มูลค่า NAV ของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันนั้นมีสัดส่วนที่ค่อนข้างมาก มีมูลค่าโดยรวมที่ประมาณ 133,131 ล้านบาทหรือคิดเป็นร้อยละ 20.25 ของสัดส่วน NAV กองทุนรวมทั้งระบบ ซึ่งมากเป็นลำดับที่สอง รองจากกองทุนรวมผสมแบบยืดหยุ่น ซึ่งมีมูลค่าประมาณ 280,284 ล้านบาทหรือร้อยละ 42.64 ในขณะที่กองทุนรวมตราสารแห่งหนี้มีมูลค่า NAV อยู่ที่ 111,318 ล้านบาทหรือร้อยละ 16.94 และกองทุนรวมตราสารทุนมีมูลค่า NAV อยู่ที่ 79,903 ล้านบาทหรือร้อยละ 12.16 ของกองทุนรวมทั้งระบบ
มูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทุนรวมที่ลงทุนในประเทศแยกเป็นรายประเภทในปัจจุบัน
Type of Fund NAV (Million Baht) %
Equity 79,903.14 12.16%
Fixed Income 111,318 16.94%
Money Market 1,591 0.24%
Balanced Fund 3,543.58 0.54%
Flexible Portfolio 280,284.11 42.64%
Fund of Fund 3,439.95 0.52%
Short Term Fixed Income 2,934.02 0.45%
Resolving Financial Inst. Problem 41,155.11 6.26%
Property fund 133,131.47 20.25%
-NPR/SPR 1,979.03 0.30%
-PR2 45,302.58 6.89%
-PR4 85,849.85 13.06%
Total 657,300.11 100%
อย่างไรก็ตาม มีข้อสังเกตว่า ถึงแม้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จะมีมูลค่าค่อนข้างมากในระบบกองทุนรวม แต่ส่วนใหญ่แล้วมาจาก NAV ของกอง 2 และกอง 4 ที่จัดตั้งขึ้นเพื่อแก้ไขปัญหาหนี้สินของสถาบันการเงินและจำหน่ายให้นักลงทุนสถาบัน(โดยมีสัดส่วนอยู่ที่ร้อยละ 6.9 และร้อยละ 13.0 ของ NAV กองทุนรวมทั้งหมด)ซึ่งได้แรงหนุนจากการที่ ก.ล.ต.ยืดหยุ่นระเบียบกฏเกณฑ์ให้กับบลจ.ต่างๆในการจัดตั้งอย่างมาก สำหรับกอง 1 ซึ่งเป็นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพ และจำหน่ายให้กับนักลงทุนได้ทั้งสถาบันและรายย่อยยังไม่เป็นที่แพร่หลายของนักลงทุนมากนัก และมีการขยายตัวที่น้อยมาก โดยในปัจจุบันมีอยู่แค่เพียง 2 กอง และมี NAV อยู่ที่ 1,979 ล้านบาทหรือเพียงร้อยละ 0.3 ของ NAV กองทุนรวมทั้งระบบ ทั้งนี้ ปัจจัยที่ทำให้การขยายตัวของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1)เพิ่มขึ้นไม่มากนักในช่วงที่ผ่านมา น่าจะได้แก่
ด้านการดำเนินงานของ บลจ.ต่างๆ
1. ความเสี่ยงในการตัดสินใจเลือกอสังหาริมทรัพย์ที่จะลงทุน เนื่องจากการที่กองทุนจะเป็นที่สนใจของนักลงทุนหรือไม่ ส่วนหนึ่งขึ้นอยู่กับอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าไปลงทุนด้วยว่ามีความน่าสนใจมากน้อยเพียงไร โดย บลจ.ต่างๆจะต้องพยายามแสวงหาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในทำเลดี เป็นที่สนใจของคนทั่วไป ภายใต้ราคาซื้อขายที่เหมาะสมคือไม่สูงจนเกินไป เพื่อที่จะเป็นหลักประกันให้กับนักลงทุนได้ว่าจะสามารถได้รับผลตอบแทนซึ่งอยู่ในรูปของค่าเช่ากลับคืนมาในระดับที่น่าพอใจ นอกจากนั้น ยังมีข้อกำหนดให้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้ว หรือก่อสร้างไปแล้วร้อยละ 80 ของมูลค่าโครงสร้างอาคาร ซึ่งการซื้ออสังหาริมทรัพย์ต้องใช้เงินลงทุนสูง และเป็นสินทรัพย์ที่มีสภาพคล่องต่ำซึ่งขายต่อลำบาก ทำให้ทางบลจ.ต่างๆจะต้องใช้ความรอบคอบในการเลือกซื้อเป็นอย่างมาก พร้อมกับต้องเข้าซื้อในจังหวะเวลาที่เหมาะสม บลจ.บางรายที่ไม่มีความชำนาญในเรื่องดังกล่าวเพียงพอจึงไม่สนใจที่จะจัดตั้งกองทุนประเภทนี้
2. ความเสี่ยงในการบริหารโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้มีรายรับเข้ามาอย่างสม่ำเสมอให้ได้ เนื่องจากผลตอบแทนที่นักลงทุนจะได้รับจากกองทุนมาจากค่าเช่า ซึ่งมีการเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา ทำให้มีความเสี่ยงจากการที่ค่าเช่าปรับตัวลดลง หรือเก็บค่าเช่าได้ไม่ครบจำนวน โดยส่วนใหญ่แล้วทาง บลจ.จะไม่มีความชำนาญในเรื่องเหล่านี้ จึงได้มีการว่าจ้างมืออาชีพให้เป็นผู้บริหารโครงการ เพื่อรับผิดชอบทำการตลาด (Marketing), ดึงดูดและประชาสัมพันธ์ให้คนมาเช่าอาคารอย่างสม่ำเสมอ, ดูแลรักษาอาคาร (Maintenance) และวางระบบในการเก็บค่าเช่า ซึ่งเป็นต้นทุนอีกอย่างหนึ่งที่เพิ่มขึ้นมา
3. ความเสี่ยงจากการลดลงของราคาอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์มีการกระจายการลงทุนที่น้อย โดยกำหนดให้ต้องลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไม่น้อยกว่าร้อยละ 75 ของ NAV ทำให้กำไรหรือผลตอบแทนของกองทุนอสังหาริมทรัพย์มีความไม่แน่นอน โดยจะขึ้นอยู่กับสภาวะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และภาวะเศรษฐกิจ มูลค่าของหน่วยลงทุนจะขึ้นอยู่กับมูลค่าทรัพย์สินของกองทุนซึ่งจะมาจากการประเมินค่าทรัพย์สิน (โดยผู้ประเมินค่าที่อยู่ในบัญชีรายชื่อที่ได้รับความเห็นชอบจาก ก.ล.ต.โดยจะมีการประเมินใหม่ทุก 2 ปีและมีการสอบทานการประเมินทุก 1 ปี ส่วนการคำนวณ NAV นั้นจะมีการคำนวณปีละ 2 ครั้ง ) ดังนั้น ความเสี่ยงจากการที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวลดลงก็จะทำให้มูลค่าหน่วยลงทุนที่นักลงทุนถือครองอยู่ลดลงได้ ตลอดจนกองทุนอาจจะไม่จ่ายเงินปันผลหากมีผลขาดทุนจากการดำเนินงาน
4. หลักเกณฑ์ในการเสนอขายหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่มีความแตกต่างจากกองทุนประเภทอื่น เนื่องจากเป็นกองทุนที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ โดยกำหนดให้ต้องจำหน่ายหน่วยลงทุนให้ประชาชนอย่างน้อย 250 ราย และมีมูลค่ามากกว่า 500 ล้านบาทภายในระยะเวลาการเสนอขายที่ระบุไว้ในหนังสือชี้ชวน จึงจะสามารถจดทะเบียนเป็นกองทุนได้ แตกต่างจากกองทุนรวมประเภทอื่นที่กำหนดไว้ที่ 35 ราย ซึ่งหากว่าระดมทุนไม่ได้ตามที่กำหนดก็จะไม่สามารถจัดตั้งกองทุนได้ และจะต้องคืนเงินให้กับนักลงทุนทั้งหมด
ด้านนักลงทุนทั่วไป ได้แก่
1. การที่นักลงทุนยังคงขาดความรู้ความเข้าใจในกองทุนลักษณะนี้ กองทุนอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นเรื่องใหม่สำหรับประเทศไทย เนื่องจากกองทุนที่จัดตั้งไปก่อนหน้านั้น (กอง 2 และ กอง 4) ก็เป็นกองทุนที่ขายให้กับนักลงทุนสถาบันเท่านั้น ทำให้นักลงทุนทั่วไปยังคงขาดความเข้าใจเกี่ยวกับลักษณะของกองทุน นโยบายการลงทุน ตลอดจนอัตราผลตอบแทน และความเสี่ยงจากการลงทุนในกองทุนประเภทนี้
2. การที่นักลงทุนมีทางเลือกอื่นๆในการลงทุนเพิ่มขึ้น ทั้งผลิตภัณฑ์การลงทุนใหม่ๆ เช่น การออกหุ้นกู้อนุพันธ์ หรือการออกกองทุนรูปแบบใหม่ๆอย่างต่อเนื่องในช่วงที่ผ่านมา เช่น กองทุนรวมที่ลงทุนในต่างประเทศ กองทุนรวมที่ได้สิทธิประโยชน์ทางภาษีเช่น กองทุนรวมเพื่อการเลี้ยงชีพ กองทุนรวมหุ้นระยะยาว ซึ่งอาจจะส่งผลให้นักลงทุนเลือกลงทุนในช่องทางอื่นๆที่สอดคล้องกับความต้องการมากกว่า
3. กองทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นกองทุนปิดที่ลงทุนในโครงการระยะยาว อีกทั้งบางโครงการก็ไม่จำกัดระยะเวลาในการลงทุน การที่ลักษณะของกองทุนเป็นกองทุนปิดซึ่งไม่รับซื้อคืนหน่วยลงทุนก่อนครบกำหนด และเป็นการลงทุนในระยะยาว จึงทำให้นักลงทุนบางรายไม่มั่นใจที่จะนำเงินลงทุนของตนไว้ในกองทุนนี้ เนื่องจากอาจมีความจำเป็นที่จะต้องไถ่ถอนหน่วยลงทุนก่อนกำหนด อีกทั้งเกิดความวิตกกังวลว่ามูลค่าหน่วยลงทุนที่ขายได้อาจจะลดลงไป
จากปัจจัยต่างๆที่กล่าวในข้างต้นนั้น น่าจะมีส่วนทำให้ บลจ.ต่างๆชะลอการออกกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมา โดยหันไปออกกองทุนประเภทอื่นไม่ว่าจะเป็น กองทุนตราสารทุน ตราสารหนี้ระยะสั้น โดยเฉพาะกองทุนที่ได้สิทธิประโยชน์ทางภาษี เช่น LTF หรือ RMF ซึ่งสามารถขายให้กับนักลงทุนได้ง่ายกว่า
อย่างไรก็ตาม ศูนย์วิจัยกสิกรไทยมองว่า กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นอีกทางเลือกในการลงทุนที่น่าสนใจ เมื่อพิจารณาถึงประโยชน์ที่จะได้รับจากกองทุนดังกล่าว อันได้แก่
ด้านนักลงทุนทั่วไป ได้แก่
1. กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ให้อัตราผลตอบแทนที่ค่อนข้างมาก ซึ่งทำให้มีความน่าสนใจเมื่อเปรียบเทียบกับการลงทุนประเภทอื่นๆ โดยอัตราดอกเบี้ยเงินฝากประจำอายุ 3 เดือน ถึง 2 ปีของธนาคารพาณิชย์ไทยในปัจจุบันอยู่ที่ประมาณร้อยละ 1 – 2.75, อัตราผลตอบแทนของพันธบัตรรัฐบาลอายุ 10 ปี อยู่ที่ประมาณร้อยละ 4.85 ในขณะที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ซึ่งจัดตั้งขึ้นมาแล้ว 2 กองให้อัตราผลตอบแทนโดยเฉลี่ยไม่ต่ำกว่าร้อยละ 5-6 ในช่วงที่ผ่านมา
2. กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มีการจ่ายเงินปันผลอย่างสม่ำเสมอ โดยสำนักงาน ก.ล.ต.กำหนดให้กองทุนต้องจ่ายเงินปันผลขั้นต่ำร้อยละ 90 ของกำไรสุทธิให้กับนักลงทุน ซึ่งทำให้นักลงทุนมีรายได้ประจำเข้ามาอย่างสม่ำเสมอ
3. กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ได้รับสิทธิประโยชน์ทางด้านภาษี เนื่องจากกองทุนอสังหาฯได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคล, ภาษีมูลค่าเพิ่ม, ภาษีธุรกิจเฉพาะ, อากรแสตมป์ และลดหย่อนค่าธรรมเนียมในการโอนอสังหาริมทรัพย์จากร้อยละ 2 เป็นร้อยละ 0.01 (หรือไม่เกิน 100,000 บาท) โดยไม่มีกำหนดระยะเวลา ซึ่งทำให้นักลงทุนได้รับผลตอบแทนกลับคืนมาอย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วยมากขึ้น
4. กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ถืออีกเป็นทางเลือกหนึ่งในการกระจายความเสี่ยงจากการลงทุน สำหรับนักลงทุนที่มีการลงทุนในหุ้นหรือตราสารหนี้อยู่แล้ว การนำเงินส่วนหนึ่งลงทุนในกองทุนอสังหาฯจะช่วยกระจายความเสี่ยงของพอร์ตการลงทุนได้ เนื่องจากผลตอบแทนของกองทุนนี้จะขึ้นอยู่กับมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุน มากกว่าการเปลี่ยนแปลงของดัชนีตลาดหลักทรัพย์และแนวโน้มอัตราดอกเบี้ย
5. กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ทำให้นักลงทุนสามารถขายหน่วยลงทุนในตลาดหลักทรัพย์ได้ ซึ่งถือเป็นการช่วยเพิ่มสภาพคล่องให้กับกองทุนดังกล่าวนี้และเป็นข้อได้เปรียบกว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทั่วไปโดยตรงที่มีสภาพคล่องต่ำ
6. กองทุนรวมมีสัญชาติไทยนักลงทุนต่างชาติสามารถถือครองอสังหาริมทรัพย์ในไทย ผ่านการซื้อหน่วยลงทุนของกองทุนดังกล่าวนี้ได้ โดยไม่มีการจำกัดเพดานการถือครองหน่วยลงทุน
ด้านผู้ประกอบการ ได้แก่ การใช้กองทุนอสังหาฯเป็นเครื่องมือในการระดมทุนแทนที่การกู้เงินจากธนาคารพาณิชย์ ทั้งนี้ ผู้ประกอบการสามารถที่จะขายโครงการที่ตนเองพัฒนาอยู่ให้กับ บลจ.เพื่อนำเงินทุนที่ได้ไปใช้ในการชำระหนี้ หรือพัฒนาโครงการอื่นๆต่อไป โดยที่สำนักงาน ก.ล.ต.ได้มีการผ่อนคลายหลักเกณฑ์ในการถือหน่วยลงทุนให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์เดิมและบุคคลที่เกี่ยวข้องสามารถถือหน่วยลงทุนรวมกันได้ไม่เกินร้อยละ 33
แนวโน้มกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ปี 2548
ศูนย์วิจัยกสิกรไทยมองว่า มูลค่าทรัพย์สินสุทธิและจำนวนกองทุนรวมที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จะสามารถขยายตัวเพิ่มขึ้นได้อีกในปีนี้ โดยปัจจัยที่คาดว่าจะมีส่วนช่วยสนับสนุนการขยายตัวกองทุนดังกล่าวนี้ คงจะได้แก่
– แนวโน้มการปรับตัวสูงขึ้นของค่าเช่าทั้งในกลุ่มอาคารสำนักงาน, อพาร์ตเมนท์ และเซอร์วิส อพาร์ตเมนท์ ซึ่งคาดว่าจะเป็นพื้นที่ซึ่งเป็นเป้าหมายในการลงทุนของบลจ.ต่างๆ อันจะทำให้แนวโน้มผลตอบแทนของกองทุนอสังหาฯเพิ่มขึ้น โดยความต้องการเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานนั้นคงจะได้แรงหนุนมาจากการลงทุนทั้งในภาครัฐและเอกชนที่ยังสามารถขยายตัวเพิ่มขึ้นได้อีกในปีนี้ตามการขยายตัวของเศรษฐกิจ ส่วนค่าเช่าในกลุ่มอพาร์ตเมนท์นั้นน่าจะได้แรงหนุนจากการเพิ่มขึ้นของจำนวนแรงงานต่างชาติที่เข้ามาทำงานอย่างถูกกฎหมายใน กทม.ซึ่งเป็นลูกค้าสำคัญในกลุ่มนี้ที่ได้เพิ่มจำนวนขึ้นอย่างต่อเนื่อง อันเป็นผลมาจากมาตรการส่งเสริมการลงทุนของรัฐบาล ทั้งนี้ ณ.สิ้นเดือน มิ.ย.2547 จำนวนของแรงงานต่างชาติทั้งหมดในกรุงเทพฯมีจำนวน 50,312 คน เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งมีอยู่ 44,692 คน ถึงร้อยละ 12.57 (โดยแบ่งเป็นชาวต่างชาติที่เข้ามาเพื่อส่งเสริมการลงทุน เพิ่มขึ้นร้อยละ 7.25 และเข้ามาทำงานชั่วคราวเพิ่มขึ้นร้อยละ 17.80)
– การผ่อนคลายหลักเกณฑ์ในการเสนอขายหน่วยลงทุน ทั้งนี้ สำนักงาน ก.ล.ต.กำลังอยู่ในระหว่างการผ่อนผันเงื่อนไขจำนวนผู้ถือหน่วยลงทุนขั้นต่ำจาก 250 รายเป็น 35 รายเช่นเดียวกับกองทุนรวมประเภทอื่นๆทั่วไป โดยคาดว่าจะสามารถประกาศออกใช้ได้ภายในปีนี้ ซึ่งจะทำให้การจัดตั้งกองทุนสามารถทำได้ง่ายขึ้น
– ความต้องการกระจายการลงทุนของนักลงทุน จากเดิมที่ลงทุนในตราสารทุนและตราสารหนี้อยู่แล้วเนื่องมาจากการลงทุนในตลาดหลักทรัพย์ที่ยังคงมีความไม่แน่นอนในปีนี้, การลงทุนในตราสารหนี้ระยะยาวซึ่งจะต้องเผชิญความเสี่ยงจากการเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ย ในขณะที่การลงทุนในตราสารหนี้ระยะสั้นและเงินฝากธนาคารพาณิชย์ก็ให้อัตราผลตอบแทนที่ไม่สูงมากนัก ส่วนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรงซึ่งถึงแม้ว่าจะให้ผลตอบแทนที่สูง แต่ก็ต้องใช้เงินลงทุนมากและมีความเสี่ยงสูงเช่นเดียวกัน ทำให้การลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์น่าจะเป็นอีกทางเลือกหนึ่งที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุน
– แนวโน้มการปรับตัวสูงขึ้นของอัตราดอกเบี้ยธนาคารพาณิชย์ ซึ่งคาดว่าจะส่งผลให้กำลังซื้อของผู้บริโภคในอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยลดลงไปนั้น น่าจะมีผลกระทบไม่มากต่อรายได้ของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมาจากค่าเช่าในกลุ่มอาคารสำนักงาน หรือเซอร์วิสอพาร์ตเมนท์ต่างๆ นอกจากนั้น เมื่อมองในแง่ผู้ประกอบการที่มีความต้องการเงินทุนแล้ว ต้นทุนในการกู้ยืมที่สูงขึ้นอาจจะส่งผลให้มีความต้องการแสวงหาแหล่งเงินทุนผ่านการจัดตั้งกองทุนอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น โดยติดต่อกับ บลจ.ให้มาเป็นผู้ช่วยในการระดมทุน และเจ้าของโครงการยังสามารถที่จะกลับเข้าซื้อหน่วยลงทุนในโครงการของตนได้ถึงร้อยละ 33 ของกองทุนทั้งหมด
บทสรุป
กองทุนรวมที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) ถือได้ว่าเป็นเครื่องมือในการระดมเงินออมรูปแบบหนึ่งของผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และยังเป็นอีกทางเลือกหนึ่งที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุน โดยมีความแตกต่างจากกองทุนรวมประเภทอื่นๆ ตรงที่จะเป็นการระดมเงินจากนักลงทุนเพื่อนำไปลงทุนระยะยาวในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือหลักทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ตามที่กฎหมายกำหนด
กองทุนรวมที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของไทยในปัจจุบันมีอยู่ 3 ประเภท ได้แก่ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund Public Offering: PR) หรือ กอง 1 ซึ่งในปัจจุบันมีอยู่ 2 กอง มีมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จนถึงสิ้นปี 2547 อยู่ที่ประมาณ 1,975 ล้านบาท, กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เพื่อแก้ไขปัญหาในระบบสถาบันการเงิน หรือ กอง 2(Property Fund for Resolving Financial Institution Problems: PR2) ปัจจุบันมีอยู่ทั้งสิ้น 27 กอง มีมูลค่าทรัพย์สินสุทธิอยู่ที่ ประมาณ 45,303 ล้านบาทและ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิเรียกร้อง หรือ กอง 4(Property and Loan Fund: PR4) ซึ่งมีอยู่ 55 กอง มีมูลค่าทรัพย์สินสุทธิอยู่ที่ประมาณ 85,738 ล้านบาท โดยกอง 2 และกอง 4 นั้น เป็นกองทุนรวมแบบพิเศษที่ทางสำนักงาน ก.ล.ต.ได้จัดตั้งขึ้นมาเพื่อแก้ไขปัญหาเศรษฐกิจในช่วงเวลานั้น จึงได้มีการกำหนดระยะเวลาในการยื่นขอจัดตั้งและระดมทุนเพื่อเป็นการกระตุ้นให้นักลงทุน โดยเฉพาะนักลงทุนต่างชาติรีบเข้ามาลงทุน โดยเมื่อพ้นจากระยะเวลาที่กำหนดแล้วก็ไม่ได้มีการอนุญาตให้จัดตั้งเพิ่มเติมอีก
ศูนย์วิจัยกสิกรไทยเปรียบเทียบมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (NAV) ของกองทุนรวมที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (รวมทุกประเภท)กับกองทุนรวมประเภทอื่นๆที่ลงทุนในประเทศแล้วพบว่า มูลค่า NAV ของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันนั้นมีสัดส่วนที่ค่อนข้างมาก โดยมีมูลค่ารวมที่ประมาณ 133,131 ล้านบาทหรือคิดเป็นร้อยละ 20.25 ของสัดส่วน NAV กองทุนรวมทั้งระบบ แต่ส่วนใหญ่แล้วมาจาก NAV ของกอง 2 และกอง 4 ที่จัดตั้งขึ้นเพื่อแก้ไขปัญหาหนี้สินของสถาบันการเงินและจำหน่ายให้นักลงทุนสถาบัน(โดยมีสัดส่วนอยู่ที่ร้อยละ 6.9 และร้อยละ 13.0 ของ NAV กองทุนรวมทั้งหมด)ซึ่งได้แรงหนุนจากการที่ ก.ล.ต.ยืดหยุ่นระเบียบกฏเกณฑ์ให้กับบลจ.ต่างๆในการจัดตั้งอย่างมาก สำหรับกอง 1 ซึ่งเป็นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพ และจำหน่ายให้กับนักลงทุนได้ทั้งสถาบันและรายย่อยยังไม่ค่อยเป็นที่แพร่หลายมากนักและมีการขยายตัวที่น้อยมาก โดยในปัจจุบันมีอยู่แค่เพียง 2 กอง และมีสัดส่วน NAV เพียงร้อยละ 0.3 ของ NAV กองทุนรวมทั้งระบบ ซึ่งปัจจัยที่ทำให้การขยายตัวของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1)เพิ่มขึ้นไม่มากนักในช่วงที่ผ่านมา น่าจะแบ่งได้เป็นในด้านการดำเนินงานของ บลจ.ต่างๆ ได้แก่ ความเสี่ยงในการตัดสินใจเลือกอสังหาริมทรัพย์ที่จะลงทุน, ความเสี่ยงในการบริหารโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้มีรายรับเข้ามาอย่างสม่ำเสมอ, ความเสี่ยงจากการลดลงของราคาอสังหาริมทรัพย์ และหลักเกณฑ์ในการเสนอขายหน่วยลงทุนที่มีความแตกต่างจากกองทุนประเภทอื่นๆ สำหรับด้านของนักลงทุนทั่วไป ได้แก่ การที่นักลงทุนขาดความรู้ความเข้าใจในกองทุนประเภทนี้, นักลงทุนมีทางเลือกใหม่ๆในการลงทุนเพิ่มขึ้น ตลอดจนการเป็นกองทุนปิดที่ลงทุนในระยะยาว ซึ่งทำให้นักลงทุนบางรายเกิดความไม่มั่นใจที่จะลงทุน
อย่างไรก็ตาม ศูนย์วิจัยกสิกรไทยมองว่า กองทุนรวมอสังหาฯ ยังคงเป็นอีกทางเลือกในการลงทุนที่น่าสนใจ เมื่อพิจารณาถึงประโยชน์ที่จะได้รับจากกองทุนนี้ ในด้านนักลงทุนทั่วไปซึ่งได้แก่ การที่กองทุนอสังหาฯให้อัตราผลตอบแทนที่ค่อนข้างมาก, มีการจ่ายเงินปันผลอย่างสม่ำเสมอ, กองทุนอสังหาฯได้รับสิทธิประโยชน์ทางด้านภาษี, เป็นทางเลือกในการกระจายความเสี่ยงจากการลงทุน, กองทุนอสังหาฯเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ทำให้มีสภาพคล่องมากกว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป และสามารถขายให้กับนักลงทุนต่างชาติได้ สำหรับประโยชน์ที่ผู้ประกอบการได้รับ เช่น การใช้กองทุนอสังหาฯ เป็นเครื่องมือในการระดมทุนแทนการกู้เงินจากธนาคารพาณิชย์
ศูนย์วิจัยกสิกรไทยมองว่าแนวโน้มของกองทุนอสังหาริมทรัพย์คงจะสามารถเติบโตได้อีก โดยคาดว่าการขยายตัวของกองทุนจะได้รับปัจจัยหนุนจากแนวโน้มการปรับตัวสูงขึ้นของค่าเช่าทั้งในกลุ่มอาคารสำนักงาน, อพาร์ตเมนท์ และเซอร์วิส อพาร์ตเมนท์ ซึ่งคาดว่าน่าจะเป็นพื้นที่ซึ่งเป็นเป้าหมายในการลงทุนของ บลจ.ต่างๆ อันจะทำให้แนวโน้มผลตอบแทนของกองทุนอสังหาฯเพิ่มขึ้น,การผ่อนคลายหลักเกณฑ์เกี่ยวกับจำนวนผู้ถือหน่วยลงทุนขั้นต่ำให้เท่ากับกองทุนรวมทั่วไป, ความต้องการกระจายการลงทุนของนักลงทุนจากเดิมที่ถือครองตราสารทุนและตราสารหนี้ ตลอดจนแนวโน้มการปรับตัวสูงขึ้นของอัตราดอกเบี้ยธนาคารพาณิชย์ซึ่งเมื่อมองในแง่ผู้ประกอบการแล้วน่าจะทำให้มีความต้องการแสวงหาแหล่งเงินทุนผ่านการจัดตั้งกองทุนอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น ส่งผลให้ในปีนี้คงจะมีการทยอยออกกองทุนดังกล่าวนี้มากขึ้นเป็นระยะๆต่อไป
