เป็นที่ทราบกันดีว่าปี 2552 นี้ วิกฤตเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัวอย่างรุนแรง ได้ส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ต่อระบบเศรษฐกิจของไทยอย่างหนัก ทำให้รัฐบาลต้องออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจอย่างเร่งด่วน เพื่อเป็นการบรรเทาผลกระทบจากปัญหาวิกฤตเศรษฐกิจที่รุมเร้าอยู่ในขณะนี้ ในส่วนของภาคธุรกิจเองคงต้องปรับแผนการดำเนินธุรกิจเพื่อรองรับผลกระทบที่จะเกิดขึ้นตามมาเช่นกัน สำหรับภาคธุรกิจรับสร้างบ้าน แม้ว่าคณะรัฐมนตรีได้มีมติเห็นชอบมาตรการภาษีเพื่อกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในปี 2552 ซึ่งเป็นมาตรการกระตุ้นชุดที่สองเพิ่มเติมจากมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมและภาษีธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีการขยายระยะเวลาของมาตรการออกไปอีก 1 ปี ก็ตาม แต่ยังคงต้องติดตามรายละเอียดเงื่อนไขของมาตรการชัดเจนอีกครั้งว่าจะครอบคลุมมายังกลุ่มธุรกิจรับสร้างบ้านหรือไม่ ซึ่งหากมาตรการดังกล่าวไม่ครอบคลุมธุรกิจรับสร้างบ้านนั้น ผู้ประกอบการธุรกิจรับสร้างบ้านอาจจะมีข้อด้อยในการทำตลาด ทำให้ผู้ประกอบการอาจจะต้องปรับแผนการดำเนินธุรกิจ โดยการหาจุดเด่นของธุรกิจ เพื่อนำมาเป็นจุดขายให้ธุรกิจสามารถที่จะแข่งขันต่อไปได้ท่ามกลางปัจจัยลบรอบด้าน ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ได้วิเคราะห์แนวโน้มธุรกิจรับสร้างบ้าน และการปรับตัวของผู้ประกอบการในปี 2552 ดังนี้
แนวโน้มตลาดธุรกิจรับสร้างบ้านปี 2552
ธุรกิจรับสร้างบ้านนับได้ว่าเป็นผู้เล่นที่สำคัญในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะเห็นได้ว่าจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนประเภทบ้านปลูกสร้างเองในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลคิดเป็นสัดส่วนประมาณร้อยละ 30 ของจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลทั้งหมด สำหรับมูลค่ารวมของตลาดบ้านปลูกสร้างเองในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลในปี 2551 ที่ผ่านมา มีมูลค่าประมาณ 54,590 ล้านบาท
สำหรับธุรกิจรับสร้างบ้านในปี 2552 นี้ คงจะหลีกเลี่ยงไม่ได้ที่จะได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจไทยที่ชะลอตัวเช่นเดียวกับภาคธุรกิจอื่นๆ และนอกจากปัจจัยด้านเศรษฐกิจที่ส่งผลกระทบต่อธุรกิจรับสร้างบ้านแล้ว ยังมีปัจจัยเฉพาะที่สำคัญที่อาจจะส่งผลกระทบต่อการขยายตัวของธุรกิจรับสร้างบ้าน ได้แก่ สถาบันการเงินเพิ่มความระมัดระวังมากขึ้นในการอนุมัติสินเชื่อ ในภาวะที่เศรษฐกิจไทยกำลังเผชิญกับความเสี่ยงหลายด้านทำให้สถาบันการเงินจำเป็นต้องเพิ่มความเข้มงวดมากขึ้นในการอนุมัติสินเชื่อทั้งแก่ผู้ประกอบการและผู้บริโภค
นอกจากนี้ผู้ประกอบการรับสร้างบ้านอาจจะต้องเผชิญกับการแข่งขันจากโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทโครงการจัดสรร ซึ่งผู้ประกอบการโครงการจัดสรรได้เร่งทำกรรมการส่งเสริมการขายในรูปแบบต่างๆ ประกอบด้วย การลดราคา การแจกเฟอร์นิเจอร์หรืออุปกรณ์เครื่องใช้ไฟฟ้าที่มีมูลค่าสูง เป็นต้น เพื่อจูงใจให้ลูกค้าเร่งตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย
อย่างไรก็ตามภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทรับสร้างบ้านยังคงมีปัจจัยบวกบางประการที่อาจกระตุ้นการตัดสินใจของผู้บริโภค โดยเฉพาะกลุ่มผู้บริโภคที่มีความพร้อมทางการเงิน โดยปัจจัยสนับสนุนที่สำคัญ คือ ต้นทุนการก่อสร้างที่ลดลง จะเห็นได้ว่าตั้งแต่ช่วงครึ่งหลังของปี 2551 ราคาวัสดุก่อสร้างได้ปรับลดลงอย่างต่อเนื่อง สาเหตุส่วนหนึ่งมาจากต้นทุนการผลิตที่ลดลงอย่างมาก ประกอบกับการชะลอตัวของภาคก่อสร้าง เนื่องมาจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ทั้งนี้ผู้ประกอบการอาจจะชูกลยุทธ์ต้นทุนการก่อสร้างที่ถูกลง มาเป็นโอกาสในการเสนอจุดขาย ซึ่งน่าจะช่วยเร่งการตัดสินใจของผู้บริโภคในกลุ่มที่มีความพร้อมได้ระดับหนึ่ง
นอกจากนี้การปรับลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้มีส่วนสำคัญต่อการตัดสินใจของผู้บริโภค เมื่อวันที่ 14 มกราคม 2552 ที่ผ่านมานั้น ธนาคารแห่งประเทศไทยได้มีการประกาศปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายร้อยละ 0.75ต่อปี ส่งผลให้สถาบันการเงินเริ่มปรับอัตราดอกเบี้ยเงินฝากและเงินกู้ลงมา โดยได้ทำการปรับลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลงร้อยละ 0.25 ทำให้ในขณะนี้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ MLR ของธนาคารพาณิชย์รายใหญ่อยู่ที่ร้อยละ 6.50 ต่อปี ซึ่งการปรับลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลงช่วยเพิ่มอำนาจการซื้อของผู้บริโภคได้ระดับหนึ่ง นอกจากนี้อัตราเงินเฟ้อที่มีแนวโน้มปรับลดลง (อัตราเงินเฟ้อทั่วไปในเดือนมกราคม 2552 ลดลงร้อยละ 0.4 เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน เป็นอัตราที่ติดลบเป็นครั้งแรกในรอบกว่า 9 ปี)เป็นปัจจัยที่เอื้ออำนวยให้ธนาคารแห่งประเทศไทยยังมีทางเลือกให้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลงได้อีก หากจำเป็นต้องใช้นโยบายการเงินเข้ามากระตุ้นเศรษฐกิจเพิ่มเติม จึงมีโอกาสที่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ (MLR) จะสามารถปรับลดลงได้อีกในระยะข้างหน้า
สำหรับแนวโน้มที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลประเภทที่อยู่อาศัยปลูกสร้างเองในช่วงปี 2552 ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า จะมีจำนวนประมาณ 18,000-19,000 หน่วย หดตัวลงร้อยละ 18.2 ถึง 13.6 เมื่อเทียบกับจำนวน 22,000 หน่วยในปี 2551
ผู้ประกอบการรับสร้างบ้านปรับตัว…พร้อมรับมือวิกฤตเศรษฐกิจ
แม้ว่ารัฐบาลจะมีมาตรการเพื่อแก้ไขและฟื้นฟูเศรษฐกิจในประเทศออกมาอย่างต่อเนื่อง แต่ภายใต้สถานการณ์เศรษฐกิจที่ยังอาจจะเผชิญผลกระทบจากภาวะถดถอยของเศรษฐกิจโลก ซึ่งมีแนวโน้มที่จะยังทวีความรุนแรงขึ้นในระยะข้างหน้า ทำให้ผู้ประกอบการธุรกิจรับสร้างบ้านจำเป็นต้องปรับแผนการดำเนินธุรกิจของตน เพื่อรองรับสถานการณ์ที่อาจจะมีการเปลี่ยนแปลงได้ตลอดเวลา และทำให้ธุรกิจสามารถที่จะแข่งขันต่อไปได้ อาทิเช่น
การปรับตัวทางธุรกิจ
ทั้งนี้การปรับตัวของผู้ประกอบการในสถานการณ์ปัญหาที่รัดตัวเช่นนี้ อาจทำได้หลายแนวทางขึ้นอยู่กับขนาดและความพร้อมของผู้ประกอบการแต่ละราย อาทิ
การขยายกลุ่มเป้าหมายทางธุรกิจไปยังตลาดปรับปรุงซ่อมแซมที่อยู่อาศัย ในช่วงที่ราคาวัสดุก่อสร้างปรับลดลง และมีแนวโน้มที่จะทรงตัว จึงเป็นโอกาสที่ผู้ประกอบการอาจจะหันมาเน้นธุรกิจการปรับปรุงซ่อมแซม และต่อเติมที่อยู่อาศัย ควบคู่ไปกับการทำตลาดรับสร้างบ้าน
การปรับลดต้นทุน แนวทางการปรับตัวของผู้ประกอบการอาจใช้กลยุทธ์การลดต้นทุน ผู้ผลิตอาจพยายามรักษาอัตรากำไรด้วยการปรับลดรายการข้อเสนอเพิ่มเติมแบบ้านบางส่วนออกไป แต่ยังคงรักษาคุณภาพมาตรฐานและระดับราคาไม่ให้เปลี่ยนแปลงมากเกินไป เนื่องจากการแข่งขันยังมีอยู่สูง รวมถึงการควบคุมการสั่งซื้อวัสดุอุปกรณ์ก่อสร้างให้เหมาะสมและพอดีกับความต้องการใช้งาน ซึ่งอุปกรณ์วัสดุก่อสร้างที่เหลือใช้เป็นส่วนหนึ่งของต้นทุนการดำเนินธุรกิจ
การปรับการบริหารระบบการก่อสร้างภายใต้การบริหารต้นทุนอย่างเคร่งครัด ผู้ประกอบการอาจจะมีการบริหารการจัดการด้านระยะเวลาการก่อสร้างเข้มงวดมากขึ้น พร้อมกับการควบคุมคุณภาพในการก่อสร้างให้มีมาตรฐาน เพื่อให้งานก่อสร้างเสร็จตามเวลาที่กำหนด ซึ่งสามารถควบคุมต้นทุนที่จะเกิดขึ้นตามมา เช่น ค่าแรง ในบางกรณีอาจมีการเรียกร้องค่าเสียหายจากลูกค้าหากสร้างไม่แล้วเสร็จตามกำหนด
การศึกษาวิจัยตลาดมากขึ้น ผู้ประกอบการอาจต้องทำการศึกษาปัจจัยแวดล้อมธุรกิจอย่างใกล้ชิด เพื่อสามารถที่จะเตรียมจัดแผนการดำเนินธุรกิจให้ทันกับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลง ทั้งนี้เพื่อสร้างจุดแข็งและความได้เปรียบในการดำเนินธุรกิจ เช่น การปรับเปลี่ยนรูปแบบบ้านให้สอดคล้องกับความสามารถของลูกค้า แต่ยังคงเปิดโอกาสให้ลูกค้าสามารถทำการต่อเติมได้ภายหลังเมื่อลูกค้ามีความพร้อมด้านการเงิน
การปรับปรุงภาพลักษณ์เพื่อสร้างความเชื่อมั่นแก่ผู้บริโภค ต้องยอมรับว่าธุรกิจรับสร้างบ้านอาจจะยังคงมีภาพลบในสายตาของกลุ่มลูกค้าบางราย ไม่ว่าจะเป็นเรื่องคุณภาพของงานก่อสร้าง การก่อสร้างที่เกิดความล่าช้าไม่เสร็จตามระยะเวลาที่กำหนด หรือแม้กระทั่งการละทิ้งงาน เนื่องจากบริษัทขาดสภาพคล่อง ทำให้ผู้บริโภคที่ต้องการปลูกสร้างบ้านเอง ยังคงมีความลังเลในการที่จะหาบริษัทที่สามารถไว้วางใจได้ และโดยเฉพาะในภาวะที่เศรษฐกิจชะลอตัว เป็นปัจจัยลบที่ทำผู้บริโภคบางกลุ่มอาจเกิดความลังเลใจไม่กล้าตัดสินใจสร้างที่อยู่อาศัย เนื่องจากมีความกังวลต่อสถานะของผู้ประกอบการ ดังนั้นผู้ประกอบการรับสร้างบ้านจึงควรสร้างความเชื่อมั่นให้แก่ผู้บริโภค โดยผู้ประกอบการอาจจะมีการบริหารการจัดการด้านระยะเวลาการก่อสร้างเข้มงวดมากขึ้น พร้อมกับการควบคุมคุณภาพในการก่อสร้างให้มีมาตรฐาน เพื่อให้งานก่อสร้างเสร็จตามเวลาที่กำหนด การใช้วัสดุอุปกรณ์ก่อสร้างที่มีคุณภาพ เป็นต้น เพื่อเสริมสร้างภาพลักษณ์ของผู้ประกอบการ และความเชื่อถือให้เป็นที่ยอมรับ
การปรับกลยุทธ์ด้านการตลาด
การแข่งขันในกลุ่มธุรกิจรับสร้างบ้านในปี 2552 นี้ คาดว่าน่าจะมีความเข้มข้นอย่างมาก ทั้งจากบริษัทรับสร้างบ้านและผู้รับเหมารายย่อย ซึ่งผู้ประกอบการอาจจะใช้กลยุทธ์การตลาดที่แตกต่างกันไปในการจูงใจลูกค้าให้ใช้บริการของตน และเพื่อให้ผู้ประกอบการสามารถที่จะยังคงรักษาส่วนแบ่งทางการตลาดได้ ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า กลยุทธ์การตลาดที่คาดว่าผู้ประกอบการน่าจะนำมาใช้ อาทิ เช่น การใช้กลยุทธ์ด้านราคา เมื่อต้นทุนการก่อสร้างปรับลดลงจึงเป็นการโอกาสในการเสนอจุดขาย ในปัจจุบันราคาวัสดุก่อสร้างได้ปรับลดลงมาอย่างมาก ผู้ประกอบการอาจใช้กลยุทธ์ต้นทุนการก่อสร้างที่ถูกลงเป็นโอกาสในการเสนอจุดขายแก่ลูกค้า ซึ่งอาจจะทำให้ผู้บริโภคที่มีความพร้อมตัดสินใจในการปลูกสร้างที่อยู่อาศัยเร็วขึ้น ขณะที่ในระยะต่อไปมีโอกาสที่ราคาวัสดุก่อสร้างจะปรับตัวสูงขึ้น การสร้างจุดขายที่แตกต่าง ในภาวะที่ตลาดรับสร้างบ้านมีการแข่งขันที่สูง ผู้ประกอบการธุรกิจรับสร้างบ้านอาจต้องพยายามสร้างจุดขายของตนเอง เพื่อสร้างความแตกต่างจากคู่แข่ง เช่น กระแสโลกร้อน หรือกระแสสีเขียวที่กำลังมาแรงในขณะนี้ ทำให้ผู้ประกอบการบางรายหันมาออกแบบบ้าน เพื่อช่วยในการประหยัดพลังงานไฟฟ้า และสามารถลดภาวะโลกร้อนได้ เป็นต้น นอกจากนี้การแสวงหาพันธมิตรสร้างธุรกิจแบบครบวงจร ผู้ประกอบการธุรกิจรับสร้างบ้านอาจจะมีการหาพันธมิตรเพื่อสร้างธุรกิจแบบครบวงจร ในการทำกลยุทธ์การตลาดร่วมกัน เช่น พันธมิตรร้านขายสินค้าตกแต่งที่อยู่อาศัย พันธมิตรที่ออกแบบตกแต่งสวน รวมถึงการร่วมมือกับพันธมิตรอย่างสถาบันการเงิน ในการช่วยอำนวยความสะดวกให้แก่ลูกค้า สำหรับลูกค้าบางรายที่ต้องการสินเชื่อ
บทสรุป
ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดการณ์ แนวโน้มที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลประเภทบ้านปลูกสร้างเองในช่วงปี 2552 ภายใต้ข้อสมมติ สถานการณ์ 2 กรณี คือ กรณีพื้นฐาน (Base Case) แม้ว่ารัฐบาลชุดใหม่สามารถผลักดันนโยบายในการแก้ไขปัญหาเศรษฐกิจ และฟื้นฟูความเชื่อมั่นให้กลับมาสู่ภาคเอกชนและผู้บริโภค อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ปรับลดลง รวมถึงราคาวัสดุก่อสร้างที่ทรงตัว แต่เนื่องจากกำลังซื้อของผู้บริโภคโดยส่วนใหญ่ยังคงอ่อนแอ รวมถึงสถาบันการเงินเพิ่มความระมัดระวังในการอนุมัติสินเชื่อ จึงคาดว่าจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จประเภทปลูกสร้างเองในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลในปี 2552 หดตัวลงร้อยละ13.6 จากปี 2551 สำหรับกรณีเลวร้าย (Worst Case) เป็นสถานการณ์ที่ปัจจัยลบทางการเมืองส่งผลต่อทิศทางเศรษฐกิจและความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่มีต่อแนวโน้มเศรษฐกิจและรายได้ในอนาคตของประชาชน ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจปลูกสร้างบ้านออกไป และวิกฤตการเงินที่อาจจะกลับมาปะทุขึ้นอีกครั้ง และอาจจะสร้างอุปสรรคการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทย ซึ่งคาดว่าจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จประเภทที่อยู่อาศัยปลูกสร้างเองในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลในปี 2552 หดตัวลงร้อยละ18.2 จากปี 2551
สำหรับแนวโน้มตลาดรับสร้างบ้านในปี 2552 นี้ คงจะเผชิญกับความท้าทายอย่างหนัก เมื่อธุรกิจโดยรวมยังคงได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจ อีกทั้งมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่ยังคงต้องรอดูรายละเอียดและเงื่อนไขว่าจะครอบคลุมกลุ่มธุรกิจรับสร้างบ้านหรือไม่ แต่อย่างไรก็ตามตลาดรับสร้างบ้านยังมีปัจจัยบวกที่ช่วยหนุนการขยายตัวของธุรกิจ เช่น ราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับลดลง สามารถที่จะช่วยให้ผู้บริโภคที่มีความต้องการสร้างบ้านและมีความพร้อมด้านการเงิน อาจจะตัดสินใจเร็วขึ้น เพียงแต่ผู้ประกอบการอาจจะต้องทำการศึกษาวิจัย ตลาดมากขึ้น เพื่อนำมาช่วยในการปรับเปลี่ยนกลยุทธ์การตลาด และการออกแบบที่อยู่อาศัย เพื่อให้สอดคล้อง เหมาะสมและตรงกับความต้องการของลูกค้าในแต่ละกลุ่ม การแสวงหากลุ่มลูกค้าใหม่ๆ เพื่อขยายฐานธุรกิจของตน เช่น การหันมาเน้นการปรับปรุง ซ่อมแซมหรือต่อเติมที่อยู่อาศัย เป็นต้น ตลอดจนการรักษาคุณภาพมาตรฐานการก่อสร้าง ผู้ประกอบการธุรกิจรับสร้างบ้านอาจจะต้องใส่ใจกับลูกค้ามากขึ้น เนื่องจากในปัจจุบันลูกค้ามีความใส่ใจในเรื่องที่อยู่อาศัยมากขึ้น ลูกค้ามักจะทำการศึกษาข้อมูลเกี่ยวกับการสร้างที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นแบบบ้าน ความคงทนของวัสดุก่อสร้างแต่ละประเภท รวมถึงราคาวัสดุก่อสร้าง จากคนรอบข้างหรือจากศูนย์ข้อมูลต่างๆ เช่น จาก เว็บไซต์ ควบคู่ไปกับการปรึกษาบริษัทรับสร้างบ้าน ดังนั้นผู้ประกอบการธุรกิจรับสร้างบ้านควรจะซื่อสัตย์ต่อลูกค้า เพื่อสร้างภาพลักษณ์ที่ดีให้แก่บริษัท ซึ่งจะช่วยให้ผู้ประกอบการยังคงสามารถที่จะรักษาส่วนแบ่งของตลาดและเพิ่มส่วนแบ่งตลาดใหม่เพิ่มขึ้นได้
