อควาเรียส ผู้เชี่ยวชาญด้านตลาดคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ ลงพื้นที่เจาะลึกข้อมูลตลาดรวม เพื่อวิเคราะห์แนวโน้ม พบตลาดคอนโดระดับบนยังไปได้สวย เชื่อครึ่งปีหลังมีโครงการเปิดใหม่อีก 27 แห่ง ซึ่งใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา ส่งผลให้ปริมาณคอนโดในตลาดเริ่มลดลง ในขณะที่ปริมาณความต้องการเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ชี้สุขุมวิท ยังครองแชมป์ทำเลฮิต ในขณะที่ทำเลรอบนอกเกาะเส้นรถไฟฟ้ายังมาแรงไม่แพ้กัน
นายยงยุทธ ชัยพรหมประสิทธิ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อควาเรียส เอสเตท จำกัด นำเสนอข้อมูลเกี่ยวกับเทรนด์ในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม ดังนี้ “โครงการที่จะเกิดนับแต่นี้ไป จะเป็นโครงการระดับใหญ่เป็นหลัก ในภาวะเศรษฐกิจและการเมืองที่ยังไม่แน่นอน กลุ่มลูกค้าที่ได้รับผลกระทบน้อยสุด คือ กลุ่ม A และ B+ แม้จากตัวเลขการวิจัยคอนโดมิเนียมเกรดเอ และ บีบวก จะแสดงยอดขายเฉลี่ยที่ไม่ค่อยดีนัก เนื่องจากมีบางโครงการที่ยอดขายไม่ดีเพราะพัฒนาโครงการผิดแนวทางหรือตั้งราคาสูงจนเกินไป จึงมีผลทำให้ยอดขายเฉลี่ยในโซนดังกล่าวต่ำลง แต่หากวิเคราะห์ยอดขายเฉพาะโซนสุขุมวิท โดยเลือกทำเลตั้งแต่พร้อมพงษ์ ถึงทองหล่อ ซึ่งเป็นทำเลยอดนิยม จะพบว่ายอดขายเฉลี่ยจะอยู่ที่ 73% ซึ่งโครงการในโซนดังกล่าวมีการแข่งขันด้านอื่นที่นอกเหนือจากทำเล เพราะโดยมากจะอยู่ในระยะเดินถึงรถไฟฟ้าแล้ว คือการแข่งขันในเรื่องแนวคิดในการพัฒนาโครงการ คุณภาพสินค้ามากขึ้น เช่น พื้นที่ใช้สอยภายในห้องพัก ที่จอดรถ ปัจจุบันโครงการเกรด A มักจะให้ที่จอดรถ 1:1 ดังนั้น ผู้ประกอบการจึงได้สร้างสรรค์จุดขายอันเป็นเอกลักษณ์ เพื่อสร้างความพึงพอใจสูงสุดแก่ลูกค้าให้รู้สึกแตกต่างอย่างมีรสนิยม นอกจากนั้นปัจจัยที่ทำให้การพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมเกรด A ในปัจจุบันพัฒนาได้ยากขึ้น คือราคาที่ดินในเขตใจกลางย่านชุมชนและย่านธุรกิจสำคัญๆ ซึ่งปัจจุบันอยู่ที่ 400,000-600,000 บาทต่อตารางเมตร และค่าก่อสร้างคอนโดมิเนียมเกรดเอ ประมาณ 30,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป บริษัทฯ เชื่อว่า คอนโดเกรด B-C ยังคงเป็นตลาดใหญ่ และฐานลูกค้ากว้าง และยอดขายจะปรับตัวดีขึ้นหากภาวะเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัว ดังนั้นในสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบันผู้ประกอบการควรใช้เวลาพิจารณาก่อนการพัฒนาให้มากเพื่อลดความเสี่ยง เนื่องจากตลาดคอนโดมิเนียมเกรด C มีคู่แข่งที่เป็นเจ้าตลาดหลายราย และกลุ่มลูกค้าจะให้ความสำคัญเรื่องราคาเป็นหลัก การควบคุมต้นทุนในการพัฒนาโครงการจึงเป็นปัจจัยที่สำคัญมากสำหรับโครงการเกรด C ดังนั้นผู้ประกอบการควรมีความรอบคอบมากขึ้นในการลงทุนพัฒนาโครงการ โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายใหม่ ควรมีการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ (Feasibility Study) ให้แน่ใจก่อนตัดสินใจลงทุน และควรหามืออาชีพด้านที่ปรึกษาในการพัฒนาโครงการมาช่วยพัฒนาโครงการร่วมกันในทุกขั้นตอนของการพัฒนาเพื่อลดความเสี่ยง และเพิ่มโอกาสในการประสบความสำเร็จของโครงการ ทั้งนี้ ในช่วง 2 ไตรมาสแรก อควาเรียส ได้ให้บริการด้านการศึกษาความเป็นไปได้ และที่ปรึกษาการพัฒนาโครงการให้กับลูกค้าหลายราย ในบริเวณ ห้วยขวาง สุขุมวิท ถนนเพชรบุรี ซอยสารสิน และ Golf Residence โดยมีมูลค่างานรวมกว่า 6,700 ล้านบาท”
ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อควาเรียส เอสเตท จำกัด เปิดเผยถึงผลการสำรวจตลาดคอนโดมิเนียมในช่วงครึ่งแรกของปี 2552 ว่า อควาเรียสในฐานะบริษัทผู้เชี่ยวชาญด้านการพัฒนาคอนโดมิเนียม ตลอดจนให้บริการด้านกลยุทธ์การตลาดและการขายแบบครบวงจร ได้ส่งทีมงานฝ่ายวิจัยและสำรวจตลาด ลงพื้นที่ทั่วเขตกทม.และปริมณฑล เพื่อวิเคราะห์ถึงความเคลื่อนไหวของตลาดคอนโดมิเนียม ทั้งนี้ หัวข้อวิจัยที่บริษัทจัดทำจะศึกษาเชิงลึกในเรื่องของรูปแบบโครงการ ตลอดจนแนวโน้มในการพัฒนา เพราะบริษัทฯ ต้องนำข้อมูลดังกล่าวมาพัฒนาโครงการให้กับตัวเองและลูกค้า เพื่อให้การวางแผนการตลาดที่เฉียบคม ลดความเสี่ยงในภาวะเศรษฐกิจที่ต้องระมัดระวังในทุกด้านดังเช่นปัจจุบัน ณ ปัจจุบัน พบว่า โดยรวมแล้วคอนโดมิเนียมระดับเกรด A และ B ในบริเวณสุขุมวิท ยังเป็นที่ต้องการของตลาด โดยเฉพาะโครงการที่อยู่ในระยะเดินถึงรถไฟฟ้า และมีจุดขายที่แตกต่างโดดเด่น และตรงกับความต้องการของกลุ่มลูกค้า โดยเริ่มเห็นสัญญาณตลาดที่ดีขึ้นตั้งแต่ไตรมาส 2 ของปีนี้ โดยเฉพาะตลาดคอนโดในกลุ่ม B ตามแนวรถไฟฟ้า ซึ่งมียอดขายต่อเดือนเพิ่มขึ้นจากไตรมาส 1 อย่างต่อเนื่องเฉลี่ยประมาณ 15-20% แต่ตลาดในระดับ C มียอดขายเฉลี่ยลดลงในช่วงครึ่งแรกของปี 2552 เพราะกลุ่มลูกค้าในระดับดังกล่าว ยังมีการตัดสินใจที่ขึ้นอยู่กับสภาวะโดยรวมด้านเศรษฐกิจ ประกอบกับมาตรการการปล่อยกู้ที่รัดกุมยิ่งขึ้นของแบงก์พาณิชย์ ซึ่งเป็นปัจจัย ที่ทำให้ตลาดในส่วนดังกล่าวมียอดขายปรับลดลง
หากพิจารณาเกี่ยวกับปัจจัยด้านราคา นายยงยุทธ ชัยพรหมประสิทธิ์ กล่าวถึงผลวิจัยในส่วนดังกล่าวว่า “ราคาเฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดใหม่ในปัจจุบันมีการปรับราคาสูงขึ้น โดยผู้ซื้อปัจจุบันยังเป็น 3 กลุ่มหลักๆ ประกอบด้วย กลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัย (End Users) และกลุ่มนักลงทุน (Investor) ส่วนกลุ่มผู้ซื้อเก็งกำไรลดลงค่อนข้างมาก เนื่องจาก ตลาดขายบ้านมือสอง (Resale) ปัจจุบันทำได้ยากขึ้น ทำให้ผู้พัฒนาโครงการหลายราย หันมาใช้กลยุทธ์ด้านการชำระเงิน (Term of Payment) เพื่อเปิดรับกลุ่มลูกค้าที่กว้างขึ้นและทำให้ลูกค้าตัดสินใจซื้อได้เร็วขึ้น เนื่องจากใช้เงินดาวน์ต่อเดือนต่ำ
ด้านภาพรวมในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมนั้น คาดว่า ในปี 2552 จะมีจำนวนโครงการคอนโดมิเนียมเข้าสู่ตลาดรวม 65 โครงการ หรือประมาณ 20,000 ยูนิต ซึ่งใกล้เคียงกับจำนวนโครงการคอนโดมิเนียมที่เกิดขึ้นในปี 2551 รวม 70 โครงการ หรือ 22,000 ยูนิต ซึ่งลดลงประมาณ 7% เท่านั้นเมื่อเทียบกับจำนวนโครงการที่เปิดในปี 2551 จากตัวเลขของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2551 จำนวนที่อยู่อาศัยจดทะเบียนทั้งหมด 50,000 ยูนิต แบ่งเป็นคอนโดมิเนียม 24,000 ยูนิต หรือ 48% “เราพบว่าปริมาณคอนโดที่ป้อนสู่ตลาด ณ ปัจจุบันยังน้อยกว่าความต้องการที่เพิ่มขึ้นในปัจจุบัน โดยในช่วงครึ่งปีแรก มีจำนวนคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวทั้งหมด 38 โครงการ หรือ 12,800 ยูนิต บริเวณที่มีจำนวนคอนโดมิเนียมเปิดมากที่สุดได้แก่ โซนธนบุรี (สาทร-ตากสิน) รวม 7 โครงการ คิดเป็นร้อยละ 18 ของจำนวนโครงการทั้งหมด และ โซน สุขุมวิท (ชิดลม-เอกมัย) รวม 5 โครงการ คิดเป็นร้อยละ 13 ของจำนวนโครงการทั้งหมด โดยจำนวนโครงการที่เปิดตัวในระดับ C, B และ B+ อยู่ในสัดส่วนที่ใกล้เคียงกัน คือร้อยละ 34, 29 และ 26 ของจำนวนโครงการทั้งหมด ตามลำดับ ทั้งนี้ ยังมีโครงการที่อยู่ในโซนสุขุมวิท (ชิดลม-เอกมัย) ที่จะเปิดตัวภายในไตรมาส 3 อีกอย่างน้อย 3-4 โครงการ ส่วนมากจะเป็นโครงการเกาะเส้นรถไฟฟ้า โดยช่วงปลายปี 2551 จนถึงไตรมาสที่ 3 ของปีนี้ เป็นช่วงที่คอนโดมิเนียมโซน สุขุมวิท (ชิดลม-เอกมัย) เปิดตัวค่อนข้างมาก หรือประมาณ 11 โครงการ เนื่องจากเป็นกลุ่มตลาดที่ลูกค้ายังมีกำลังซื้อ และเป็นบริเวณที่มีศักยภาพทั้งด้านตลาดบ้านมือสอง (Resale) และปล่อยเช่า ส่วนเรื่องยอดขายโครงการนั้น โซนที่มียอดขายเฉลี่ยสูงที่สุดในช่วงครึ่งปีแรกของปีนี้ ได้แก่ โซน พญาไท-ราชเทวี โดยมียอดขายที่ 77% ของจำนวนยูนิตที่เปิดขายในช่วงเดียวกัน และคอนโดมิเนียม เกรด B+ เป็นเกรดที่ขายดีที่สุด โดยมียอดขายเฉลี่ยที่ 55% ของจำนวนยูนิตเกรด B+ ที่เปิดขายในปีนี้ ด้านราคาคอนโดมิเนียมยังคงเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยราคาเฉลี่ยปี 2551 ปรับขึ้น 28% จาก 57,600 บาทต่อตารางเมตร ในปี 2550 เป็น 74,000 บาทต่อตารางเมตร สำหรับราคาเฉลี่ยปี 2552 ปรับลดลงประมาณ 5% เป็น 70,000 บาทต่อตารางเมตร เนื่องจากมีโครงการเกรด C โซนรอบนอก เปิดตัวค่อนข้างมาก ทั้งนี้หากตัดโซนรอบนอกออกไป ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรจะปรับขึ้นมาที่ 84,560 บาท”
“จำนวนโครงการที่เปิดขายอยู่ทั้งหมดจนถึงปัจจุบัน (สิงหาคม 2009) มีจำนวน 173 โครงการ และมีปริมาณห้องชุดเหลือขายในตลาดประมาณ 25,500 ยูนิต โซนที่เปิดขายมากที่สุด ได้แก่ โซนรัชดา-พระราม 9 รวม 26 โครงการ คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 15 ของจำนวนโครงการที่เปิดขายทั้งหมด และโซน สุขุมวิท (ชิดลม-เอกมัย) 25 โครงการ คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 14 ของจำนวนโครงการที่เปิดขายทั้งหมด และคอนโดมิเนียมเกรด C มีจำนวนโครงการมากที่สุด คือ 79 โครงการ หรือประมาณ 46% ของจำนวนโครงการทั้งหมดที่เปิดขายในปัจจุบัน ยอดขายเฉลี่ยของโครงการที่เปิดขายในปัจจุบันอยู่ที่ 64% โซนที่มียอดขายเฉลี่ยสูงสุดคือ โซนลาดพร้าว และ สุขุมวิทตอนกลาง (พระโขนง-อ่อนนุช) โดยมียอดขายเฉลี่ยที่ 79% และ 78% ตามลำดับ ของจำนวนยูนิตที่เปิดขายในปัจจุบันทั้งหมด ทั้งนี้ ยอดขายเฉลี่ยของโครงการที่เปิดขายในปัจจุบันเกรด C และ B เป็นโครงการที่มียอดขายเมื่อแบ่งเป็นรายเกรดสูงสุด อยู่ที่ 66% และ 65% ตามลำดับ ราคาเฉลี่ยของโครงการที่เปิดขายในปัจจุบันทั้งหมดอยู่ที่ 62,700 บาทต่อตารางเมตร ทั้งนี้ หากตัดโซนรอบนอกออกไป ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรจะปรับขึ้นมาที่ 70,600 บาท โดยราคาเฉลี่ยของเกรด A อยู่ที่ 156,200 บาทต่อตารางเมตร เกรด B+ อยู่ที่ 112,500 บาทต่อตารางเมตร เกรด B อยู่ที่ 79,400 บาทต่อตารางเมตร เกรด C อยู่ที่ 45,400 บาทต่อตารางเมตร ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรของโครงการที่เปิดขายในปัจจุบันสูงสุดคือ โซนราชดำริ อยู่ที่ 180,000 บาทต่อตารางเมตร และสุขุมวิท(ชิดลม-เอกมัย) ที่ 118,000 บาทต่อตารางเมตร เมื่อพิจารณาถึงจุดขายในเรื่องการเดินถึง ระบบขนส่งมวลชน อาทิ รถไฟฟ้า, รถไฟใต้ดิน และแอร์พอร์ต ลิ้งค์ พบว่า ร้อยละ 64 ของโครงการคอนโดมิเนียมเกรด A ที่เปิดขายในปัจจุบัน อยู่ในระยะเดินถึง เกรด B+, B และ C คิดเป็นร้อยละ 47,48 และ 10 ตามลำดับ ของจำนวนคอนโดมิเนียมในแต่ละเกรดที่เปิดขายในปัจจุบัน” นายยงยุทธ ชัยพรหมประสิทธิ์กล่าว
