ภาพรวมของยอดคงค้างสินเชื่อที่อยู่อาศัยในไตรมาส 1 ปี 2554 ที่ผ่านมา เติบโตในอัตราที่ชะลอตัวลง เนื่องจากกิจกรรมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้กลับเข้าสู่ระดับภาวะปกติ ซึ่งแตกต่างจากในช่วงเดียวกันของปี 2553 ที่มีมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ ทำให้กิจกรรมการซื้อขายและการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในช่วงนั้นจึงมีความคึกคักและมากเป็นพิเศษ
อย่างไรก็ดี ในช่วงไตรมาส 2 ของปี 2554 นี้ คาดว่าธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัยคงจะกลับมามีความคึกคักมากขึ้น โดยเมื่อวันที่ 3 พฤษภาคม 2554 ที่ผ่านมา คณะรัฐมนตรีมีมติเห็นชอบ ตามที่กระทรวงการคลังได้เสนอมาตรการสินเชื่อที่อยู่อาศัยบ้านหลังแรก ซึ่งเป็นโครงการสินเชื่อสำหรับผู้ที่ซื้อที่อยู่อาศัยที่ต้องการซื้อบ้านหลังแรก ทั้งบ้านใหม่ บ้านมือสอง และบ้านปลูกสร้างเอง โดยเสนออัตราดอกเบี้ยที่ร้อยละ 0.0 ต่อปี เป็นระยะเวลา 2 ปี มีระยะเวลากู้ 30 ปี โดยกำหนดมูลค่าที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาท ในวงเงิน 25,000 ล้านบาท รวมถึงยกเว้นค่าธรรมเนียมการจดจำนองและค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย โดยธนาคารอาคารสงเคราะห์เป็นผู้รับผิดชอบ ซึ่งมาตรการดังกล่าวน่าจะมีผลต่อธนาคารพาณิชย์ที่อาจจะสูญเสียลูกค้าบางกลุ่มให้แก่สถาบันการเงินเฉพาะกิจของรัฐ
ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ได้สรุปภาพรวมธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัยในไตรมาส 1 ปี 2554 และวิเคราะห์แนวโน้มธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัยในไตรมาส 2 และช่วงที่เหลือของปี 2554 ดังนี้
ธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัยไตรมาส 1 ปี 2554: เติบโตในอัตราที่ชะลอตัว
จากรายงานของธนาคารแห่งประเทศไทย พบว่า ภาพรวมของยอดสินเชื่อคงค้างที่อยู่อาศัยทั้งระบบในไตรมาส 1 ปี 2554 มีประมาณ 1,915,922 ล้านบาท ขยายตัวร้อย 8.4 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งชะลอลงจากที่เติบโตร้อยละ 12.1 ในไตรมาส 1 ปี 2553 และชะลอลงจากที่ขยายตัวประมาณร้อยละ 9.8 ณ สิ้นปี 2553 ซึ่งการเติบโตของธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัยสอดคล้องกับการเคลื่อนไหวในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่แรงซื้อได้อ่อนตัวลง เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ปัจจุบันไม่มีมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ดังเช่นที่ผ่านมา ทำให้ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจึงไม่จำเป็นต้องเร่งตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ประกอบกับในช่วงที่ผ่านมา สถาบันการเงินเริ่มทยอยปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ (อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ MLR ของธนาคารพาณิชย์ 4 รายใหญ่ อยู่ที่ร้อยละ 6.75) โดยการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ทุกร้อยละ 1.0 จะส่งผลให้วงเงินกู้ลดลงประมาณร้อยละ 7.0-8.0 ซึ่งหมายถึงอำนาจการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคปรับลดลงตามเช่นกัน
เมื่อพิจารณาการเติบโตของยอดคงค้างสินเชื่อที่อยู่อาศัยในกลุ่มธนาคารพาณิชย์และสถาบันการเงินเฉพาะกิจของรัฐ (ธนาคารอาคารสงเคราะห์ และธนาคารออมสิน ซึ่งเป็นสถาบันการเงินหลักในการให้บริการสินเชื่อที่อยู่อาศัย) พบว่า
ยอดคงค้างสินเชื่อที่อยู่อาศัยธนาคารพาณิชย์ในไตรมาส 1 ปี 2554 แม้ชะลอตัวลงแต่ยังคงสูงกว่าทั้งระบบ ภาพรวมยอดสินเชื่อคงค้างที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์ในไตรมาส 1 ปี 2554 มีประมาณ 1,113,922 ล้านบาท ขยายตัวร้อยละ 10.5 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งชะลอตัวลงจากที่เติบโตร้อยละ 14.2 ในไตรมาส 1 ปี 2553 และชะลอลงจากที่ขยายตัวประมาณร้อยละ 13.7 ณ สิ้นปี 2553 โดยในช่วงที่ผ่านมาธนาคารพาณิชย์ยังคงออกแคมเปญกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยเป็นระยะ โดยเฉพาะการมุ่งเน้นการทำการตลาดร่วมกับผู้ประกอบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ เพื่อเป็นการกระตุ้นตลาดการตัดสินใจของผู้บริโภค
ยอดคงค้างสินเชื่อที่อยู่อาศัยสถาบันการเงินเฉพาะกิจของรัฐในไตรมาส 1 ปี 2554 ชะลอตัวลงตามภาวะตลาด ภาพรวมยอดสินเชื่อคงค้างที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงินเฉพาะกิจของรัฐในไตรมาส 1 ปี 2554 มีประมาณ 801,412 ล้านบาท ขยายตัวร้อยละ 5.5 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งชะลอตัวลงจากที่เติบโตร้อยละ 9.4 ในไตรมาส 1 ปี 2553 และชะลอลงเล็กน้อยจากที่ขยายตัวประมาณร้อยละ 5.7 ณ สิ้นปี 2553 ซึ่งการเติบโตของสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงินเฉพาะกิจของรัฐที่ต่ำกว่าระบบอยู่มากนั้น สาเหตุส่วนหนึ่งน่าจะมาจากลุ่มลูกค้าที่มีความแตกต่างจากกลุ่มลูกค้าของธนาคารพาณิชย์ ซึ่งกลุ่มลูกค้าของสถาบันการเงินเฉพาะกิจของรัฐส่วนใหญ่เป็นกลุ่มลูกค้าที่อยู่ระดับปานกลางลงมา และมีมูลค่าการขอสินเชื่อต่อหน่วยที่อยู่อาศัยที่ต่ำกว่าธนาคารพาณิชย์
แนวโน้มสินเชื่อที่อยู่อาศัยไตรมาส 2: แข่งขันเข้มข้น…ผลจากมาตรการสินเชื่อที่อยู่อาศัย
สำหรับแนวโน้มธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัยในช่วงไตรมาส 2 ปี 2554 ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า สินเชื่อที่อยู่อาศัยในไตรมาสนี้คงจะกลับมาเติบโตได้ดี โดยมีปัจจัยสนับสนุนการขยายตัวที่สำคัญ คือ โครงการสินเชื่อสำหรับผู้ที่ซื้อที่อยู่อาศัยที่ต้องการซื้อบ้านหลังแรกอัตราดอกเบี้ยที่ร้อยละ 0.0 ต่อปี เป็นระยะเวลา 2 ปี รวมถึงยกเว้นค่าธรรมเนียมการจดจำนอง (ค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์ร้อยละ 1.0 ของวงเงินกู้) และค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย (ค่าธรรมเนียมการโอนอยู่ที่ร้อยละ 2.0 ของราคาประเมินของทางราชการ) โดยธนาคารอาคารสงเคราะห์ได้เปิดให้บริการเมื่อวันที่ 9 พฤษภาคม 2554 ที่ผ่านมา ซึ่งโครงการดังกล่าวได้รับการตอบรับที่ดีจากผู้ซื้อที่อยู่ออาศัย และมาตรการดังกล่าวนี้คงจะมีผลกระทบต่อฐานลูกค้าของธนาคารพาณิชย์อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ แม้คาดว่าผลกระทบจะแค่ระยะสั้นก็ตาม แต่ก็ได้ส่งผลต่อการตัดสินใจในผู้บริโภคกลุ่มที่กำลังจะโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยบางราย ได้มีการปรับเปลี่ยนสถาบันการเงิน เนื่องจากเงื่อนไขการให้กู้สำหรับที่อยู่อาศัยระดับราคาสูงสุด 3 ล้านบาท นั้น ถือว่าคาบเกี่ยวกับกลุ่มเป้าหมายของธนาคารพาณิชย์
อย่างไรก็ดี ในช่วงเวลาเพียงไม่กี่วันที่ผ่านมา ธนาคารพาณิชย์บางแห่งเริ่มปรับกลยุทธ์เพิ่มความเข้มข้นในการรุกตลาดมากขึ้น แม้ว่าจะไม่ได้ลงมาแข่งขันโดยตรงกับมาตรการดังกล่าวก็ตาม แต่ธนาคารพาณิชย์มีการทำแคมเปญร่วมกับพันธมิตรผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในการเดินหน้าขยายฐานลูกค้า โดยให้สิทธิพิเศษสำหรับลูกค้าโครงการโดยไม่จำเป็นต้องเป็นกลุ่มลูกค้าที่ซื้อบ้านหลังแรกเท่านั้น เช่น แคมเปญพิเศษอัตราดอกเบี้ยคงที่ร้อยละ 1.0 ต่อปี เป็นเวลา 2 ปี และสามารถขอวงเงินสินเชื่อได้เต็มสำหรับผู้ซื้อบ้าน หรืออัตราดอกเบี้ยร้อยละ 0.0 ต่อปี เป็นเวลา 1 ปี เป็นต้น
จากปัจจัยดังกล่าวข้างต้น ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่าภาพรวมยอดคงค้างสินเชื่อที่อยู่อาศัยในไตรมาส 2 ปี 2554 น่าจะมีประมาณ 1,966,922 ล้านบาท ขยายตัวร้อยละ 8.4 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน อย่างไรก็ดี แม้ว่าอัตราการเติบโตจะใกล้เคียงกับในไตรมาสแรก แต่ในด้านของวงเงินที่ปล่อยใหม่ในไตรมาส 2 คาดว่าจะมีมูลค่าสูงกว่าที่ปล่อยไปในไตรมาสแรก เนื่องจากมาตรการสินเชื่อที่อยู่อาศัย น่าจะส่งผลให้ผู้บริโภคมีการเร่งตัดสินใจโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยเร็วขึ้น ประกอบกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันที่ยังคงมีอุปทานคงค้างเหลือขายสะสมอยู่ในตลาด ทำให้ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องเร่งทำแคมเปญกระตุ้นการตัดสินใจของผู้บริโภคซึ่งน่าจะเป็นปัจจัยหนุนต่อตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยเช่นกัน
โดยสรุป ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า จากมาตรการสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ออกมาในช่วงไตรมาส 2 นั้น ทำให้ผู้บริโภคบางกลุ่มที่มีความพร้อมและกำลังจะโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยเร่งตัดสินใจโอนกรรมสิทธิ์เพื่อที่จะได้รับประโยชน์จากมาตรการดังกล่าว ที่นอกจากปลอดอัตราดอกเบี้ยเป็นระยะเวลา 2 ปีแล้ว ยังรวมถึงการยกเว้นค่าธรรมเนียมการจดจำนองและโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ซึ่งจะช่วยแบ่งเบาภาระรายจ่ายในการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคได้ในระดับหนึ่ง
อย่างไรก็ดี แม้ว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยในช่วงไตรมาส 2 จะได้รับปัจจัยหนุนจากมาตรการดังกล่าว แต่สำหรับแนวโน้มสินเชื่อที่อยู่อาศัยในช่วงที่เหลือของปี 2554 นั้น ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า สถาบันการเงินอาจจะเผชิญกับความท้าทายในการดำเนินธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะเมื่อผู้บริโภคไม่จำเป็นต้องเร่งตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยดังเช่นที่ผ่านมา ดังนั้น ในช่วงครึ่งปีหลังจึงเป็นช่วงที่สำคัญสำหรับสถาบันการเงินในการดำเนินกลยุทธ์ทางการตลาด เพื่อกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยท่ามกลางภาวะตลาดปัจจุบันที่เผชิญกับความท้าทายจากกำลังซื้อของผู้บริโภคซึ่งถูกกระทบโดยราคาน้ำมัน เงินเฟ้อ และดอกเบี้ย ทำให้อาจเป็นไปได้ว่าสถาบันการเงินจะยังคงต้องใช้กลยุทธ์อัตราดอกเบี้ยในการจูงใจผู้ซื้อที่อยู่อาศัยให้มาใช้บริการของตนก่อนคู่แข่งรายอื่นๆ
