จากทำเลที่เคยถูกมองว่าเป็นเพียงพื้นที่รอบสนามบิน วันนี้ “ดอนเมือง” กำลังขยับขึ้นเป็นทำเลที่อยู่อาศัยที่น่าจับตาของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ โดยมีทั้งสนามบิน โครงสร้างพื้นฐาน และโรงเรียนนานาชาติ เข้ามาช่วยดันความต้องการซื้อบ้านในพื้นที่
โดยเฉพาะการเข้ามาของ Harrow International School และ Brighton College Vibhavadi ที่ทำให้ดอนเมืองไม่ได้มีแค่กลุ่มคนทำงานในสนามบิน แต่ยังมีผู้ปกครองที่ต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่กับครอบครัวในระยะยาวเข้ามาเพิ่มขึ้น
ข้อมูลจาก Cushman & Wakefield ระบุว่า ผู้ซื้อบ้านในดอนเมืองแบ่งเป็น 3 กลุ่มหลัก
- 50-60% เป็นกลุ่มคหบดีและครอบครัวดั้งเดิมในดอนเมือง จตุจักร หลักสี่ พญาไท และเมืองนนทบุรี ที่ต้องการขยายครอบครัว แต่ยังต้องการอยู่ในทำเลเดิม
- 30-40% เป็นกลุ่มนักบิน บุคลากรระดับบริหารของ AOT แพทย์ เจ้าของกิจการ รวมถึงผู้ปกครองโรงเรียนนานาชาติ
- 20% เป็นเจ้าของธุรกิจจากจังหวัดหัวเมืองใกล้เคียง ที่ต้องการซื้อบ้านในกรุงเทพฯ เพื่อเก็บเป็นทรัพย์สินระยะยาว
ดอนเมืองขึ้นแท่นโซน “เรียลดีมานด์” จาก รร.นานาชาติ
ภัคพริ้ง การุญ ผู้อำนวยการฝ่ายการตลาดโครงการแนวราบ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ที่ผ่านมาโครงการของแสนสิริกระจายอยู่ในทำเลใกล้โรงเรียนนานาชาติ ทั้งบางนา กรุงเทพกรีฑา และดอนเมือง
แต่พฤติกรรมของผู้ซื้อในแต่ละทำเลแตกต่างกัน โดย ดอนเมืองมีผู้ปกครองโรงเรียนนานาชาติที่ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริงมากสุด ขณะที่กรุงเทพกรีฑามีทั้งกลุ่มซื้ออยู่เองและกลุ่มลงทุนในสัดส่วนใกล้เคียงกัน เพราะมีตลาดต่างชาติรองรับ
หนึ่งในตัวอย่างคือ “เศรษฐสิริ ดอนเมือง” ซึ่งปัจจุบันมียอดขาย 90% ขณะที่บ้านขนาดประมาณ 200 ตร.ม. สามารถปล่อยเช่าได้ราว 120,000 บาทต่อเดือน คิดเป็น Rental Yield ประมาณ 7%
หากมองในแง่การขายต่อ บ้านในดอนเมืองมี Capital Gain ประมาณ 5-7%
เมื่อเทียบกับกรุงเทพกรีฑา ซึ่งเป็นอีกทำเลที่ได้แรงหนุนจากโรงเรียนนานาชาติ บ้านขนาด 200-400 ตร.ม. ในโครงการเศรษฐสิริ เวล กรุงเทพกรีฑา มีค่าเช่าประมาณ 150,000 บาทต่อเดือน และ Rental Yield ประมาณ 9%
ส่วนบ้านขนาด 330-500 ตร.ม. ในโครงการณริณสิริ กรุงเทพกรีฑา มีค่าเช่าประมาณ 200,000-250,000 บาทต่อเดือน
จุดเด่นของดอนเมืองจึงอยู่ที่การมีทั้ง คนซื้อเพื่ออยู่จริง และกลุ่มผู้ปกครองโรงเรียนนานาชาติ ทำให้ตลาดไม่ได้พึ่งพานักลงทุนเพียงอย่างเดียว
แสนสิริทุ่ม 1 หมื่นล้าน ดันบ้านแนวราบรับดีมานด์
จากดีมานด์ที่ยังมีอยู่ แสนสิริวางแผนลงทุนในดอนเมืองช่วง 2-3 ปีนี้ ราว 10,000 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการแนวราบประมาณ 7,000-8,000 ล้านบาท
หลังจาก “เศรษฐสิริ ดอนเมือง” ซึ่งเป็นโครงการแรกขายไปเกือบหมดแล้ว ประเดิมเปิดโครงการใหม่ “เศรษฐสิริ เกรท ดอนเมือง” บ้านเดี่ยวระดับราคา 15-40 ล้านบาท
ปัจจุบันตลาดบ้านแนวราบในพื้นที่มีอัตราการขายประมาณ 8-9 หลังต่อเดือน จากโครงการที่มีมากกว่า 100 ยูนิต
จาก “ทำเลสนามบิน” สู่ Major Infrastructure Hub
สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวว่า การเติบโตของดอนเมืองไม่ได้มาจากโรงเรียนนานาชาติเพียงอย่างเดียว แต่ยังมีโครงสร้างพื้นฐานเข้ามาเปลี่ยนภาพของทำเล
วันนี้ดอนเมืองกำลังก้าวจากพื้นที่รอบสนามบินสู่ Major Infrastructure Hub ของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ โดยมีทั้งถนนวิภาวดีรังสิต ดอนเมืองโทลล์เวย์ ทางพิเศษศรีรัช รวมถึงถนนกำแพงเพชร 6 และถนนเชิดวุฒากาศ
ขณะที่รถไฟฟ้าสายสีแดง บางซื่อ-รังสิต ซึ่งเปิดให้บริการตั้งแต่ปี 2564 เพิ่มทางเลือกในการเดินทางเข้า-ออกเมือง
อีกปัจจัยคือการปรับผังเมือง โดยพื้นที่บางส่วนของดอนเมืองเปลี่ยนจากผังสีเหลือง ซึ่งเป็นพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย เป็นผังสีส้ม ซึ่งเป็นพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง พร้อมเพิ่มค่า FAR จาก 2.5-3 เป็น 3.5-4
การเปลี่ยนแปลงดังกล่าวช่วยเพิ่มศักยภาพการใช้ที่ดินในอนาคต และสะท้อนออกมาในราคาที่ดิน โดย Cushman & Wakefield ระบุว่า ราคาประเมินที่ดินดอนเมืองเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 11% ต่อปี
ภาพรวมจึงทำให้ดอนเมืองกำลังเปลี่ยนจาก “ทำเลรอบสนามบิน” ไปสู่ ทำเลบ้านที่มีทั้งคนซื้ออยู่จริง กลุ่มผู้ปกครองโรงเรียนนานาชาติ และตลาดเช่า ขณะที่โครงสร้างพื้นฐานและการปรับผังเมืองยังช่วยเพิ่มศักยภาพของทำเลในระยะยาว
