รู้จักโครงการ

โครงการที่พักอาศัยสำหรับผู้สูงอายุ รามาฯ-ธนารักษ์ จำนวน 921 ยูนิต เป็นอาคารสูง 8 ชั้น อยู่บนที่พิ้น Senior Complex เป็นที่พักอาศัยที่ส่งเสริมคุณภาพชีวิตที่ดีสำหรับผู้สูงอายุวัยเกษียณอายุที่มีรายได้ปานกลาง

มีการออกแบบสภาพแวดล้อมที่มีคุณภาพที่ดีสำหรับที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุ และสอดคล้องกับโครงการศูนย์เรียนรู้และพัฒนาสุขภาวะผู้สูงอายุแบบครบวงจร และบริบาลผู้ป่วยระยะท้าย (Hospice Zone) และพื้นที่ Nursing Home Zone ในอนาคต

เนื่องจากโครงการศูนย์เรียนรู้ฯ มีแนวคิดในการออกแบบที่ต้องการสร้างบรรยากาศของความอบอุ่น คุ้นเคยเหมือนอยู่ “บ้าน” เพื่อผู้ป่วยรู้สึกผ่อนคลายและไม่กังวล ดังนั้นจึงออกแบบอาคารสูงเพียง 2-3 ชั้น ดังนั้น การออกแบบอาคารของที่พักอาศัยสำหรับผู้สูงอายุ (Senior Home) จึงออกแบบให้อาคารมีการลดหลั่นความสูงเพื่อให้มีการเชื่อมโยงกัน

ทางกรมธนารักษ์ได้จัดพิธีลงนามบันทึกข้อตกลง (MOU : Memorandum of Understanding) เมื่อวันที่ 14 สิงหาคม 2563 ร่วมกับคณะแพทยศาสตร์ โรงพยาบาลรามาธิบดี มหาวิทยาลัยมหิดล ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ธนาคารออมสิน บมจ.ธนาคารกรุงไทย และบริษัท ธนารักษ์พัฒนาสินทรัพย์ จำกัด (ธพส.) เพื่อดำเนินโครงการ “ที่พักอาศัยผู้สูงอายุ รามาฯ-ธนารักษ์” บนที่ดินราชพัสดุแปลงหมายเลขทะเบียนที่ สป.623 (บางส่วน) ตำบลบางปลา อำเภอบางพลี จังหวัดสมุทรปราการ เนื้อที่ 20-0-00 ไร่ ซึ่งเป็นโครงการนำร่องเพื่อรองรับการเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ (Ageing Society) ของประเทศไทย และตอบสนองนโยบายของรัฐบาลในการพัฒนาเศรษฐกิจฐานรากจากโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์บนที่ราชพัสดุที่มีศักยภาพ

ราคาเริ่มต้น 1.82 ล้าน

กรมธนารักษ์ และบริษัท ธนารักษ์พัฒนาสินทรัพย์ จำกัด (ธพส.) ดำเนินการเตรียมความพร้อมในการเปิดจองสิทธิโครงการฯ ระหว่างวันที่ 9-30 พฤศจิกายน 2563 โดยมีราคาห้องพักเริ่มต้น 1.82-2.99 ล้านบาท (ราคารวมเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้า) โดยสามารถจองได้ 2 ช่องทางคือ

1. จองผ่านระบบอินเทอร์เน็ต โดยให้ผู้สูงอายุหรือตัวแทนแสดงความประสงค์และจัดส่งเอกสารผ่านเว็บไซต์ของกรมธนารักษ์ www.treasury.go.th หรือสำนักงานธนารักษ์พื้นที่ สมุทรปราการ samutprakan.treasury.go.th และเว็บไซต์เครือข่ายพันธมิตรโครงการฯ ได้แก่คณะแพทยศาสตร์ โรงพยาบาลรามาธิบดี มหาวิทยาลัยมหิดล med.mahidol.ac.th และ ธพส www.dad.co.th

2. จองผ่านเจ้าหน้าที่ที่ได้รับมอบหมาย (Walk in) ได้แก่

• กรมธนารักษ์ ซอยอารีย์สัมพันธ์ ถนนพระรามที่ 6 แขวงพญาไท เขตพญาไท กทม.
• บริษัท ธนารักษ์พัฒนาสินทรัพย์ จำกัด (ธพส.) ถนนแจ้งวัฒนะ แขวงทุ่งสองห้อง เขตหลักสี่ กทม. (เฉพาะวันและเวลาราชการ 08.30-16.30 น. เท่านั้น เว้นวันหยุดราชการและวันหยุดนักขัตฤกษ์) โดยเจ้าหน้าที่จะเป็นผู้จัดส่งเอกสารผ่านระบบให้แก่ผู้สูงอายุแต่ละราย

คุณสมบัติผู้เข้าร่วมโครงการ

1. มีสัญชาติไทย อายุไม่ต่ำกว่า 58 ปี ณ วันที่จองสิทธิ และหรือมีอายุตั้งแต่ 60 ปีขึ้นไป ณ วันที่เข้าพักอาศัยจริง

2. มีสุขภาพแข็งแรง ช่วยเหลือพึ่งพาตัวเองได้ดี ไม่มีโรคหรืออาการของโรคอันเป็นอุปสรรคในการเข้าพักอาศัยภายในโครงการฯ ตามความเห็นของคณะแพทยศาสตร์ โรงพยาบาลรามาธิบดี มหาวิทยาลัยมหิดล

3. สามารถยอมรับเงื่อนไขค่าใช้จ่ายตามที่โครงการฯ กำหนด หรือยอมรับเงื่อนไขการขอสินเชื่อจากธนาคารที่เข้าร่วมโครงการฯ

สำหรับสิทธิประโยชน์และรายละเอียดโครงการฯ ผู้สูงอายุ หรือบุตรหลานที่สนใจรายละเอียดโครงการฯ สามารถสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่สายตรงโครงการฯ เบอร์โทรศัพท์ 0-2142-2276, 0-2142-2283

พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 เป็นกฎหมายจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่มายกเลิกและทดแทนภาษีบำรุงท้องที่และภาษีโรงเรือนและที่ดินเดิมที่ใช้กันมาหลายสิบปี เป้าหมายของกฎหมายภาษีที่ดินฯ คือการสังคายนาวิธีการจัดเก็บให้คิดในอัตราที่ทันสมัย เป็นปัจจุบัน เก็บภาษีได้ครบครอบคลุม ไม่ลักลั่น และลดการใช้ดุลพินิจของเจ้าหน้าที่

ปูพื้นภาพรวมภาษีที่ดินฯ ฉบับนี้ จะมีการแยกเก็บภาษีออกเป็น 4 หมวด คือ 1.ที่ดินรกร้างว่างเปล่า 2.ที่อยู่อาศัย 3.เกษตรกรรม 4.อื่นๆ กฎหมายตีความว่าเป็นที่ดินประเภทใดจากการใช้ประโยชน์ที่ดินนั้น และแต่ละหมวดจะเสียภาษีในอัตราที่ไม่เท่ากัน (ดูตารางด้านล่าง) โดยเก็บในอัตราก้าวหน้า (แบบเดียวกับการเสียภาษีเงินได้) และมีผู้เก็บภาษีคือ องค์การปกครองส่วนท้องถิ่น ของที่ดินนั้นๆ เช่นเดียวกับภาษีบำรุงท้องที่และภาษีโรงเรือนเดิม

สำหรับปีนี้มีการขยายเวลาชำระภาษีออกไปให้เป็น 31 ส.ค. 63 จากปกติจะต้องชำระไม่เกินวันที่ 30 เม.ย. เนื่องจากกฎหมายลูกที่จะใช้ในการตีความการใช้ประโยชน์ที่ดินต่างๆ กำลังทยอยออกมาให้ครบ 18 ฉบับซึ่งคาดว่าจะครบภายในสิ้นเดือน ก.พ.นี้ โดยไทม์ไลน์การดำเนินการเฉพาะปี 2563 เป็นไปตามแผนภาพด้านล่าง

เพื่อตอบคำถามรายละเอียดทั้งแนวคิดและการปฏิบัติจากกฎหมายใหม่ครั้งนี้ เวทีสัมมนาได้รวบรวมผู้ให้ข้อมูลมาตอบข้อข้องใจ ได้แก่ “ชุมพล สุวรรณกิจบริหาร” เลขานุการกรมจาก สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.), “วิลาวัลย์ วีระกุล” รองอธิบดี กรมธนารักษ์ และ “สันติธร ยิ้มละมัย” รองอธิบดี กรมส่งเสริมการปกครองท้องถิ่น ติดตามอ่านได้ด้านล่างนี้!!

Q: กฎหมายใหม่แก้ความลักลั่นและลดการใช้ดุลพินิจของเจ้าหน้าที่อย่างไร

ชุมพล: การเก็บภาษีที่ดินฯ ครั้งนี้ใช้ฐานการคิดราคาทรัพย์สินจากราคาประเมินโดยกรมธนารักษ์ ซึ่งประเมินใหม่ทุกๆ 4 ปี ต่างจากกฎหมายบำรุงท้องที่เดิมอัปเดตราคาล่าสุดในปี 2524 ซึ่งไม่เป็นปัจจุบัน รวมถึงการคิดราคาสิ่งปลูกสร้างใช้ตารางบัญชีราคาโดยกรมธนารักษ์เช่นกัน และคิดเฉพาะตัวโครงสร้างอาคาร ไม่มีการประเมินส่วนควบ เช่น เครื่องจักร เสาวิทยุ ของอาคาร

รวมถึงการเสียภาษีโรงเรือนเดิมจะคิดอัตราภาษีจากรายได้การทำประโยชน์ เช่น อพาร์ตเมนต์ คิดตามค่าเช่ารายเดือน ซึ่งเปิดช่องให้เจ้าหน้าที่ท้องถิ่นใช้ดุลยพินิจประเมินราคา แต่ภาษีใหม่คิดจากมูลค่าทรัพย์ทั้งหมด เราตัดสิ่งรุงรังพวกนี้ออกเพื่อตัดเรื่องการให้เจ้าหน้าที่ใช้ดุลยพินิจหน้างานออก

Q: ช่วยให้องค์การปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) เก็บภาษีได้ดีขึ้นอย่างไร

ชุมพล: เมื่อก่อนเป็นระบบประชาชนมีหน้าที่ไปแจ้งเสียภาษีเอง แต่ระบบใหม่อปท.จะออกจดหมายแจ้งประชาชนให้มาชำระภาษี

อปท.ทำเช่นนี้ได้แล้ว เพราะกฎหมายใหม่เชื่อมโยงให้กรมที่ดินจะต้องส่งข้อมูลเจ้าของที่ดินไปให้อปท.แต่ละแห่ง และอปท.มีหน้าที่ไปประเมินการใช้ประโยชน์ทุกแปลง ดังนั้น การหลบเลี่ยงจ่ายภาษีทำได้น้อยลง

Q: กฎหมายนี้เอื้อคนรวยหรือไม่ จากการกำหนดเพดานมูลค่าที่อยู่อาศัยหลังหลักที่ไม่ต้องเสียภาษีสูงถึง 50 ล้านบาท

ชุมพล: กลุ่มที่อยู่อาศัยหลังหลักได้รับยกเว้นภาษีได้ถึงมูลค่า 50 ล้านบาท เจตนาเพื่อช่วยบุคคลที่ได้ที่ดินมรดกกลางเมือง บางท่านอยู่มาตั้งแต่ที่ดินยังไม่เจริญแต่ปัจจุบันเจริญไปมากแล้ว อย่างเช่นกรุงเทพฯ ที่ดินปัจจุบันแพงสุดถึงตารางวาละ 1 ล้านบาทแล้วตามราคาประเมิน หากลูกหลานได้รับที่ดินมรดกขนาด 50 ตร.ว. ในย่านนั้น ก็จะมีมูลค่าสูงถึง 50 ล้านบาท จึงปรับเพดานราคาบ้านหลังหลักให้สมเหตุสมผล

• เศรษฐีแห่จำนองที่ดินพ่วงลงทุนผ่าน Kbank หารายได้เตรียมจ่าย “ภาษีที่ดิน” ปี 2563

ส่วนข้อท้วงติงจากผู้ที่กล่าวว่า ตนมีที่อยู่อาศัยหลายหลังรวมกันมูลค่ายังไม่ถึง 50 ล้านบาท ทำไมจึงต้องเสียภาษีหลังที่ 2 เป็นต้นไป ประเด็นนี้เรามองว่าท่านมีความสามารถที่จะมีบ้านมากกว่า 1 หลัง ขณะที่คนไทยบางกลุ่มยังไม่สามารถมีบ้านหลังแรกได้ ให้พิจารณาในจุดนี้

Q: ใครจะเป็นคนชำระภาษี ในกรณีเหล่านี้…

ชุมพล: คอนเซ็ปต์หลักของการจ่ายภาษีคือ “เจ้าของทรัพย์สิน” ผู้มีชื่อสลักหลังโฉนดคือผู้ที่ต้องจ่ายภาษี

กรณี 1 เจ้าของผู้ให้เช่า vs ผู้เช่า : ผู้จ่ายภาษีคือเจ้าของทรัพย์สิน ไม่ใช่ผู้เช่า หากจะมีการผลักภาระให้ผู้เช่า เป็นเรื่องที่ต้องตกลงกันเอง
กรณี 2 เจ้าของโฉนด vs เจ้าบ้านตามทะเบียนบ้าน : ดูตามกรรมสิทธิ์ “เจ้าของ” ไม่เกี่ยวกับความเป็นเจ้าบ้าน
กรณี 3 ที่ดินรัฐ : เป็นข้อยกเว้น เช่น ที่ดินราชพัสดุ ที่ดิน ส.ป.ก. ที่ดิน นส.3 ที่ดิน นส.3ก หรือแม้แต่การบุกรุกเข้าใช้โดยไม่ได้รับอนุญาต ผู้ใช้ประโยชน์บนที่ดินรัฐจะต้องเป็นผู้เสียภาษี
กรณี 4 ที่ดิน/สิ่งปลูกสร้างมีเจ้าของร่วมหลายราย : ผู้มีชื่อคนแรกในโฉนดเป็นผู้เสียภาษี ส่วนการจัดการแบ่งค่าใช้จ่ายในหมู่เจ้าของร่วม ต้องตกลงกันเอง
กรณี 5 ที่ดิน/สิ่งปลูกสร้างมรดกที่ยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ : อปท.นั้นๆ จะเลือกทายาท 1 คนเพื่อรับภาระเสียภาษีในปีนั้น

Q: ประเมินการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นหมวดไหน ดูจากอะไร

ชุมพล: ดูตามเจตนาการใช้ประโยชน์ เช่น สร้างโรงเรือนเพื่อเลี้ยงไก่ถือเป็นเกษตรกรรม และดูจากการใช้งานจริงบนที่ดิน ไม่ใช่อาชีพของเจ้าของทรัพย์ ดังนั้น หากทรัพย์มีไว้ทำเกษตรกรรมจะถือว่าเป็นที่ดินเกษตรกรรม หากเจ้าของไม่ใช่เกษตรกร ไม่ต้องไปลงทะเบียนเป็นเกษตรกร เพราะกฎหมายไม่ได้ระบุให้ตรวจสอบจุดนี้

การดูเจตนาจากการใช้งานจริงทำให้ก้าวข้ามลักษณะอาคารด้วย เช่น หากตึกแถวสำหรับพักอาศัยถูกดัดแปลงไปใช้เป็นโรงงาน จะตกอยู่ในหมวด “อื่นๆ” ไม่ใช่หมวด “ที่อยู่อาศัย”

Q: กรณีนำบ้านพัก คอนโดฯ อพาร์ตเมนต์ มาให้เช่า ถือเป็นการใช้ที่ดินหมวดใด

ชุมพล: ถ้าทรัพย์นั้นใช้ให้เช่าเพื่อการอยู่อาศัยให้ถือว่าเป็นที่อยู่อาศัย โดยต้องเป็นการพักอาศัยรายเดือนเท่านั้น ที่ไม่นับเป็นหมวดอื่นๆ (ซึ่งเสียภาษีสูงกว่า) เพราะเราต้องการดูแลไม่ให้มีการผลักภาระไปให้ผู้เช่าซึ่งมีความจำเป็นต้องมีที่อยู่อาศัย ส่วนที่พักรายวัน เช่น โรงแรม ห้องเช่ารายวัน ถือเป็นหมวดอื่นๆ

• คลังคอนเฟิร์ม! บ้าน-คอนโดฯ ปล่อยเช่ารายเดือน ‘ไม่’ ถือเป็น ‘การพาณิชย์’ กรณีภาษีที่ดิน

Q: การตีความว่าที่ดินนั้นเป็นที่ดินเกษตรกรรมหรือไม่ ดูจากอะไร

ชุมพล: ขณะนี้มีนิยามที่ดินเกษตรกรรมตามมาตรา 37 ของ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินฯ แต่จะมีกฎหมายลูกประกาศภายในไม่กี่วันนี้ เพื่อให้ความชัดเจนยิ่งขึ้น

ในกฎหมายฉบับดังกล่าวจะระบุเกณฑ์การวัดความเป็นที่ดินเกษตร 12 ประเภทใหญ่ เป็นเกณฑ์ขั้นต่ำกำหนดว่าต้องเพาะปลูกหรือเลี้ยงสัตว์มากน้อยแค่ไหนจึงจะถือว่าเป็นที่ดินเกษตรกรรม

Q: หากมีการใช้ประโยชน์หลายอย่างบนที่ดินแปลงเดียว คิดอย่างไร

ชุมพล: วัดตามการใช้งานจริง สมมติมีที่ดิน 1 ไร่ ทำนา 200 ตร.ว. อีก 200 ตร.ว.เป็นที่ดินรกร้างว่างเปล่า ก็จะคิดเป็นที่ดินเกษตรกรรมแค่ 200 ตร.ว. ที่เหลือเป็นที่ดินรกร้าง

Q: ช่วงเวลาการตรวจสอบว่าผู้ใดเป็นเจ้าของและประเมินว่าใช้ประโยชน์อย่างไร คือเมื่อไหร่

ชุมพล: การตรวจสอบเกิดขึ้นทุกวันที่ 1 ม.ค. ของทุกปี และการประเมินการใช้ประโยชน์นับจากวันที่เจ้าหน้าที่ประเมินสำรวจที่ดิน ดังนั้น กรณีมีการซื้อขายเปลี่ยนมือกันภายหลังวันที่ 1 ม.ค. ของปีนั้น เจ้าของเดิมยังต้องเป็นผู้ชำระภาษีที่ดินอยู่

Q: หากไม่เห็นด้วยกับการประเมินราคาหรือการใช้ประโยชน์ทำอย่างไร

ชุมพล: สามารถยื่นคัดค้านได้ 3 ครั้ง ครั้งแรกยื่นคำร้องภายใน 30 วันหลังจาก อปท. ส่งแบบประเมินภาษีให้ผู้เสียภาษี หากยังไม่พอใจ สามารถยื่นอุทธรณ์ได้อีกครั้งภายใน 30 วัน และหากยังไม่พอใจในผลตอบรับ สามารถฟ้องร้องต่อศาลได้ภายใน 30 วัน

อย่างไรก็ตาม ระหว่างขั้นตอนทั้งหมด หากถึงกำหนดชำระภาษีแล้วต้องเสียภาษีเต็มจำนวนไปก่อน ถ้ามีการเปลี่ยนแปลงมูลค่าภาษีที่ต้องชำระในภายหลังและผู้เสียภาษีมีการชำระเกินไปก่อนแล้ว จะได้เงินส่วนต่างคืนพร้อมดอกเบี้ย 1%

Q: ตรวจสอบราคาประเมินที่ดินของตนเองได้ที่ไหน

วิลาวัลย์: ตรวจสอบได้ที่เว็บไซต์กรมธนารักษ์ โดยที่ดินทุกแปลงทั่วไทยที่มีการใช้ประโยชน์สามารถทราบราคาประเมินได้ทั้งหมด

ทั้งนี้ สำหรับรอบภาษีที่ดินฯ ปี 2563 จะยังใช้ราคาประเมินที่ดินรอบบัญชีปี 2559-62 ไปก่อน เนื่องจากราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ 2564-67 จะประกาศใช้วันที่ 1 ธ.ค. 63

Q: การยื่นคัดค้านและการเสียภาษีมีระบบออนไลน์หรือไม่

สันติธร: ขณะนี้ยังไม่มี การยื่นคัดค้านจะต้องไปที่ อปท. ของที่ดินของท่าน ส่วนระบบชำระเงิน อยู่ระหว่างเจรจากับ ธ.กรุงไทย เพื่อเป็นช่องทางชำระเงิน

แต่ในอนาคต อยู่ระหว่างจัดทำงบประมาณเพื่อพัฒนาเว็บไซต์ออนไลน์สำหรับยื่นคัดค้านหรืออุทธรณ์ผ่านออนไลน์ได้ทันที เพื่อความสะดวกของประชาชน