-
โจทย์ของเหล่าแลนด์ลอร์ดในปีหน้าคือภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง สร้างแรงกระเพื่อมให้เร่งหาทางออกให้กับที่ดินไม่ทำประโยชน์ในมือ
-
กสิกรไทย ไพรเวทแบงก์ จึงเปิดโครงการใหม่ Land Loan for Investment ให้ลูกค้านำที่ดินจำนองรับสินเชื่อกับธนาคาร จากนั้นนำเงินก้อนลงทุนต่อผ่านกองทุนของ Kbank เอง หารายได้ส่วนต่างจากกำไรการลงทุนเพื่อจ่ายภาษี
-
มีลูกค้าสนใจร่วมโครงการแล้ว 1.2 หมื่นล้านบาท และออกวงเงินสินเชื่อแล้ว 6 พันล้านบาท
-
คาดการณ์ปี 2563 มีวงเงินสินเชื่อผ่านโครงการ Land Loan เพิ่มอีก 1 หมื่นล้านบาท
โจทย์ใหญ่ปีหน้าสำหรับเศรษฐีไทยคือ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ซึ่งมีผลบังคับใช้แล้ว แต่สำหรับปี 2563 รัฐจะเลื่อนรอบเก็บภาษีจากเดือนเมษายนเป็นเดือนสิงหาคม เนื่องจากกฎหมายลูกอีกหลายฉบับยังไม่เสร็จสิ้น แต่แม้จะเลื่อนออกไปสุดท้ายก็ต้องจ่ายแน่ๆ และเป็นการเก็บภาษีรายปีที่ใครมีที่ดิน บ้าน อาคารในกรรมสิทธิ์มากก็จะต้องจ่ายมากตามไปด้วย
กฎหมายภาษีที่ดินนี้จะแบ่งการเก็บภาษีแยกเป็น 1.กลุ่มเกษตรกรรม 2.กลุ่มที่อยู่อาศัย 3.กลุ่มอื่นๆ ที่ไม่ใช่เกษตรกรรมและที่อยู่อาศัย และ 4.กลุ่มที่ดินว่างเปล่าไม่ทำประโยชน์
กลุ่มที่ดินเปล่านี่เองที่จะส่งผลกระทบกับแลนด์ลอร์ดเจ้าของที่ดินมากที่สุด เพราะมีการเก็บภาษีตามมูลค่า ต่ำสุดมูลค่าอสังหาฯ 0-50 ล้านบาท อัตราภาษี 0.3% หรือจ่าย 3,000 บาทต่อที่ดินราคา 1 ล้านบาท และสูงสุดคือมูลค่าอสังหาฯ 5,000 ล้านบาทขึ้นไป อัตราภาษี 0.7% หรือจ่าย 7,000 บาทต่อที่ดินราคา 1 ล้านบาท สมมติว่าแลนด์ลอร์ดรายหนึ่งมีที่ดินมูลค่า 5,000 ล้านบาทก็จะต้องจ่ายภาษีปีละ 35 ล้านบาท เท่านั้นยังไม่พอ ที่ดินว่างเปล่าทุกราคาถ้ายังไม่ใช้ประโยชน์จะต้องจ่ายภาษีเพิ่ม 0.3% ทุก 3 ปี
ภาษีที่เก็บจากที่ดินเปล่านี้ไม่เคยมีมาก่อน และกลายเป็นข้อกังวลของลูกค้า กสิกรไทย ไพรเวทแบงก์ ทำให้ทีมบริการที่ปรึกษาด้านการบริหารสินทรัพย์ครอบครัว (Wealth Planning) จัดทำโครงการพิเศษ Land Loan Investment ขึ้นมารองรับ
“จิรวัฒน์ สุภรณ์ไพบูลย์” Private Banking Group Head ธนาคารกสิกรไทย แจกแจงถึงบริการ Land Loan เงื่อนไขคือลูกค้าของไพรเวทแบงก์มีสิทธิเสนอแปลงที่ดินที่ต้องการเข้าโครงการ หากได้รับอนุมัติจำนองที่ดินเพื่อรับสินเชื่อเงินกู้ (อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย MOR-4.5% ปัจจุบันอยู่ที่ 2.5%) ลูกค้าจะต้องนำเงินกู้นั้นลงทุนผ่านกองทุนของกสิกรไทย ไพรเวทแบงก์เท่านั้น โดยธนาคารมีกองทุนหลายผลิตภัณฑ์ให้เลือกซึ่งจะได้ผลตอบแทนมากกว่าอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อจากการจำนองที่ดิน
“บริการนี้ไม่ใช่การเลี่ยงภาษี ลูกค้ายังต้องจ่ายภาษีที่ดินตามปกติ เพียงแต่มีรายได้จากการลงทุนเพื่อนำไปจ่ายภาษีที่ดิน ดังนั้นลูกค้าส่วนใหญ่ต้องการส่วนต่างระหว่างผลตอบแทนของกองทุนกับดอกเบี้ยสินเชื่ออย่างน้อย 1%” จิรวัฒน์ยืนยัน
แม่ทัพไพรเวทแบงก์กสิกรไทยอธิบายว่า ปัจจุบันลูกค้ากลุ่มนี้ของธนาคารมีที่ดินรวมกันราว 400 แปลง มูลค่ารวม 8 หมื่นล้านบาท มีผู้ที่สนใจร่วมโครงการคิดเป็นมูลค่าที่ดินรวม 1.2 หมื่นล้านบาท ในจำนวนนี้ธนาคารอนุมัติสินเชื่อ Land Loan ไปแล้ว 6 พันล้านบาท
ในขั้นตอนให้คำปรึกษาของธนาคาร จิรวัฒน์บอกว่าลูกค้าบางส่วนสนใจการให้เช่าที่ดินหรือขายที่ดิน แต่ดีลเช่าหรือขายไม่ใช่เรื่องง่าย เพราะต้องหา “เนื้อคู่” การทำธุรกิจที่ใช่ ดังนั้น ด้วยระยะเวลาที่กระชั้นชิดเข้ามา การเลือกช่องทาง Land Loan จึงเกิดขึ้นมากกว่า
“ภาษีที่ดินทำให้ตลาดตื่นตัวมากตั้งแต่ปีนี้ ยิ่งปีหน้าซึ่งจะเริ่มเก็บภาษีจริง เชื่อว่าจะตื่นตัวกันมากขึ้นอีก” เขาเสริมด้วยว่า กลุ่มลูกค้าที่ได้รับผลกระทบสูงสุด คือ กลุ่มที่มีที่ดินมูลค่าสูงมาก อยู่ในมือ และ กลุ่มที่ได้รับมรดก เป็นที่ดินจำนวนมากจากบรรพบุรุษแต่สภาพคล่องขณะนี้ไม่พร้อมที่จะจ่ายภาษี
สำหรับเป้าหมายปี 2563 จิรวัฒน์กล่าวว่าน่าจะสามารถปล่อยกู้สินเชื่อผ่านโครงการ Land Loan ได้อีก 1 หมื่นล้านบาท วัดจากความตื่นตัวในปัจจุบัน
“ขณะนี้ลูกค้ามีแปลงที่ดินเสนอให้เราช่วยบริหารวันละเฉลี่ย 10 แปลง” จิรวัฒน์กล่าว “ที่ดินมาจากทั่วประเทศ ส่วนใหญ่คือกรุงเทพฯ ภูเก็ต เชียงใหม่ และภาคตะวันออก”
